Wohnungseigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft; Mehrheitsbeschluss; Beschlussangelegenheiten; Beitragserhebung; Verzinsungspflicht; Wohngeldschulden; Abrechnungsschulden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht befugt, durch Mehrheitsbeschluß auf rückständige Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums unabhängig von Eintritt und Höhe eines Verzugsschadens pauschal 10 % Zinsen zu erheben, es sei denn, sie wäre dazu durch Teilungserklärung oder Vereinbarung ermächtigt.

III. 1. In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob die Einführung einer Verzinsungspflicht für Wohngeld- und Abrechnungsschulden, welche die gesetzlichen Verzugsfolgen erweitert, nur durch oder aufgrund Teilungserklärung oder Vereinbarung zulässig ist, oder aber ob dafür stets ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung genügt. Einen Mehrheitsbeschluß halten für ausreichend: BayObLGZ 1988, 54; Erman/Ganten, BGB, 8. Aufl., Anh. § 10 WEG Rdn. 21; Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 16 WEG Rdn. 13; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5, S. 62 p; Müller, praktische Fragen des Wohnungseigentums, 1986, Rdn. 720; von Rechenberg, WEZ 1987, 227; Sauren, DWE 1991, 57; anders hingegen: OLG Celle, DWE 1984, 90 = ZMR 1985, 103; AG Hamburg, DWE 1989, 76; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdn. 14 b, § 16 Rdn. 24; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl. § 23 Rdn. 26; Bub, Wohnungseigentum von A-Z, 5. Aufl., S. 423; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, § 10 Rdn. 25 und so auch der Vorlagebeschluß (DWE 1991, 29).

Der Senat folgt im Ergebnis der Auffassung des vorlegenden Gerichts. Dieses stützt sich auf § 16 Abs. 2 WEG. Ob diese nur die Verteilung der ge-meinschaftlichen Lasten und Kosten regelnde Vorschrift einer Erhebung schadensunabhängiger Zinsen auf rückständige Beiträge entgegensteht, ist fraglich (vgl. dazu Sauren, a.a.O.), kann aber offenbleiben. Von Bedeutung ist auch nicht, ob die hier beschlossene Verpflichtung Verzugs- oder Fälligkeitszinsen betrifft, ob es sich - wie bei der Gemeinschaftsstrafe ent-sprechend §§ 341, 340 Abs. 2 BGB - um einen gegenüber § 288 Abs. 1 BGB erweiterten Mindestschadensersatz oder um eine Pauschalierung der weitergehenden Schadensersatzpflicht aus § 288 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB handelt mit der Folge, daß ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf einen höheren konkreten Schaden nicht mehr in Betracht käme. Die vom Bayerischen Obersten Landesgericht (a.a.O.) zwischen Strafzins und Pauschalierungszins vorgenommene Differenzierung kann nicht Maßstab für die Beurteilung der Frage sein, ob nicht die eine, aber die andere Art der Verzinsung eine Regelung durch Mehrheitsbeschluß zuläßt.

2. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten, welche die Wohnungseigentümer durch Beschluß gemäß § 23 Abs. 1 und 3, bei einem Versammlungsbeschluß mit Stimmenmehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG), regeln können, und solchen Angelegenheiten, über die nur durch allseitige Vereinbarung befunden werden darf (vgl. BGHZ 95, 137, 139). Eine Vereinbarung verlangt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für eine vom dispositiven Gesetzesrecht abweichende Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses. Demgegenüber betreffen die gesetzlich vorgesehenen Be schlußangelegenheiten das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich die Ausgestaltung des ordnungsmäßigen Gebrauchs und die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG).

Aus der Beschlußzuständigkeit der Wohnungseigentümer in Verwaltungsangelegenheiten gemäß § 21 Abs. 1 und 3 WEG läßt sich die Befugnis zur Einführung einer Verzinsungspflicht für Wohngeld- und Abrechnungsschulden nicht herleiten. Zwar sind die zur Verwaltung gehörenden Angelegenheiten in § 21 Abs. 5 WEG und in den diesbezüglichen weiteren Vor-schriften nicht abschließend festgelegt, doch hat die Gemeinschaft nicht die Kompetenz, den Kreis der Verwaltungstätigkeit durch Mehrheitsbeschluß nach Belieben auszudehnen. Es genügt nicht, daß eine Verzinsungspflicht auf Zahlungsrückstände geeignet ist, Liquiditätsschwierigkeiten der Gemeinschaft zu vermeiden und die Durchsetzung von Verwaltungsbeschlüssen im Blick auf § 29 Abs. 5 WEG zu erleichtern. Denn die Zuordnung einer Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung läßt sich nicht unter dem Gesichtspunkt bloßer Zweckdienlichkeit vornehmen. Wä-re das so, dann könnte auch die vom Bayerischen Obersten Landesgericht (BayObLGZ 1985, 345 ff.) mit Recht nur im Wege einer Vereinbarung - oder durch die Teilungserklärung - als möglich angesehene Einführung ei-nes Strafzinses für säumige Beitragsschuldner der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß überlassen werden. Vielmehr kommt es nicht nur auf den mit der Beschlußfassung verfolgten Zweck, sondern auch darauf an, ob die beschlossene Maßnahme einen Inhalt hat, der mit der Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses vereinbar ist, oder ob er den da-nach zulässigen Rahmen der Verwaltung sprengt.

Das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer bestimmt sich nicht ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und nach den gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwend-baren Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Bruchteilsgemeinschaft, also den §§ 741 ff., §§ 1008 ff. BGB. Nach der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuchs werden nämlich diese besonderen Vorschriften in bezug auf das Gemeinschaftsverhältnis und auf die daraus hervorgehenden Ansprüche ihrerseits ergänzt durch die für Schuldverhältnisse allgemein geltenden Bestimmungen. Bei dieser rechtlichen Ausformung wird das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer jedoch immer geändert, wenn für Wohngeld- und Abrechnungsschulden ei-ne nach Grund oder Höhe von den allgemeinen schuldrechtlichen Vorschriften abweichende Verzinsungspflicht begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die hier beschlossene Zinspflicht von 10 % als bloße Pauschalierung eines über den gesetzlichen Mindestschaden von 4 % (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinausgehenden Verzugsschadens (§§ 288 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB) der Gemeinschaft anzusehen sein sollte. Zwar wäre dadurch für den Beitragsschuldner, abstrakt betrachtet, keine völlig neue Zahlungspflicht geschaffen; jedoch würde eine solche, unabhängig von der Schadenshöhe im Einzelfall geltende Pauschalierung den gesetzlichen Schadensersatzanspruch umgestalten. Die Pauschalierung bewirkt nicht nur eine Umkehr der Beweislast, was allein schon bedenklich wäre; es werden auch Voraussetzungen und Folgen der Ansprüche aus den §§ 284, 286, 291 BGB im Gemeinschaftsverhältnis geändert, indem an die Stelle be-grenzter Verzinsungs- und unbegrenzter Schadensersatzpflicht die Pauschalleistung ohne Rücksicht auf Entstehung und Höhe eines Schadens tritt.

Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1988, 54, 59) auf Schwierigkeiten hinweist, die sich aus den Anforderungen des - früher für Wohnungseigentumssachen zuständigen - VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (ZMR 1985, 103 = NJW 1985, 913, 194) an den Nachweis eines Verzugsschadens der Gemeinschaft bei Beitragsrückständen ergeben könnten, ist das allein eine Frage der Anwendung des § 286 BGB. Darauf braucht deshalb hier nicht eingegangen zu werden.

Zu entscheiden ist auch nicht darüber, ob der mit Mehrheit getroffene Be-schluß der Wohnungseigentümer nichtig ist. Er ist jedenfalls nicht rechtmäßig, da er § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG verletzt. Diese Vorschrift und der daran anknüpfende § 10 Abs. 2 WEG betreffen dem Wortlaut nach zwar nur Ab-weichungen von Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und von den ergänzend eingreifenden Vorschriften des Bürgerliches Gesetzbuches über die Gemeinschaft; Sinn und Zweck des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erfordern jedoch dessen entsprechende Anwendung, wenn das Ge meinschaftsverhältnis in einem Bereich geändert werden soll, der durch die allgemein für Schuldverhältnisse maßgebenden gesetzlichen Vorschriften bestimmt wird, wie das hier der Fall ist.

Demgemäß ist eine vom konkreten Verzugsschaden unabhängige Erhebung von mehr als 4 % Zinsen auf rückständige Beiträge durch Mehrheitsbeschluß nicht möglich, es sei denn, dieser wäre aufgrund einer Ermächti-gung durch Vereinbarung oder Teilungserklärung gedeckt. Das ist weder festgestellt noch dargetan. Einer Aufrechterhaltung des Beschlusses bis zur Höhe von 4 % bedarf es nicht, weil ihm insoweit in Anbetracht der ge-setzlichen Regelung (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) nur deklaratorische Bedeu-tung zukommt. Davon zu unterscheiden ist die sich hier nicht stellende Fra-ge, ob im Umfang von 4 % Zinsen ein Schadenseratzanspruch gegen ei-nen säumigen Beitragsschuldner gerichtlich geltend gemacht werden soll. Dazu wäre ein Mehrheitsbeschluß der Gemeinschaft ausreichend, aber auch erforderlich (vgl. Senatsbeschl. BGHZ 106, 222 ff.; 111, 148 ff.).