Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwalterhaftung; Sturmschäden; Gebäudesicherungspflicht

1. Den Verwalter von Wohnungseigentum, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen hat, trifft aufgrund von § 838 BGB die Einstandspflicht für den durch die Ablösung von Teilen des ver-walteten Gebäudes verursachten Schaden nach Maßgabe des § 836 BGB.

2. a) Der für die Sicherheit eines Gebäudes Verantwortliche hat alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen, sei es auch nur bei starkem Sturm, nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen; dies gilt um so mehr, je älter das Gebäude und seine Dachkonstruktion ist.

b) Zu den Anforderungen an den nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Gebäudesicherungspflichtigen zu führenden Entlastungsbeweis bei witterungsbedingter Ablösung von Teilen des Flachdaches eines achtgeschossigen Gebäudes.

Der Kl. betreibt eine Gärtnerei. Das Nachbargrundstück, das einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und auf dem ein achtgeschossiges Mehrfamilienhaus steht, wird von den Bekl. verwaltet.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Schadensersatz in Anspruch, weil sich bei ei-nem Sturm am 25. Januar 1990 Teile der Dachpappe von dem Flachdach des Mehrfamilienhauses gelöst hatten und auf sein Anwesen gestürzt sei-en, wodurch sein Gewächshaus zerstört und Warenbestände sowie Einrichtungsgegenstände erheblich beschädigt worden seien. Er hat seinen Schaden auf 77.244,08 DM beziffert, für den die Bekl. einzustehen hätten, da die Ablösung der Dachteile auf eine mangelhafte Unterhaltung der Dachkonstruktion zurückzuführen sei.

Die Bekl. haben mit Nichtwissen bestritten, daß die Dachpappe, die das Gewächshaus des Kl. getroffen habe, von dem von ihnen verwalteten Ge-bäude stamme. Im übrigen habe es sich seinerzeit um einen Sturm von ganz außergewöhnlicher Stärke gehandelt. Daß sich bei dieser Gelegenheit Dachteile gelöst hätten, beruhe nicht auf der Verletzung einer Sorgfaltspflicht. Von einer mangelhaften Unterhaltung des Daches könne schon deshalb nicht die Rede sein, weil im Jahre 1987 eine aufwendige Dachsanierung stattgefunden habe.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Oberlandesgericht den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. (...) 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß sich ein auf § 836 Abs. 1 BGB beruhender Ersatzanspruch des Kl. nach § 838 BGB gegen die Bekl. als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft richten kann. Nach dieser Vorschrift trifft die Einstandspflicht für den durch die Ablösung von Gebäudeteilen verursachten Schaden nach Maßgabe des § 836 BGB auch denjenigen, der die Unterhaltung für den Besitzer des Gebäudes übernommen hat. Diese Aufgabe wächst dem Verwalter von Wohnungseigentum nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in be-zug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu, erstreckt sich hier also auch auf die Sorge für die Instandhaltung des Hausdaches. Das wird von der Re-vision auch nicht angegriffen.

2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Feststellung im Berufungsurteil, daß die Ablösung der Dachteile die Folge objektiv mangelhafter Unterhaltung der Dachkonstruktion des Mehrfamilienhauses der Wohnungseigentümergemeinschaft war. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß dem insoweit beweispflichtigen Kl. der Beweis des ersten Anscheins zugute kommt.

Da ein Gebäude mit seinen sämtlichen Einrichtungen der Witterung stand-halten muß, beweist nach der Lebenserfahrung die Loslösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinwirkung grundsätzlich, daß die Anlage entweder fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten war. Das gilt nur dann nicht, wenn ein außergewöhnliches Naturereignis vorliegt, dem auch ein fehlerfrei errichtetes oder mit der erforderlichen Sorgfalt unterhaltenes Werk nicht standzuhalten vermag (vgl. BGHZ 58, 149, 153 f. m. w. N.). Weil ein Hausbesitzer oder ein ihm nach § 838 BGB gleichstehender Ver-walter auch ungewöhnliche, aber mögliche Sturmstärken in seine Betrachtung einbeziehen und entsprechende Vorsorge für die Festigkeit der Ge-bäudeteile treffen muß (vgl. Senatsurteil vom 7. Oktober 1975 - VI ZR 103/74 - VersR 1976, 66), kann dieser Anscheinsbeweis in der Regel nicht da-durch erschüttert werden, daß das Schadensereignis durch eine besonders starke Sturmbö verursacht worden sei. Dies gilt mangels Feststellungen, die eine andere Beurteilung rechtfertigen können, auch im vorliegenden Fall, in dem es sich unstreitig um einen Orkan handelte. Hiergegen wendet sich die Revision auch nicht.

3. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Feststellung des Berufungsgerichts als verfahrensfehlerhaft, die am Eigentum des Kl. entstandenen Schäden seien durch die Ablösung der Dachteile des von den Bekl. verwalteten Gebäudes verursacht worden. Die Bekl. haben den dahingehenden Vortrag des beweispflichtigen Kl. mit Nichtwissen bestritten. Das Berufungsgericht durfte dieses Bestreiten weder für nicht hinreichend sub-stantiiert noch als gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig behandeln. (...)

4. Mit Erfolg rügt die Revision des weiteren Verfahrensfehler des Berufungsgerichts bei der Feststellung, daß die Bekl. den ihnen gemäß § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegenden Entlastungsbeweis, sie seien ihrer Unterhaltspflicht im erforderlichen Umfang nachgekommen, nicht geführt hätten. (...) Im Berufungsurteil wird insoweit verlangt, daß die Dachhaut stichprobenartig stellenweise hätte ganz entfernt und die Verbindung zur Unterkonstruktion in Augenschein genommen werden müssen, dies jedenfalls im Rahmen der 1987 durchgeführten Dachsanierung. Das Berufungsgericht hätte solche konkreten Anforderungen nur dann stellen und die von den Bekl. vorgetragenen Überwachungsmaßnahmen für ungenügend erachten dürfen, wenn es sich zuvor ausreichende fachliche Sicherheit darüber verschafft hätte, daß tatsächlich diese Maßnahmen aus technischer Sicht zur Sicherung des Daches vor Sturmgefahr erforderlich und daß sie zur Abwehr einer derartigen Gefahr, wie sie sich hier verwirklicht hat, überhaupt geeignet gewesen wären. Wenn es auf die Befragung eines Sachverständigen hierzu verzichten wollte, hätte das Berufungsgericht darlegen müssen, weshalb es über eine ausreichende eigene Sachkunde auf dem Gebiet des Dachdeckerhandwerks verfügte. (...)

Nach § 836 BGB haftet der Eigentümer für alle Schäden, die durch sein Haus verursacht werden.

In dem vom Bundesgerichtshof am 23. März 1993 entschiedenen Fall hatte ein Orkan Teile des Daches gelöst und das Gewächshaus der nebenan liegenden Gärtnerei zerstört. Der Gärtner nahm den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage als Gebäudeunterhaltspflichtigen in Anspruch.

Grundsätzlich zu Recht, wie der BGH meinte. Allerdings müsse feststehen, daß die Schäden durch abgelöste Dachteile entstanden seien und daß der Eigentümer oder Verwalter nicht den Entlastungsbeweis führen konnte. Eine Haftung nach § 836 BGB scheidet nämlich aus, wenn der Eigentümer alles Zumutbare unternommen hat, um den Schaden zu verhindern, etwa durch regelmäßige Untersuchungen. Was im Einzelfall hierzu erforderlich ist, kann in der Regel nur durch Sachverständigengutachten geklärt werden.