Wohnungseigentümer als Gläubiger einer Zwangshypothek

Auch bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften sind als Gläubiger einer Zwangshypothek sämtliche Wohnungseigentümer mit Vornamen, Familiennamen, Geburtsdatum oder statt letzterem Beruf und Wohnort als Berechtigte zu bezeichnen.

Die Beteiligten und der Schuldner H. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Aufgrund eines gegen H. erwirkten Vollstreckungsbescheids, in dem sie listenmäßig mit Nachnamen, Vornamen und Anschrift als Gläubiger bezeichnet sind, haben die Beteiligten die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf dem Wohnungseigentum von H. beantragt. Mit Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt die Eintragung, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, von der Angabe des Berufs oder des Geburtsdatums der Vollstreckungsgläubiger abhängig gemacht. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Das Grundbuchamt sei zu Recht von einem Eintragungshindernis ausgegangen, weil nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung des § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV auch bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften die Angabe des Berufs oder des Geburtsdatums sämtlicher Wohnungseigentümer als Titelgläubiger zwingend sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Personen, denen die Zwangshypotheken zustehen sollen, sind gemäß § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV mit Vornamen, Familiennamen, Geburtsdatum oder statt letzterem Beruf und Wohnort als Berechtigte zu bezeichnen. Eintragungsanträge, die wie hier dieser Verfahrensvorschrift widersprechen, sind zurückzuweisen (BayObLGZ 1984, 239/242).

b) Das OLG Köln (Rpfleger 1994, 496 ff.) vertritt die Auffassung, daß bei der Eintragung einer Zwangshypothek dem § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV Genüge getan werde, wenn neben dem Namen und dem Wohnort des jeweiligen Titelgläubigers die für ihn maßgebliche Grundbuchblattnummer seines Wohnungseigentums in das Grundbuch eingetragen werde. Dem kann nicht gefolgt werden, weil bei der Eintragung des Berechtigten im Grundbuch eine Bezugnahme ausgeschlossen ist (Demharter GBO 23. Aufl. § 19 Rn. 106, § 44 Rn. 47). Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO ist nicht veranlaßt, weil hier auch die jeweiligen Grundbuchblattnummern im Eintragungsantrag nicht angegeben worden sind.

c) Nicht haltbar ist die Auffassung, eine namentliche Aufführung der Gläubiger sei nicht notwendig, weil aufgrund der "Gemeinschaftstheorie" im Grundbuch eingetragen werden könne: "Zwangshypothek zugunsten der jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. ..." (Meikel/Ebeling/Böhringer Grundbuchrecht 8. Aufl. § 47 Rn. 126; § 15 GBV Rn. 32). Schon dem Ausgangspunkt kann nicht gefolgt werden, daß der Erwerber eines Wohnungseigentums ohne weiteres anstelle des Veräußerers am Verwaltungsvermögen dinglich beteiligt ist.

d) In besonderen Ausnahmefällen kann von einem der Mindesterfordernisse des § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV abgesehen werden. Dies wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine Angabe (z. B. des Namens des Berechtigten) unmöglich oder ihre Beschaffung nur mit ungewöhnlichen, nicht zumutbaren Schwierigkeiten verbunden ist (BayObLGZ 1981, 391/394). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Es ist nicht erkennbar, weshalb es auch bei größeren Wohnanlagen mit ungewöhnlichen Schwierigkeiten verbunden sein soll, daß die Gläubiger in einem Zwangsvollstreckungsverfahren ihr eigenes Geburtsdatum angeben. Auch mag es sein, daß es für das Grundbuchamt bei Eintragungsanträgen von Zwangshypotheken auf dem Wohnungseigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne größere Schwierigkeiten möglich ist, fehlende Angaben den Wohnungsgrundbüchern der übrigen Wohnungseigentümer zu entnehmen. Zu solchen Ermittlungen ist das Grundbuchamt aber nicht verpflichtet. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, weshalb es für den Verwalter nicht zumutbar sein soll, seinerseits sich entsprechende Kenntnisse zu verschaffen, etwa aus den Wohnungsgrundbüchern.

e) Nicht zu entscheiden ist, ob es in Fällen wie hier angezeigt ist, bereits im Erkenntnisverfahren die Eigentümerliste so zu ergänzen, daß dem § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV Genüge getan ist.

Das BayObLG verlangt auch bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften als Gläubiger einer Zwangshypothek die Eintragung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Die listenmäßig aufgeführten Wohnungseigentümer erwirkten einen Vollstreckungsbescheid gegen einen Wohngeldschuldner und beantragten die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek auf dem Wohnungseigentum des Schuldners. Das Grundbuchamt verlangte Angabe des Berufs oder des Geburtsdatums sämtlicher Vollstreckungsgläubiger.

Das BayObLG hielt die Zwischenverfügung gemäß § 15 Abs. 1 Buchst. a GBV auch bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften für berechtigt. Es mochte auch nicht dem OLG Köln MDR 1995, 936 = ZMR 1994, 366 folgen, daß nämlich auch die Grundbuchblattnummern der jeweiligen Mitglieder der Gemeinschaft eingetragen werden könnten.

Das KG hat mit Beschluß vom 6. März 2001 - 1 W 8009/00 - (vgl. Wortlaut Seite 1341) dem BGH zu V ZB 15/01 die Rechtsfrage vorgelegt, ob es nicht ausreiche, wenn der Verwalter als Prozeßstandschafter oder Treuhänder im Zahlungstitel angegeben werde. In dem Großkommentar von Staudinger/Wenzel wird zu WEG § 45 Rn. 70 eine derartige Möglichkeit befürwortet.