Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Aktivlegitimation einzelner Wohnungseigentümer; Schönheitsreparaturen; Schadensersatz wegen Nichterfüllung von Renovierungsverpflichtungen

Zur Verfolgung von Schadensersatzansprüchen wegen Nichterfüllung von Renovierungsverpflichtungen gem. § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB durch einzelne Wohnungseigentümer.

Die Kl. zu 1-4 erwarben 1982/83 von der Eigentümerin eines mit einem Altbau bebauten Grundstücks, an dem diese Wohnungseigentum begründet hatte, jeweils eine Eigentumswohnung. Die Bekl. - eine Beteiligungsanlagen GmbH, die Miteigentümerin einer Garage auf dem Grundstück ist - bereitete die Veräußerung der Wohnungen vor und führte mit den Kl. zu 1-4 Verkaufsgespräche. Dabei wies sie - nach der Behauptung der Kl. zu 1-4 unter Bezugnahme auf ein Exposé vom 5. Mai 1983 - auf die von ihr beabsichtigte Renovierung und Ausstattung des Hauses, ins-besondere auf die Erneuerung des Kellers, der Wohnungseingangstüren, des Trep-penhauses und der Vorderfront hin. In einer den Kl. zu 1 und 2 übersandten "Bestäti-gung zum notariellen Kaufvertrag" erklärte sie, "unentgeltlich vereinbarungsgemäß ... Arbeiten in der Wohnung, im Keller bzw. am Haus" durchzuführen. Auch verpflichtete sie sich in einer "Vereinbarung" vom 30. Dezember 1982 gegenüber der Eigen tümergemeinschaft, Arbeiten im Treppenhaus, an den Wohnungsabschlußtüren und im Keller vorzunehmen.

Die Bekl. führte die Arbeiten nur teilweise durch. Die Kl. zu 1-4 und weitere Woh-nungseigentümer forderten sie deshalb Ende 1983/Anfang 1984 unter Fristsetzung wiederholt zur Ausführung auf und wiesen darauf hin, daß sie nach Fristablauf die Ar-beiten einem anderen Unternehmer übertragen würden. Die Bekl. erwiderte daraufhin, sie werde "alle ... zugesagten Verbesserungsmaßnahmen durchführen".

In einer Eigentümerversammlung vom 13. September 1985 beschlossen die Kl. zu 1-4 (ge-meinsam mit dem am Verfahren nicht mehr beteiligten Kl. zu 5), wegen der noch aus-stehenden Arbeiten am Hause "Schritte" zu unternehmen, mit der Durchführung die-ser Angelegenheit einen Rechtsanwalt zu beauftragen und gegebenenfalls Klage zu erheben. Da die Bekl. auch weiterhin untätig blieb, verlangen sie mit der Klage Zah-lung des zur Ausführung der Arbeiten durch Dritte erforderlichen Betrags von 23.300,05 DM nebst Zinsen zu Händen des Verwalters. Darüber hinaus begehren sie festzustellen, daß die Bekl. verpflichtet ist, ihnen den weiteren Schaden zu erset-zen, der ihnen aus der Nichterfüllung der Verpflichtung der Bekl. erwachsen ist oder noch erwachsen wird. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene - Revision der Kl. zu 1-4 (künftig: die Kl.) führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das Berufungsgericht nimmt an, im Hinblick auf den am 13. September 1985 gefaßten Beschluß der Wohnungseigentümer fehle den Kl. die Befugnis zur klageweisen Geltendmachung der Ansprüche. Mit diesem Beschluß hätten die Wohnungseigentümer die Durchsetzung von ihnen zustehenden selbständigen An-sprüchen zur Gemeinschaftsaufgabe gemacht. Solange dieser Beschluß bestehe, sei es den Kl. verwehrt, die Ansprüche anstelle der Gemeinschaft oder neben ihr gel-tend zu machen. Dem Beschluß komme nicht nur Innen-, sondern auch Außenwirkung zu. Die Bekl. müßte davor geschützt werden, wegen derselben Forderung gleichzeitig von der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern in An-spruch genommen zu werden. Auch müßten unterschiedliche Entscheidungen in der Sache vermieden werden. Die Ansprüche seien daher entweder von allen Miteigentümern oder von dem Verwalter geltend zu machen.

Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. Die Kl. könnten etwaige ihnen zuste-hende Ansprüche gegen die Bekl. im Klageweg selbständig verfolgen.

1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der einzelne Woh-nungseigentümer die auf Erfüllung des Erwerbsvertrags zielenden Ansprüche ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft einklagen. Er kann daher selbständige Nachbesserung der Mängel am Gemeinschaftseigentum oder Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses bzw. Erstattung der Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senatsurteile BGHZ 74, 258; 262; 81, 85, 35, 37/38, jeweils m. N.). Der einzelne Wohnungseigentümer ist daher auch befugt, die Erfüllung etwaiger bei Erwerb der Eigentumswohnung von dem Veräußerer oder von einem Dritten übernommener Renovierungsverpflichtungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen.

Ebenso kann er Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB jedenfalls dann fordern, wenn der Veräußerer oder der Dritte seiner Verpflichtung trotz einer mit Ablehnungsandrohung verbundenen Fristsetzung nicht nachgekommen ist und die von dem Wohnungseigentümer verlangte Summe - wie hier - gerade den zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlichen Betrag ausmacht, dessen zweckentsprechende Verwendung gesichert ist, weil die Zahlung zu Händen des Verwalters erstrebt wird. Dann ist es ähnlich wie bei Vorschußzahlungen gem. § 633 Abs. 3 BGB (vgl. auch Senatsurteil BGHZ 68, 372, 377). Die Inter-essenlage ist in derartigen Fällen durchaus vergleichbar. Der Schadensersatzanspruch ist hier letztlich auf das gleiche Ziel gerichtet wie die Mängelbeseitigung. Das zu verfolgen darf dem einzelnen Wohnungseigentümer auch im Rahmen des § 326 BGB nicht verwehrt werden. Auf den umständlichen Weg über das Erfüllungsverlangen i. V. mit der Ersatzvornahme nach § 887 Abs. 1 u. 2 ZPO braucht er nicht ver-wiesen zu werden. Ihm als Schadensersatz gem. § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB den zur Erfüllung erforderlichen Geldbetrag zu Händen des Verwalters und damit zur zweck-entsprechenden Verwendung zuzusprechen, läuft auf dasselbe hinaus.

Die Kl. tragen vor, die Bekl. habe sich ihnen gegenüber zur Renovierung des Trep-penhauses und der Vorderfront sowie zu Arbeiten in der Waschküche des Hauses verpflichtet, sie habe aber trotz Fristsetzung diese Verpflichtung nicht erfüllt. Trifft die-ser Vortrag zu, haben die Kl. somit gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB jeweils einen Schadensersatzanspruch gegen die Bekl., den sie - auch ohne Beschluß der Woh-nungseigentümergemeinschaft - in der mit der Klage gewählten Form geltend ma chen können.

2. Ob diese Klagebefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer dann entfällt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter mit Beschluß zur gerichtlichen Geltendmachung der ihr zustehenden Ansprüche ermächtigt hat, kann dahingestellt bleiben. Im Streitfall liegt eine Ermächtigung des Verwalters, etwaige Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in gewillkürter Prozeßstandschaft im eigenen Namen oder aufgrund einer Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG im Namen al-ler Wohnungseigentümer einzuklagen, nicht vor. In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 13. September 1985 beschlossen die Wohnungseigentümer lediglich, wegen der noch ausstehenden Arbeiten am Haus "Schritte" zu unternehmen und - nach Beauftragung eines Rechtsanwalts - "gegebenenfalls" Klage zu er-heben. Mit diesem Beschluß ermächtigten sie weder den Verwalter zur Geltendmachung von Ansprüchen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft, noch er-teilten sie ihm eine Ermächtigung für eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85 - ZfBR 1986, 171 = BauR 1986, 447 m. N.). Der Ansicht des Berufungsgerichts, im Hinblick auf den am 13. Sep-tember 1985 gefaßten Beschluß seien nicht die Kl., sondern der Verwalter (oder alle Miteigentümer) zur klageweisen Geltendmachung der Ansprüche befugt, kann daher nicht gefolgt werden.

3. Dem Berufungsgericht kann aber auch darin nicht zugestimmt werden, daß nach dem Beschluß der Wohnungseigentümer die Ansprüche - wenn nicht von dem Ver-walter - nur von allen Miteigentümern geltend gemacht werden können.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats können die Wohnungseigentümer dann, wenn sie den Nachbesserungsanspruch und das Recht, die Mängel selbst zu besei-tigen, verloren haben, nur noch als Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, ob wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum vom Veräußerer Minderung oder Schadensersatz gefordert wird. Maßgebend hierfür ist, daß diese Gewährleistungsrechte lediglich einheitlich und damit gemeinschaftlich ausgeübt werden können. Die Wahl, ob Minderung oder Schadensersatz verlangt werden soll, kann daher nicht von jedem einzelnen Wohnungseigentümer für sich allein, sondern muß gemeinschaftlich für alle getroffen werden. Zum Schutze des Schuldners ist deshalb nur eine gemeinschaftliche Verfolgung dieser Rechte zulässig; einem entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümer kommt insoweit Außenwirkung zu (BGHZ 74, 258, 263 ff.). Erheben einzelne Wohnungseigentümer nach einem solchen Beschluß den noch Klage auf Nachbesserung, müßte sie erfolglos bleiben. Der Veräußerer soll nur auf eine Klage eingehen müssen, Überschneidungen bei der Prüfung der einzelnen Mängel sollen vermieden werden (BGHZ 81, 35, 39 f.).

b) Diese Grundsätze sind im vorliegenden Fall, in dem es lediglich um die Geltendma-chung von Schadensersatzansprüchen nach § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen angeb-licher Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen der Bekl. geht, zumindest nicht un-eingeschränkt anwendbar. Wie der Nachbesserungsanspruch und die damit zusammenhängenden Ansprüche auf Vorschuß oder Kostenerstattung können solche An-sprüche nur auf einzelvertraglichen Beziehungen der Kl. mit der Bekl. beruhen. Sie sind daher, auch wenn sie sich auf die Instandsetzung und Erneuerung gemeinschaftlichen Eigentums beziehen, von den einzelnen Wohnungseigentümern grundsätzlich ohne Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft einklagbar. Ein Wahlrecht ähnlich dem des § 634 Abs. 1 BGB zwischen Minderung und Scha-densersatz gibt es dabei nicht. Hat - wie im Streitfall - die Mehrheit der Wohnungsei-gentümer nur ganz allgemein beschlossen, die Ansprüche weiter zu verfolgen und "gegebenenfalls" Klage zu erheben, werden die einzelnen Wohnungseigentümer da-durch noch nicht gebunden. Da der Beschluß nicht auf eine Geltendmachung der An-sprüche allein durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet ist, kann es den Kl. nicht verwehrt werden, selbständig den Schadensersatzanspruch im Klageweg zu verfolgen und Zahlung jedenfalls an den Verwalter zu verlangen.

c) Interessen der an dem Beschluß vom 13. September 1985 nicht beteiligten Woh-nungseigentümer oder der Bekl. stehen dem nicht entgegen. Die gerichtliche Gel-tendmachung der Ansprüche durch die Kl. widerspricht nicht dem Beschluß der Woh-nungseigentümergemeinschaft. Sie liegt auch im Interesse der übrigen Wohnungsei-gentümer, weil ein von der Bekl. etwa geschuldeter Schadensersatz wegen unterlassener Erneuerung des Gemeinschaftseigentums bei zweckentsprechender Verwendung des eingeklagten Betrags auch ihnen zugute kommt. Interessen der Bekl. wer-den - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - durch die Klage ebenfalls nicht berührt. Den Kl. steht aufgrund der von ihnen erklärten Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein etwaiger Erfüllungsanspruch gegen die Bekl. nicht mehr zu (§ 326 Abs. 1 Satz 2 2. Halbsatz BGB). Von der Bekl. kann also nicht teilweise Erfüllung und teilweise Schadensersatz verlangt werden. Auch die vom Berufungsgericht befürchtete zweimalige Inanspruchnahme der Bekl. wegen derselben Forderung scheidet aus. Der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 13. September 1985 enthält keine Ermächtigung des Verwalters zur Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft. Einer Klage aller Wohnungseigentümer (einschließlich der Kl.) gegen die Bekl. stünde die Rechtshängigkeit des vorliegenden Verfahrens insoweit entgegen, als auch die Kl. beteiligt wären. Im übrigen erscheint es nicht sachgerecht, nur wegen der Uneinigkeit der Wohnungseigentümer - zu denen auch die Bekl. gehört - die ge-richtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Bekl. im Ergebnis zu vereiteln. Vielmehr erfordert das schutzwürdige Interesse der Kl., bei einem begründeten An-spruch gegen die Bekl. zumindest Leistung an den Verwalter verlangen zu können.