Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft; Verwalterbefugnisse; Kontoüberziehung durch WEG-Verwalter; Kreditaufnahme

1. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch dann nicht ohne besondere Vollmacht berechtigt, im Namen der Gemeinschaft Kredite aufzunehmen, wenn diese der Bezahlung notwendiger Aufwendungen der Gemeinschaft dienen sollen.

2. Wird die Kreditaufnahme nicht genehmigt, schulden in Altfällen die Wohnungseigentümer und ab dem 2. Juni 2005 allein die Wohnungseigentümergemeinschaft Rückzahlung der der Gemeinschaft zugewendeten Mittel aus ungerechtfertigter Bereicherung.

3. Sind in "Altfällen" noch die Wohnungseigentümer verklagt worden, bedarf es weder einer Rubrumsberichtigung, noch einer Klagerücknahme mit Klageänderung auf die Gemeinschaft.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrte von den Bekl., Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-Straße in H.-O. ursprünglich den Ausgleich eines Kontokorrentkontos in Höhe von 11.461 €, außerdem Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 416,60 €.

Die WEG war Inhaberin eines Girokontos mit der Nr. ... der Kl. Vertreten wurde die WEG von der H. & G. C. Verwaltungsgesellschaft mbH.

Das Konto war 1998 von der Hausverwalterin eröffnet worden. Ab dem Jahr 2001 wurden keine Kontobewegungen mehr festgestellt. Der Soll-Saldo betrug zuletzt 11.461 € und wurde mit Schreiben der Kl. vom 6. September 2004 zum 30. September 2004 fällig gestellt.

Eine ausdrückliche Genehmigung der Kontoüberziehung durch die Bekl. erfolgte nicht. Die Mittel flossen der WEG zu. Die Verwalterin bereicherte sich daran nicht.

Die Kl. hat die Auffassung vertreten, die Bekl. hafteten aus dem Darlehensvertrag.

Nach Ansicht der Bekl. habe die Verwalterin keine Vollmacht gehabt, Darlehen aufzunehmen.

Mit Teilurteil vom 18. Oktober 2005 hat das Landgericht die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl. 11.461 € nebst Zinsen sowie weitere 416,60 € nebst Zinsen abzüglich gezahlter 2 x 2.850 € zu zahlen. Die Kostenentscheidung hat es dem Schlussurteil vorbehalten.

Aus der Antragstellung sei ersichtlich, dass die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verklagt werden sollten. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe nicht entgegen.

Es könne dahinstehen, ob es zwischen den Parteien zum Abschluss eines Darlehensvertrages gekommen bzw. ob dieser genehmigt worden sei oder die Zahlungen als Anerkenntnis anzusehen seien, denn die der Höhe nach unstreitigen Ansprüche der Kl. ergäben sich aus § 812 BGB.

Dagegen richten sich die Berufungen der Bekl. Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag erster Instanz.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Entgegen der Auffassung der Bekl. (...) fehlt es nicht an der Passivlegitimation der Bekl.

Dabei ist der Hinweis der Bekl. (...) auf die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus zutreffend. Der Bundesgerichtshof hat diese in einem Beschluss vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, NJW 2005, 2061 = GE 2005, 921) bejaht, soweit die Gemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Mit dieser Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof gegen die bis dahin geltende herrschende Auffassung gewandt. Zur Haftung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht komme, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten.

Welche Forderungen sich aus der Absicht des Bundesgerichtshofs ergeben, kann für vorliegenden Fall aber dahingestellt bleiben. Die Klage wurde mit Schriftsatz vom 12. Mai 2005 erhoben. Zu dieser Zeit war der genannte Beschluss des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs noch nicht in der Welt und ging die überwiegende Meinung nach wie vor von der fehlenden Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Es stellt daher auch keinen Widerspruch zu dem genannten Beschluss des Bundesgerichtshofs dar, wenn in vorliegender Sache die Kl. unter Zugrundelegung der damals vorherrschenden Meinung die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen hat (s. a. Bub/Petersen, NJW 2005, 2590, 2591).

Einer Umstellung der Klage oder gar deren Rücknahme bedurfte es nicht. Derartiges hält der Senat für unzumutbar. Erinnert sei daran, dass der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden hat, dass der in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eintretende Gesellschafter für die vor seinem Eintritt begründeten Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend § 130 HGB grundsätzlich auch persönlich und als Gesamtschuldner mit den Altgesellschaftern einzustehen hat, gleichzeitig die Folgen seiner Rechtsprechungsänderung für die Betroffenen aber dadurch gemildert hat, dass er ihnen einen Vertrauensschutz zugebilligt hat dergestalt, dass es für "Altfälle" bei der bisherigen Praxis bleibt (BGHZ 154, 370; zuletzt WM 2006, 187, mit Einschränkungen hinsichtlich des Vertrauensschutzes, die aber für vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig sind). Ein solcher Vertrauensschutz scheint um so mehr gerechtfertigt, als der II. Zivilsenat in einem Urteil vom 9. Februar 2004 (II ZR 218/01) zu der gleichen Wohnungseigentümergemeinschaft (ehemaliges Olympiadorf in München) ersichtlich noch vom Fehlen einer (Teil-) Rechtsfähigkeit ausgegangen war.

Einer Rubrumsberichtigung oder einer Klagänderung, wie sie die Kl. mit Schriftsatz vom 27. Februar 2006 ins Spiel gebracht hat, bedarf es daher nicht. Eine Rubrumsberichtigung dürfte auch nicht in Betracht kommen, da Voraussetzung ist, dass die Identität der Partei gewahrt bleibt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber nunmehr selbst als rechtsfähig anzusehen und damit eine eigene Rechtspersönlichkeit, so dass es von vornherein an einer Identität mit den Wohnungseigentümern fehlt. Nicht völlig unproblematisch ist daher auch eine Klagänderung. Nach altem Recht galt, dass der Parteiwechsel auf Bekl.

seite, und um einen solchen ging es hier, in der zweiten Instanz die Zustimmung des neuen Bekl. voraussetzt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich ist, was hier bejaht werden könnte, da die Bekl. als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft den Prozess kennen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 29. November 2005 (NZM 2006, 182) einen Parteiwechsel nicht für erforderlich, sondern eine bloße Rubrumsberichtigung für ausreichend erachtet. Das mag dahinstehen, das Ergebnis wäre aber jedenfalls ohnehin kein anderes.

2. Die Bekl. haften für die klägerische Forderung nach § 812 BGB.

a) Es entspricht der ganz überwiegenden Meinung, dass ein Wohnungseigentumsverwalter ohne Bevollmächtigung jedenfalls grundsätzlich nicht berechtigt ist, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen (vgl. BGH, NJW-RR 1993,1227, 1228; OLG Schleswig, ZMR 2002, 468, 469; LG Köln, ZMR 2003, 788 f.; Sittmann/Dietrich, WM 1998, 1615, 1620), und zwar auch nicht, soweit es um die Bezahlung notwendiger Aufwendungen geht. Die bloße Kontoeröffnung hingegen hält sich ohne weiteres im Rahmen der gesetzlichen Befugnisse des Verwalters, wie sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Satz 1 WEG ergibt (vgl. BayObLG, ZMR 2000, 846, 848, unter A. 2. c.).

Fehlt die Vollmacht, sind Kreditgeschäfte des Verwalters schwebend unwirksam, bedürfen folglich zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine solche Zustimmung fehlt vorliegend. Auch an einer ausdrücklichen Genehmigung fehlt es. Zu denken ist an eine Genehmigung nach Rechtsscheinsgrundsätzen. Bereits Anfang 1999 war der Eigentümergemeinschaft ihr erheblicher Liquiditätsengpass bekannt, wie sich aus dem Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 24. März 1999 (...) ergibt. Es heißt in dem Protokoll weiter, dass die Verwalterin, vertreten durch Herrn W. die Eigentümerversammlung darauf hingewiesen habe, dass das Konto der Gemeinschaft bereits überzogen sei, obwohl dies nicht zulässig sei (...). Bei dieser Wohnungseigentümerversammlung waren die Bekl. (...) auch anwesend. Da die Bekl. also wussten, dass die Verwalterin das Gemeinschaftskonto überzogen hatte, und auch wussten, dass dies unzulässig ist, kommt die Annahme einer Duldungsvollmacht in Betracht. Der Senat hat dies in der mündlichen Verhandlung erörtert, dabei aber auch bereits klargestellt, dass dies keine tragende Erwägung ist. Die Duldungsvollmacht muss auch an dieser Stelle nicht vertieft werden.

Dies gilt auch für die Frage des Anerkenntnisses. (...)

b) Jedenfalls ist mit dem Landgericht davon auszugehen, dass die Bekl., wenn schon nicht aus Vertrag, jedenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung, § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, haften.

Dabei trifft es entgegen der Ansicht der Bekl. (...) nicht zu, dass ein Vertrag allein zwischen der Kl. und der Wohnungsverwalterin zustande gekommen ist. Insoweit wird verkannt, dass es sich bei dem Kontokorrentkonto um ein solches der Wohnungseigentümergemeinschaft handelte. Diese war Kontoinhaberin, wie sich (...) unzweifelhaft ergibt, und sollte mithin forderungsberechtigte Gläubigen der Kl. sein (vgl. BGH, WM 1975, 1200). Die Verwalterin war lediglich Vertreterin und damit gerade nicht Vertragspartnerin der Kl. Sie verwaltete lediglich fremdes Vermögen (vgl. OLG Hamburg, MDR 1970, 1008, 1009).

Die fehlende Vollmacht für das in Rede stehende Geschäft ändert daran nichts. § 179 BGB begründet zu Lasten des vollmachtlosen Vertreters eine schuldunabhängige gesetzliche Garantiehaftung. Der vollmachtlose Vertreter ist dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn es zur Genehmigung des Vertrags nicht kommt. Auch die Wahl der Erfüllung macht den Vertreter nicht zum Vertragspartner (vgl. BGH, NJW 1970, 240, 241, unter 3.).

Es fehlt an einer Leistungsbeziehung zwischen der Kl. und der Verwalterin. Die Leistung im Sinne bewusster und zweckgerichteter Mehrung fremden Vermögens (sog. moderner Leistungsbegriff, vgl. nur Reuter/Martinek, Ungerechtfertigte Bereicherung, 1983, S. 80 ff.) erfolgte durch die Kl. an die Bekl. Um die Frage der Subsidiarität der Leistungskondiktion gegenüber der Eingriffskondiktion geht es entgegen der Annahme der Bekl. (...) damit gerade nicht, wobei nur ergänzend angemerkt werden soll, dass es einen solchen verbindlichen Grundsatz ohnehin nicht gibt (vgl. nur Thielmann, AcP 1987, 23 ff.), und, soweit seine Geltung in Betracht kommt, vorab zu klären ist, ob dabei auf die Person des Kondiktionsschuldners oder diejenige des Kondiktionsgläubigers abzustellen sein soll (vgl. nur Reuter/Martinek, aaO., S. 399 ff.).

Auch § 179 BGB steht der Inanspruchnahme der Bekl. unter dem Gesichtspunkt der Leistungskondiktion nicht entgegen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., Rn. 9 zu § 179). Insbesondere ist die gesetzliche Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht kein Rechtsgrund im Verhältnis zum Leistungsempfänger (vgl. OLG Hamm, MDR 1975, 488 f.; RG, JW 1919, 715).

c) Entgegen der Ansicht der Bekl. (...) kann einem Anspruch aus § 812 BGB auch nicht entgegengehalten werden, es fehle am Vortrag dazu, wie es zu dem Debet-Saldo habe kommen können und welche Beträge im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Konto bedient worden seien. Die Mittelverwendung ist in keiner Weise Sache der Kl. Mögen sich die Bekl. insoweit an die - auskunfts- und rechenschaftspflichtige - Verwalterin halten.

(...)

Ergänzend sei noch angemerkt, dass den Bekl. mit der Konstruktion eines Vertrags zwischen der Kl. und der Verwalterin nicht gedient wäre. Das Landgericht hat es - in erster Instanz zu Recht - als unstreitig angesehen, dass die hier in Rede stehenden Geldmittel nicht durch die Verwalterin veruntreut worden sind. Sie sind der Wohnungseigentümergemeinschaft zugute gekommen. Der Verwalterin stünde mithin jedenfalls ein Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 670, 675 BGB in Höhe der Klagforderung zu (vgl. BGH, NJW-RR 1993, 1227, 1228).

e) Die Klagforderung ist schließlich auch nicht verwirkt. Schon das Zeitmoment ist wegen des Ablaufs von nicht einmal zwei Jahren nicht als erfüllt anzusehen. Zu dem Umstandsmoment, also dem Vertrauenstatbestand auf Seiten der Bekl., fehlt es gänzlich an Vortrag. Auch darauf ist in der mündlichen Verhandlung bereits hingewiesen worden.

(...)

Überzieht der WEG-Verwalter ohne besondere Vollmacht das Girokonto der Eigentümergemeinschaft, so sind in "Altfällen" die Wohnungseigentümer zur Rückzahlung gegenüber dem Kreditinstitut verpflichtet. Eine Rubrumsberichtigung kommt insoweit nicht in Betracht.

Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft überzog das bei der klagenden Bank eröffnete Konto ohne Genehmigung der verklagten Wohnungseigentümer, wies diese aber bei einer Eigentümerversammlung darauf hin, dass das Konto der Gemeinschaft bereits unzulässigerweise überzogen worden sei. Die aufgenommenen Mittel flossen der WEG zu; die Verwalterin bereicherte sich daran nicht. Die Bank nahm mit der am 12. Mai 2005 erhobenen Klage die Wohnungseigentümer auf Rückzahlung nebst Nebenkosten in Anspruch. Die Beklagten wandten u. a. ein, sie seien nicht mehr passiv legitimiert, da nach dem Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05) nicht mehr sämtliche Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden könnten.

Das Landgericht gab der Klage statt, wogegen sich die Beklagten mit der Berufung wandten.

Das OLG Celle wies die Berufung zurück. Die Beklagten seien passiv legitimiert, da die Klage vor dem Beschluss des BGH erhoben worden sei, mit dem die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden sei. Für derartige "Altfälle" sei der Klägerin Vertrauensschutz zuzubilligen, dass es bei der bisherigen Rechtsprechung bleibe, wonach der in eine Gesellschaft eintretende Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft grundsätzlich auch persönlich einzustehen habe. Einer Rubrumsberichtigung oder einer Klageänderung habe es daher nicht bedurft. Die Verwalterin sei ohne Bevollmächtigung nicht befugt gewesen, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufzunehmen, und zwar auch nicht zur Bezahlung notwendiger Aufwendungen. Da die Beklagten die Kreditaufnahme auch nicht genehmigt hätten, schulde die Verwalterin nicht die Rückzahlung, zumal die Wohnungseigentümergemeinschaft Kontoinhaberin gewesen sei und damit dieser Mittel zugeflossen seien. Mangels wirksamen Vertrages über die Kreditaufnahme schuldeten die Beklagten die Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Die Entscheidung hat Bedeutung weit über den konkreten Fall hinaus.

Das OLG Celle vertritt die Auffassung, die gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtete Klage habe nicht in eine Klage gegen die - nach BGH nunmehr rechtsfähige - WEG umgestellt werden müssen, weil es sich um einen "Altfall" gehandelt habe. Eine derartige Rubrumberichtigung ist aber auf der Aktivseite möglich; das LG Krefeld (Urteil v. 2.5.2006, 5 O 233/05, ZMR 2007, 72) hat entschieden, dass bei einer vor der Veröffentlichung des Beschlusses vom 2. Juni 2005 (BGH ZMR 2005, 547) erhobenen Klage "der Eigentümer" eine Rubrumsberichtigung in den Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" möglich ist, ohne dass es eines Parteiwechsels bedarf. Dafür spricht auch, dass die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erst durch die neuere Entscheidung des BGH begründet worden ist, sondern eben - wenn man der neueren Rechtsprechung des BGH folgt - schon immer bestand, was die frühere Rechtsprechung bloß nicht so gesehen hat. Nach dem Beschluss des LG Berlin vom 15. August 2006 (85 T 187/06 - GE 2006, 1175) ist aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft das Rubrum eines vollstreckungsfähigen Titels nicht nur auf Antrag, sondern auch von Amts wegen zu berichtigen, und zwar auch nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens, das aber noch in der Zwangsvollstreckung begriffen ist. Letztendlich ist der klagenden Bank nur der Vertrauensschutz zugute gekommen.

Schon bisherige Rechtsprechung war, dass der Verwalter zwar berechtigt ist, ein Konto zu eröffnen, dieses aber ohne besondere Vollmacht nicht überziehen darf (OLG Schleswig, ZMR 2002, 468; LG Köln, ZMR 2003, 788).

Zuzustimmen ist der Auffassung des OLG Celle, dass mangels Zustimmung oder Genehmigung der WEG der Kreditvertrag unwirksam ist, so dass nur Rückzahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer selbst aus ungerechtfertiger Bereicherung in Betracht kommt; insoweit stellt das OLG auch richtig darauf ab, dass der Kredit den Wohnungseigentümern zufloss, weil die kreditgebende Bank auf deren Konto zahlte, also nur an diese - und nicht an die Verwalterin - leisten wollte.

Ob bei Kontoüberziehung durch den Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Rückzahlung schuldet, ist nach folgender Checkliste zu prüfen:

1. Hat der Verwalter ein Konto auf die WEG eröffnet?

2. Hat die WEG dem Verwalter eine besondere Vollmacht zur Kontoüberziehung erteilt?

3. Hat die WEG die ihr bekannte vollmachtslose Kontoüberziehung längere Zeit geduldet?

4. Sind die Mittel aus der Kontoüberziehung zur Bezahlung notwendiger Aufwendungen zugunsten der WEG verwendet worden?