Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Anbietpflicht; Leerstand; Wiederzuführungsaufforderung; Zwangsgeld; Zweckentfremdung

Von einem Wohnungseigentümer kann grundsätzlich erwartet werden, daß dieser die Wohnung zur Vermeidung langandauernden Leerstandes zu einem marktgerechten Mietpreis am Wohnungsmarkt anbietet.

Die Antragsteller wenden sich gegen die sofortige Vollziehung der Aufforderung, die Wohnung bis zum 31. Juli 1996 wieder der Nutzung zu Wohnzwecken zuzuführen, sowie gegen die sofortige Vollziehung des für den Fall der Nichteinhaltung angedrohten Zwangsgeldes in Höhe von 10.000 DM.

Nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erweist sich die Wiederzuführungsaufforderung als offensichtlich rechtmäßig. Der Antragsgegner hat zu Recht im überwiegenden öffentlichen Interesse deren sofortige Vollziehung angeordnet. An der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung bestehen ebenfalls keine ernstlichen Zweifel, so daß es auch insoweit bei der sofortigen Vollziehung verbleibt.

Die Aufforderung zur Wiederherstellung und -zuführung von Wohnraum zum Wohnungsmarkt findet ihre rechtliche Grundlage in § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz - ZwBesG -) vom 8. März 1990 (GVBl. S. 627). Nach dieser Vorschrift hat der Verfügungsberechtigte Wohnraum, der unter Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) anderen als Wohnzwecken zugeführt ist, auf Verlangen des Bezirksamtes wieder Wohnzwecken zuzuführen und, sofern der Wohnraum für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, den früheren Zustand wiederherzustellen.

Gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 c) der Zweiten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. ZwVbVO) vom 15. März 1994 (GVBl. S. 91) ist es als Aufgabe des Wohnzwecks auch anzusehen, wenn Wohnraum länger als drei Monate leersteht, nachdem er tatsächlich und rechtlich frei ist. So liegt es hier. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides stand die Wohnung bereits seit mehr als acht Monaten (seit dem 1. Oktober 1995) tatsächlich leer. Zu diesem Zeitpunkt war sie nach dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 10. Dezember 1996 (64 S 356/95) auch rechtlich frei, da die Antragsteller wirksam mit Schreiben vom 21. März 1995 das Mietverhältnis mit der vormaligen Bewohnerin fristlos gekündigt hatten. Unerheblich ist insoweit, daß die Antragsteller in einem Schreiben vom 31. Januar 1996 an die vormalige Mieterin behaupteten, die Wohnung könne derzeit nicht vermietet werden, weil diese die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand hinterlassen habe. Durch jenes Schreiben allein sind die Behauptungen nicht glaubhaft gemacht, zumal die vormalige Mieterin den Behauptungen in ihrem Antwortschreiben vom 2. Februar 1996 substantiiert entgegentrat und weitere Belege von den Antragstellern nicht vorgelegt wurden.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller unterliegt die Wohnung auch dem Zweckentfremdungsverbot des § 1 Abs. 1 der 2. ZwVbVO. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, daß die Wohnung relativ modern und komfortabel ausgestattet ist (Gäste-WC, Vollverfliesung des Bades, moderne Einbauküche mit Wand- und Bodenfliesen, Tiefgaragenplatz). Zwar hat die Kammer in ihrem Beschluß vom 31. Januar 1996 - VG 10 A 280.95 - zum Ausdruck gebracht, daß sogenannter Luxuswohnraum nicht der Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dienen kann und daher nicht als schutzwürdig im Sinne des Zweckentfremdungsrechts anzusehen ist. Von Luxuswohnraum kann hier angesichts der Ausstattungsmerkmale jedoch nicht die Rede sein. Diese lassen zwar erkennen, daß es sich um eine Wohnung mit gehobenem Ausstattungsstandard handelt. Damit dürfte die Wohnung unter die oberen Marktsegmente des Wohnungsmarktes fallen. Das allein reicht allerdings zur Qualifizierung als luxuriöser Wohnraum, für den davon ausgegangen werden müßte, daß dieser selbst für Mieter höherer Einkommensschichten nicht mehr erschwinglich ist und deshalb faktisch dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, nicht aus. Im Gegensatz zu der hier streitgegenständlichen, gut ausgestatteten Dreizimmerwohnung mit knapp 108 m2 Wohnfläche handelte es sich bei dem der "Luxuswohnraum-Entscheidung" der Kammer zugrunde liegenden Fall - VG 10 A 280.95 - um eine Wohnung, die im Hinblick auf ihre Größe (ca. 260 bis 270 m2) und Ausstattung (vier Balkone, zwei Wintergärten, hochwertige Markeneinbauküche, Granitböden und offener Kamin) aus dem regulären Vermietungsmarkt herausfallen dürfte.

Die Zuführungsaufforderung des Antragsgegners kann auch nicht als unverhältnismäßig angesehen werden, weil die Antragsteller den Nachweis ausreichender Bemühungen der Wiederzuführung zum Wohnungsmarkt erbracht bzw. im einstweiligen Rechtsschutzverfahren glaubhaft gemacht hätten.

Den Antragstellern ist nicht darin zu folgen, daß es ihnen im Hinblick auf die erforderlichen Vermietungsbemühungen nicht zugemutet werden könnte, die Wohnung zu einem unterhalb der sogenannten Kostenmiete gelegenen Mietzins auf dem Wohnungsmarkt anzubieten. Insoweit haben die Antragsteller eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für das 1992 errichtete Wohngebäude vorgelegt, aus der sich eine Kostenmiete von 35,33 DM/m2 und Monat ergibt. Die Antragsteller meinen, da - was offenkundig sei - die Kostenmiete nicht annähernd auf dem Wohnungsmarkt zu realisieren sei, könne ihnen der Leerstand der Wohnung zweckentfremdungsrechtlich nicht vorgehalten werden. Die Kammer kann die Richtigkeit der vorgelegten Berechnung dahinstehen lassen. Denn die Antragsteller können ohnehin nicht beanspruchen, die Wohnung zu einem Mietpreis in Höhe der Kostenmiete anzubieten:

Die hier leerstehende Wohnung unterfällt als Neubau aus dem Jahr 1992 den allgemeinen Bestimmungen des Mietpreisrechts für nicht preisgebundenen Wohnraum (Gesetz zur Regelung der Miethöhe - MHG -). Der dem Wohnungsbindungsrecht entstammende Begriff der "Kostenmiete" (vgl. §§ 1 Abs. 1, 8 Abs. 1 WoBindG) ist für die Preisbildung nach dem MHG ohne Bedeutung. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG kann der Vermieter bei laufenden Mietverhältnissen die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses - außer in besonders geregelten Ausnahmefällen (vgl. §§ 3, 4, 5 MHG) - nur verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (sog. ortsübliche Vergleichsmiete). Eines der Mittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der sog. Mietspiegel (für den Westteil Berlins von 1996, Stichtag 1.9.1995). Demgegenüber wird die Preisbildung bei Neuvermietungen von den Bestimmungen des MHG nicht erfaßt. Sie erfolgt grundsätzlich nach Angebot und Nachfrage und ist nur nach oben hin absolut durch § 5 Abs. 2 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (WiStG) begrenzt. Danach sind Entgelte unangemessen hoch, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 v.H. übersteigen.

Zur Vermeidung von Wohnungsleerstand kann von den Verfügungsberechtigten bei entsprechender Marktlage durchaus erwartet werden, die jeweilige Wohnung zu einem Preis unterhalb der Höchstgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG, innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete oder gar darunter anzubieten, wenn sich eine Vermietung auf dem Wohnungsmarkt anders nicht realisieren läßt. Denn die gesetzlichen Mietpreisbestimmungen begrenzen die zulässige Miethöhe lediglich nach oben, nicht nach unten. Sie dienen zwar dazu, in gewissem Maße Mieterhöhungen zu ermöglichen, soweit es der Markt im gegebenen gesetzlichen Rahmen hergibt. Aber es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber eine Preisbildung nach Angebot und Nachfrage unterhalb der zulässigen Höchstmiete hätte unterbinden oder verhindern wollen, daß sich die ortsübliche Vergleichsmiete bei entsprechender Marktlage nach unten bewegte. Im Gegenteil geht der Gesetzgeber davon aus, daß sich der Mietpreis unterhalb der höchstzulässigen Miete am Markt nach Angebot und Nachfrage bildet (vgl. die amtliche Gesetzesbegründung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundestags-Drucksache 7/2011, S. 7 ff.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 2. WKSchG, Rdnr. 4 ff.; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 146 Rdnr. 2). Das WiStG, das MHG und die ortsübliche Vergleichsmiete dienen nicht einseitig dazu, ein stetiges Ansteigen von Mieterträgen oder eine dauerhaft günstige Vermietungsrendite zu garantieren. Mit den absoluten gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen nimmt der Staat den Anbietern von Wohnraum, die in diesem Rahmen gewerblich tätig sind, das der Marktwirtschaft eigene unternehmerische Risiko nicht ab.

Für die Bestimmungen des MHG zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich entschieden, daß diese keinen verfassungsrechtlichen Bedenken im Hinblick auf die grundrechtliche Garantie des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) unterliegen. Nach dem Beschluß vom 23. April 1974 handelt es sich vielmehr um einen verhältnismäßigen, durch das Gebot der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) gerechtfertigten Eigentumseingriff (vgl. BVerfG - 1 BvR 6/74 und 2270/73 -, NJW 1974, 1499, 1500). Demnach sichert das MHG dem Vermieter einen "am örtlichen Markt orientierten Mietzins". Einen Mietpreis, den der örtliche Markt jedoch nicht annimmt, sichert das MHG nicht. Wo im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG eine mietpreisliche Grenze zu ziehen ist, unterhalb derer eine Vermietung unzumutbar wäre, kann hier in Anbetracht der Tatsache dahinstehen, daß die Antragsteller bislang die streitgegenständliche Wohnung nicht einmal zu einem Mietzins im unteren Bereich des Mietspiegels angeboten haben.

Ist demnach die Bindung des Vermieters an das allgemeine Mietpreisrecht, im übrigen an die marktwirtschaftliche Regel von "Angebot und Nachfrage" nicht zu beanstanden, so kann hinsichtlich des Rechts der Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich nichts anderes gelten. Das Zweckentfremdungsverbot, welches auch den länger andauernden Leerstand von Wohnungen mißbilligt, stellt seinerseits ebenfalls einen zulässigen, verhältnismäßigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar (vgl. BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 7/74 -, NJW 1975, 727, 730). Zwar ist das Bundesverfassungsgericht (a.a.O., NJW 1975, S. 727) im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs davon ausgegangen, daß der Eigentümer "eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete" behält. Damit hat das Bundesverfassungsgericht jedoch nicht mehr zum Ausdruck gebracht, als daß es die Eigentumsinteressen grundsätzlich durch die jeweils einschlägigen gesetzlichen Regelungen des Mietrechts hinreichend gewahrt sieht. Soweit es an speziellen mietpreisrechtlichen Regelungen fehlt - wie für Neuvermietungen -, gilt dies nicht weniger, wie das Gericht durch die gleichwertige Erwähnung der "vertraglichen" (also nach Angebot und Nachfrage gebildeten) Miete angedeutet hat.

Sinn des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum ist es, den Bestand von Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten (BVerfG, a.a.O., NJW 1975, S. 727). Das kann nur erreicht werden, wenn - auch - der auf die Erzielung einer bestimmten Rendite (zu einem späteren Zeitpunkt) orientierte Leerstand mit den Mitteln des Zweckentfremdungsrechts bekämpft wird. Die für die Überwachung der Zweckentfremdung zuständige Behörde kann deshalb durchaus von einem Vermieter erwarten, daß dieser ernsthafte Bemühungen entfaltet, um den Leerstand des geschützten Wohnraumes in angemessener Zeit zu beseitigen, und daß er in diesem Rahmen dem gesetzlichen Gebot der Beseitigung des Leerstands Vorrang vor der Absicht der Erzielung einer bestimmten Rendite gibt.

Leerstand von Wohnraum gilt auch als Zweckentfremdung, so daß die Behörde unter Androhung eines Zwangsgeldes die Neuvermietung verlangen kann.

In dem vom Verwaltungsgericht Berlin durch einstweilige Anordnung vom 25. August 1997 entschiedenen Fall hatte sich der Eigentümer darauf berufen, nach seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung betrage die Kostenmiete mehr als 35 DM pro Quadratmeter. Er habe erfolglos zu diesem Preis die Wohnung angeboten.

Dem konnte sich das Verwaltungsgericht nicht anschließen. Bei preisfreiem Wohnraum sei vielmehr eine Vermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zumutbar, die nach dem Wirtschaftsstrafgesetz um 20 % überschritten werden kann. Notfalls müsse der Eigentümer aber auch die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreiten, da die gesetzlichen Regelungen nur eine Höchstgrenze darstellen.