Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft; einstweilige Verfügung; Verfügungsverbot; Löschungsbewilligung

Ist für die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgrund einstweiliger Verfügung gegen einen Wohnungseigentümer im Grundbuch ein Verfügungsverbot eingetragen worden, genügt zu dessen Löschung die Bewilligung des Verwalters auch dann nicht, wenn er hierzu durch Mehrheitsbeschluss in der Versammlung der Wohnungseigentümer bevollmächtigt worden ist.

I. In Abt. II lfd. Nr. 3 des Wohnungsgrundbuchs von N. ist seit dem 27. August 1996 ein Verfügungsverbot gegen den Beteiligten zu 1 für 49 namentlich und mit einem jeweiligen Bruchteil aufgeführte Personen eingetragen. Die Eintragung beruhte auf der einstweiligen Verfügung des Landgerichts Berlin vom 3. August 1996 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 6. August 1996 - 36 O. 415/96 -, die in dem Verfahren „1. der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage H. ... " (es folgen die Namen der schließlich im Grundbuch eingetragenen Berechtigten) gegen den Beteiligten zu 1 ergangen war. Antragsteller zu 2 war der unter lfd. Nr. 44 eingetragene Miteigentümer in seiner Eigenschaft als Verwalter.

Am 21. Januar 2013 veräußerte der Beteiligte zu 1 vier Wohnungen an die Beteiligte zu 2, darunter die auf dem Wohnungseigentumsblatt 8869 vorgetragene Wohnung - UR-Nr. ... des Notars S. S.-B. in B.

Mit am 25. Januar 2013 bei dem Grundbuchamt eingegangenem Schriftsatz vom 23. Januar 2013 hat der Urkundsnotar u.a. die Löschung des o.g. Verfügungsverbots beantragt. Dem Schriftsatz war neben der ersten Ausfertigung der UR-Nr. ... die von M. G. am 26. April 2011 in ihrer Eigenschaft als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft H. erteilte Löschungsbewilligung - UR-Nr. ... des Notars A. H. in N. - beigefügt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 4. Februar 2013 unter Fristsetzung zur Löschung des Verfügungsverbots die Bewilligung sämtlicher eingetragener Berechtigten erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15. März 2013, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. April 2013 nicht abgeholfen hat.

Mit Beschluss vom 19. September 2013 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft M. G. ermächtigt und bevollmächtigt, die Löschung des Verfügungsverbots zu bewilligen. Zugleich haben sie die Löschungsbewilligung vom 26. April 2011 genehmigt. Das von der Verwalterin, einem Verwaltungsbeiratsmitglied und einem Wohnungseigentümer unterzeichnete Protokoll - UR-Nr. ... des Notars S. S.-B. in B. - hat der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 24. September 2013 zur Akte gereicht.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, insbesondere sind die Beteiligten, in deren Namen die Beschwerde erhoben worden ist, beschwerdebefugt. Im Antragsverfahren deckt sich die Beschwerdebefugnis mit der Antragsberechtigung gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO.

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass zur Löschung des Verfügungsverbots die Bewilligung der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft unzureichend ist.

Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Für die Löschung eines Rechts gilt nichts anderes (Demharter, GBO, 28. Aufl., § 46, Rdn. 8). Danach haben diejenigen, zu deren Gunsten das verfahrensgegenständliche Verfügungsverbot im Grundbuch eingetragen ist, dessen Löschung zu bewilligen. Das sind hier die namentlich aufgeführten Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft. Es entsprach der im Zeitpunkt des Erlasses der einstweiligen Verfügung und der Eintragung im Grundbuch absolut herrschenden Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst nicht rechtsfähig und deshalb auch nicht parteifähig sei (vgl. BGH, NJW 1998, 3279). Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft waren danach solche der Wohnungseigentümer. Entsprechend wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht als grundbuchfähig angesehen. Als Berechtigte eines dinglichen Rechts konnten nur die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 15 Abs. 1 lit. a) GBV eingetragen werden (BayObLG, FGPrax 2001, 93; NJW-RR 2002, 445, 446). Folglich ist hier nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern sind die - damaligen - Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen worden, die auch die - obsiegenden - Antragsteller im vorangegangenen Verfahren vor dem Landgericht gewesen sind. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der - ebenfalls obsiegende - Antragsteller zu 2 im damaligen Verfahren vor dem Landgericht der Verwalter gewesen ist. Er ist in der Folgezeit als solcher nicht im Grundbuch eingetragen worden. Aber selbst wenn eine Eintragung erfolgt wäre, ließe sich hieraus nicht entnehmen, dass der Vollstreckungstitel tatsächlich auf Gläubigerseite allein der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte zustehen sollen. Maßgeblich waren allein die Angaben in dem Vollstreckungstitel (vgl. BGH, NJW 2001, 3627, 3628), der jedenfalls auch die schließlich eingetragenen Miteigentümer als solche auswies.

Die zwischenzeitlich erfolgte Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, 2061) und Gesetzgeber (vgl. §§ 10 Abs. 6 bis 8, 27 Abs. 3 WEG) ändert an der rechtlichen Zuordnung des im Grundbuch eingetragenen Rechts nichts (Hügel, DNotZ 2007, 326, 337; 2005, 753, 768; Bauer, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 13, Rdn. 38; Böhringer, in: Meikel, GBO 10. Aufl., § 47, Rdn. 137; Wilsch, in Hügel, GBO, 2. Aufl., „Zwangssicherungshypothek", Rdn. 114). Insbesondere scheidet eine Umdeutung dahin, es stehe nunmehr der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, aus. Das ist schon deshalb nicht möglich, weil die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht umfassend ist (Demharter, Rpfleger 2006, 120). Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht dazu geführt, dass die Wohnungseigentümer mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich identisch sind. Vielmehr verbleibt das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer, so dass zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Verbindlichkeiten existieren (BGH, NJW 2005, 2061, 2068). Infolgedessen könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach dem heutigen Verständnis ihrer rechtlichen Verhältnisse nicht aufgrund des zugunsten der Miteigentümer ergangenen Beschlusses des Landgerichts Berlin vom 3. und 6. August 1996 im Grundbuch eingetragen werden (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 955, 956; NJW 2010, 1007, 1008; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 19, Rdn. 103; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2838b). Die hierzu vertretene Gegenansicht (LG Hamburg, Rpfleger 2006, 10; Wilsch, aaO.; Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 2162c) ist mit der Existenz der beiden unterschiedlichen Rechtssubjekte Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und der Miteigentümer andererseits nicht in Übereinstimmung zu bringen.

Vor diesem Hintergrund geht die durch die Verwalterin im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erklärte Löschungsbewilligung vom 26. April 2011 ins Leere. Daran ändert auch der Beschluss vom 19. September 2013 nichts. Dieser Beschluss bewirkt lediglich die Erweiterung der Vertretungsbefugnisse der Verwalterin zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Soweit die Verwalterin dort auch ermächtigt und bevollmächtigt wird, im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer die Löschung zu bewilligen, fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz; der Beschluss ist insoweit nichtig. Außerhalb von Kosten und Lasten kann die Gemeinschaft den Wohnungseigentümern keine Leistungspflichten auferlegen (BGH, NJW 2010, 2801). Entsprechendes gilt für einen Beschluss, der den Verwalter ermächtigt, insoweit an Stelle der Wohnungseigentümer zu handeln (AG Charlottenburg, BeckRS 2011 00871; Bub/von der Osten, FD-MietR 2011, 316043). Vorliegend kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümer jedenfalls zum Teil nicht mehr identisch mit den Berechtigten des Verfügungsverbots sind (so etwa seit dem 17. April 2002 der Berechtigte zu 1. oder seit 2. Februar 2011 die Berechtigten zu 19 und 20).

Der Senat verkennt nicht, dass das Erfordernis der Löschungsbewilligung durch jeden einzelnen Berechtigten einen nicht unerheblichen Aufwand verursachen wird. Gleichwohl vermögen diese Schwierigkeiten an der rechtlichen Bewertung nichts zu ändern. Andererseits steht den Beteiligten zur Löschung des Verfügungsverbots nicht nur dieser Weg zur Verfügung. Bewilligungen der Berechtigten bedarf es nicht, wenn die einstweilige Verfügung des Landgerichts Berlin vom 3./6. August 1996 durch eine vollstreckbare Entscheidung aufgehoben und diese dem Grundbuchamt vorgelegt wird, § 25 Satz 1 GBO (Demharter, aaO., § 25, Rdn. 3; Schöner/Stöber, aaO., Rdn. 1647; Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 925, Rdn. 13).

Ist gemäß dem früheren Rechtsverständnis der WEG ein Verfügungsverbot zugunsten der Wohnungseigentümer eingetragen, müssen diese auch namentlich die Löschung bewilligen; die Ermächtigung des Verwalters hierzu genügt nicht.

Im Wohnungsgrundbuch ist seit 1996 ein Verfügungsverbot gegen den Beteiligten zu 1 für 49 namentlich und mit einem jeweiligen Bruchteil aufgeführte Personen eingetragen. Die Eintragung beruht auf der einstweiligen Verfügung des Landgerichts vom 3./6. August 1996, die namens der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage gegen den Beteiligten zu 1 ergangen war. Anfang 2013 veräußerte der Beteiligte zu 1 vier Wohnungen. Der Urkundsnotar hat die Löschung des Verfügungsverbots aufgrund einer von der Verwalterin erteilten Löschungsbewilligung beantragt. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung sämtlicher im Grundbuch eingetragene Berechtigten erfordert. Hiergegen die Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. Mit Eigentümerbeschluss vom 19. September 2013 haben die Wohnungseigentümer die Verwalterin ermächtigt und bevollmächtigt, die Löschung des Verfügungsverbots zu bewilligen und die bereits erteilte Löschungsbewilligung genehmigt.

Ohne Erfolg! Die Bewilligung der Verwalterin ist zur Löschung des Verfügungsverbots nicht ausreichend. Die Löschung eines Rechts im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Das sind hier die namentlich aufgeführten Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft. Es entsprach der im Zeitpunkt des Erlasses der einstweiligen Verfügung und der Eintragung im Grundbuch herrschenden Ansicht, dass die WEG selbst nicht rechtsfähig und deshalb auch nicht parteifähig sei. Dasselbe gilt für die Grundbuchfähigkeit. Folglich ist hier nicht die WEG, sondern es sind die damaligen Wohnungseigentümer zuständig. Maßgeblich waren allein die Angaben in dem Vollstreckungstitel, der jedenfalls die schließlich eingetragenen Miteigentümer als solche auswies. Die zwischenzeitlich erfolgte Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG durch die Rechtsprechung und durch den Gesetzgeber ändert an der rechtlichen Zuordnung des im Grundbuch eingetragenen Rechts nichts. Vor diesem Hintergrund geht die durch die Verwalterin im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erklärte Löschungsbewilligung ins Leere. Daran ändert auch der Genehmigungsbeschluss nichts. Die heutigen Wohnungseigentümer sind jedenfalls zum Teil auch nicht mehr identisch mit den Berechtigten des Verfügungsverbots.

In einem abschließenden Hinweis hat das Kammergericht selbst ausgeführt, dass den Beteiligten zur Löschung des Verfügungsverbots nicht nur dieser Weg zur Verfügung steht. Einer Bewilligung der Berechtigten bedarf es nicht, wenn die einstweilige Verfügung des Landgerichts Berlin vom 3./6. August 1996 durch eine vollstreckbare Entscheidung aufgehoben und diese dem Grundbuchamt vorgelegt wird (§ 25 Satz 1 GBO).