Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Sondereigentum

Im Einzelfall kann sich aus § 242 BGB ein schuldrechtlicher Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum gegen die anderen Wohnungseigentümer ergeben.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, in der Sache jedoch nicht gerechtfertigt. Das LG hat die Bekl. mit dem angefochtenen Urteil zu Recht dazu verurteilt, an den Kl. den im Aufteilungsplan mit G 1 bezeichneten Flur 1 als Sondereigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Allerdings handelt es sich dabei - ohne daß dies im Ergebnis an der Verurteilung der Bekl. etwas ändert - um eine gemeinschaftliche Schuld der Bekl. und nicht um eine gesamtschuldnerische Verpflichtung; denn die entsprechenden Erklärungen müssen von allen Bekl. abgegeben werden, nicht etwa bewirkt die Erklärung durch einen von ihnen Erfüllung zugunsten der anderen (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 57. Aufl., Überbl. vor § 420 Rdn. 7 und 8). Da das Gemeinschaftseigentum an dem Gebäude ein Sondervermögen darstellt, hatte dementsprechend die Verurteilung der Bekl. als "Gesamthandsschuldner" zu erfolgen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. gem. § 242 BGB einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 29.5.1984 mit G 1 bezeichneten Flur 1 im Souterrain des Hauses S., weil dieser Flur nicht mehr als Zugang zu den im Keller befindlichen Gemeinschaftseinrichtungen benötigt wird, nachdem der Kl. einen anderweitigen Zugang erstellt hat, und die Bekl. dadurch, daß sie zu seinem Bau in Ansehung der von dem Kl. zu erbringenden Aufwendungen ihre Zustimmung erteilten, einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, der das Verlangen des Kl. nach Anpassung an die veränderten tatsächlichen Verhältnisse rechtfertigt.

Der Senat verkennt nicht, daß die auf Treu und Glauben gestützte Generalklausel des § 242 BGB keinen Rechtssatz mit deskriptiven Tatbestandsmerkmalen beinhaltet und deshalb für sich genommen außerhalb von Gesetz und Vertrag grundsätzlich keine Anspruchsgrundlage liefern kann (vgl. dazu BGH, NJW 1981, 1729). Jedoch ist anerkannt, daß die dieser Generalklausel neben anderen Funktionskreisen innewohnende Korrekturfunktion (vgl. MünchKomm.-Roth, BGB, 3. Aufl., § 242 Rdn. 94 und 100; Soergel/Teichmann, BGB, 12. Aufl., § 242 Rdn. 58) dazu dient, eine Anpassung der rechtlichen Verhältnisse an wesentliche Veränderungen der tatsächlichen Umstände zu ermöglichen und so als ultima ratio den Fällen Rechnung zu tragen, in denen einer Partei das unveränderte Festhalten an der bestehenden rechtlichen Regelung nicht zugemutet werden kann. Im Anwendungsbereich der zu § 242 BGB entwickelten Grundsätze über das Fehlen bzw. den Fortfall der Geschäftsgrundlage kann deshalb im Einzelfall ein zwingendes Bedürfnis nach Angleichung an eine tatsächliche Entwicklung sowohl zu einer anderweitigen Beurteilung der dinglichen Rechtslage führen (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 242 Rdn. 16 sowie auch den Beispielsfall bei Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 3 Rdn. 9) als auch einen schuldrechtlichen Anspruch auf Ausgleich bzw. Anpassung an die veränderten Verhältnisse zur Entstehung bringen (vgl. dazu etwa BGH, NJW 1958, 906 sowie NJW 1989, 1991). Mit dem LG ist der Senat der Auffassung, daß der Kl. nach Maßgabe dieser Grundsätze einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum an dem im Streit befindlichen Flur hat, der unstreitig innerhalb der im Souterrain des Hauses befindlichen und im Sondereigentum des Kl. stehenden Teileigentumseinheit G 1 verläuft und nach der notariellen Teilungserklärung vom 29.5.1984 ursprünglich auch diesem als Sondereigentum zugewiesen war. Die Tatsache, daß dieser Flur in der Vergangenheit den einzigen Zugang zu den im Keller des Hauses befindlichen Versorgungseinrichtungen, u. a. zu der Heizungsanlage, bildete, hat zwar dazu geführt, daß der Kl. zunächst durch Beschluß des AG Köln vom 9.4.1991 (- 204 II 6/ 90 -) auf Antrag der Bekl. zu 1 verpflichtet wurde, den Bekl. bei akutem Bedarf den Zutritt zu den Versorgungsräumen zu gewähren, und später in einem weiteren Verfahren durch die 5. Zivilkammer des LG Köln (Urteil vom 30.5.1995 - 5 O 23/95 -) auf Antrag der Bekl. zu 1 dazu verurteilt wurde, einer Berichtigung des Grundbuches dahingehend zuzustimmen, daß dieser Flur nicht mehr Bestandteil des im Souterrain gelegenen Teileigentums des Kl., sondern Gemeinschaftseigentum ist. Dieses Urteil ist rechtskräftig geworden, nachdem der Kl. unter im einzelnen zwischen den Parteien streitigen Umständen seine hiergegen gerichtete Berufung in der mündlichen Verhandlung vor dem 22. Zivilsenat zurückgenommen hat, und es ist auch die entsprechende Grundbuchberichtigung erfolgt. Ihre sachliche Rechtfertigung fand die von der Teilungserklärung abweichende, faktisch mit einer teilweisen Enteignung des Kl. verbundene rechtliche Beurteilung allein in dem Umstand, daß der Zweck des Flures seinerzeit (auch) darauf gerichtet war, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer den ungestörten Gebrauch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen und zu erhalten, weshalb er - so hat die 5. Zivilkammer in ihrem Urteil vom 30.5.1995 unter Bezugnahme auf die in NJW 1991, 2909 veröffentlichte Entscheidung

es Flures seinerzeit (auch) darauf gerichtet war, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer den ungestörten Gebrauch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen und zu erhalten, weshalb er - so hat die 5. Zivilkammer in ihrem Urteil vom 30.5.1995 unter Bezugnahme auf die in NJW 1991, 2909 veröffentlichte Entscheidung des BGH ausgeführt - gemäß § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand von Sondereigentum sein konnte. Diese Bedeutung für den Gemeinschaftszweck hat der streitgegenständliche Flur nun aber dadurch verloren, daß der Kl. zwischenzeitlich einen separaten, gemäß § 93 BGB im Gemeinschaftseigentum stehenden Zugang zu den Heizungsräumen geschaffen hat. (...)

Indem die Bekl. der zum Nutzen der Gemeinschaft durchzuführenden Baumaßnahme zustimmten, ohne dem Kl. gegenüber deutlich zu machen, daß sich hierdurch an den Rechtsverhältnissen in bezug auf den Flur 1 nach ihrem Willen nichts zu seinen Gunsten ändern sollte, schufen sie einen Vertrauenstatbestand, von dem sie sich nun, nachdem der Kl. die Baumaßnahme auf seine alleinigen Kosten durchgeführt hat, nicht durch schlichtes Bestreiten der Zusammenhänge lösen können (sog. Verbot des venire contra factum proprium). Die Rechtskraft des landgerichtlichen Urteils vom 30.5.1995 steht dieser Beurteilung nicht entgegen, wie das LG bereits zutreffend in dem angefochtenen Urteil gemeint hat: Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich wie hier nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Tatrichter ergeben haben, werden von der Rechtskraft nicht erfaßt, § 767 Abs. 2 ZPO.