Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Jahresabrechnung; Eigentümerversammlung

1. Der Antrag eines Wohnungseigentümers, einen anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu einer auf einer Eigentümerversammlung abgelehnten Jahresabrechnung zu verpflichten, ist als Antrag auf gerichtliche Festlegung der Jahresabrechnung aufzufassen.

2. Der Antrag auf Festlegung einer Jahresabrechnung durch gerichtliche Gestaltung kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gestellt werden, ist aber nur zulässig, wenn der Antragsteller zuvor im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren versucht hat, eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft zu erreichen.

Die Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 3 WEG vom Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres oder der hiervon gegebenenfalls abweichenden Wirtschaftsperiode aufzustellen. Über die Abrechnung hat gemäß § 28 Abs. 5 WEG die Wohnungseigentümerversammlung, gegebenenfalls mit den gewünschten Modifikationen, mehrheitlich zu beschließen. Kommt ein Mehrheitsbeschluß über die Jahresabrechnung nicht zustande, muß letztlich das Gericht angerufen werden können, das notfalls anstelle der Eigentümerversammlung, auch unter Inanspruchnahme von deren Ermessensspielraum, die Jahresabrechnung mit Rechtskraftwirkung für und gegen alle Mitglieder der Gemeinschaft festlegen kann. Hierbei handelt es sich nicht nur um reine Rechtsanwendung, sondern auch um eine fürsorgliche gestalterische Tätigkeit des Gerichts (§ 43 Abs. 2 WEG).

Fraglich ist die Form, in der dieser subsidiäre Anspruch auf gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung geltend zu machen ist, wenn die Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft scheitert.

In Betracht kommt einmal ein Anspruch auf Zustimmung des Wohnungseigentümers, der sich weigert, einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung zuzustimmen, zum anderen ein Anspruch darauf, daß das Gericht anstelle der Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung festlegt. Nach Auffassung des Senats ist lediglich die zweite Alternative sinnvoll und rechtlich möglich, so daß ein Zustimmungsantrag immer als Gestaltungsantrag zu verstehen ist.

Dem Begehren auf eine nachträgliche, durch das Gericht herbeizuführende Zustimmung des ablehnenden Wohnungseigentümers stünde einmal entgegen, daß der Abstimmungsvorgang zu diesem späteren Zeitpunkt längst beendet ist und die von den anderen Wohnungseigentümern abgegebenen Zustimmungserklärungen, die nicht für einen Mehrheitsbeschluß gereicht haben, inzwischen rechtlich irrelevant geworden sind. Die mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung ersetzte JaStimme (§ 894 ZPO) käme erst zu einem Zeitpunkt, in dem eine Abstimmung nicht mehr stattfindet und auch der Wille der vorher zustimmenden Wohnungseigentümer sich geändert haben kann. Der Weg über die Zustimmungsverpflichtung mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung (eine einstweilige Anordnung der sofortigen Wirksamkeit dürfte wegen Vorwegnahme der Hauptsache ausscheiden) müßte konsequent so weiter verfolgt werden, daß nach der gerichtlichen Entscheidung eine weitere Eigentümerversammlung abgehalten wird, in der die Stimme des widerstrebenden Wohnungseigentümers zu dem Tagesordnungspunkt Jahresabrechnung festläge und die anderen Wohnungseigentümer dann erneut ihre Stimme abzugeben hätten.

Dies kann neue Probleme aufwerfen, wenn die Willensbildung der anderen sich unterdessen geändert hat, ja selbst wenn der gerichtlich festgelegte Wohnungseigentümer neue Gesichtspunkte aufgrund zwischenzeitlicher neuer Erkenntnisse geltend machen wollte. Einer im Gesellschaftsrecht sonst an sich möglichen Regelung über eine gerichtlich festgelegte Stimmabgabe ist jedenfalls für das Wohnungseigentumsrecht nicht zu folgen, weil hier ein weitaus zweckmäßigerer Weg zur Verfügung steht.

Die Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander sind nicht zuletzt deshalb in das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit verwiesen worden, um eine flexiblere Verfahrensweise zu ermöglichen und das Gericht in die Lage zu versetzen, auch gestaltend auf die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer einzuwirken. Deshalb ist der rechtlich gebotene Weg derjenige über eine richterliche Gestaltung, die mit der Rechtskraftwirkung des § 45 Abs. 2 WEG die Jahresabrechnung ersetzend anstelle der Gemeinschaft festlegt. Eine weitere Eigentümerversammlung entfällt, Probleme bei einer neuen Stimmabgabe ergeben sich nicht. Daß die Gemeinschaft während des gerichtlichen Verfahrens nicht gehindert ist, ihrerseits erneut mehrheitlich über die strittige Jahresabrechnung zu beschließen und damit das gerichtliche Verfahren erledigen kann, bedarf keiner Hervorhebung.

Auf die vom Landgericht festgestellte Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung des Gestaltungsanspruches hinsichtlich der Jahresabrechnung kommt es nicht an. Im Rahmen seines Rechts auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) hat jeder einzelne Wohnungseigentümer auf die (positive) Beschlußfassung über die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung (§ 28 Abs. 5 WEG) einen Anspruch (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., § 21 Rdnr. 10), den er notfalls auch allein gerichtlich geltend machen darf. Eines Ermächtigungsbeschlusses der Gemeinschaft zum Vorgehen gegen andere bedarf ein Wohnungseigentümer insoweit nicht. Der Anspruch auf Beschlußfassung bezüglich der Jahresabrechnung steht nicht der Gemeinschaft zu, sondern als Ausschluß des § 21 Abs. 4 WEG jedem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Beschlußfassung über die Jahresabrechnung ist ferner durch § 28 Abs. 5 WEG rechtlich geboten. Soweit der Verwalter im vorliegenden Fall aufgrund des Eigentümerbeschlusses tätig geworden ist, liegt ein Vertretungshandeln für die einzelnen Wohnungseigentümer vor.

Der Anspruch auf gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung kommt allerdings nur als letztes Mittel in Betracht, wenn die regulären Mittel versagen. Wie bereits ausgeführt, hat zunächst der Verwalter eine Jahresabrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEG), über die dann in der Wohnungseigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit zu beschließen ist (§ 28 Abs. 5 WEG). Es müssen besondere Voraussetzungen erfüllt sein, um ein Rechtsschutzbedürfnis für einen außerordentlichen, die Funktionsabgrenzung des geschriebenen Rechts überschreitenden staatlichen Eingriffs annehmen zu können. Der Antragsteller muß, um zulässigerweise einen solchen Gestaltungsantrag stellen zu dürfen, zuvor alles ihm Mögliche und Zumutbare getan haben, um eine dem Gesetz entsprechende Tätigkeit des primär zuständigen Beschlußorgans Wohnungseigentümerversammlung (§§ 23 Abs. 1, 28 Abs. 5 WEG) zu erreichen. Hierbei ist das Scheitern eines Beschlußantrages in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung nicht generell ausreichend, jedenfalls wenn, wie bei der Jahresabrechnung, aus einer gewissen zeitlichen Verzögerung keine ernstlichen Nachteile zu befürchten sind. Anders mag es etwa im Falle der gerichtlichen Ersetzung eines Wirtschaftsplanes sein, weil dieser innerhalb der Wirtschaftsperiode beschlossen werden muß und die Gemeinschaft regelmäßig dringend auf den Eingang der Wohngeldvorschüsse angewiesen ist (vgl. Senat NJW-RR 1991, 463 = WE 1991, 104 = GE 1991, 297).

In einer wichtigen Entscheidung haben die Richter des Kammergerichts die Voraussetzungen geklärt, wann ein Wohnungseigentümer vom Gericht das Aufstellen einer Jahresabrechnung verlangen kann.

In seinem Beschluß vom 22. Mai 1991 hat das Kammergericht festgestellt, daß im Grundsatz jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, einen Antrag bei dem WEG-Gericht zu stellen, es möge die Jahresabrechnung aufstellen. Einer besonderen Ermächtigung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf es dann nicht. Der Anspruch auf gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung kommt allerdings nur als letztes Mittel in Betracht, wenn nämlich die regulären Mittel versagen. So muß der Antragsteller eines solchen Gerichtsverfahrens zuvor alles ihm Mögliche und Zumutbare getan haben, um ein Tätigwerden des Verwalters oder der Eigentümerversammlung zu erreichen. Mindestens muß er versuchen, einen Beschlußantrag zur Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung einzubringen und darüber abstimmen zu lassen. Selbst wenn eine Beschlußfassung zur vorgeschlagenen Jahresabrechnung scheitert, weil die Abrechnung mangelhaft ist, muß er es in der Regel noch einmal mit einer korrigierten Fassung versuchen. Erst wenn absehbar ist, daß es gewissermaßen für alle Zukunft zu keiner Beschlußfassung kommen wird, darf er das Gericht anrufen.

Der Antrag ist bei Gericht in der Weise zu stellen, daß begehrt wird, das Gericht möge die Jahresabrechnung selbst aufstellen. Die Verpflichtung des Gerichts ergibt sich hierzu aus seiner besonderen Fürsorge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Falsch ist es, vom Gericht zu verlangen, es möge einzelne Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Jahresabrechnung verpflichten. Eine solche Zustimmung kann nämlich nach Beendigung der Eigentümerversammlung nicht nachgeholt werden.