Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft; Mehrheitsbeschluss; Kostenverteilungsschlüssel; Teilungserklärung

1. Durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der auf eine Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels abzielt, wird die Regelung der Teilungserklärung allenfalls "überlagert".

2. Einen solchen Mehrheitsbeschluß können die Wohnungseigentümer jederzeit durch einen gleichartigen Beschluß wieder aufheben.

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage, die aus einem Vorderhaus mit dem ersten Quergebäude und aus einem selbständig liegenden zweiten Quergebäude besteht. Im zweiten Quergebäude befinden sich die Sondereigentumseinheiten Nr. 27 - 35, von denen der Antragstellerin die Einheiten Nr. 27 bis 32 gehören. Nach § 4 Nr. 1 der Teilungserklärung ist der Antragstellerin an dem Gemeinschaftseigentum des zweiten Quergebäudes ein Sondernutzungsrecht eingeräumt; außerdem hat die Antragstellerin nach Nr. 5 dieser Bestimmung die Kosten und Lasten des zweiten Quergebäudes allein zu tragen.

Weiterhin heißt es in der Teilungserklärung unter § 10 u. a. wie folgt:

"1. Alle Ausgaben, die das gemeinschaftliche Eigentum und nicht lediglich einzelne Anteilseigner im Zusammenhang mit ihrem Sondereigentum betreffen und von diesem selbst zu tragen sind, werden von den Sondereigentümern gemeinschaftlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen.

2. ... bis 6. ...

7. Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen oder die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, werden nur diesen belastet. Die Verteilung solcher Kosten erfolgt im Verhältnis der betroffenen Miteigentumsanteile. Hier ist vor allen Dingen an etwa größere Reparaturen, die durch Beschädigung in den Treppenhäusern entstanden sind oder an ähnliches gedacht. ..."

In der Eigentümerversammlung vom 17. Mai 1994 billigten die Wohnungseigentümer zu TOP 4 a) u. a. mehrheitlich die Jahresabrechnung für 1992 und erteilten dem Verwalter Entlastung für dieses Geschäftsjahr. In der Jahresabrechnung 1992 sind die Kosten für die Instandsetzung einer Kellerdecke im ersten Quergebäude enthalten, die nach Ansicht der Antragstellerin zu Unrecht auf sie anteilig mit einem Betrag von 1.555,57 DM umgelegt worden sind. Die Sanierung der Kellerdecke im ersten Quergebäude war erforderlich, weil in der vermieteten Wohnung des Miteigentümers S. im Erdgeschoß des ersten Quergebäudes seit Jahren infolge einer defekten Rohrleitung in der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer Wasser ausgetreten und in die Kellerdecke eingesickert war.

Mit ihrem rechtzeitig bei Gericht eingegangenen Antrag hat die Antragstellerin die Ungültigerklärung des in der Eigentümerversammlung vom 17. Mai 1994 zu TOP 4 a) (Billigung der Jahresabrechnung 1992 und Entlastung des Verwalters für dieses Geschäftsjahr) gefaßten Eigentümerbeschlusses mit der Begründung begehrt, die für die Sanierung der Kellerdecke im ersten Quergebäude angefallenen Kosten hätten ihr in der Jahresabrechnung 1992 nicht anteilig auferlegt werden dürfen. Aufgrund zurechenbaren Verschuldens seines Mieters, der den Wasseraustritt hätte bemerken müssen, seien die Sanierungskosten gemäß § 105 Nr. 7 der Teilungserklärung allein von dem Miteigentümer S. zu tragen. Außerdem hat die Antragstellerin unter Berufung auf die Protokollierung zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1990 geltend gemacht, daß sie auch in der Vergangenheit niemals an der Instandhaltung der anderen Gebäude beteiligt worden sei und deshalb nach den Grundsätzen von Treu und Glauben einen Anspruch darauf habe, daß dies auch in Zukunft so gehandhabt werde. In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1990 ist unter TOP 4 nach der protokollierten Beschlußfassung über eine Dachreparatur am Schluß folgendes protokolliert worden:

"In diesem Zusammenhang wird noch einmal ausdrücklich betont, daß die Bewirtschaftung (Betriebskosten) künftig gemeinsam mit dem II. Quergebäude durchgeführt wird, jedoch die Instandhaltung getrennt erfolgt."

Mit Beschluß vom 12. Oktober 1994 hat das Amtsgericht Schöneberg den Anfechtungsantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht durch Beschluß vom 1. März 1995 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die rechtzeitige sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihren Anfechtungsantrag weiterverfolgt.

II. Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG i. V. m. § 27 FGG statthafte Rechtsmittel der Antragstellerin ist zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Denn einen Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), weist die angefochtene Entscheidung nicht auf.

Im Ergebnis ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, daß der mehrheitlich zu TOP 4 a) gefaßte Eigentümerbeschluß vom 17. Mai 1994 über die Billigung der Jahresabrechnung für 1992 und über die Entlastung des Verwalters für dieses Geschäftsjahr Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht.

1. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin verstößt es nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere nicht gegen die in der Teilungserklärung unter § 10 Nr. 7 Satz 1 vereinbarte Regelung, daß die Antragstellerin in der Einzelabrechnung für 1992 anteilig mit Kosten belastet wird, die durch die Sanierung der Kellerdecke im ersten Quergebäude angefallen sind. Durch diese Bestimmung der Teilungserklärung, nach der "Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zuordnen lassen", "nur diesen" aufzuerlegen sind, ist - wie die vom Senat in verfahrensrechtlich umfassender eigener Kompetenz vorgenommene Auslegung ergibt - die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG hinsichtlich der Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsquoten, die in § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung wiederholt wird, nicht abgeändert worden. Zu Recht hat das Landgericht die betreffende Bestimmung in § 10 Nr. 7 der Teilungserklärung als eine Schadensersatzklausel angesehen, die lediglich der Verwaltung die Möglichkeit eröffnet, einzelne Miteigentümer oder Eigentümergruppen für die Gemeinschaft auf Ersatz von Kosten in Anspruch zu nehmen, die durch unsachgemäße Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden sind und sich zweifelsfrei diesen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen. Keinesfalls sollte durch die Bestimmung des § 10 Nr. 7 der Teilungserklärung die in § 10 Nr. 1 der Teilungserklärung wiederholte gesetzliche Regelung der anteiligen Tragung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums geändert werden. Ob hier die Verwaltung den Miteigentümer S. auf Ersatz derjenigen Kosten hätte in Anspruch nehmen können, die der Gemeinschaft durch die Sanierung der Kellerdecke im ersten Quergebäude erwachsen sind, ist eine andere Frage und nicht Gegenstand des vorliegenden Anfechtungsverfahrens.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, daß eine möglicherweise jahrelang geübte Praxis, die Antragstellerin an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für die beiden vorderen Gebäude nicht zu beteiligen, nicht zu einer Änderung der in der Teilungserklärung getroffenen und der gesetzlichen Regelung entsprechenden Vereinbarung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsquoten geführt hat.

Sollten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1990 zu TOP 4 einen auf Abänderung der Teilungserklärung (§ 10 Nr. 1) abzielenden Mehrheitsbeschluß gefaßt haben, wozu das Landgericht ausdrücklich keine Feststellungen getroffen hat, war die Gemeinschaft nicht gehindert, diesen bestandskräftigen Beschluß gleichfalls durch einen Mehrheitsbeschluß wieder aufzuheben, was durch die Beschlußfassung über die Billigung der Jahresabrechnung für 1992 erfolgt wäre.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 127, 99 = NJW 1994, 3230) entschieden, daß ein die Teilungserklärung abändernder Mehrheitsbeschluß, der nicht rechtzeitig angefochten worden ist, auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (vgl. § 10 Abs. 2 WEG) wirkt und seine Wirksamkeit nicht etwa mit dem Eintritt eines Sondernachfolgers verliert (vgl. hierzu Senat, Beschluß vom 6. Juni 1990 - 24 W 1227/90 -, NJW-RR 1991, 213 = WE 1990, 207 = WuM 1990, 363 = GE 1991, 53). Ob dieser neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gefolgt werden kann (ablehnend Weitnauer, WE 1995, 163 ff.), bedarf hier keiner weiteren Erörterung, so daß für den Senat kein Anlaß besteht, die Sache gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen. Denn auch bei Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs hätte ein etwaiger auf Abänderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels abzielender bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß (eine sogenannte Pseudo-Vereinbarung) jedenfalls nicht die - künftige andere Mehrheitsbeschlüsse hindernde - Wirkung einer echten Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG. Der bestandskräftige Mehrheitsbeschluß hätte sich allenfalls über die anderslautende Regelung der Teilungserklärung geschoben, hätte diese also mit der Möglichkeit der jederzeitigen Aufhebung durch Mehrheitsbeschluß lediglich "überlagert" (vgl. Hauger in PiG 39, S. 225, 831 und WE 1993, 231, 234; Lüke in Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdn. 56; Röll in MüKo, BGB, 2. Aufl., § 23 WEG Rdn. 12).

Ob die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung die Wiederherstellung der Regelung der Teilungserklärung, die durch einen etwaigen am 11. Dezember 1990 gefaßten Mehrheitsbeschluß verfälscht worden wäre, gebieten, so daß auch ein einzelner Wohnungseigentümer die Aufhebung eines solchen Beschlusses beanspruchen könnte, kann hier dahingestellt bleiben. Jedenfalls werden diese Grundsätze durch einen neuen Mehrheitsbeschluß, der vorliegend in der Billigung der Jahresabrechnung für 1992 liegt und durch den der in der Teilungserklärung festgelegte Maßstab der Beteiligung an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums wieder zum Tragen kommt, nicht verletzt.

In einem Haus waren Instandsetzungsarbeiten an der Kellerdecke deshalb erforderlich, weil wegen einer defekten Rohrleitung jahrelang Wasser ausgetreten war. Der Verwalter legte die Kosten anteilig auf alle Wohnungseigentümer um, womit die Antragstellerin nicht einverstanden war. Sie berief sich u. a. auf eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach Kosten, die durch unsachgemäße Behandlung entstanden sind, nur den betreffenden Eigentümern in Rechnung gestellt werden sollen.

Das KG hielt dies mit Beschluß vom 24. Juni 1996 nicht für stichhaltig. Dies betreffe allenfalls eine Schadensersatzverpflichtung des betreffenden Eigentümers. Die grundsätzliche Verpflichtung zur anteiligen Übernahme der Instandhaltungskosten werde dadurch nicht berührt. Die Teilungserklärung wiederhole hier auch nur die gesetzliche Regelung.