Wohnungseigentümergemeinschaft nach Vorratsteilung und Veräußerung

Wohnungseigentümergemeinschaft nach Vorratsteilung und Veräußerung; Ein-Mann-Gemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht im Falle der Aufteilung nach § 8 WEG auch dann mit der Eigentumsumschreibung, wenn der Erwerber alle Miteigentumsanteile und Sondereigentumseigentumseinheiten vom teilenden Eigentümer erwirbt.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Die Antragstellerin verlangt von der Antragsgegnerin zu 1. und den Antragsgegnern zu 2. und 3., die Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. sind, die Zahlung von Wohngeldern.

Die Wohnungsbaugenossenschaft F. war Eigentümerin des Grundstücks A. Straße ..., das mit einem Gebäude mit 136 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten bebaut ist. Die Antragsgegner zu 2. und 3. schlossen in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. am 6. September 2001 einen notariellen Kaufvertrag mit der WBG F. über dieses Grundstück. Am 18. Juli 2002 ließen die Antragsgegner zu 2. und 3. im Namen der WBG F. eine notarielle Teilungserklärung beurkunden. In der Folgezeit wurde die WBG F. als erster Eigentümer sämtlicher Wohnungen der Wohnanlage in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen. Die Antragsgegner zu 2. und 3. wurden in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. am 22. Juli 2003 in den Wohnungsgründbüchern als Eigentümer eingetragen. Sie verkauften diverse Wohnungen an eine Vielzahl von Erwerbern, für die Eigentumsübertragungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen wurden.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Hohenschönhausen vom 16. März 2005 wurde die Antragstellerin im Wege der einstweiligen Anordnung zur Notverwalterin der Wohnanlage bestellt. Weder von den Antragsgegnern noch von mehreren Vorverwaltern der Wohnanlage konnte die Antragstellerin Verwaltungsunterlagen erhalten. Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Wohnanlage sind nicht vorhanden. Das Gebäude weist erhebliche Bauschäden auf. Insgesamt sind noch sieben Wohnungen des Hauses vermietet.

Mit Schreiben vom 29. April 2005 forderte die Antragsgegnerin die Antragsgegner zur Verabschiedung eines Wirtschaftsplanes 2005 auf. Dazu kam es in der Folgezeit nicht. Daraufhin stellte die Antragstellerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 einen Wirtschaftsplan für das Jahr 2005 in Höhe von insgesamt 454.548 € auf und legte ferner eine Sonderumlage von 200.000 € fest.

Mit ihrem Antrag verlangt die Antragstellerin von den Antragsgegnern die Zahlung von Wohngeldern für sämtliche Wohnungen hinsichtlich des Zeitraums Januar bis Mai 2005 in Höhe von insgesamt 189.395 € sowie die Zahlung der Sonderumlage in Höhe von 200.000 €. Die Zahlungen hatten die Antragsgegner trotz Fristsetzung bis zum 17. Mai 2005 nicht geleistet.

II. Der Antrag ist zulässig.

Für das vorliegende Verfahren ist das Wohnungseigentumsgericht gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständig. Dies ergibt sich hinsichtlich der Antragsgegnerin zu 1. daraus, dass die Antragsgegner zu 2. und 3. als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. im Grundbuch eingetragen sind, die Antragsgegnerin zu 1. also Wohnungseigentümerin ist. Hinsichtlich der Antragsgegner zu 2. und 3. folgt dies daraus, dass sie als Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1. mit dieser gesamtschuldnerisch haften. Dadurch sind sie zwar selbst nicht Wohnungseigentümer, können jedoch aufgrund der Sachnähe des Wohnungseigentumsverfahrens ebenfalls vor dem Wohnungseigentumsgericht in Anspruch genommen werden. Dies ist durch die höchstrichterliche Rechtsprechung hinsichtlich der persönlich haftenden Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft in gleicher Weise bejaht worden (BayObLG, GE 1989, 361 ff. m.w.N.). Die gegenteilige Auffassung des LG Hamburg (ZMR 2002, 870) überzeugt dagegen nicht. Wenn für solche Ansprüche das Prozessgericht zuständig wäre, würde dies zu einer Aufspaltung des Rechtsweges führen, die prozessökonomisch nicht sinnvoll wäre. Zudem ist nach dem in der Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, dass über solche Ansprüche das sachnähere Gericht zu entscheiden hat, auch deshalb von der Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszugehen.

Der Zulässigkeit des Antrags steht auch die Einwendung der Antragsgegner nicht entgegen, dass sie keine Wohnungseigentümer seien. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist jedenfalls dadurch entstanden, dass die Antragsgegnerin zu 1. am 22. Juli 2003 als Eigentümerin der Wohnungen eingetragen worden war. Erste Eigentümerin sämtlicher Wohnungen war die WBG F., auf deren Vollmacht hin die Antragsgegner zu 2. und 3. am 18. Juli 2002 auch die Teilungserklärung notariell beurkunden ließen. Nach Anlegung der Grundbücher wurde die WBG F. als erster Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit der Eintragung der Erwerber sämtlicher Wohnungen, nämlich der Antragsgegnerin zu 1., kam daher die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Entstehen. Dabei bleibt es ohne Belang, ob die diversen Erwerber, für die in der Folgezeit Eigentumsübertragungsvormerkungen eingetragen worden waren, ihrerseits den Besitz an den Wohnungen erlangt hatten oder nicht. Denn diese hätten schon deshalb nicht werdende Wohnungseigentümer werden können, weil zu diesem Zeitpunkt bereits die Antragsgegnerin zu 1. als erster Erwerber der Wohnungen im Grundbuch eingetragen worden war, so dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden war.

Der Antrag ist auch begründet.

Aufgrund des von der Antragsgegnerin als Notverwalterin erstellten Wirtschaftsplans vom 9. Mai 2005 ist die Antragsgegnerin zu 1. und demzufolge wegen ihrer persönlichen Haftung auch deren Gesellschafter, also die Antragsgegner zu 2. und 3., zur Zahlung der Wohngelder für die Monate Januar bis Mai 2005 in Höhe von insgesamt 189.395 € und zur Zahlung der Sonderumlage von 200.000 € verpflichtet.

Wegen des Fehlens vorangegangener Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen war die Antragstellerin in ihrer Eigenschaft als Notverwalterin gemäß § 11 Abs. 4 der notariell beurkundeten Teilungsverklärung dazu berechtigt, die Wohnungseigentümer zur Wohngeldzahlung heranzuziehen. Zur Beschlussfassung über den von ihr erstellten Wirtschaftsplan kam es zuvor nicht, da die Antragsgegnerin zu 1. auf das Schreiben der Antragstellerin vom 29. April 2005 nicht reagiert hatte. Aus der Anlage zu diesem Schreiben ergibt sich ohne Weiteres, wie sich die Gesamtkosten von 454.548 € zusammensetzen. Anhaltspunkte dafür, dass es sich diesbezüglich um unangemessen hohe Kosten handelt, sind nicht ersichtlich. Da die Antragsgegnerin zu 1. Eigentümerin sämtlicher Wohnungen ist, hat sie das mit dem vorliegenden Antrag verlangte Wohngeld für die Monate Januar bis Mai 2005 zu zahlen, das sich insgesamt auf 189.395 € beläuft. Ferner ist sie dazu verpflichtet, die Sonderumlage von 200.000 € zu zahlen, die die Antragstellerin zur Deckung der unstreitig bestehenden Finanzierungslücke für die Durchführung von Not- und Sofortmaßnahmen festgesetzt hatte. Die Antragstellerin hat im Einzelnen dargelegt, welche Maßnahmen vorzunehmen sind. Daraus ergibt sich, dass es sich um unaufschiebbare Fälle handelt, so dass die Sonderumlage von der Antragstellerin gemäß § 11 Abs. 9 Satz 2 der Teilungserklärung bestimmt werden konnte. Dem gesamten Vorbringen der Antragstellerin zu den einzelnen Umständen in dem Hause sind die Antragsgegner in keiner Weise entgegengetreten. Vielmehr hat der Antragsgegner zu 3. anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 31. August 2005 ausdrücklich bekundet, dass die Antragsgegnerin zu 1. aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die Wohnungen selbst zu verwalten. Die nach dem Vorbringen der Beteiligten nur als desolat zu bezeichnenden Zustände in dem Hause können demnach nur durch die von der Antragstellerin festgelegte Sonderumlage beseitigt werden. Angesichts der Tatsache, dass immerhin noch sieben Mietparteien in dem Hause wohnen, sind diese Maßnahmen auch unaufschiebbar.

[...]

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dabei entsprach es billigem Ermessen gemäß § 47 Satz 1 WEG, die Gerichtskosten den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern aufzuerlegen, weil sie im vorliegenden Verfahren unterlegen sind. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten entsprach es billigem Ermessen gemäß § 47 Satz 2 WEG, den Antragsgegnern die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin ebenfalls als Gesamtschuldnern aufzuerlegen. Denn das vorliegende Wohngeldverfahren war ausschließlich deshalb erforderlich geworden, weil die Antragsgegner in gemeinschaftswidriger Weise ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Wohngelder und der Sonderumlage nicht nachgekommen waren. Ob sie dazu aus finanziellen Gründen nicht in der Lage waren, hat dabei außer Betracht zu bleiben, weil dies der Verpflichtung zur Zahlung nicht entgegensteht. Es würde daher billigem Ermessen widersprechen, wenn die Antragstellerin ihre dadurch veranlassten außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hätte.

[...]

Darüber hinaus hatte das Gericht auf Anregung der Antragstellerin gemäß § 44 Abs. 3 WEG im Wege der einstweiligen Anordnung den Beschluss für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Es wäre nämlich angesichts der erheblichen Zahlungsrückstände der Antragsgegner, die als einzige Wohnungseigentümer für die Verwaltungskosten des gesamten Gebäudes aufzukommen haben, und angesichts der unaufschiebbaren Maßnahmen, die zur Festlegung der Sonderumlage geführt haben, nicht hinnehmbar, wenn die Antragstellerin mit der Vollstreckung zunächst den Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses abwarten müsste. Insofern war im Wege der einstweiligen Anordnung wie geschehen zu entscheiden.

Nach § 8 WEG kann der Alleineigentümer eines Hauses die Umwandlung zu Wohnungseigentum vornehmen (Vorratsteilung). Eine Eigentümergemeinschaft entsteht dann mit der Veräußerung des ersten Rechts an einen Erwerber (Weitnauer/Briesemeister, 9. Aufl., Rdn. 16 zu § 8 WEG). Was gilt aber, wenn der teilende Eigentümer die Eigentumswohnungen im Stück an einen neuen Alleineigentümer veräußert?

Die Wohnungsbaugesellschaft hat die Aufteilung zu Wohnungseigentum vorgenommen. Nach Eintragung im Wohnungsgrundbuch wurden alle Eigentumswohnungen an eine GbR veräußert. Diese verkaufte die einzelnen Wohnungen zwar an Dritte, zu einer Eigentumsumschreibung kam es jedoch nicht. Die GbR zahlte weder Wohngeld noch ließ sie Mängel beseitigen; es kam zur Einsetzung einer Notverwalterin. Diese beklagte die GbR vor dem Wohnungseigentumsgericht auf Zahlung von knapp 400.000 €.

Mit Beschluss vom 7. September 2005 gab das Amtsgericht Hohenschönhausen dem Antrag statt. Mit Vorratsteilung und Veräußerung sei eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, auch wenn die GbR derzeit noch der einzige Wohnungseigentümer sei. Die GbR sei zur Zahlung des Wohngeldes und der von der Notverwalterin schlüssig dargelegten Sonderumlage verpflichtet. Diese Zahlungspflicht gelte auch für die Gesellschafter der GbR.

Da ein zweiter Eigentümer im Falle der Teilung gemäß § 8 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher noch nicht vorhanden ist, ist nach herrschender Meinung für die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, dass das Eigentum an mindestens einem Wohnungseigentumsrecht übertragen ist. Die Übertragung setze den sachenrechtlichen Übergang des Eigentums (durch Grundbuchumschreibung oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung) voraus. Da diese Voraussetzung auch dann gegeben ist, wenn der alleinige Ersterwerber aller Miteigentumsanteile und Sondereigentumseinheiten (nachfolgend „Gesamt-Ersterwerber" genannt) in die Wohnungsgrundbücher eingetragen wird, entsteht nach Ansicht des AG Hohenschönhausen in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft, ohne dass eine Mehrheit von Eigentümern gegeben ist (Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft).

Dem ist jedenfalls dann zuzustimmen, wenn man – konsequent und entgegen der h. M. – nicht nur das Wohnungseigentum, sondern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher als entstanden betrachtet. An die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (vom Fall der werdenden Gemeinschaft abgesehen) deren Unterwerfung unter die Regelungen des WEG geknüpft. Eine unterschiedliche Behandlung des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers (bis zur Entstehung der „werdenden Gemeinschaft") einerseits und des „Gesamt-Ersterwerbers" (bis zum nächsten Eigentumsübergang mindestens eines Wohnungseigentums) andererseits, erscheint aufgrund der in beiden Fällen gegebenen „Ein-Personen-Konstellation" nicht sachgerecht, u. a. weil die jedes Gemeinschaftsverhältnis prägenden wechselseitigen Rechte und Pflichten (nach dem WEG) in einer Person nicht bestehen können, eine institutionalisierte Meinungs- und Willenbildung (Eigentümerversammlung) überflüssig ist und es auch im Außenverhältnis gleichgültig ist, ob der alleinige Eigentümer seine Immobilie selbst verwaltet oder dies einem externen WEG- oder Grundstücksverwalter überlässt.

Für den (nächsten) Erwerber hätte die unterschiedliche Behandlung beider Konstellationen jedoch unterschiedliche haftungsrechtliche Konsequenzen: Im Falle des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer würde er für die bis zum Eigentumsübergang entstandenen Verbindlichkeiten des bis dahin nicht existenten Verbands nicht haften. Dagegen hätte er anteilig und mittelbar über seine Beitragspflichten gegenüber dem Verband auch für vor seinem Eigentumserwerb entstandene Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. gegenüber Versorgern) einzustehen. Lösbar ist dieser Widerspruch m. E. nur durch die Annahme, dass nicht nur das Wohnungseigentum, sondern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher entsteht. Nur so lassen sich auch die regelmäßig vom teilenden Eigentümer in Form der Gemeinschaftsordnung kreierten Rechte und Pflichten (vorläufiges Wohngeld, Erst-Verwalterbestellung, Verwalterzustimmungen etc.) einlösen, soweit diese nicht (ausdrücklich) erst nach der ersten Eigentumsübertragung wirksam werden.

RA Manfred Meffert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht