Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Begründung von Sondereigentum; Vorbehalt des Bauträgers; umfassendes Sondernutzungsrecht

1. Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche einschließlich des Rechts, diese zu bebauen, enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in einem solchen Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten.

2. Die vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung, am gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum zu begründen, kann nicht mit einer die Sondernachfolger bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden (Bestätigung von BayObLGZ 1997, 233 und 2000, 1).

Die Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümerin des aus einem 8/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen des Hauses Nr. 55 bestehenden Wohnungseigentums eingetragen. Das Haus Nr. 55 ist einer von insgesamt acht selbständigen Baukörpern, aus denen die Wohnanlage besteht.

Gemäß der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) vom 28.7.1971, die in der Folgezeit wiederholt geändert wurde, ist mit dem Wohnungseigentum Nr. 55 das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Gartenanteil verbunden.

§ 2 Abs. 10 GO lautet auszugsweise wie folgt:

Diese Sondernutzung schließt insbesondere auch das Recht ein, unter Einhaltung des öffentlichen Baurechts die betroffenen Flächen in beliebiger Weise baulich auszunutzen, Gebäude zu errichten und abzureißen, einschließlich des bestehenden Villengebäudes selbst, Bäume zu fällen, Aufgrabungen vorzunehmen und überhaupt in jeder Weise diese Fläche wie ein Alleineigentümer zu nutzen. Dies gilt überhaupt für das gesamte auf dieser Fläche befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich des Grund und Bodens.

Die Beteiligte zu 1 unterteilte am 19.4.1999 ihr Wohnungseigentum und verkaufte einen Miteigentumsanteil von 4,88/1000 an die Beteiligte zu 2; dieser Miteigentumsanteil sollte weiter unterteilt werden; die entsprechenden Miteigentumsanteile sollten jeweils mit neu zu bildendem Sondereigentum in den Gebäuden verbunden werden, die auf einem Teil der Sondernutzungsfläche des Wohnungseigentums Nr. 55 errichtet werden sollten.

Zu notarieller Urkunde vom 23.7.1999 wurde das Wohnungseigentum Nr. 55 in insgesamt vier Wohnungseigentumsrechte unterteilt. Mit einem Miteigentumsanteil wurde das Sondereigentum an den Räumen in dem Haus Nr. 55 verbunden; mit weiteren drei Miteigentumsanteilen wurde das neu gebildete Sondereigentum an Räumen in erst noch zu errichtenden weiteren drei Gebäuden verbunden. Der Antrag der Beteiligten, die Unterteilung im Grundbuch zu vollziehen, hat das Grundbuchamt abgewiesen. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren weitere Beschwerde, die keinen Erfolg hatte.

2. a) Jeder Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum grundsätzlich in mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilen, ohne daß er hierzu der Mitwirkung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf (BGHZ 49, 250/251; BayObLG Rpfleger 1991, 455). Da Wohnungseigentum nur dergestalt entstehen kann, daß mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum an bestimmten, zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird (§ 1 Abs. 2, 3 WEG), werden bei einer Unterteilung im Regelfall mit einem von dem ursprünglichen Miteigentumsanteil abgespaltenen Anteil einzelne bisher im Sondereigentum stehende Räume verbunden. Dabei muß jeder der neu entstehenden Miteigentumsanteile mit Sondereigentum verbunden sein. Die Schaffung eines isolierten Miteigentumsanteils, also eines Miteigentumsanteils ohne Sondereigentum, ist ebensowenig zulässig, wie die eines isolierten Sondereigentums ohne damit verbundenen Miteigentumsanteil (BGHZ 109, 179; 130, 159 = GE 1990, 149; BayObLGZ 1995, 399/403). Bei einer Unterteilung müssen daher sämtliche bisher im Sondereigentum stehende Räume mit dem Miteigentumsanteilanteil eines der neu entstandenen Wohnungseigentumsrechte verbunden werden; andererseits dürfen auch nur solche Räume als Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteilsanteil verbunden werden (BayObLGZ 1998, 70).

b) Hier soll mit einem von dem Miteigentumsanteil von 8/1000 abgespaltenen Miteigentumsanteil das gesamte, bisher vorhandene Sondereigentum des Wohnungseigentums Nr. 55 verbunden werden. Mit drei weiteren, aus dem bisherigen Miteigentumsanteil gebildeten Mit eigentumsanteilen soll dagegen Sondereigentum verbunden werden, das derzeit noch nicht vorhanden ist und daher erst begründet werden soll. Zu der damit notwendigen nachträglichen Einräumung von Sondereigentum ist die Einigung aller Wohnungseigentümer in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form erforderlich sowie die Eintragung im Grundbuch (§ 4 Abs. 1, 2 WEG; BayObLGZ 1998, 70/74). Daran ändert auch das Bestehen eines Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen, die zum Sondereigentum werden sollen, nichts (BayOb-LG Rpfleger 1993, 488). Ob für die Eintragung in das Grundbuch der Nachweis der Auflassung erforderlich ist oder bloße Eintragungsbewilligungen genügen (vgl. dazu Demharter GBO 23. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 28 m. w. N.), braucht nicht entschieden zu werden. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler sowohl das Vorliegen von Auflassungserklärungen als auch von Eintragungsbewilligungen verneint.

(1) Solche Erklärungen können § 2 Abs. 10 GO nicht entnommen werden. In dieser Bestimmung ist der Beteiligten zu 1 als Eigentümerin des Wohnungseigentums Nr. 55 lediglich ein - allerdings umfassendes - Nutzungsrecht an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche eingeräumt, das auch die Errichtung eines Gebäudes einschließt.

Dieses Nutzungsrecht verschafft der Beteiligten zu 1 aber nicht das Sondereigentum an den Räumen eines solchen Gebäudes. Diese sind vielmehr gemeinschaftliches Eigentum und können nur nach Maßgabe des § 4 WEG unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Sondereigentum umgewandelt werden.

(2) § 2 Abs. 10 GO kann nicht einmal eine Ermächtigung entnommen werden, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume in einem zu errichtenden Gebäude in Sondereigentum umzuwandeln. Dafür gibt die Einräumung eines, auch umfassenden, Sondernutzungsrechts nichts her. Eine Vereinbarung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) mit einem solchen Inhalt wäre im übrigen unwirksam. Der Senat hat dies wiederholt entschieden (BayObLGZ 1997, 233; 2000, 1; s. dazu auch Häublein DNotZ 2000, 442). Diese Ansicht wird vom Kammergericht (GE 1999, 1361) und Teilen des Schrifttums geteilt (s. dazu die Nachweise in BayObLGZ 2000, 1/2). In seiner Entscheidung vom 5.1.2000 (BayObLGZ 2000, 1/3) hat sich der Senat mit den Einwendungen gegen seine Rechtsprechung auseinandergesetzt und an ihr festgehalten. Er sieht auch jetzt keine Veranlassung, von ihr abzuweichen.

Auch ein umfassendes Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche, das sogar beinhaltet, diesen Grundstücksteil bebauen zu dürfen, führt nicht dazu, daß dieser Sondernutzungsberechtigte auf dieser Fläche ohne weiteres neue Eigentumswohnungen bauen darf.

Ein Bauträger ließ sich in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) für seine Wohneinheit ein Sondernutzungsrecht an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche einräumen verbunden mit dem Recht, dort ein Gebäude zu errichten. Der Bauträger leitete daraus das Recht ab, an den Räumen dieses Gebäudes Sondereigentum zu begründen und - verbunden mit einem Miteigentumsanteil - zu verkaufen. Das Grundbuchamt lehnte die Unterteilung ab.

In letzter Instanz wurde diese Auffassung des Grundbuchamts auch vom Bayerischen Obersten Landesgericht gebilligt. Die vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung, am gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum zu begründen, könne nicht in einer die Sondernachfolger bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums (damit also in der Gemeinschaftsordnung) vereinbart werden. Diese Entscheidung, mit der das Gericht seine bisherige Auffassung bekräftigt (die übrigens auch vom Kammergericht geteilt wird, vgl. GE 1999, 1361) sollte vor allem von Notaren besonders sorgfältig gelesen werden, dient das doch der Haftungsvermeidung. Röll (ZWE 2000, 446) hatte für die Notare darauf hingewiesen, daß die Errichtung einer Wohnanlage in mehreren Bauabschnitten einer sorgfältigen Behandlung bedarf und eventuelle Vorbehalte der Bauträger durch Vormerkungen abgesichert sein müssen.