Wohnungseigentümerversammlung im Gaststättenvorgarten macht Eigentümerbeschlüsse nicht ungültig

Formelle Mängel bei Beschlußfassung der Wohnungseigentümerversammlung (zunächst im frei zugänglichen Gaststättenraum, später im Vorgarten) führen nicht zur Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, wenn festzustellen ist, daß die Mängel sich nicht auf die Beschlußfassung ausgewirkt haben.

Nach Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung vom 15. Oktober 1984 wechselten die Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums in relativ schneller Folge. Nachdem die frühere Verwaltung zu einer Fortführung ihrer Tätigkeit u. a. wegen außergerichtlicher und gerichtlicher Auseinandersetzungen mit den Antragstellern nicht mehr bereit war, wurde auf Vorschlag der Antragsteller der jetzige Verwalter durch Mehrheitsbeschluß in der Versammlung vom 30. April 1994 gewählt. Mit Schreiben vom 30. Mai 1994 lud der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung am 23. Juni 1994 in das Restaurant A. ein. Die Versammlung fand zwischen 19.00 und 23.30 Uhr zunächst in den Innenräumen der Gaststätte, sodann im Vorgarten an einer Hauptverkehrsstraße statt. Nachdem die Antragsteller mit dem am 21. Juli 1994 bei Gericht eingegangenen Schreiben zunächst nur einige Eigentümerbeschlüsse vom 23. Juni 1994 angefochten haben, haben sie mit Schreiben vom 23. Oktober 1994 die Feststellung der Nichtigkeit sämtlicher Eigentümerbeschlüsse vom 23. Juni 1994 wegen der fehlenden Nichtöffentlichkeit der Versammlung beansprucht und schließlich auch die sofortige Abberufung des Verwalters verlangt. Mit Beschluß vom 11. April 1995 hat das Amtsgericht sämtliche Anträge zurückgewiesen. Die Erstbeschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß im wesentlichen zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.

Zutreffend hat das Landgericht den Feststellungsantrag betreffend die Nichtigkeit sämtlicher am 23. Juni 1994 gefaßter Eigentümerbeschlüsse auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist für zulässig erachtet. Ohne Rechtsirrtum hält der angefochtene Beschluß den Feststellungsantrag jedoch für unbegründet, weil formelle Mängel bei der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen allgemein nur zur Anfechtbarkeit von Eigentümerbeschlüssen führen, wohingegen aus Gründen der Rechtssicherheit (BGHZ 54, 65 = NJW 1970, 1316) Nichtigkeit von Beschlüssen nur in Ausnahmefällen, etwa bei Sittenwidrigkeit des Beschlußinhalts, bei Verstößen gegen zwingende gesetzliche Verbote oder unabdingbare Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes oder bei absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung für die betroffene Regelung angenommen werden kann. Daher führen die im Rahmen der Anfechtungsanträge näher zu erörternden äußeren Bedingungen der Versammlung vom 23. Juni 1994 (Abhaltung zunächst in öffentlich zugänglichen Gaststättenräumen, später im Vorgarten an einer Hauptverkehrsstraße) nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist entgegen der Auffassung der Antragsteller weder ein planmäßiges sittenwidriges Vorgehen des Verwalters bei Vorbereitung und Leitung der Eigentümerversammlung noch ein unsittliches Abstimmungsverhalten derjenigen Miteigentümer anzunehmen, die nicht in allen Punkten die Auffassung der Antragsteller geteilt haben. Insgesamt haben die äußeren Umstände der Eigentümerversammlung nicht zu einer derartigen Beeinträchtigung geführt, daß die Veranstaltung nicht mehr als Wohnungseigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz angesehen werden könnte, zumal selbst die Antragsteller zunächst nur einige gezielte Anfechtungs- und Berichtigungsanträge gestellt, die Gültigkeit anderer mit ihrer Zustimmung gefaßter Eigentümerbeschlüsse aber nicht in Frage gestellt haben.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht die Ungültigerklärung der in der am 21. Juli 1994 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift der Antragsteller bezeichneten Eigentümerbeschlüsse aufgrund der Begleitumstände der Eigentümerversammlung vom 23. Juni 1994 abgelehnt. Formelle Mängel bei Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung führen nicht zur Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, wenn festzustellen ist, daß die Mängel sich nicht auf die Beschlußfassung ausgewirkt haben.

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht-öffentliche Veranstaltungen (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650; BGHZ 121, 236 = NJW 1993, 1329). Der Versammlungsort muß so beschaffen sein, daß die ordnungsgemäße Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung gewährleistet ist. Für den Kreis der Wohnungseigentümer besteht ein schutzwürdiges Interesse dahin, fremden Einfluß von der Wohnungseigentümerversammlung fernzuhalten, einen ungestörten Ablauf der Versammlung zu sichern und einer unnötigen Verbreitung ihrer Angelegenheiten in der Öffentlichkeit vorzubeugen (OLG Hamm OLGZ 1990, 57 = WE 1990, 97). Insbesondere bestehen Bedenken gegen die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung in einem nicht abgetrennten, öffentlich zugänglichen Gaststättenraum, weil damit die Vertraulichkeit der Beratungen und der freie Austausch der Gedanken nicht gewährleistet werden kann (OLG Frankfurt NJW 1995, 3395 = ZMR 1995, 326 = FG Prax 1995, 147 = WM 1996, 177). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts lagen derartige Mängel nicht während der ganzen Dauer der Versammlung und auch nur in unterschiedlicher Intensität vor. Die Eigentümer hielten sich zunächst als einzige Gäste in einem von dem sonstigen Gastraum des Lokals nur durch eine 1,20 m hohe massive Abtrennung abgegrenzten Nebenraum auf. Nachdem andere Lokalbesucher in diesem Nebenraum Platz genommen hatten, wechselten die Versammlungsteilnehmer in den Vorgarten der Gaststätte, wo sie die Versammlung in Abwesenheit anderer Lokalgäste fortsetzten. Zwar fand die Versammlung dort in einem Abstand von etwa 10 m zum Fahrbahnrand einer Straße mit nicht unerheblichem Verkehrsaufkommen statt. Die hiermit verbundenen akustischen Einflüsse hielten sich jedoch in erträglichem Rahmen und haben die Diskussionen nicht beeinflußt, weil man in normaler Lautstärke gesprochene Sätze verstehen konnte.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht angenommen, daß bei diesen minderschweren Beeinträchtigungen der Versammlung formelle Fehler bei der Durchführung nur dann die Anfechtung begründen, wenn sich die Mängel auf das Ergebnis der Beschlußfassungen zumindest ausgewirkt haben können. Steht hingegen fest, daß das Ergebnis der Abstimmungen durch den Verfahrensfehler nicht beeinflußt worden ist, reicht der formelle Mangel allein nicht aus. Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei Einberufungsmängeln etwa für Vereinsbeschlüsse (BGHZ 59, 369 = NJW 1973, 235) und für den Gesellschafterbeschluß einer GmbH (BGHZ 14, 264 = NJW 1954, 1563; BGH NJW 1972, 1320). Diese Rechtsprechung ist für formelle Mängel bei der Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen übernommen worden (BayObLGZ 1985, 436 = NJW-RR 1986, 813; WE 1993, 169; OLG Hamm OLGZ 1992, 309; WE 1996, 33; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 23 Rdnr. 1 50).

Ohne Rechtsirrtum führt der angefochtene Beschluß aus, daß sich eine generelle Ungültigerklärung auch bei nicht kausalen formellen Beschlußmängeln allenfalls mit erzieherischen Erwägungen begründen ließe, dem jedoch erhebliche negative Folgen für die betroffene Eigentümergemeinschaft gegenüberstehen. Ohne Rücksicht auf die inhaltliche Richtigkeit der Eigentümerbeschlüsse müßten anderenfalls für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wichtige Beschlüsse, etwa über dringend erforderliche Sanierungsarbeiten, entsprechende Sonderumlagen oder Wirtschaftspläne im Anfechtungsverfahren rückwirkend beseitigt werden. Etwaige auf ihrer Grundlage eingeleitete Zahlungsverfahren gegen säumige Miteigentümer müßten für erledigt erklärt werden, um Zurückweisungen der Anträge zu vermeiden. Die allein wegen des Formfehlers für ungültig erklärten Beschlüsse müßten in einer erneuten Eigentümerversammlung wiederholt werden, was für alle Beteiligten einen zusätzlichen Aufwand bedeute, teilweise jedoch wegen Zeitablaufes überhaupt nicht nachgeholt werden könnte, wie etwa die Beschlußfassung über Wirtschaftspläne.

Das Landgericht hat verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß die von den Antragstellern beanstandeten äußeren Umstände bei der Beschlußfassung sich jedenfalls nicht entscheidend auf die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse ausgewirkt haben. Mit Ausnahme der Antragsteller hat keiner der Miteigentümer die äußeren Bedingungen als die Abstimmungen beeinflussend empfunden. Die Verlegung der Versammlung in den Vorgarten beruhte eher darauf, daß den Versammlungsteilnehmern die Auswirkungen ihrer erregten Diskussionen auf die anderen Gäste peinlich waren. Bis zu diesem Zeitpunkt lag weder eine nennenswerte akustische Beeinträchtigung durch andere Lokalbesucher vor noch unterblieben Redebeiträge angesichts der Anwesenheit Dritter. Bei einer Teilnehmerzahl von 10 Personen war eine Kommunikation ohne übermäßige Stimmanstrengung möglich. Im Vorgarten befanden sich keine anderen Gäste des Lokals, so daß von einer beeinträchtigenden Öffentlichkeit nicht ausgegangen werden konnte. Die anliegende Straße habe erträgliche akustische Einflüsse gebracht und die Diskussionen sowie das Ergebnis der Beschlußfassungen ebenfalls nicht beeinflußt, weil man in normaler Lautstärke gesprochene Sätze verstehen konnte. Für einen Einfluß der einsetzenden Abendkühle und einer Dunkelheit auf die Beschlußfassungen fehle jeder Anhaltspunkt. Ebensowenig sei festzustellen, daß die gefaßten Eigentümerbeschlüsse auf einer unzulässigen Beschränkung der Redezeit der Antragsteller beruhen könnten. Soweit die Antragsteller die Beweiswürdigung des Landgerichts angreifen, verkennen sie, daß die Tatsachenwürdigung in III. Instanz nur eingeschränkt zulässig ist. Derartige Fehler liegen nicht vor. Mit der Rechtsbeschwerde kann insbesondere nicht geltend gemacht werden, daß die tatsächlichen Folgerungen des Tatrichters nicht zwingend sind oder eine andere Schlußfolgerung hätte gezogen werden können.

Allerdings hat das Oberlandesgericht Frankfurt (NJW 1995, 3395 = ZMR 1995, 326 = WuM 1996, 177 = FG Prax 1995,147) den Gegenbeweis der Nichtkausalität des formellen Mangels ausgeschlossen, wenn die Eigentümerversammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte stattgefunden hat. Gleichwohl ist eine Vorlagepflicht nach § 28 FGG nicht gegeben. Es kann dahinstehen, ob sich aus der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vereins- und Gesellschaftsrecht (BGHZ 14, 264; BGHZ 49, 209) nicht zwingend eine andere Beurteilung ergäbe (vgl. dazu auch Drasdo WuM 1996,135). Denn im vorliegenden Fall ist die Versammlung keineswegs während ihrer gesamten Dauer in einem frei zugänglichen Gaststättenraum und in Anwesenheit anderer Gäste durchgeführt worden, vielmehr ist zur Aufrechterhaltung der Vertraulichkeit der Vorgarten aufgesucht worden, wodurch andere, jedoch minderschwere Beeinträchtigungen auftraten. Außerdem hat das Landgericht rechtlich einwandfrei zusätzlich hervorgehoben, daß die Antragsteller ersichtlich zunächst die äußerlichen Beeinträchtigungen ebenfalls nicht als so gravierend empfunden haben, weil in ihrer ursprünglichen Antragsschrift keinesfalls alle, sondern nur einzelne Eigentümerbeschlüsse unter Bezugnahme auf inhaltliche Mängel angefochten worden sind.

Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht inhaltliche Mängel der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (wird ausgeführt).

Formelle Mängel bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen können die gefaßten Eigentümerbeschlüsse ungültig machen, selbst wenn diese materiell nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.

Das ist von der Rechtsprechung (OLG Frankfurt NJW 1995, 3395 = ZMR 1995, 326 = WM 1996, 177) so in einem Fall gesehen worden, wo die Versammlung in einem nicht abgetrennten, frei zugänglichen Gaststättenraum abgehalten wurde, wo die Vertraulichkeit der Beratungen nicht gewährleistet war.

In seinem Beschluß vom 30. April 1997 hat das KG es jedoch abgelehnt, diese Grundsätze auf den Fall zu übertragen, in dem die Versammlung in einer leeren Gaststätte begann und, nachdem Fremde auftauchten, die Wohnungseigentümer in den Vorgarten umzogen, wo sie wiederum allein waren, wenn auch durch Straßenlärm gestört.