Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Einberufung; Jahresabrechnung; Wirtschaftsplan; Vorschussanspruch

1. Auch im Falle einer fehlerhaften Einberufung der Eigentümerversammlung kann die Nichterreichbarkeit der Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung festgestellt werden, wenn bei der die Jahresabrechnung ablehnenden Beschlußfassung sämtliche Wohnungseigentümer mitgewirkt haben.

2. a) Kommt eine zeitgerechte Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Wirtschaftsplan nicht zustande, kann jeder Wohnungseigentümer zur Abwendung unabschätzbarer Schadensrisiken vor Ablauf der Wirtschaftsperiode die gerichtliche Erstfestsetzung des Wirtschaftsplans und die sofortige Fälligstellung der sich daraus ergebenden Vorschußansprüche durch einstweilige Anordnung auch dann verlangen, wenn eine vorgängige Abstimmung über die Wirtschaftsplanung in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung noch nicht stattgefunden hat.

b) Auch bei der gerichtlichen Ersetzung des Wirtschaftsplans ist es gerechtfertigt, zugleich die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan anzuordnen.

I. In der Eigentümerversammlung vom 23. November 1990 lehnten die Wohnungseigentümer die Beschlußanträge zu TOP 1 (Verabschiedung der Jahresabrechnung 1989/1990), zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters) und zu TOP 3 (Verabschiedung des vom früheren Verwalter vorgeschlagenen Wirtschaftsplans für die Wirtschaftsperiode vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991) mehrheitlich ab. Außerdem lehnten sie es zu TOP 8 a, TOP 10 a und TOP 12 a mit Mehrheit ab, bestimmten im einzelnen genannten Miteigentümern eine Klageermächtigung für bestimmte, bereits anhängig gemachte Wohngeldverfahren zu erteilen.

Die Eigentümerversammlung, in der sämtliche Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten waren, hatte der frühere Verwalter A. einberufen, der zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Verwalter war, weil die Beteiligte zu 9. bereits in der Eigentümerversammlung vom 31. Mai 1990 zur neuen Verwalterin bestellt worden war.

Mit seinem am 11. Dezember 1990 bei Gericht eingegangenen Antrag hat der Antragsteller unter anderem beantragt, die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, den mehrheitlich abgelehnten Beschlußanträgen zu TOP 1 (Verabschiedung der Jahresabrechnung 1989/1990), zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters) und zu TOP 3 (Verabschiedung des Wirtschaftsplans für die Zeit vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991) sowie den Beschlußvorlagen hinsichtlich der Klageermächtigungen (TOP 8 a, 10 a und 12 a) zuzustimmen. Hilfsweise hat er beantragt, einen Wirtschaftsplan für die Wirtschaftsperiode vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991 aufzustellen, aus welchem sich die Zahlungsverpflichtungen für die Wohnungseigentümer ergeben. Mit Teilbeschluß vom 28. Februar 1991 hat das Amtsgericht die Verpflichtungsanträge hinsichtlich der Beschlußvorlagen zu TOP 1 und TOP 2 zurückgewiesen und den Verpflichtungsanträgen hinsichtlich der Zustimmung zu den Klageermächtigungen stattgegeben. Durch Schlußentscheidung vom 17. April 1991 hat das Amtsgericht unter Zurückweisung der Anträge im übrigen auf den Hilfsantrag des Antragstellers für die Wirtschaftsperiode vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991 einen detaillierten Gesamtwirtschaftsplan sowie detaillierte Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohneinheiten ausgearbeitet, diesen Wirtschaftsplan über den 30. April 1991 hinaus bis zu einer Abänderung durch Eigentümerbeschluß oder Gerichtsbeschluß in Kraft gesetzt und im Wege einstweiliger Anordnung die sofortige Wirksamkeit seines Beschlusses bestimmt.

Durch Beschluß vom 25. Februar 1992 hat das Landgericht die gegen den Teilbeschluß des Amtsgerichts rechtzeitig eingelegte Erstbeschwerde des Antragstellers zurückgewiesen und auf die rechtzeitigen Erstbeschwerden der Beteiligten zu 2. bis 11. die Schlußentscheidung des Amtsgerichts teilweise geändert und die Verpflichtungsanträge des Antragstellers hinsichtlich der Beschlußvorlagen zu TOP 8 a, 10 a und 12 a (Klageermächtigungen) sowie den Hilfsantrag unter Aufhebung des vom Amtsgericht aufgestellten Wirtschaftsplans zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die rechtzeitig eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, mit der dieser die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Schlußentscheidung (Aufstellung des Wirtschaftsplans für die Wirtschaftsperiode 1990/1991) begehrt und seine Verpflichtungsanträge hinsichtlich der Beschlußvorlagen zu TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung 1989/1990) und zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters) sowie zu den Klageermächtigungen weiterverfolgt.

II. Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel des Antragstellers ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 2 Abs. 1, 29 FGG). Es hat auch in der Sache teilweise Erfolg und führt zur Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Schlußentscheidung (ersetzende Aufstellung des Wirtschaftsplans für die Zeit vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991) sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, soweit der Antragsteller die Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung zu der Beschlußvorlage TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung 1989/1990) begehrt. Denn die angefochtene Beschwerdeentscheidung hält einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht in allen Punkten stand.

1. Verpflichtung der Gemeinschaft zur Zustimmung zu der Beschlußvorlage TOP 1 (Billigung der Jahresabrechnung 1989/1990)

a) Dieser Antrag ist - wie der Senat bereits entschieden hat (Beschluß vom 22. Mai 1991 - 24 W 7393/90 -, OLGZ 1991, 434 = NJW-RR 1991, 1424 = ZMR 1991, 447) - als ein Antrag auf gerichtliche Festlegung der Jahresabrechnung 1989/1990 aufzufassen.

b) Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht davon ausgegangen, daß ein solcher Antrag auf Festlegung einer Jahresabrechnung durch gerichtliche Gestaltung nur dann zulässig ist, wenn der Antragsteller zuvor im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren versucht hat, eine entsprechende Entscheidung der Eigentümergemeinschaft zu erreichen (Senat a. a. O.).

Rechtlich zu beanstanden ist jedoch die Auffassung des Landgerichts, die Voraussetzungen für die Festlegung der Jahresabrechnung 1989/1990 durch gerichtliche Gestaltung seien hier deshalb nicht gegeben, weil der Beschluß über die Ablehnung der Jahresabrechnung (TOP 1) in einer Eigentümerversammlung gefaßt worden sei, welche von einer hierzu nicht berechtigten Person, nämlich von dem bereits abberufenen Verwalter, einberufen worden sei. Auch im Falle der fehlerhaften Einberufung der Versammlung konnte vorliegend die Nichterreichbarkeit der Zustimmung zu der vorgelegten Jahresabrechnung festgestellt werden.

Denn sämtliche Wohnungseigentümer waren zu der Versammlung erschienen oder hatten sich in der Versammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, so daß aus der mehrheitlichen Ablehnung der Jahresabrechnung durchaus Folgerungen für ein besonderes Rechtsschutzinteresse an einer gerichtlichen Gestaltung gezogen werden können. Es ist davon auszugehen, daß die Wohnungseigentümer die vorgelegte Jahresabrechnung auch in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung mehrheitlich abgelehnt hätten. Weitere Anforderungen zur Erreichung der Zustimmung zur Jahresabrechnung konnten deshalb nicht gestellt werden. Im Hinblick darauf, daß sämtliche Wohnungseigentümer zu der betreffenden Versammlung erschienen bzw. in der Versammlung vertreten waren, wäre es formalistisch, von dem Antragsteller zu verlangen, zunächst auf eine ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung mit diesem Tagesordnungspunkt hinzuwirken. Auch in einer fehlerhaft einberufenen Eigentümerversammlung können die Wohnungseigentümer wirksame Beschlüsse fassen, wenn sich der Einberufungsmangel auf die Beschlußfassung nicht auswirkt. Das gleiche muß bei ablehnenden (negativen) Beschlüssen für die Feststellung der Nichterreichbarkeit der Zustimmung zu diesen Beschlußvorlagen gelten.

c) Danach hat der Antragsteller einen Anspruch auf Festlegung der Jahresabrechnung für 1989/1990 durch gerichtliche Gestaltung, wenn die in der Eigentümerversammlung vom 23. November 1990 von dem früheren Verwalter vorgelegte und mehrheitlich abgelehnte Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Da das Landgericht hierzu tatsächliche Feststellungen nicht getroffen, insbesondere sich mit den Einwendungen der Beteiligten zu 2. bis 11. gegen die vorgelegte Jahresabrechnung nicht auseinandergesetzt hat, war die Sache insoweit zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuverweisen. In diesem Zusammenhang weist der Senat jedoch darauf hin, daß die vorgelegte Jahresabrechnung entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2. nicht bereits deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, weil sie ohne Berücksichtigung des von dem Beteiligten zu 20. vorgenommenen Fachausbaus auf der Grundlage der in der Teilungserklärung ausgewiesenen Miteigentumsanteile erstellt worden ist. Denn eine Änderung des nach § 16 Abs. 2 WEG festgelegten Kostenverteilungsschlüssels setzt eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG oder eine entsprechende gerichtliche Entscheidung voraus und ist erst bei den nach diesem Zeitpunkt über Jahresabrechnungen gefaßten Eigentümerbeschlüssen zugrunde zu legen (vgl. Senat, Beschluß vom 10. Juli 1992 24 W 111/92, OLGZ 1993, 47 = NJW-RR 1992, 1433 = WE 1992, 342 = ZMR 1992, 509).

2. Antrag auf gerichtliche Aufstellung des Wirtschaftsplans für die Wirtschaftsperiode vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991

Es ist aus Rechtsgründen zu beanstanden, daß das Landgericht die Voraussetzungen für die beantragte gerichtliche Ersetzung des Wirtschaftsplans verneint hat.

Zur Begründung seiner Auffassung hat das Landgericht ausgeführt: Nach der Rechtsprechung des Senats, welcher sich die Kammer anschließe, bestehe kein Rechtsschutzinteresse eines Wohnungseigentümers, nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres im Wege gerichtlicher Gestaltung einen Wirtschaftsplan zu erwirken. Vorliegend habe das Amtsgericht am 17. April 1991 für einen bereits am 30. April 1991 ablaufenden Zeitraum einen Wirtschaftsplan erstellt, mithin für einen Zeitraum, der zu einem weitaus überwiegenden Teil bereits abgelaufen gewesen sei. Abgesehen davon müsse es der Autonomie der Eigentümergemeinschaft gerade angesichts des zuvor dargelegten, von der Eigentümergemeinschaft jedoch tatsächlich nicht umgesetzten Wechsels in der Person des Verwalters, überlassen bleiben, nach einer derartig wesentlichen Änderung einen Wirtschaftsplan selbständig zu erstellen. Unter Berücksichtigung des dargelegten Verwalterwechsels habe der Antragsteller bisher noch nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen, um eine Regelung durch die primär zuständige Wohnungseigentümerversammlung zu erreichen.

Diese Ausführungen sind nicht rechtsfehlerfrei.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 22. Oktober 1990 - 24 W 4800/90 -, OLGZ 1991, 180 = NJW-RR 1991, 463 = WE 1991, 104), an der festgehalten wird, kann das Gericht bis zum Ablauf der Wirtschaftsperiode ersatzweise einen Wirtschaftsplan aufstellen und damit die Wohngeldvorschüsse für diesen Zeitraum - unterstützt durch eine einstweilige Anordnung - sofort fälligstellen, wenn ein Wirtschaftsplan der Gemeinschaft nicht zustande kommt. Es trifft zwar zu, daß vom Gericht eine gestaltende Bestimmung des Wirtschaftsplans nicht mehr verlangt werden kann, sobald das Wirtschaftsjahr abgelaufen ist und damit die Notwendigkeit einer Jahresabrechnung besteht (vgl. Senat, Beschluß vom 10. Februar 1986 - 24 W 2928/85 -, ZMR 1986, 189). Hier war jedoch der Antrag auf ersetzende gerichtliche Aufstellung des für die Zeit vom 1. Mai 1990 bis zum 30. April 1991 geltenden Wirtschaftsplans am 11. Dezember 1990 an das Amtsgericht herangetragen worden und dieses Gericht hat noch vor Ablauf der Wirtschaftsperiode mit Schlußentscheidung vom 17. April 1991 einen Wirtschaftsplan festgelegt und durch einstweilige Anordnung für sofort vollziehbar erklärt. Zu diesem Zeitpunkt, also unmittelbar vor Ablauf der Wirtschaftsperiode, war die ersetzende gerichtliche Gestaltung zur Fälligstellung der Vorschußansprüche für das laufende Wirtschaftsjahr um so dringender.

Hinzu kommt, daß für eine solche gerichtliche Gestaltung auch deshalb ein unabweisbares Bedürfnis bestand, weil mit der Versäumung einer zeitgerechten wirksamen Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan durch die Gemeinschaft für den einzelnen Wohnungseigentümer unabschätzbare Schadensrisiken verbunden sein können, wie sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1993, 593) zur Schadensersatzpflicht eines Wohnungseigentümers aufgrund ungerechtfertigter Vollstreckung von Wohngeldvorschüssen ergibt.

b) Der Zeitablauf bis zur Eigentümerversammlung vom 23. November 1990 und die Abstimmung zu TOP 3 über den vorgelegten Wirtschaftsplan, an der sich sämtliche Wohnungseigentümer beteiligt hatten, haben gezeigt, daß eine zeitgerechte Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft über die Wirtschaftsplanung für die laufende Wirtschaftsperiode gescheitert war. Im Hinblick darauf war dem Antragsteller, dem das Verhalten des bisherigen Verwalters und der bereits am 31. Mai 1990 bestellten neuen Verwalterin nicht zuzurechnen ist, ein weiteres Abwarten nicht zumutbar. Es war vielmehr verständlich, daß sich der Antragsteller im Dezember 1990 um gerichtliche Hilfe zur Feststellung der Vorschußansprüche für das laufende Wirtschaftsjahr bemühte. Angesichts des vom Landgericht selbst festgestellten Sachverhalts ist jedenfalls die Auffassung des Landgerichts, der Antragsteller habe noch nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen, um eine Regelung durch die primär zuständige Wohnungseigentümerversammlung hinsichtlich der Wirtschaftsplanung zu erreichen, rechtlich nicht haltbar, zumal - wie der Senat bereits in seinem Beschluß vom 24. April 1991 - 24 W 3938/90 - ausgeführt hat - bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines solchen Antrages auf gerichtliche Festsetzung weniger strenge Maßstäbe zugrunde zu legen sind, wenn es um die Erreichung der alsbaldigen sicheren Fälligkeit der laufenden Hausgelder und nicht um die gerichtliche Festlegung der Jahresabrechnung geht.

c) Allerdings war im Zeitpunkt der Entscheidung des Landgerichts für die Erstfestsetzung eines bis zum 30. April 1991 geltenden Wirtschaftsplans kein Raum, weil zu diesem Zeitpunkt die Wirtschaftsperiode längst abgelaufen war. Nach der Rechtsprechung des Senats ist jedoch eine Ausnahme für den Fall anzuerkennen, daß das erstinstanzliche Gericht - wie hier - dem noch vor Ablauf der Wirtschaftsperiode festgesetzten Wirtschaftsplan durch einstweilige Anordnung zu sofortiger Wirksamkeit verholfen hat. In einem solchem Fall ist der Wirtschaftsplan in dem weiteren gerichtlichen Verfahren auch dann aufrechtzuerhalten, wenn zwischenzeitlich die betreffende Wirtschaftsperiode abgelaufen ist (Senat, Beschluß vom 22. Oktober 1990 - 24 W 4800/90 - OLGZ 1991, 180 = NJW-RR 1991, 463 = WE 1991, 104).

d) Demgemäß ist der vom Amtsgericht festgelegte Wirtschaftsplan für die Wirtschaftsperiode 1990/1991 rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gilt auch insoweit, als das Amtsgericht die Fortdauer des Wirtschaftsplans über den 30. April 1991 hinaus angeordnet hat. Ebenso wie es ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht,sondern regelmäßig sogar geboten ist, daß die Eigentümergemeinschaft die Weitergeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließt (Senat, Beschluß vom 11. Juli 1990 - 24 W 3798/90 -, OLGZ 1990, 425 = NJW-RR 1990, 1298 = WuM 1990, 367), ist es zur Sicherstellung der weiteren Vorschußansprüche notwendig, daß auch das Gericht im Falle der Festsetzung eines Wirtschaftsplans gleichzeitig die Weitergeltung bis zu einer anderweitigen Beschlußfassung anordnet.

Danach waren unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses die Erstbeschwerden der Beteiligten zu 2. bis 11. gegen die den Wirtschaftsplan festsetzende Schlußentscheidung des Amtsgerichts zurückzuweisen.

3. Die weitergehende Rechtsbeschwerde des Antragstellers ist dagegen nicht begründet.

a) Verpflichtungsantrag auf Zustimmung zu der Beschlußvorlage zu TOP 2 (Entlastung des Verwalters)

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die vom Antragsteller erstrebte gerichtliche Ersetzung der Entlastung des früheren Verwalters abgelehnt. Denn zur Entlastung eines Verwalters ist die Eigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, so daß es nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen kann, wenn die Gemeinschaft die Entlastung verweigert.

b) Soweit der Antragsteller mit der Rechtsbeschwerde zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer eine Klageermächtigung für die Wohngeldverfahren 70 II 45/89 (WEG) AG Spandau (TOP 8 a der Eigentümerversammlung vom 23. November 1990) und 70 II 49/89 (WEG) AG Spandau (TOP 12 a der Eigentümerversammlung vom 23. November 1990) überhaupt noch erstreben sollte, ist sein Rechtsschutzinteresse weggefallen, so daß damit die Anträge unzulässig geworden sind, nachdem diese beiden Wohngeldverfahren durch Beschlüsse des Senats vom 11. Februar 1991 - 24 W 6409/90 - und 4. Oktober 1991 - 24 W 7282/90 - rechtskräftig beendet wurden. Soweit es sich um die ursprünglich ebenfalls geltend gemachte Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung zu dem Beschlußantrag zu TOP 10 a (Klageermächtigung zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer für das Wohngeldverfahren 70 II 47/89 AG Spandau) handelt, hat der Antragsteller das vorliegende Verfahren - was das Landgericht bei seiner Entscheidung übersehen hat - bereits in der ersten Instanz mit Schriftsatz vom 13. März 1991 in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat über die von den Eigentümern gezahlten Wohngelder jährlich abzurechnen und für die Zukunft einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der unter anderem die Höhe der Wohngeldvorschüsse enthält. Dies freilich nur mit Billigung der Eigentümerversammlung. Sind diese zerstritten, gar in mehrere Fraktionen aufgeteilt, werden für längere Zeit Rechtsanwälte und Gerichte beschäftigt. Da die Hausverwaltung in dieser Zeit weiterlaufen muß, kann in Ausnahmefällen die Jahresabrechnung und die Aufstellung des Wirtschaftsplans auch durch gerichtlichen Beschluß erfolgen.

In seiner Entscheidung vom 10. März 1993 hatte das Kammergericht erneut Gelegenheit, über die Voraussetzungen dieser gerichtlichen Ersatzzuständigkeit zu befinden. Die Eigentümerversammlung war durch den schon abgelösten Verwalter einberufen worden, so daß eigentlich alle dort gefaßten Beschlüsse unwirksam waren. Voraussetzung für eine gerichtliche Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans ist jedoch grundsätzlich, daß die Eigentümer in einer wirksam einberufenen Versammlung sich nicht einigen können.

Das Kammergericht hielt dies jedenfalls dann für zu formalistisch, wenn in der (unwirksam einberufenen) Eigentümerversammlung alle Eigentümer vertreten waren. Auch ohne Einberufung einer neuen Eigentümerversammlung, deren Uneinigkeit vorauszusehen ist, kann das WEG-Gericht über diese Fragen entscheiden.