Wohnungseigentümerbeschluss

Wohnungseigentümerbeschluss; Wirtschaftsplan; Wohngeldzahlung; Sonderumlage

Ein Wohnungseigentümerbeschluß, der innerhalb des Wirtschaftsplanes oder neben diesem zusätzlich zu den monatlichen Wohngeldzahlungen eine einmalige Zahlung zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen vorsieht, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

Eigentümerbeschluß zu TOP 5 ("Wohngeldrücklage")

Das Landgericht hat ausgeführt: Das Wohnungseigentumsgesetz und die Gemeinschaftsordnung der hiesigen Wohnanlage sähen eine "Wohngeldrücklage" nicht vor. Gegen säumige Wohnungseigentümer müsse gerichtlich vorgegangen werden, wobei im Falle einer Gefährdung der Bewirtschaftung der Wohnanlage kurzfristig einstweilige Anordnungen gemäß § 44 Abs. 3 WEG erwirkt werden könnten. Wenn unvorhergesehen hohe Ausgaben anfielen, müßten Sonderumlagen beschlossen werden. Eine "Wohngeldrücklage" belaste hingegen sämtliche Miteigentümer über ihren voraussichtlichen Anteil hinaus und widerspreche daher Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dem kann aus Rechtsgründen nicht gefolgt werden. Die hier in Höhe von 1.000 DM für jede der drei Wohneinheiten beschlossene "Wohngeldrücklage" ist eine zusätzlich zum Wirtschaftsplan beschlossene Umlage zu dem Zweck der Vermeidung von Liquiditätsengpässen. Dazu ist in dem angegriffenen Eigentümerbeschluß darauf hingewiesen, daß die Antragstellerin Wohngeldzahlungen regelmäßig nur teilweise erbringe; der Verwalter dürfe die am 1. April 1990 fällige Zusatzzahlung im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verwenden, bei künftigen Wirtschaftsplänen sei die Höhe der Wohngeldrücklage ggf. zu korrigieren.

Damit hat die Eigentümermehrheit sich im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gehalten. Den Wohnungseigentümern steht hinsichtlich der Bewirtschaftung ihrer Wohnanlage ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die nach den Erfahrungen der Vergangenheit nicht von der Hand zu weisende Gefahr von Liquiditätsengpässen stellt einen vernünftigen Grund dar, um über die normalen Hausgelder hinaus ein zusätzliches finanzielles Polster zu schaffen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß auch die eingehenden Rechnungen häufig nicht gleichmäßig über das Jahr verteilt sind, sondern etwa im ersten Quartal vermehrt anfallen können oder aus Vereinfachungsgründen für die weiteren Jahresquartale mitbezahlt werden. Für eine vorübergehende Kreditaufnahme würde der Verwalter regelmäßig eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft benötigen (vgl. Senat, GE 1985, 995). Die Gemeinschaft muß stattdessen auch berechtigt sein, in angemessenen Grenzen selbst einen zusätzlichen Fonds zu schaffen. Es begegnet auch keinen rechtlichen Bedenken, daß diese Umlage (anders bei später auftretendem weiteren Finanzbedarf; vgl. dazu BGHZ 108, 44 = NJW 1989, 3018) zeitgleich mit dem Wirtschaftsplan beschlossen worden ist. Es macht keinen Unterschied, ob die "Wohngeldrücklage" getrennt neben dem Wirtschaftsplan beschlossen wird (und die auf die Miteigentümer anfallenden Anteile bestimmt werden) oder die Wirtschaftsplanansätze insgesamt um den zusätzlichen Betrag angehoben werden. Der Wirtschaftsplan ist nach § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG u. a. nach den voraussichtlichen Ausgaben festzulegen. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig. Dabei können die Ansätze auch reichlich vorgenommen werden (BayObLG, WE 1989, 64; NJW-RR 1991, 1360). Erst wenn die benötigten Gelder erheblich zu niedrig oder erheblich zu hoch angesetzt werden, sind die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt (Senat, WE 1986, 139; NJW-RR 1991, 725). Auch im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage ist anerkannt, daß die Wohnungseigentümer bezüglich der Höhe einen weiten Ermessensspielraum haben. Ebenso wie für mögliche spätere Reparaturen können sie für die sonstige Bewirtschaftung der Anlage ein mehr oder minder großes finanzielles Polster vorsehen, um etwa eine Kreditaufnahme zu vermeiden. Unerheblich ist, daß bei säumigen Zahlungen auch mehr oder weniger schnell ein Vollstreckungstitel beschafft und die Vollstreckung betrieben werden könnte. Diese Möglichkeit schließt nicht aus, daß die Eigentümermehrheit aus nachvollziehbaren Gründen auch auf einem anderen Weg eine Liquiditätsreserve schafft. Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung werden damit nicht verletzt. Demgemäß ist der Anfechtungsantrag der Antragstellerin insoweit unter Teilaufhebung der vorinstanzlichen Beschlüsse zurückzuweisen.

Zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage zahlen die Eigentümer Wohngeld oder Hausgeld; bei unvorhergesehen hohen Ausgaben können Sonderumlagen beschlossen werden. Immer wieder kommt es allerdings vor, daß ein oder mehrere Eigentümer das laufende Wohngeld ganz oder teilweise nicht zahlen, so daß die ordentliche Bewirtschaftung gefährdet ist.

Eine Eigentümerversammlung sah deshalb eine einmalige Wohngeldrücklage vor, wogegen ein Wohnungseigentümer erfolglos die Gerichte bemühte.

In seinem Beschluß vom 12. August 1994 führte das Kammergericht aus, daß dies den Grundsätzen der ordentlichen Verwaltung entspreche, damit keine Liquiditätsengpässe entstünden. Dies könne entweder im Wirtschaftsplan oder auch gesondert dazu von der Gemeinschaft beschlossen werden.