Wohnungseigentümerversammlung

Wohnungseigentümerversammlung; ungültige Stimmabgabe; Wiederholung der Stimmabgabe; Irrtumsanfechtung

1. Eine ungültige Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung kann nach § 119 Abs. 1 Fall 2 BGB mit dem Ziel angefochten werden, sie durch eine gültige zu ersetzen.

2. Bei Abstimmung mittels schriftlicher Stimmzettel, die nicht geheim, sondern vor den Augen aller Versammlungsteilnehmer stattfindet, kann die Stimmabgabe im obengenannten Fall der Anfechtung jedenfalls bis zum Abschluß der Auszählung der Stimmzettel durch den Versammlungsleiter wiederholt werden.

In der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 3.12.1998 bezeichnete die weitere Beteiligte den Tagesordnungspunkt (TOP) 3 wie folgt:

Beschluß über die Genehmigung des Schadensersatzrechtsstreits der Eigentümergemeinschaft gegen die frühere Hausverwaltung R. (= Antragsteller zu 1) wegen mangelhafter Hausverwaltung.

Abgestimmt wurde dann in der Eigentümerversammlung über folgenden Beschlußantrag:

Die Gemeinschaft genehmigt die Einleitung und Durchführung des Verfahrens vor dem Amtsgericht ... sowie die Einlegung der sofortigen Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ... in diesem Verfahren und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber der Vorverwaltung, Herrn ... (= Antragsteller zu 1), über den Gesamtbetrag von 241 874,15 DM zuzüglich Zinsen und Kosten. ... Die Gemeinschaft ermächtigt die Verwalterin, weitere Schadensersatzansprüche gegenüber der Vorverwaltung R. außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, sofern Gründe für weitere Schadensersatzansprüche gegenüber der Vorverwalterin offenbar werden. Für den Fall, daß der Antrag mangels Vorliegens eines Ermächtigungsbeschlusses abgewiesen wird, wird die Verwalterin ermächtigt, über die Rechtsanwaltskanzlei ... ein neues Verfahren wegen der Schadensersatzansprüche einzuleiten.

Als Abstimmungsergebnis wurde festgehalten: 219 Ja-Stimmen, 217 Nein-Stimmen und 20 Enthaltungen. Abgestimmt wurde mit von der Verwalterin vorbereiteten Stimmzetteln, auf denen drei Möglichkeiten zur Anbringung eines Kreuzes vorgesehen waren, nämlich "Ja", "Nein" und "Enthaltung". Nach dem Einsammeln der Stimmzettel wurde von der Verwalterin festgestellt, daß die beiden Stimmzettel des Wohnungseigentümers A., der einschließlich einer ihm erteilten Vollmacht über insgesamt vier Stimmen verfügte, nicht vollständig ausgefüllt waren. Unklar ist, ob nur die Kreuze oder die Unterschriften fehlten. Der Verwalter rief daraufhin den Wohnungseigentümer A. auf und gab ihm Gelegenheit, die Stimmzettel zu vervollständigen. Der Auszählvorgang war zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet. Das Ergebnis der Abstimmung wurde erst nach Vervollständigung der Stimmzettel - A. stimmte mit "Ja" ab - bekanntgegeben.

Die Antragsteller haben beantragt festzustellen, daß zu TOP 3 kein Mehrheitsbeschluß gefaßt worden sei. Hilfsweise haben sie den Antrag gestellt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht München hat dem Feststellungsantrag stattgegeben. Das Landgericht hat den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Feststellungsantrag sowie den Hilfsantrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die keinen Erfolg hatte.

a) Der Feststellungsantrag ist unbegründet.

Die einzelne Stimmabgabe durch einen Wohnungseigentümer in Ausübung seines Stimmrechts ist als einseitige empfangsbedürftige, gegenüber den übrigen anwesenden Wohnungseigentümern oder dem Versammlungsleiter abzugebende Willenserklärung zu qualifizieren, die auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichtet ist, nämlich auf die Entscheidung der Wohnungseigentümer, einen Beschlußantrag anzunehmen oder abzulehnen (BayObLG WE 1996, 197/198; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 68).

Als Willenserklärung unterliegt die Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches für Willenserklärungen, insbesondere den Vorschriften über die Anfechtbarkeit und das Wirksamwerden. Bei A. lag ein Irrtum in der Erklärungshandlung (§ 119 Abs. 1 Fall 2 BGB) vor. Schon der äußere Erklärungstatbestand entsprach nicht dem Willen des Erklärenden; er wollte mit "ja" stimmen, hat tatsächlich aber ungültige Stimmen abgegeben. A. konnte somit seine Stimmabgabe mit dem Ziel anfechten, die ungültige Stimmabgabe durch eine gültige zu ersetzen. Sein Verhalten gegenüber dem Verwalter in der Eigentümerversammlung ist als Anfechtungserklärung auszulegen. Gemäß § 142 BGB hat die Anfechtung der Stimmabgabe deren Nichtigkeit zur Folge.

A. konnte seine Stimmabgabe wiederholen, da der Abstimmungsvorgang bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet war. Bei einer Abstimmung in einer Wohnungseigentümerversammlung mittels schriftlicher Stimmzettel, die wie hier nicht geheim, sondern vor den Augen sämtlicher Versammlungsteilnehmer stattfindet, kann die Stimmabgabe mit dem oben genannten Ziel jedenfalls bis zum Abschluß der Auszählung der Stimmzettel durch den Versammlungsleiter wiederholt werden. Denn zu diesem Zeitpunkt ist der Abstimmungsvorgang jedenfalls noch nicht beendet. Es besteht kein Grund, in einem solchen Fall den Abstimmungsvorgang schon dann als beendet anzusehen, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Stimmzettel abgegeben haben. Eine Korrekturmöglichkeit des Abstimmungsverhaltens erscheint in einem Fall wie hier bis zum Abschluß der Auszählung geboten, um eine erneute Beschlußfassung zu vermeiden oder den Anfechtenden gar auf einen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses nach § 23 Abs. 4 WEG zu verweisen.

Offenbleiben kann hier, bis zu welchem Zeitpunkt im Hinblick auf § 130 BGB ein Widerruf einer Stimmabgabe möglich wäre (vgl. dazu Erman/Ganten BGB 9. Aufl. § 23 WEG Rn. 1 a; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 20). Desgleichen kann dahinstehen, wann im Fall des § 23 Abs. 3 WEG ein Eigentümerbeschluß zustande kommt (vgl. BayObLGZ 1971, 313/321).

b) Das Landgericht hat den angefochtenen Eigentümerbeschluß zu Recht nicht für ungültig erklärt.

In der Einladung zur Eigentümerversammlung ist der Beschlußgegenstand so konkret anzugeben, daß eine Vorbereitung darauf möglich ist und die Folgen des Nichterscheinens erkennbar sind. Eine schlagwortartige Bezeichnung ist ausreichend (Palandt/Bassenge WEG § 24 Rn. 6 m. w. N.). Gegen diese Grundsätze wurde hier nicht verstoßen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen.

Ob der Rechtsstreit, der aufgrund des Eigentümerbeschlusses eingeleitet oder weitergeführt werden soll, Aussicht auf Erfolg bietet, kann im Beschlußanfechtungsverfahren grundsätzlich nicht geprüft werden. Dies ist vielmehr Sache des Gerichts, das für den beabsichtigten Rechtsstreit zuständig ist (BayObLG NJW-RR 1998, 231 f.). Offenbleiben kann, ob der Eigentümerbeschluß jedenfalls dann für ungültig zu erklären ist, wenn der Rechtsstreit offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat (vgl. BayObLG ZMR 1994, 428); davon kann hier nicht ausgegangen werden. Die Antragsteller tragen zwar vor, daß der Antrag gegen den Antragsteller zu 1 in dem Schadensersatzverfahren abgewiesen werden müsse, weil ein zu diesem Verfahren ermächtigender Beschluß nicht vorliege. Ob dies der Fall ist, wird in dem anderweitig anhängigen Verfahren zu prüfen sein. Jedenfalls ergibt sich aus der Behauptung der Antragsteller nicht, daß das gegen den Antragsteller zu 1 eingeleitete Verfahren jeglicher Grundlage entbehrt. Im übrigen kann von einer offensichtlichen Erfolglosigkeit des gestellten Antrags nicht ausgegangen werden, wenn, wie die Antragsteller im vorliegenden Verfahren meinen, erst die Akten des Schadensersatzverfahrens beigezogen und daraufhin überprüft werden müssen, ob der Anspruch Erfolg hat oder nicht.