Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Ermächtigung durch Gemeinschaft; Wohngeldanspruch; Prozeßstandschaft; Abberufung; Verwalter; Kündigung; Anfechtung; wichtiger Grund

1. Der Senat hält nach erneuter Überprüfung nicht mehr an seiner Rechtsprechung (zuletzt Beschluß vom 3. März 1999 - 16 Wx 23/99 - WM 1999, 650) fest, daß der einzelne Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft befugt sei, Ansprüche auf Zahlung rückständigen Wohngeldes gegen einzelne andere Wohnungseigentümer geltend zu machen.

2. Daß der Verwalter seine Abberufung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anficht, hindert ihn nicht, die fristlose Kündigung seines Anstellungsverhältnisses mit der Behauptung anzufechten, es fehle insoweit am wichtigen Grund. Gründe, für die dem Verwalter bereits Entlastung erteilt wurde, rechtfertigen keine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.

1. Der Antrag ist unzulässig, soweit der Ast. die Erstattung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 913,61 DM begehrt; denn insoweit hat die Eigentümergemeinschaft ihn nicht zur Geltendmachung ermächtigt, wie bereits das Amtsgericht [Aachen] und ihm folgend das Landgericht [Aachen] zutreffend festgestellt haben.

Nach der Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs und der herrschenden Meinung in der Literatur ist ein einzelner Wohnungseigentümer nicht befugt, einen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch gegen den Verwalter ohne einen dahin gehenden Beschluß der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§ 741 ff. BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB allein geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011 BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestattet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG). Auch haben die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728). Deshalb begründet § 21 Abs. 1 WEG als Sonderregelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG) eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, die auch die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung eines Anspruchs erfaßt, wie in § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG deutlich wird (vgl. BGH NJW 1989, 1091; BGH NJW 1990, 2386; BGH NJW 1992, 182; BGH NJW 1993,727; BGH NJW 1997, 2106; BayObLG WM 1990, 369; Hans. OLG Hamburg OLGZ 1990, 435; KG WM 1990, 180; KG NJW-RR 1991, 273; KG NZM 2000, 677 = ZMR 2000, 557 = ZWE 2000, 360; Staudinger/Bub, WEG, [§ 21] Rdn. 230 ff.; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., § 21 Rdn. 22 ff.; a. A. insbesondere Weitnauer, WEG 8. Auflage, vor § 1 Rdn. 80 ff.).

Dem hat sich der Senat mit Beschluß vom 3.4.1997 - 16 Wx 43/97 - (OLGR Köln 1997, 261 angeschlossen, allerdings in einer späteren Entscheidung für den Fall der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer eine abweichende Auffassung vertreten (Beschluß vom 3.3.1999 - 16 Wx 23/99 = OLGR Köln 1999, 221 = NJW-RR 1999, 714 = NZM 1999, 714 = ZMR 1999, 584 mit abl. Anm. Rau). Hieran hält der Senat aber nach erneuter Überprüfung aus den oben genannten Gründen nicht mehr fest.

2. Wegen der Forderung von 5.612,54 DM zuzüglich Zinsen, zu deren Geltendmachung im Wege der Prozeßstandschaft der Ast. wirksam von der Eigentümergemeinschaft ermächtigt ist, steht der Gemeinschaft noch ein Restbetrag auf die Hauptforderung von 81,39 DM zu. Im übrigen ist die als solche unstreitige Forderung auf Auskehr des auf dem Verwalterkonto zugunsten der Gemeinschaft bestehenden Guthabens infolge der von dem Ag. erklärten und zulässigen (vgl. hierzu OLG Stuttgart ZMR 1993, 422) Aufrechnung gem. § 389 BGB i. V. m. §§ 396 Abs. 2, 367 Abs. 1 BGB erloschen.

a) Rechtlich zutreffend haben Amts- und Landgericht festgestellt, daß dem Ag. trotz der Abberufung als Verwalter in der Versammlung vom 18.6.1998 und der mit Schreiben vom 20.6.1998 ausgesprochenen fristlosen Kündigung noch Ansprüche aus dem bis zum 31.12.1999 laufenden Verwaltervertrag zustehen.

aa) Wie in den beiden Entscheidungen der Vorinstanzen näher ausgeführt worden ist, hat die fehlende Anfechtung des Abberufungsbeschlusses nicht zwangsläufig die Folge, daß damit auch die Wirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung festgestellt ist. Allein daraus, daß die Organstellung des Verwalters bestandskräftig entfallen ist, läßt sich für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Anstellungsverhältnisses nichts herleiten und dem Verwalter sind Einwendungen gegen das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht abgeschnitten (vgl. BayObLG BayObLGZ 1998, 310 = DRsp-ROM Nr. 1999/2239; Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 26 Rdn. 206; Belz in "Die Rechtsstellung des Verwalters", Partner im Gespräch Bd. 54, S. 253). Die gegenteilige Ansicht (insb. Staudinger/Bub, WEG, § 26, Rdn. 408) wird der Tatsache nicht gerecht, daß sich Abberufung und Kündigung auf unterschiedliche Rechtsverhältnisse beziehen und daher die Bestandskraft eines Aktes grundsätzlich keinen Einfluß auf den anderen haben kann. Ob etwas anderes dann gilt, wenn über eine vertragliche Regelung, nach der mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag beendet sein soll, beide Rechtsverhältnisse miteinander verknüpft sind (vgl. hierzu Merle a. a. O.), oder ob mit einem erfolglosen Anfechtungsantrag des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluß auch ein wichtiger Grund für die Kündigung bindend festgestellt wäre (so Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Auflage, § 26 Rdn. 40), bedarf keiner Entscheidung.

bb) Ebenfalls zutreffend und in Einklang mit obergerichtlicher Rechtsprechung (BayObLG NJW-RR 1997, 1443; OLG Düsseldorf WE 1997, 67) haben die Vorinstanzen entschieden, daß die Kündigung deshalb unwirksam ist, weil eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags nicht auf solche Vorgänge gestützt werden kann, auf die sich eine dem Verwalter erteilte Entlastung erstreckt. Den entsprechenden Ausführungen in dem Beschluß des Amtsgerichts, auf die bereits das Landgericht weitgehend Bezug genommen hat, schließt sich der Senat an, ohne daß Anlaß für ergänzende Ausführungen besteht.

cc) Die Unwirksamkeit der Kündigung hat die Folge, daß der Ag. unter den - hier gegebenen - Voraussetzungen des Annahmeverzuges gem. § 615 BGB die vereinbarte Verwaltervergütung unter Abzug ersparter Aufwendungen verlangen kann. (wird ausgeführt)