Wohnungseigentümer als Beteiligte

Wohnungseigentümer als Beteiligte; Beteiligte; Solaranlage; Warmwasseraufbereitung; bauliche Veränderung; Kostenbeteiligung des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers

1. Zur zweifelsfreien Identifizierung der Wohnungseigentümer als Beteiligte eines gerichtlichen Verfahrens ist im allgemeinen die Beifügung einer Eigentümerliste zur gerichtlichen Entscheidung notwendig. Wenn sich bei den Akten mehrere unterschiedliche Eigentümerlisten befinden, genügt ein allgemeiner Verweis im Rubrum auf die "Eigentümerliste bei den Akten" jedenfalls nicht.

2. Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im allgemeinen eine bauliche Veränderung.

3. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten braucht sich gemäß § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat und auch nicht zuzustimmen brauchte.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Dem Antragsteller gehören zwei Wohnungen mit Miteigentumsanteilen von 76,00/10.000 und 77,03/10.000. Die gemeinschaftlichen Kosten haben nach der Gemeinschaftsordnung die Miteigentümer grundsätzlich im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. In der Eigentümerversammlung vom 5.6.2000 wurde mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt (TOP) 14 der Beschluß gefaßt, im Zusammenhang, mit der Erneuerung der Heizungsanlage zwischen den Häusern 34 und 42 eine Solaranlage für die Warmwasseraufbereitung zu errichten. Eine Kostenregelung enthält der Beschluß nicht. Dieser Beschluß wurde bestandskräftig.

In ihrer Eigentümerversammlung vom 28.2003 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 2 mehrheitlich die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 2002. Der Abrechnung beigefügt war eine Übersicht über die Rücklagenentwicklung. Diese enthält vier Abbuchungen über 602 €, 661,66 €, 20.000 € und 4.746,53 €, die sich auf Kosten für die Solaranlage beziehen. Insgesamt beliefen sich die Kosten für deren Errichtung auf rund 91.000 €. Unter TOP 6 faßten die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Beschluß, die komplette Modernisierungsmaßnahme bezüglich der Heizung und der Solaranlage über die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zu finanzieren.

Der Antragsteller meint, er werde zu Unrecht über die vorhandene Instandhaltungsrücklage an den Kosten für die Errichtung der Solaranlage beteiligt. Er hat deshalb beide Beschlüsse vom 28.5.2003 angefochten. Mit Beschluß vom 30.1.2004 hat das Amtsgericht die insoweit noch erheblichen Anträge auf Ungültigerklärung abgewiesen und den Geschäftswert auf 97.500 € (6.500 € für den Antrag zu TOP 2 und 91.000 € für den Antrag zu TOP 6) festgesetzt.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zurückgewiesen und den Geschäftswert für den zweiten Rechtszug ebenfalls auf 97.500 € festgesetzt. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Ziel auf Ungültigerklärung der beiden Eigentümerbeschlüsse weiter. Ferner beantragt er die Herabsetzung des Geschäftswerts auf 1.395,29 €. Dieser Betrag entspricht den Kosten, die er gemäß seinen Miteigentumsanteilen für die Errichtung der Solaranlage aufbringen müßte.

II. 2. a) Das Landgericht hat zur notwendigen Identifizierung der Antragsgegner auf eine eine solche jedoch nicht beigefügt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats haben die Wohnungseigentümer keine eigene Rechtspersönlichkeit, so daß entsprechend § 313 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer im Rubrum aufzuführen sind oder auf eine dem Beschluß tatsächlich beigefügte Liste zu verweisen ist (BayObLG OLG-Report 2005, 3; ZMR 2003, 949; 2002, 536/537). Ein Verweis auf die Akten allein genügt jedenfalls im Vollstreckungsfall nicht, weil dem Vollstreckungsorgan nicht die Akten, sondern nur eine vollstreckbare Ausfertigung der Entscheidung zur Verfügung steht (vgl. § 754 ZPO). Soweit es der Senat gelegentlich als ausreichend hingenommen hat, wenn im Rubrum des gerichtlichen Beschlusses nur auf die bei den Akten befindliche Liste verwiesen wird, liegt dem die Überlegung zugrunde, daß sich die Entscheidung für den Fall der Zwangsvollstreckung in der Regel um die Liste ergänzen läßt. Vorliegend wäre dies jedoch nicht zweifelsfrei möglich, weil die Akte mehrere unterschiedliche Eigentümerlisten enthält. Damit ist nicht eindeutig, auf welche der Listen sich ein Verweis im Rubrum bezieht.

Der Senat kann die Ergänzung noch nachholen. Der Antragsteller hat nämlich in unmittelbarem Zusammenhang mit der Verfahrenseinleitung eine entsprechende Liste vorgelegt. Auf spätere Veränderungen im Bestand der Wohnungseigentümer während des laufenden Verfahrens kommt es nicht an (vgl. § 265 ZPO; ferner BGHZ 148, 335; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. vor § 43 ff. Rn. 104 und 105). Die vom Landgericht angeforderte "aktuelle" Wohnungseigentümerliste bietet hingegen keine geeignete Grundlage, um die Verfahrensbeteiligung auf der Antragsgegnerseite hinreichend bestimmen zu können.

b) In die Jahresabrechnung sind die tatsachlichen Einnahmen und Ausgaben im Abrechnungsjahr aufzunehmen, und zwar vollständig und ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden (st. Rspr.; vgl. BayObLG NZM 2002, 531; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 49). Eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung muß auch den Anfangs- und Endstand sowie die Entwicklung aller vorhandenen Konten, insbesondere des Rücklagenkontos, ausweisen und aus sich heraus nachvollziehbar und stimmig sein (Bay. ObLGZ 1989, 310/314; OLG Hamm ZMR 2001, 1001; Demharter ZWE 2001, 416/417).

Diesen Anforderungen wird die unter TOP 2 beschlossene Jahresabrechnung in den strittigen Punkten gerecht. Die Frage, ob die Beträge für die Errichtung der Solaranlage zu. Recht aus der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden, stellt sich an dieser Stelle nicht.

Der Antragsteller wendet sich jedoch gegen die vorgenommene Verteilung der Errichtungskosten für die Solaranlage. Er selbst würde insoweit herangezogen, als er an der Instandhaltungsrücklage in Höhe seiner Miteigentumsanteile an der Gemeinschaft beteiligt ist. Die Finanzierung der Maßnahme aus der Rücklage bedingt nämlich, daß, alle Wohnungseigentümer entsprechend ihren Anteilen belastet werden Zulässig wäre dies gemäß § 16 Abs. 2 WEG nur, sofern nicht die Ausnahmeregelung des § 16 Abs. 3 WEG eingreift. Hiernach ist ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Der Antragsteller ist demnach berechtigt, die Jahresabrechnung dahingehend anzufechten, daß in die Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer, die dem Bau der Solaranlage zugestimmt haben, die Kosten für die Maßnahme nicht anteilsmäßig aufgenommen wurden (vgl. OLG Hamm ZMR 2002, 96; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 48 a). Der Senat legt den Antrag, die Jahresabrechnung in der Einzelposition Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage für ungültig zu erklären, unter Hinzuziehung der dazu vorgebrachten Gründe dementsprechend aus. Der Erfolg dieses Antrags hängt davon ab, ob der zugleich gestellte Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 6 begründet ist. Wäre dieser nämlich unbegründet und der Eigentümerbeschluß zur Finanzierung der Solaranlage somit bestandskräftig, hätte der Verwalter zu Recht die maßgeblichen Beträge der Instandhaltungsrücklage entnommen und damit alle Wohnungseigentümer gemäß ihren Anteilen nach § 16 Ab s. 2 WEG an den Kosten beteiligt.

c) Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6 führt zu dessen Ungültigerklärung gemäß § 2 Abs. 4 WEG. An den Kosten für die Errichtung der Solaranlage brauchen sich diejenigen Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, die dieser Maßnahme nicht zugestimmt haben.

(1) Die Feststellungen des Landgerichts rechtfertigen nicht den Schluß, die im Zug der Erneuerung der Heizungsanlage erstellte Solaranlage zur Warmwasserversorgung stelle eine modernisierende Instandsetzung dar, wofür folgerichtig auch die Instandhaltungsrücklage herangezogen werden könnte (Niedenführ/Schulze § 21 Rn. 73 und 75). Insbesondere enthält der angegriffene Beschluß auch in Zusammenschau mit der amtsgerichtlichen Entscheidung weder eine ausreichende Kosten-Nutzen-Analyse noch eine Auseinandersetzung mit den Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch die Aufstellung der Kollektoren auf dem Flachdach. Die erforderlichen Feststellungen kann der Senat jedoch anhand der bei den Akten befindlichen Unterlagen und Erklärungen der Beteiligten, soweit sie unstreitig sind, selbst treffen. Hiernach ist die Maßnahme als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG einzustufen.

aa) Als ordnungsmäßige Instandsetzung versteht die herrschende Meinung auch Modernisierungsmaßnahmen, die eine aktuelle, technisch bessere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung gegenüber derjenigen bieten, die sich auf die Wiederherstellung des mangelfreien Zustands beschränkt (BayObLG NZM 2002, 76; OLG Köln NZM 1998, 821; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 21 Rn. 34). Der neben der Heizungssanierung vorgenommene zusätzliche Einbau der Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist keine modernisierende Instandsetzung. Es handelt sich vielmehr um eine bauliche Maßnahme, die bei Gelegenheit der Heizungsmodernisierung zusätzlich vorgenommen wurde, um unter ökologischen Gesichtspunkten einen Verbrauch fossiler Energie (Gas) durch den Einsatz von Sonnenenergie zu vermeiden. Solaranlagen sind auch kein baulicher Zustand, der zur Zeit schon allgemein üblich ist; er stellt ein "Mehr" dar (Tücks ZMR 2003, 806/808). Es handelt sich nicht um eine technische Verbesserung, sondern um eine Neuerung im Sinne einer erstmaligen Anschaffung.

bb) Hinzu kommt folgendes: Für die Beurteilung als modernisierende Instandsetzung ist ein Kosten-Nutzen-Vergleich, also eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, ein wichtiger Umstand (vgl. Palandt/Bassenge, BGB 64. Aufl. § 22 WEG Rn. 11; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4 Aufl. Rn. 428). Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (FPrax 1996, 95) liegt der maximale Zeitraum, bei, dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzungen gesprochen werden kann, bei etwa 10 Jahren. Dabei ist zu berücksichtigen, daß bei einer längeren Dauer eine realistische Einschatzung der Energiepreisentwicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird. Dies verdeutlicht auch die von, den Antragsgegnern zuletzt vorgelegte Schätzung eines Solartechnikers aus dem Jahr 2001, der mit einem Gaspreis von 1,20 DM/m3 (= 0,61 €) arbeitet, während der örtliche Gaspreis zwischen 2001 und 2004 tatsächlich unter 0,40 € lag. Die Schätzungen der Beteiligten zur Amortisationsdauer liegen weit auseinander. Selbst die Antragsgegner leiten aus den von ihnen überlassenen Unterlagen noch eine Schwankungsbreite zwischen 8 und. 16 Jahren ab. Auf sich beruhen kann hierbei, daß die Übersichten zum Gasverbrauch 2002 bis 2004 jährliche Einsparungen von allenfalls zwischen 751 € und 1.540 € aufweisen, was auf eine Amortisationsdauer von deutlich über 20 Jahre hindeutet. Jedenfalls spricht unter diesen Umständen auch eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht für das Vorliegen einer modernisierenden Instandsetzung.

cc) Überdies hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung allein schon das Aufstellen von Sonnenkollektoren auf einem Flachdach als bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG, nämlich als gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei der Entstehung des Wohnungseigentums beurteilt (BayObLG WuM 2001, 89; NZM 2002, 74). Daran ist jedenfalls für eine Kollektorenfläche von rund 100 m2 festzuhalten. Auf die optischen Auswirkungen kommt es an dieser Stelle nicht an.

(2) Die Maßnahme kann demnach als eine bauliche Veränderung grundsätzlich nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Sie bedarf vielmehr der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt sind (vgl. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob dem der Eigentümerbeschluß vom 5.6.2000, der die Errichtung der Solaranlage zum Gegenstand hat, Rechnung trägt, kann an dieser Stelle auf sich beruhen. Der Beschluß ist bestandskräftig und nicht nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG). Geht nämlich ein Beschluß der dafür grundsätzlich zuständigen Eigentümerversammlung über die Ordnungsmäßigkeit der Instandsetzung hinaus, ist er im Fall seiner Bestandskraft gültig, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oder die Einstimmigkeit erfordert hätte (BGHZ 145, 158/169).

Der Beschluß vom 5.6.2000 äußert sich nicht zur Kostenverteilung. Nach Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter erschließt, kann ihm eine Kostenregelung auch nicht beigemessen werden (vgl. OLG Hamm FGPrax 1997, 98 f.; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 22 Rn. 248 f., Rn. 255). Vielmehr trifft er als Grundlagenregelung die Entscheidung über die Errichtung, während die Kostenfrage noch ausgeklammert ist. Ein solches Vorgehen bot sich auch an, weil nach dem weiteren Beschlußinhalt noch zusätzliche Angebote eingeholt werden sollten und somit das Kostenvolumen noch nicht feststand.

(3) Der Antragsteller ist nach § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG als Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Ob gemäß dem Wortlaut von § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG allein auf die fehlende Zustimmung abzustellen ist, somit auch die benachteiligten Wohnungseigentümer von den Kosten einer baulichen Maßnahme freigestellt werden, die die übrigen Wohnungseigentümer ohne deren Zustimmung aufgrund eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses durchgeführt haben (OLG Hamm FGPrax 1997, 98/99; auch ZMR 2002, 965; Merle in Bärmann/Pick/Merle, § 22 Rn. 255; Weitnauer/Gottschalg, WEG 9. Aufl. § 16 Rn. 57; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl. Rn. 424; Palandt/Bassenge § 16 WEG Rn. 3; ebenso wohl BayObLG NJW 1981, 690/691; a. A. BayObLGZ 1989,437/441; BayObLG NZM 2001, 424), kann auf sich beruhen. Von einer anteiligen Kostenbelastung befreit ist jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer, der nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht zuzustimmen brauchte und auch nicht zugestimmt hat (BGHZ 116, 392/397).

(4) Dies trifft für den Antragsteller zu. Das Landgericht hat von den Beteiligten unbeanstandet festgestellt, daß eine Beeinträchtigung durch das optische Bild der Gesamtanlage nicht vorliegt. Ergänzend ist noch festzuhalten, daß eine über das Maß des § 14 WEG hinausgehende Beeinträchtigung von Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) durch die fachgerecht vorgenommene Aufstellung der Solarplatten auf dem Flachdach und die Anbindung der Anlage an die Heizung ebenfalls nicht behauptet und auch nicht ersichtlich ist. Die durch die Anlage verursachten Kosten machen die Maßnahme. nicht von der Zustimmung des Antragstellers abhängig; denn er ist gemäß § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG davon befreit (vgl., BGHZ 116, 392/398 f.). Ein bloß faktisches Kostenrisiko löst eine Zustimmungspflicht nicht aus (vgl. Niedenführ/Schulze § 22 Rn. 15).

Daraus folgt, daß die Solaranlage nicht über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden darf. Der Eigentümerbeschluß vom 28.5.2003 ist insoweit aufzuheben.

d) Inwieweit der Beschluß über die Jahresabrechnung 2002 (TOP 2) aufzuheben ist, weil er in den Einzelabrechnungen nicht die Kosten für die Errichtung der Solaranlage anteilig auf die zustimmenden Eigentümer, und zwar nur auf diese, umgelegt hat (vgl. OLG Hamm ZMR 2002, 965/966; Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 48 a), kann der Senat nicht abschließend entscheiden. Denn es fehlen tatrichterliche Feststellungen, welche Wohnungseigentümer, sei es ausdrücklich oder sei es auch nur konkludent, der baulichen Veränderung (im Beschluß vom 5.6.2000) bzw. deren Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage (im Beschluß vom 28.5.2003) zugestimmt haben. Nur die Einzelabrechnungen dieser Wohnungseigentümer sind fehlerhaft, weil sie die Kosten für die Errichtung der Solaranlage nicht anteilig ausweisen. Das Landgericht hat diese Feststellungen nunmehr nachzuholen. Klarzustellen bleibt noch, das die Vorteile einer Heizkostenersparnis auch nur den Wohnungseigentümern zugute kommen, die der Maßnahme zugestimmt haben (OLG Hamm ZMR 2002,965/967; BayObLG NJW 1981, 690/691).

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