Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Vorschuss für Mängelbeseitigung gegen Bauträger; keine Aufrechnung des Bauträgers mit Restkaufpreisansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer

Verlangen mehrere Wohnungseigentümer mit Billigung der Gemeinschaft Zahlung von Vorschuß zur Mängelbeseitigung an den Verwalter, so kann der beklagte Bauträger nicht mit Restkaufpreisansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer aufrechnen.

1. Die Bekl. errichtete als Bauträgerin eine Eigentumswohnanlage. Die Kl. erwarben von der Bekl. jeweils das Sondereigentum an einer zu errichtenden Wohnung, verbunden mit dem Anteil am Miteigentum. Jeder von ihnen schuldet der Bekl. noch eine - der Höhe nach unterschiedliche - restliche Vergütung.

Die Kl. haben wegen verschiedener Mängel am Gemeinschaftseigentum Klage auf Vorschuß zu Händen des Verwalters erhoben; die Bekl. hat sich u. a. im Wege der Hilfsaufrechnung mit ihren Ansprüchen auf restliche Ver-gütung verteidigt.

2. Der Senat hat die Revision nicht angenommen, da sie im Ergebnis kei-nen Erfolg hat.

Ob die Auffassung des Berufungsgerichts zutrifft, die Hilfsaufrechnung greife nicht durch, da die Kl. Mitgläubiger im Sinne von § 432 BGB seien, braucht entgegen der Revision nicht entschieden zu werden. Der Senat hat zwar in einer früheren Entscheidung die Wohnungseigentümer als Ge samtgläubiger bezeichnet (BGHZ 74, 258, 265); in zwei späteren Entschei-dungen hat er aber die Einordnung als Gesamt- oder Mitgläubiger ausdrücklich offengelassen (Urteil vom 11. Oktober 1979 - VII ZR 247/78 = BauR 1980, 69 = ZfBR 1980, 36 und Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84 = NJW 1985, 1551 = BauR 1985, 314 = ZfBR 1985, 132). Dies kann auch im vorliegenden Fall, in dem mehrere Wohnungseigentümer den Vor-schußanspruch mit Billigung der Gemeinschaft geltend machen und Zah lung an den Verwalter begehren, offenbleiben. Denn bei dieser Fallgestal-tung verbietet die Gemeinschaftsbezogenheit des Gewährleistungsinter-esses eine Aufrechnung mit Ansprüchen, die der bekl. Bauträgerin gegen einzelne Kl. zustehen. Der als Vorschuß geforderte Betrag soll hier unmit-telbar der Gemeinschaft zufließen; er soll ihr zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Dies wird sachgerecht dadurch gewährleistet, daß die kl. Wohnungseigentümer Zahlung an den Verwalter fordern dürfen, ohne darauf verwiesen werden zu können, einzelne oder auch sämtliche Kl. schuldeten noch restliche Vergütung aus ihrem jeweiligen Vertrag mit der Bekl.

Die Wohnungseigentumsanlage war - was nicht so selten sein soll - beim Verkauf an die Wohnungseigentümer noch nicht so recht fertiggestellt. Tatsächlich wies sie noch eine Reihe von Mängeln auf. Die wollten die Wohnungseigentümer nun selbst beseitigen lassen. Der Bauträger - und Verkäufer der Wohnungen - sollte dafür Vorschuß an die Gemeinschaft zu Händen des WEG-Verwalters leisten.

Und obwohl die Wohnungseigentümer zum Teil die Kaufpreise für die Wohnungen noch nicht in voller Höhe an den Bauträger bezahlt hatten, gab der Bundesgerichtshof den Wohnungseigentümern in seinem Beschluß vom 26. September 1991 Recht. Es sei dem Bauträger verwehrt, mit seinen Restkaufgeldansprüchen gegen die Vorschußforderung der Gemeinschaft aufzurechnen. Die Restgelder schuldeten die einzelnen Käufer der Wohnungen. Den Vorschuß verlangten aber die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft. Und die Gemeinschaftsbezogenheit lasse eine Verrechnung nicht zu.