Wohnungseigentümergemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit

Wohnungseigentümergemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit; Zitterbeschluß; Aufstellung eines Gerätehäuschens; Spanflechtzaun bzw. Lamellenzaun auf Dachterrasse; Dachaufbauten

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit; daran hat auch die Entscheidung des BGH vom 29. Januar 2001 (GE 2001, 276 = NJW 2001, 1056) zur Rechts- und Parteifähigkeit der BGB-Gesellschaft nichts geändert. Deshalb sind bei einem von den Wohnungseigentümern angestrengten Verfahren diejenigen Wohnungseigentümer namentlich zu bezeichnen, die der Gemeinschaft zur Zeit der Antragstellung angehören. Es ist Sache der Antragsteller, dazu gegebenenfalls eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen (Anschluß an BayObLG ZMR 2001, 363).

2. Das Aufstellen eines Gartenhäuschens sowie die Anbringung eines hölzernen Flechtzauns (Lamellenzauns) auf einer Dachterrasse stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

3. Ein Eigentümerbeschluß, nach dem ein Wohnungseigentümer Dachaufbauten belassen darf, führt nicht ohne weiteres dazu, daß sich dessen Rechtsnachfolger für eigene Dachaufbauten auf den geschaffenen optischen Zustand berufen kann.

(...) a) Allerdings wurde in den Tatsacheninstanzen nicht darauf hingewirkt, daß die Antragsteller für den Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens eindeutig bezeichnet werden. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine gesetzlich besonders ausgestaltete Bruchteilsgemeinschaft und hat nach herrschender Auffassung keine eigene Rechtspersönlichkeit (BGH NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2001, 363; BayObLGZ 1984, 198/202, 206 f.; Weitnauer WEG 8. Aufl. Vor § 1 Rn. 28, 38, 57; § 1 Rn. 13). An dieser Beurteilung hat sich auch nichts durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geändert (BGH GE 2001, 276 = NJW 2001, 1056; dazu grundsätzlich Raiser ZWE 2001, 173; vgl. auch Kappus NZM 2001, 353). Das hat zur Folge, daß die Eigentümergemeinschaft als solche weder klagen noch verklagt werden kann (Staudinger/Kreuzer WEG § 10 Rn. 14 m. w. N.; Weitnauer/Lüke § 10 Rn. 13 ff.). Bei der Einleitung des Verfahrens müssen deshalb entweder alle Wohnungseigentümer namentlich bezeichnet werden, oder es muß neben der Kurzbezeichnung in der Antragsschrift eine Liste vorgelegt werden, aus der sich die Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Antragstellung ergeben. Nur so wird § 253 Abs. 2 Nr. 1, § 313 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Genüge getan. Diese Grundsätze gelten nämlich auch für das Wohnungseigentumsverfahren (siehe BayOblG ZMR 2001, 363; NJW-RR 1986, 564/565; Staudinger/Kreuzer aaO. Rn. 14 ff.). Die (gewillkürte) Vertretungsmacht der Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ersetzt nicht die Prozeßfähigkeit der Gemeinschaft, sondern setzt diese voraus (siehe auch § 50 ZPO).

Allerdings nötigt dieses Versäumnis nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung. Es kann offenbleiben, ob dann, wenn die Wohnungseigentümer auf der Gläubigerseite stehen und durch den Verwalter vertreten werden, es auch für die Vollstreckung grundsätzlich genügt, daß die Gläubiger im Titel mit einer individualisierenden Sammelbezeichnung angegeben sind (BayObLG WE 1986, 142; Weitnauer/Hauger § 45 Rn. 11). Denn der Senat fügt seinem Beschluß die von den Antragstellern am 31.1.2000 als Eigentümerverzeichnis vorgelegte Liste bei.

b) Das Landgericht hat zu Recht einen Beseitigungsanspruch bejaht. Dieser ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG sowie § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG.

Zutreffend hat das Landgericht die beiden Aufbauten - Holzhäuschen und Flechtzaun - als bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG bewertet.

Bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. WEG) hinausgeht; vorausgesetzt ist eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (vgl. nur BayObLG WE 1990, 60/61; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 6). Bauliche Veränderungen, die sich ausschließlich auf den Bereich des Sondereigentums beschränken, werden von § 22 Abs. 1 WEG nicht erfaßt. In diesem Bereich setzt allein § 14 Nr. 1 WEG Schranken (BayObLG WuM 1995, 731). Auf bauliche Tätigkeiten kommt es nicht an. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob durch die Umgestaltung der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums geändert wird (vgl. z. B. OLG Köln WuM 1995, 502/503). Maßgebend ist folglich allein das erzielte Ergebnis, nicht das dazu verwendete Mittel (Bärmann/Merle § 22 Rn. 7).

(2) Das Landgericht hat aus den vorgelegten Lichtbildern rechtsfehlerfrei und damit für den Senat bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) festgestellt, daß die Aufbauten auf der Dachterrasse sich wegen markanter körperlicher Gestaltung und allseits deutlicher Sichtbarkeit nachteilig auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Dazu genügt auch eine optisch nachteilige Änderung (BayObLG NZM 1998, 980/981; BayObLG-Report 1999, 66 - Leitsatz). Daß es auf das optische Erscheinungsbild "von außen", also vom Standort eines Miteigentümers, etwa aus dessen Wohnbereich (BayObLG WuM 1986, 287; LG Berlin ZMR 2001, 575), oder eines unbefangenen Dritten, etwa von der Straße aus (siehe BayObLG ZMR 1999, 118), also nicht aus ganz ungewöhnlichen Perspektiven, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche, ankommt, steht dieser tatrichterlichen Würdigung anhand des Akteninhalts nicht entgegen.

(3) Zu Recht hat das Landgericht die bauliche Veränderung durch einen Vergleich mit der Dachfläche in aufbaufreiem Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums festgestellt. Denn die von einem der Voreigentümer bewirkten Veränderungen durch den Aufbau eines Saunahäuschens und das Aufstellen von Pflanzkübeln können nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden.

Freilich ist, faIls durch zulässige Veränderungen eines Voreigentümers ein anderer rechtmäßiger Zustand geschaffen wurde, dieser zum Vergleich mit dem derzeitigen Erscheinungsbild der Anlage heranzuziehen (BayObLG NZM 1999, 29; OLG Köln ZWE 2000, 429; OLG Saarbrücken FGPrax 1997, 56/58; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 22 WEG Rn. 4). Die von den Beteiligten vorgelegten Eigentümerbeschlüsse lassen in Verbindung mit dem unstreitigen Sachvortrag den Schluß auf eine genehmigte bauliche Veränderung jedoch nicht zu. Der Beschluß vom 3.10.1986 trägt vielmehr deutlichen Kompromißcharakter; hiernach brauchte der damalige Voreigentümer das Saunagebäude nicht zu entfernen, hatte aber einen Teil der ursprünglich für das Abräumen der Dachterrasse angefallenen Kosten zu übernehmen. Ersichtlich wollte die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit diesem Kompromiß nicht einer auf Dauer festgelegten Veränderung der Fassadenoptik zustimmen, sondern, dem damals bestehenden Prozeßrisiko Rechnung tragend, den seinerzeitigen Aufbau gegenständlich und funktionsbezogen dulden und weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Aufstellung und Beseitigung vermeiden. Nur ein solches Verständnis des Eigentümerbeschlusses stünde im übrigen mit der eindeutigen Regelung in § 3 GO in Einklang.

Von diesem Verständnis mußte auch die Antragsgegnerin aufgrund der Klausel im Kaufvertrag vom 21.6.1995 ausgehen. Spätere Beschlüsse der Wohnungseigentümer änderten an dieser Sachlage nichts. Insbesondere konnte die Antragsgegnerin aus dem Eigentümerbeschluß vom 15.5.1996 redlicherweise nicht die Berechtigung herleiten, auf der Dachterrasse ein Holzhäuschen in vergleichbaren Maßen wie das Saunagebäude des früheren Wohnungseigentümers errichten und belassen zu dürfen. Dahinstehen kann deshalb auch, ob der damalige Voreigentümer an die Gemeinschaft gezahlt und der Verwalter die Genehmigung erteilt hat.

(4) Mit dem Holzlamellenzaun befaßt sich der Eigentümerbeschluß vom 3.10.1986 nicht. Ob er schon seinerzeit aufgestellt war, ergibt sich aus den Tatsachenfeststellungen ebensowenig wie aus dem unstreitigen Akteninhalt. Vorhanden war er jedenfalls im Jahr 1996, weil er den Gegenstand einer Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung vom 15.5.1996 bildete. Die damalige Ablehnung des Antrags, ihn zu entfernen, entfaltet als "Nichtbeschluß" keine Wirkungen (BayObLG ZMR 2000, 115; Weitnauer/Lüke § 23 Rn. 17) und stellt insbesondere keine Zustimmung zur baulichen Veränderung und zum Verbleiben des Zauns auf Dauer dar. Eine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs liegt ersichtlich nicht vor.

Nachdem der BGH am 29. Januar 2001 (GE 2001, 276) eine Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt hat, wird eine entsprechende Anwendung auf die Eigentümergemeinschaft diskutiert, hier aber vom BayObLG verneint.

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Dachterrasse mit Saunahaus und Flechtzaun bestückt. Die Eigentümergemeinschaft verlangte die Beseitigung, gewährte aber gegen Zahlung von 5.000 DM einen Aufschub. Der Wohnungseigentümer verkaufte sein Penthouse unter Hinweis auf die Beseitigungspflicht zu einem "Vorzugspreis". Die Käuferin baute das Saunahaus ab und sogleich ein Gartenhäuschen wieder auf. Die Gemeinschaft verlangte Beseitigung.

Die baulichen Veränderungen waren nicht genehmigt und mußten entfernt werden. Der Kompromiß mit den 5.000 DM enthielt keine Genehmigung. Das BayObLG rügte zugleich das Fehlen einer Eigentümerliste, reparierte den Mangel aber freundlicherweise selbst, indem es einfach seinem eigenen Beschluß eine Eigentümerliste beifügte. Dabei ließ es auch verlauten, daß die BGH-Entscheidung zur GbR (GE 2001, 276) für das Wohnungseigentum ohne Bedeutung sei.