Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Belastung mit Fenstergrunddienstbarkeit

Das Wohnungseigentum kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung mit einer Grunddienstbarkeit in der Weise belastet werden, daß ein Fenster ständig geschlossen zu halten ist.

I. Das Berufungsgericht hat u.a. ausgeführt:

Die Kl. hätten aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung mit den Bekl. vom 19. Dezember 1981 einen Anspruch auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit, nach der das über der Terrasse der Kl. befindliche Fenster nur zu Reinigungszwecken geöffnet werden dürfe. Wohnungseigentum könne mit einer Grunddienstbarkeit belastet wer-den, wobei herrschendes und dienendes "Grundstück" auch Wohnungseigentumsrechte derselben Gemeinschaft sein könnten.

Das Wohnungseigentum könne nur insoweit belastet werden, als sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf den Gebrauch des Sondereigentums beziehe. Das Recht, das zu einer Eigentumswohnung gehörende Fenster nach Belieben zu öffnen oder ge-schlossen zu halten, stehe allein dem Wohnungseigentümer zu. Es gehöre zum Nut-zungsrecht an der Wohnung und sei deshalb dem Sondereigentum zuzuordnen, ob-wohl das Fenster als solches dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen sei. Das Wohnungseigentumsgesetz gewähre neben dem Raumeigentum ein Dauerwohn- und -nutzungsrecht, zu dem das zur natürlichen Nutzung einer Wohnung ge-hörende Recht zu zählen sei, ein Fenster nach Belieben öffnen und schließen zu kön-nen. Die Ausübung dieses Rechtes könne durch eine Dienstbarkeit gemäß § 1018 3. Alt. BGB ausgeschlossen werden. Die Grunddienstbarkeit biete für das Wohnungseigentum der Kl. auch einen Vorteil im Sinne des § 1019 BGB, da durch das Nichtöffnen des Fensters die Nutzung der darunter befindlichen Terrasse nicht durch Geräusche aus der Wohnung der Bekl. gestört werde. Die Dienstbarkeit verstoße auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB); es werde insbesondere kein gegen § 45 Abs. 2 BauO NRW verstoßender Zustand geschaffen, weil die Möglichkeit einer Lüftung über ein anderes Fenster bestehe. Die Ausübung des Anspruchs sei auch nicht gemäß § 226 BGB unzulässig; es sei keine Schikane, wenn die Kl. für ihr Entgegenkommen gegenüber dem Wunsch der Bekl. nach einer Änderung der Bauausführung die vereinbarte Bestellung der Dienstbarkeit verlangten. Der Anspruch auf Bestellung der Dienstbarkeit sei schließlich nicht verjährt. Da die Frist gemäß § 195 BGB 30 Jahre betrage. Auch eine Verwirkung liege nicht vor.

II. Die Revision hat keinen Erfolg.

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die Parteien am 19. Dezember 1981 einen wirksamen Vertrag geschlossen haben, der die Bekl. zur Bewilligung einer Grunddienstbarkeit verpflichtet.

Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer Dienstbarkeit sein. Das wird in Rechtsprechung und Literatur einhellig bejaht (vgl. BayObLGZ 1974, 396, 398 f; 1976, 218, 221; 1979, 444, 446; KG Koblenz 1976, 257, 258; OLG Karlsruhe Rpfleger 1975, 356, 357; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 1 Rdn. 91; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rdn. 35; BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 3) und auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

Eine Grunddienstbarkeit kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer an-deren Wohnung bestellt werden (BayObLGZ 1976, 218, 221; OLG Hamm Rpfleger 1980, 469, 470; BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. WEG 1983 § 3 Rdn. 14; Bärmann/Pick/Merle aaO § 1 Rdn. 91). Dabei wird das Raumeigentum als "herrschendes Grundstück" angesehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten vermag (vgl. Augustin, aaO).

2. Der wesentliche Inhalt der vorliegend begehrten Dienstbarkeit besteht in einem Verbot der Vornahme gewisser Handlungen (§ 1018 2. Alt. BGB), und nicht so sehr in der Einschränkung der Ausübung von Rechten (§ 1018 3. Alt. BGB). Insoweit ist das Berufungsurteil möglicherweise fehlerhaft begründet, im Ergebnis aber jedenfalls zutreffend.

Nach § 1018 2. Alt. BGB können Maßnahmen tatsächlicher Art untersagt werden, zu denen der Grundstückseigentümer ohne die dingliche Belastung berechtigt wäre (vgl. BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 24; MünchKomm/Falckenberg 2. Aufl. § 1018 Rdn. 32, 34; Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl. § 1018 Rdn. 47). § 1018 3. Alt. BGB ermöglicht demgegenüber einen Ausschluß der Ausübung von Rechten, die sich sonst aus dem Eigentum des dienenden Grundstücks in bezug auf das herr-schende Grundstück ergeben würden. Die Abgrenzung mag im Einzelfall zweifelhaft sein; vorliegend ist mindestens die 2. Alternative des § 1018 BGB erfüllt. Der Inhalt der begehrten Dienstbarkeit besteht darin, daß dem Eigentümer der belasteten Wohnung grundsätzlich verboten sein soll, das an der Nordseite befindliche Fenster zu öff-nen. Das Öffnen des Fensters ist jedenfalls eine tatsächliche Handlung. Sie geht nicht über den räumlichen Bereich der Wohnung hinaus und greift nicht in fremdes Eigen-tum ein.

3. Die Bekl. wären als Wohnungseigentümer befugt, die Fenster nach ihrem Belieben zu öffnen oder zu schließen. Dabei kann offenbleiben, ob die Fenster in vollem Um-fang zum gemeinschaftlichen Eigentum oder mit der Innenseite zum Sondereigentum an der Wohnung gehören (vgl. OLG Köln NJW 1981, 585; OLG Frankfurt Rpfleger 1983, 64; LG Lübeck Rpfleger 1985, 490; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 5 Rdn. 36; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 5 Rdn. 3; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 5 Rdn. 8). Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die Befug-nis des Wohnungseigentümers insoweit über diejenigen Gebäudeteile hinausgeht, die nur in seinem Sondereigentum stehen.

An den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ist der Wohnungseigentümer nicht nur zum Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 WEG berechtigt. Das alleinige Nutzungsrecht gemäß § 13 Abs. 1 WEG besteht zwar nur am Sondereigentum; § 5 Abs. 1 WEG weist indessen dem Sondereigentum auch die zur Wohnung gehörenden Räume und nicht allein das Eigentum an den sonderrechtsfähigen Gebäudebestandteilen zu. Das Recht zur Nutzung seiner Wohnung unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer ist damit wesentlicher Inhalt des Sondereigentums (MünchKomm/Röll 2. Aufl. vor § 1 WEG Rdn. 12). Diese Befugnis des Wohnungseigentümers ist auch dann Teil seines Sondereigentums, wenn sie sich auf einen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gegenstand erstreckt (MünchKomm/Röll, BGB 2. Aufl. vor § 1 WEG Rdn. 16). Der Senat hat dies für ein durch Vereinbarung nach §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG begründetes Sondernutzungsrecht an einem nicht zur Wohnung gehö-renden Gegenstand (Kfz-Stellplatz) ausgesprochen (BGHZ 73, 145, 148). Das muß erst recht auf die zur Wohnung gehörenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile zutreffen, die der Wohnungseigentümer als allein Nutzungsberechtigter der Wohnung in Gebrauch nehmen darf.

Das alleinige Nutzungsrecht an den Räumen der Wohnung enthält auch die Befugnis, die Fenster nach Belieben öffnen oder schließen zu können. Dem steht nicht entge-gen, daß die Gemeinschaft zum Zwecke der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentum auch Beschlüsse über die Benutzung der Fenster tref-fen könnte. Zwar hat der Wohnungsgeigentümer, wie sich aus § 14 Nr. 4 WEG ergibt, insoweit auch Einschränkungen in der Nutzung seines Sondereigentums hinzunehmen. Das folgt aus der bei gemeinsamer Nutzung eines Gebäudes sich ergebenden Pflichtenbindung der Wohnungsgeigentümer untereinander. Das Recht des Wohnungsgeigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG, die ihm gehörenden Räume als Alleineigentümer zu nutzen, wird dadurch weder ausgeschlossen noch zu einem Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG gemacht.

Die von den Kl. begehrte Belastung des Wohnungseigentums der Bekl. würde nur de-ren Befugnisse betreffen. Sie ließe - wie in der Revisionserwiderung zutreffend aus-geführt wird - den Sonderfall unberührt, daß das Fenster aufgrund eines gemeinschaftlichen Beschlusses zur Instandhaltung oder Instandsetzung zeitweise geöffnet werden müßte.

4. Die aus dem Sondereigentum fließenden Befugnisse können Gegenstand einer Belastung des Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit sein; das gilt auch dann, wenn das Objekt der Ausübungsberechtigung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Es ist hier keine Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Ein-tragung einer Dienstbarkeit auf allen Wohnungseinheiten erforderlich.

Der Revision ist zuzugeben, daß in der oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BayObLGZ 1974, 396, 398; KG OLGZ 1976, 257, 259; OLG Karlsruhe Rpfleger 1979, 356) und der ihr folgenden Literatur (vgl. BGB-RGRK/Augustin 12. Aufl. WEG § 3 Rdn. 14; Bärmann/Pick, WEG - Kurzausgabe - 11. Aufl. § 1 Anm. IV S. 39; BGB-RGRK/Rothe 12. Aufl. § 1018 Rdn. 3; Soergel/Baur, BGB 11. Aufl. § 1018 Rdn. 39; Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 3 Rdn. 35 b) die Auffassung vertreten wird, das Objekt der Ausübungsberechtigung müsse zum Sondereigentum gehören, andernfalls sei eine Belastung des Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit unzulässig.

Die entschiedenen Fälle, bei denen diese Auffassung zum Tragen gekommen ist, be-trafen indessen die Frage der Belastbarkeit des Wohnungseigentums in bezug auf sogenannte Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Um diese Frage, zu der im Schrifttum im übrigen auch die gegenteilige Auffassung vertreten wird (MünchKomm/Röll, BGB 2. Aufl. WEG vor § 1 Rdn. 25; derselbe in Rpfleger 1978, 352; Merle, Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechts, S. 194), geht es hier jedoch nicht, da kein durch Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht an einem Gegenstand außerhalb der Wohnung betroffen ist. Ebenso kann da-hingestellt bleiben, inwieweit ein ideeller Miteigentumsanteil gemäß §§ 1018 ff BGB mit einer Dienstbarkeit belastet werden kann, wenn es um den Ausschluß teilbarer Befugnisse geht (vgl. Jauernig, BGB 4. Aufl. § 1018 Anm. 1 c), da allein ein aus dem Sondereigentum fließendes, dem Wohnungseigentümer zustehendes Gebrauchsrecht betroffen ist.

Der Senat vermag nicht der Ansicht zu folgen, daß eine Belastung des Wohnungsei-gentums mit einer Dienstbarkeit ausgeschlossen sei, sobald hiervon das gemeinschaftliche Eigentum berührt werde, (so aber Zimmermann, Rpfleger 1981, 333, 337). Dabei wird übersehen, daß die unbestritten zulässige Belastung des Wohnungseigentums mit einem Wohnungsrecht zwangsläufig ebenfalls die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile berührt. Die Rechte der anderen Mit-eigentümer werden gleichwohl von einer solchen Belastung nicht betroffen; der Woh-nungseigentümer verfügt insoweit allein über ihm zustehende Rechte (vgl. Ripfel, BWNotZ 1968, 229, 231). Gleiches gilt für das mit dem Sondereigentum an den Räu-men verbundene alleinige Gebrauchsrecht an den im Gemeinschaftseigentum ste-henden Fenstern. Hier kann es nicht darauf ankommen, ob der Wohnungseigentümer diese Befugnis durch die Bestellung eines Wohnungsrechts an den Berechtigten mitüberträgt oder ob nur diese Befugnis zum Gegenstand einer Belastung ge-macht wird. In beiden Fällen liegt keine Verfügung über das gemeinschaftliche Ei-gentum nach §§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG, 747 Satz 2 BGB vor.

Hinzu kommt, daß eine Belastung auch der Wohnungseinheiten der anderen Eigen-tümer schon deshalb als unnötig angesehen werden muß, weil ihnen nicht die Befug-nis zum Öffnen und Schließen dieses Fensters zusteht.

Die weiteren Ausführungen im Berufungsurteil zum Vorteil gemäß § 1019 BGB, zum Durchlüftungsgebot des § 45 Abs. 2 Satz 1 NRWBauO, zum Schikaneverbot gemäß § 226 BGB, zur Verjährung und zur Verwirkung werden von der Revision nicht ange-griffen. Diese Ausführungen ergeben keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Bekl. Der Senat läßt jedoch dahinstehen, ob ein Verstoß gegen Vorschriften der Bauordnung überhaupt zur Nichtigkeit gemäß § 134 BGB hätte führen können (vgl. MünchKomm/Mayer-Maly 2. Aufl. § 134 Rdn. 74).