Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Verwaltungsübertragung; Erstveräußerung

1. Die nach § 20 Abs. 2 WEG unverzichtbare Verwaltung kann nur einer einzelnen Person übertragen werden, bei der es sich auch um eine juristische Person oder um eine Personengesellschaft des Handelsrechts, nicht aber um eine in anderer Weise, insbesondere in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, verbundene Mehrheit von Personen handeln kann.

2. Die durch Gesetz vom 3. Januar 1994 (BGBl. I S. 66) eingefügte Vorschrift des § 61 WEG ist nur anzuwenden, soweit es sich um die erstmalige Veräußerung des Wohnungseigentums nach seiner Begründung im Wege der Teilung gemäß § 8 WEG handelt.

Die Beteiligten zu 1.) und 2.) waren ursprünglich zusammen mit den Eheleuten R. als Miteigentümer zu je 1/4 des mit einem Wohnhaus, bestehend aus fünf Wohnungen, bebauten Stammgrundstücks eingetragen. Die Eheleute R. ließen ihre Miteigentumsanteile mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16. Dezember 1985 in der Weise auf, daß G. H. zu 150/1000 und Dr. G. K. zu 350/1000 Miteigentümer des Grundstücks werden sollten. Ebenfalls am 16. Dezember 1985 schlossen die Beteiligten zu 1.) und 2.) sowie G. H. und Dr. G. K., diese zugleich als Vertreter der Eheleute R., vor demselben Notar unter Bezugnahme auf die eingetragenen Miteigentumsanteile der Beteiligten zu 1.) und 2.) sowie die noch einzutragenden Miteigentumsanteile der weiter Erschienenen einen Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum an den fünf Wohnungen. Dazu wurden die jeder Wohnung zugeordneten Miteigentumsanteile am Grundstück abweichend von den im Stammgrundbuch eingetragenen oder noch einzutragenden Miteigentumsanteilen der Erschienenen bestimmt. In § 6 der im Vertrag enthaltenen Teilungserklärung heißt es, die Veräußerung des Wohnungseigentums bedürfe der Zustimmung des jeweiligen Verwalters, ausgenommen bestimmte, hier nicht gegebene Fälle. Nach § 15 der Teilungserklärung wurden "zum Verwalter für 1986" der Beteiligte zu 1.) und G. H. bestellt.

Die Beteiligten zu 1.) und 2.) sollten danach u. a. das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 280/1000 je zur Hälfte erhalten. Sie veräußerten dieses Wohnungseigentum mit notariell beurkundetem Vertrag vom 2. Juni 1986 an den jetzt eingetragenen Eigentümer, wobei dieser im Vertrag u. a. ausdrücklich erklärte, er habe die Teilungserklärung gelesen und sei mit ihr voll inhaltlich einverstanden. Der alle Verträge beurkundende Notar reichte zunächst die Verträge vom 16. Dezember 1985 beim Grundbuchamt zum Vollzug ein, sodann den Vertrag vom 2. Juni 1986. Eine Verwalterzustimmung dazu war nicht beigefügt. Am 6. Oktober 1986 wurden anstelle der Eheleute R. Herr G. H. zu 150/1000 und Dr. G. K. zu 350/1000 als Miteigentümer im Stammgrundbuch eingetragen. Ebenfalls am 6. Oktober 1986 wurde der Vertrag vom 16. Dezember 1985 über die Begründung von Wohnungseigentum durch Übertragung der gebildeten Miteigentumsanteile auf fünf angelegte Wohnungsgrundbuchblätter vollzogen, in deren Bestandsverzeichnissen zum Inhalt des Sondereigentums auf das Erfordernis der Verwalterzustimmung zu Veräußerungen hingewiesen wird. Am selben Tag wurden die Beteiligten zu 1.) und 2.) in dem für das Wohnungseigentum Nr. 3 angelegten Grundbuchblatt als Eigentümer je zur Hälfte eingetragen. Der Käufer dieses Wohnungseigentums, für den zunächst am 30. Oktober 1986 eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen worden war, wurde am 13. Januar 1987 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Gegen diese Eigentümereintragung hat der Grundbuchrechtspfleger am 16. Juli 1992 einen Widerspruch zugunsten der Beteiligten zu 1) und 2) eingetragen, weil die für notwendig gehaltene Zustimmung des Verwalters nicht nachgewiesen worden sei. Dagegen hat der eingetragene Eigentümer die dem Landgericht als Beschwerde vorgelegte Erinnerung eingelegt und dazu ausgeführt, unter den Umständen des vorliegenden Falles bedürfe die Veräußerung an ihn keiner Verwalterzustimmung. Das Landgericht hat die Beschwerde durch Beschluß vom 17. August 1993 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde des eingetragenen Eigentümers, der sich nunmehr auch darauf beruft, das Fehlen einer etwa erforderlichen Verwalterzustimmung sei jedenfalls nach der am 4. Januar 1994 in Kraft getretenen Vorschrift des § 61 WEG geheilt.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist jedoch unbegründet, weil der angefochtene Beschluß des Landgerichts keinen Rechtsfehler erkennen läßt, auf den die weitere Beschwerde gemäß § 78 Abs. 1 Satz 1 GBO mit Erfolg allein gestützt werden kann, und die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Gesetzesänderung zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung führt.

Das mit dem Ziel der Löschung des im Grundbuch eingetragenen Widerspruchs eingelegte Erstrechtsmittel war zwar zulässig, insbesondere steht dem die Vorschrift des § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO nicht entgegen, da die Berechtigung aus dem Widerspruch nicht gutgläubig erworben werden kann (vgl. Senat, NJW-RR 1988, 1426 m. w. N.). Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die Voraussetzungen für die Eintragung des Widerspruchs nach den im Zeitpunkt seiner Entscheidung anzuwendenden Rechtsvorschriften gegeben waren. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers rechtfertigt auch die nach Erlaß der Entscheidung des Landgerichts in Kraft getretene Vorschrift des § 61 WEG in der Fassung des Gesetzes vom 3. Januar 1994 (BGBl. I S. 66), die vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht zu berücksichtigen ist, da sie nach ihrem zeitlichen Geltungswillen gerade die Wirksamkeit früherer Veräußerungen betrifft (vgl. Horber/Demharter, GBO, 20. Aufl., § 78 Rn. 10; Keidel/Kuntze, FGG, 13. Aufl., § 27 Rn. 22), keine andere Beurteilung. Denn diese Vorschrift bezieht sich trotz ihres scheinbar weitergehenden Wortlauts nur auf die Erstveräußerung nach der Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Vorratsteilung des Grundstückseigentümers. Im vorliegenden Fall ist das Wohnungseigentum entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht durch Verbindung der Begründungsarten nach §§ 3 und 8 WEG, sondern im Wege vertraglicher Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG begründet worden.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eigentümereintragung als gegeben angesehen. Das Grundbuch ist insoweit unrichtig, weil die Veräußerung an den jetzt eingetragenen Eigentümer mangels der nach der Teilungserklärung erforderlichen Verwalterzustimmung schwebend unwirksam ist. Nach den im Zeitpunkt der Entscheidung des Landgerichts anzuwendenden Rechtsvorschriften kam es noch nicht darauf an, ob das Wohnungseigentum nach § 3 oder § 8 WEG begründet worden ist. Denn nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich der Senat unter Aufgabe seiner früheren Auffassung (NJW-RR 1988, 1426) anschließt, wäre die als Inhalt des Sondereigentums vereinbarte Verwalterzustimmung (§ 12 Abs. 1 WEG) entgegen der bis dahin in Rechtsprechung und Schrifttum nahezu einmütig vertretenen Ansicht auch zu einer Erstveräußerung nach Begründung von Wohnungseigentum im Wege der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG erforderlich. Entgegen der im Erstbeschwerdeverfahren vertretenen Auffassung des Beschwerdeführers steht der Maßgeblichkeit des Erfordernisses der Verwalterzustimmung nicht entgegen, daß es im Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrages über das Wohnungseigentum Nr. 3 am 2. Juni 1986 noch nicht gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch eingetragen war. Es ist anerkannt, daß es der Wirksamkeit eines Kaufvertrages über noch zu begründendes Wohnungseigentum nicht entgegensteht, wenn der Inhalt des Sondereigentums erst durch eine noch abzugebende Teilungserklärung festgelegt werden soll (BGH, NJW 1986, 845; vgl. auch Senat, OLGZ 1984, 418/424). Gleiches gilt, soweit das Wohnungseigentum - wie hier - nach Abschluß des Vertrages über die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG einschließlich Teilungsvereinbarung verkauft wird, bevor das Wohnungseigentum durch Eintragung im Grundbuch (§ 4 Abs. 1 WEG) mit dem festgelegten Inhalt entstanden ist. In beiden Fällen kann der Käufer das Wohnungseigentum nur mit dem Inhalt erwerben, der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verlautbart wird. Dazu gehört hier auch das im Wohnungsgrundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Erfordernis der Verwalterzustimmung (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, 12 Abs. 1 WEG). Daher kommt es nicht darauf an, ob der Beschwerdeführer das Erfordernis der Verwalterzustimmung nicht auch deshalb gegen sich gelten lassen muß, weil er sich im Veräußerungsvertrag vom 2. Juni 1986 ausdrücklich den Bestimmungen der Teilungserklärung unterworfen hat.

Soweit der Beschwerdeführer hilfsweise geltend gemacht hat, die nach Maßgabe der Teilungserklärung bestellten Verwalter seien alleinvertretungsberechtigt, und in der Veräußerung seitens des Beteiligten zu 1.) liege zugleich eine wirksame und ausreichende Veräußerungszustimmung als Verwalter, kommt es auf diese Frage nicht an. Denn die in der Teilungserklärung enthaltene Bestellung zweier natürlicher Personen zu Verwaltern ist unwirksam, so daß der Beteiligte zu 1.) nicht wirksam als Verwalter handeln konnte, worauf das Landgericht rechtlich zutreffend hingewiesen hat. Soweit nach § 20 Abs. 2 WEG die Bestellung eines Verwalters unverzichtbar ist, geht das Gesetz davon aus, daß die Verwaltung aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden kann, bei der es sich auch um eine juristische Person oder um eine Personengesellschaft des Handelsrechts handeln kann (BGHZ 107, 268 = NJW 1989, 2059). Es entspricht daher mit Recht der heute einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß etwa eine in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbundene Mehrheit von Personen nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zum Verwalter bestellt werden kann (BayObLG, NJW-RR 1989, 526; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 26 Rn. 9; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 8; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 26 Rn. 5; MünchKomm/BGB-Röll, 2. Aufl., § 26 Rn. 2; Palandt/Bassenge, BGB, 53. Aufl., § 26 WEG Rn. 1 und insbesondere BGH, aaO., m. w. N.). Gleiches gilt erst recht, wenn - wie hier - zwei Personen zu Verwaltern bestellt werden sollen, die nicht einmal eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden (vgl. BGH, WuM 1990, 128).

Die neben der Unrichtigkeit des Grundbuchs für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO weiter erforderliche Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt sieht der Senat mit dem Landgericht darin, daß bei der Eigentümereintragung des Beschwerdeführers die zwingende Vorschrift des § 12 Abs. 1 WEG nicht beachtet worden ist.

Das Grundbuch ist hinsichtlich der Eigentümereintragung der Beschwerdeführer auch nicht dadurch nachträglich richtig geworden, was nach dem Sinn und Zweck der Eintragung des Amtswiderspruchs zu seiner Löschung auf Beschwerde führen würde (vgl. KG, JFG 10, 221; Meikel/Streck, GBO, 7. Aufl., § 53 Rn. 87), weil das Fehlen der erforderlichen Verwalterzustimmung nach durch Gesetz vom 3. Januar 1994 eingefügten und im Rechtsbeschwerdeverfahren zu beachtenden rückwirkend rechtsändernden Vorschriften des § 61 Satz 1 WEG geheilt sei. In dieser Vorschrift heißt es: "Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, daß eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht." Die Vorschrift des § 61 WEG bezieht sich entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nach ihrem objektiven Regelungsgehalt nicht unterschiedslos sowohl auf die erstmalige Veräußerung seitens des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers als auch auf diejenige nach Teilung gemäß § 3 WEG (so aber Pause, NJW 1994, 501/502), sondern trotz des scheinbar weitergehenden, alle Fälle einer Erstveräußerung umfassenden Wortlauts nur auf die erstmalige Veräußerung des Wohnungseigentums nach seiner Begründung gemäß § 8 WEG (so wohl auch Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl., § 61 Rdnr. 3). Nach der amtlichen Begründung zum Entwurf des Gesetzes beruht die Einfügung der Vorschrift des § 61 WEG darauf, daß bis zur gegenteiligen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 113, 374 = NJW 1991, 1613) in Rechtsprechung und Literatur bislang ganz überwiegend (so z. B. auch Senat, NJW-RR 1988, 1426) die Auffassung vertreten wurde, daß die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich sei für die Erstveräußerung des Wohnungseigentums durch denjenigen, welcher das Wohnungseigentum durch Teilung nach § 8 WEG begründet hat; bei Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs hätte eine Vielzahl von Personen, die in der Vergangenheit als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind, tatsächlich mangels der Verwalterzustimmung kein Eigentum erworben, obwohl sie auf die insbesondere auch durch Obergerichte vertretene Rechtsauffassung und die Praxis der Grundbuchämter vertraut hätten; es bestehe daher ein dringender Anlaß, die durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgetretene Rechtsunsicherheit mit Hilfe der Vorschrift des § 61 WEG zu beheben, der bei Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs eine echte, verfassungsrechtlich jedoch zulässige Rückwirkung zukäme (vgl. BT-Drucksache 12/3961 S. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 53. Aufl., § 61 WEG Rn. 1; Seuß, Wohnungseigentum 1994, 36; vgl. auch Der Wohnungseigentümer 1993, 140). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kommt es für die Auslegung einer Gesetzesbestimmung allerdings nicht entscheidend auf die in der Entstehungsgeschichte und in den Gesetzesmaterialien ausgedrückte subjektive Vorstellung der am Gesetzgebungsverfahren beteiligten Organe an; maßgebend ist vielmehr der im Gesetz zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und aus dem Sinnzusammenhang ergibt, in

ntscheidend auf die in der Entstehungsgeschichte und in den Gesetzesmaterialien ausgedrückte subjektive Vorstellung der am Gesetzgebungsverfahren beteiligten Organe an; maßgebend ist vielmehr der im Gesetz zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und aus dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist (vgl. BVerfGE 1, 299/312 ff.; 11, 126/110 f.; 47, 109/127; 53, 115/147). Unter Beachtung dieser Grundsätze ermöglicht und gebietet der im Gesetz verwendete Begriff "erstmalige Veräußerung" nach seinem Wortlaut und Sinnzusammenhang die Auslegung, daß er sich nur auf eine Erstveräußerung von Wohnungseigentum nach seiner Begründung im Wege der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG bezieht, die hier nicht gegeben ist.

Der Begriff der "Erstveräußerung", der dem vom Gesetzgeber verwendeten Begriff entspricht, ist in der Zeit bis zur erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Rechtsprechung und Schrifttum im Zusammenhang mit der Verwalterzustimmung nur für die Veräußerung von Wohnungseigentum durch den Grundstückseigentümer, der durch Teilung nach § 8 WEG Wohnungseigentum begründet hat, zum Zwecke der Begründung der Zustimmungsfreiheit in diesem Fall geprägt worden (so auch Senat, NJW RR 1988, 1426 und z. B. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 6; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 12 Rn. 2), während im Falle der Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG seit jeher jede Veräußerung, also auch eine "Erstveräußerung" als zustimmungsbedürftig angesehen wurde (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 270; OLG Hamburg, OLGZ 1982, 53/54 f.; Bärmann/Pick/Merle und Weitnauer, je aaO.). Dem Begriff der Erstveräußerung wurde somit in Rechtsprechung und Schrifttum eine rechtserhebliche Bedeutung nur im Falle der Veräußerung von Wohnungseigentum nach dessen Begründung gemäß § 8 WEG beigelegt. Daher muß angenommen werden, daß der Gesetzgeber den in § 61 WEG verwendeten Begriff "erstmalige Veräußerung" ebenfalls nur auf die Fälle beschränken wollte, in denen ihm nach bisheriger Rechtspraxis für das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG Bedeutung zukam, also nur auf Fälle der erstmaligen Veräußerung von Wohnungseigentum nach dessen Begründung gemäß § 8 WEG. Soweit nach Wortlaut und Sinnzusammenhang des Gesetzes auch eine weitergehende Auslegung in Betracht kommt und insoweit Zweifel über die Reichweite der Vorschrift verbleiben mögen, ist die einschränkende Auslegung vorzuziehen. Denn sie wird durch die insoweit eindeutigen Gesetzesmaterialien bestätigt, wonach die Vorschrift des § 61 WEG ausschließlich dazu dienen sollte, Erstveräußerungen nach Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung nach § 8 WEG rückwirkend zu heilen, die bei Zugrundelegung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangels Verwalterzustimmung schwebend unwirksam wären. Ist die Vorschrift des § 61 WEG nach alldem auf die erstmalige Veräußerung von Wohnungseigentum nach seiner Begründung gemäß § 3 WEG nicht anzuwenden, so bedarf es keiner Stellungnahme zu der Frage, ob sie anderenfalls verfassungsrechtlich zu beanstanden wäre, weil sie dann möglicherweise die Voraussetzungen der zulässigen Rückwirkung einer belastenden gesetzlichen Vorschrift (vgl. etwa BVerfGE 18, 429/439; BGH, NJW 1981, 228) aus der Sicht der übrigen Wohnungseigentümer nicht erfüllte.

Das Wohnungseigentum ist hier insgesamt nach § 3 WEG begründet worden, also auch, soweit es um die hier betroffene Wohnung Nr. 3 geht. Der Beschwerdeführer kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, es handele sich deshalb um eine Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG, weil die zahlenmäßigen Bruchteile der bei Begründung der fünf Wohnungseigentumsrechte entstehenden Miteigentumsanteile hier notwendigerweise nicht mit denjenigen der eingetragenen Miteigentumsanteile am Stammgrundstück übereinstimmen. Denn weder der Wortlaut noch der Sinn und Zweck des § 3 WEG schließen es aus, daß die beteiligten Miteigentümer in einem auf die Begründung von Wohnungseigentum gerichteten dinglichen Vertrag sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verändern als auch diesen neuen Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zuordnen (BGH, Rpfleger 1983, 270; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 3 Rn. 8; vgl. auch Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 3 Rn. 2 ff.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist das Wohnungseigentum auch nicht im Sinne einer gemischten Teilung sowohl nach § 3 WEG als auch, was für die Anwendung des § 61 WEG möglicherweise entscheidend wäre, nach § 8 WEG begründet worden, soweit es um die Wohnung Nr. 3 geht, an der die Beteiligten zu 1.) und 2.) als Miteigentümer je zur Hälfte eingetragen worden waren.

Eine Verbindung beider Arten der Begründung von Wohnungseigentum wird zwar etwa in der Weise für möglich gehalten, daß die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, daß sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3 WEG), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentumsrechte als Miteigentümer zu den am Stammgrundstück bestehenden ursprünglichen Anteilen eintragen lassen (insoweit Fall des § 8 WEG, vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 3 Rn. 15 unter Hinweis auf Diester, WEG, § 8 Rn. 6). Ein solcher Fall der teilweisen Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG ist hier jedoch nicht gegeben, und zwar auch nicht deshalb, weil die Beteiligten zu 1.) und 2.) das Miteigentum an der hier betroffenen Wohnung Nr. 3 je zur Hälfte erworben haben. Denn Wesensmerkmal der sog. Vorratsteilung nach § 8 WEG ist, daß die Teilung als rechtstechnische Maßnahme die bisherige Gemeinschaftsform der Miteigentümer des Grundstücks nicht verändert, sondern lediglich dazu dient, die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorzubereiten und zu erleichtern; steht das Eigentum an einem Grundstück mehreren Personen in Bruchteilsgemeinschaft zu, so hat eine Teilung des Eigentums nach § 8 WEG zur Folge, daß sich die Bruchteilsgemeinschaft an den einzelnen Raumeigentumsrechten fortsetzt (BayObLG, NJW 1969, 883; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 13. Aufl., § 3 Rn. 4). Die bisherige Bruchteilsgemeinschaft sollte sich hier jedoch auch nicht teilweise fortsetzen, auch nicht am Wohnungseigentumsrecht Nr. 3 hinsichtlich der Beteiligten zu 1.) und 2.). Denn diese waren als Miteigentümer des Stammgrundstücks zu je 1/4 eingetragen, während ihnen das Wohnungseigentumsrecht Nr. 3 zu je 1/2 zugewiesen worden ist, was zulässig ist (Bärmann/Pick, aaO., Rn. 3). Somit handelt es sich auch insoweit um die Begründung von Wohnungseigentum ausschließlich nach § 3 WEG.

Wie häufig, war in der Teilungserklärung für eine Wohnungseigentumsanlage vorgesehen, daß der Verwalter der Veräußerung zustimmen müßte (§ 12 Abs. 1 WEG). An dieser Klippe scheiterte ein schon eingetragener Käufer in dem vom Kammergericht am 7. Juni 1994 entschiedenen Fall.

Als Verwalter waren zwei Personen gemeinsam bestellt, was nach dem WEG unzulässig ist. Damit fehlte es an einer wirksamen Zustimmung. Dem Käufer nützte es auch nichts, daß er sich auf den neu eingefügten § 61 WEG (siehe dazu GE 1994, 320) berief. Damit wollte der Gesetzgeber lediglich die Problemfälle der Veräußerung nach einer Vorratsteilung nach § 8 WEG regeln, nicht aber die Veräußerung nach der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG.

Der Fall zeigt wieder einmal, daß im Wohnungseigentum für alle Beteiligten, auch den Notar, größte Sorgfalt nötig ist, um Klippen zu umschiffen. Anderenfalls nützt noch nicht einmal die Eintragung im Grundbuch, die ja sonst gewisse Formfehler heilen kann.