Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Jahresabrechnung; Anfechtungsfrist; Eigentümervertretung; Verfahrensvertretung; Abrechnungsergänzungsanspruch; Interessenkollision; Verwalter

1. Richtet sich ein Individualanspruch eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter und die Gemeinschaft, scheidet eine Verfahrensvertretung der Gemeinschaft durch den Verwalter wegen Interessenkollision regelmäßig aus.

2. Sind abrechnungsreife Ausgaben und Einnahmen zwar in die beschlossene Jahresgesamtabrechnung, nicht aber in die Einzelabrechnungen eingestellt und dort anteilig umgelegt, hat jeder Wohnungseigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen den Verwalter und die Eigentümergemeinschaft auf Ergänzung der betreffenden Jahresabrechnung, der auch noch nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden kann.

Die Beteiligten mit Ausnahme des Verwalters sind die Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage. In der Eigentümerversammlung vom 29. November 1994 genehmigten die Eigentümer mehrheitlich zu TOP 1 die Jahresabrechnung 1992J93 und zu TOP 4 die Jahresabrechnung 1993194 und erteilten dem Verwalter zu TOP 3 Entlastung für das Wirtschaftsjahr 1992/93 und zu TOP 6 Entlastung für das Wirtschaftsjahr 1993/94. Mit dem am 20. Dezember 1994 bei Gericht eingegangenem Schreiben hat die Antragstellerin die Eigentümerbeschlüsse angefochten und zur Begründung ausgeführt, es seien in den Jahresabrechnungen höhere Gesamtausgaben ausgewiesen als unter den Miteigentümern abgerechnet worden seien. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Hiergegen hat die Antragstellerin Erstbeschwerde eingelegt und hilfsweise beantragt, dem Verwalter aufzugeben, die Jahresabrechnungen 1992/93 und 1993/94 im Hinblick auf die Einnahmen und Ausgaben zur Rechtsverfolgung und auf die Ausgaben "gemäß separater Aufstellung" nebst diesbezüglicher Einnahmen zu ergänzen, äußerst hilfsweise, dem Verwalter aufzugeben, die Jahresabrechnungen 1992/93 und 1993/94 dahingehend zu ergänzen, jeweils bestimmte Geldbeträge in die beiden Jahresabrechnungen einzustellen und auf die Wohneinheiten aufzuteilen. Auf Anfrage des Landgerichts hat der Verwalter mitgeteilt, daß er die Eigentümergemeinschaft auch zweitinstanzlich vertrete. Das Landgericht hat die Hilfsanträge als sachdienlich zugelassen, die Verwalterentlastungsbeschlüsse zu TOP 3 und TOP 6 für ungültig erklärt und im übrigen die Erstbeschwerde hinsichtlich der Haupt- und Hilfsanträge zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

1. Wird ein Abrechnungsergänzungsanspruch erst in zweiter Instanz in den gerichtlichen Streit über die Jahresabrechnung eingeführt, wird regelmäßig die Sachdienlichkeit für die Zulassung fehlen. Ohne die Zulassung des Ergänzungsantrages kann der Anfechtungsstreit einfacher entschieden werden, weil die Unvollständigkeit der Jahresabrechnung nicht zur Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses führen muß. Die Einführung von Ergänzungsanträgen kann dagegen das gerichtliche Verfahren erheblich verlängern. Zudem handelt es sich um Verpflichtungsanträge gemäß § 43 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 WEG, bei denen es unter Umständen auch auf einen späteren Zeitpunkt als den des Abrechnungsbeschlusses ankommen kann. Im Hinblick auf die Regelung des § 23 Abs. 4 WEG haben jedoch alle Beteiligten einen Anspruch, alsbald eine gerichtliche Entscheidung über die Gültigkeit oder die Ungültigkeit des Abrechnungsbeschlusses zu erlangen. Aus Rechtsgründen ist der Senat freilich gehindert, die von der zweiten Tatsacheninstanz bejahte Sachdienlichkeit in Frage zu stellen. Bei dem Beschlußanfechtungsverfahren handelt es sich um ein echtes Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. BGH NJW 1993, 593; Senat NJW-RR 1994, 278). Die Antragserweiterung im Beschwerdeverfahren erfolgt entsprechend §§ 263, 264, 523 ZPO (vgl. Senat NJW-RR 1994, 525 = ZMR 1994, 168 = WuM 1994, 227; BayObLGZ 1975, 53; ZMR 1993, 29; WuM 1994, 638). Für den ZPO-Bereich ist einhellig anerkannt, daß die Bejahung der Sachdienlichkeit für die Revisionsinstanz bindend ist (vgl. Zöller/Gummer, ZPO, 19. Aufl., § 530 Rdnr. 24). Die Hilfsanträge sind damit Verfahrensgegenstand geworden.

2. Die Berechtigung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, Zustellungen für die Wohnungseigentümer entgegen zu nehmen, gilt zwar auch für Verfahren nach § 43 WEG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz 7. Aufl., § 27 Rdnr. 121), stößt aber zumindest bei lnteressenkollision auf Bedenken gegen eine weitere Verfahrensvertretung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter. Hinsichtlich der bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Entlastungsbeschlüsse bedarf dies allerdings keiner Prüfung mehr. Es kann auch dahinstehen, ob hinsichtlich der Verteidigung der Gültigkeit der Abrechnungsbeschlüsse für 1992/93 bzw. 1993/94 eine lnteressenkollision anzunehmen wäre. Jedenfalls kann ein Interessenwiderstreit zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Ergänzungsanträge nicht verneint werden. Die Ansprüche der Antragstellerin auf Ergänzung der Jahresabrechnungen betrifft unmittelbar Pflichten des Verwalters gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, mittelbar aber auch Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, weil über die Abrechnungsergänzung auch eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen ist. Gemäß § 43 Abs. 4 Nrn. 1 und 2 WEG sind in den Fällen des Abs. 1 Nr. 1 sämtliche Wohnungseigentümer, in den Fällen des Abs. 1 Nrn. 2 und 4 sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter materiell Beteiligte, die als solche auch formell am gerichtlichen Verfahren zu beteiligen sind. Nach dem Akteninhalt ist nicht feststellbar, ob dem Verwalter nach der Teilungserklärung, nach seinem Verwaltervertrag oder nach einem Eigentümerbeschluß neben seiner eigenen Vertretung zugleich die Vertretung der Wohnungseigentümer erlaubt ist. Für die rechtliche Beurteilung ist somit von einer Interessenkollision auszugehen. Es ist auch nicht feststellbar, daß die Wohnungseigentümer das auch in ihrem Namen von dem Verwalter betriebene Verfahren ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hätten. Die formelle Beteiligung der Wohnungseigentümer ist ein Gebot des rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung (vgl. BayObLGZ 1990,173 = WE 1991, 287). Die nicht ordnungsmäßige Beteiligung stellt einen Rechtsfehler des Verfahrens dar, der zwingend zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts und zur Zurückverweisung der Sache führt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO). Ob die Entscheidung auf dem Verfahrensmangel beruht, ist unerheblich (vgl. BayObLG a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 43 Rdnr. 120). Der Verfahrensfehler ist von Amts wegen zu beachten (vgl. Jansen, FGG 2. Aufl., § 27 Rdn. 40; Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 13. Aufl., § 27 Rdn. 15).

Demgemäß ist der angefochtene Beschluß aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

3. Für die weitere Behandlung der Sache ist in rechtlicher Hinsicht auf folgendes hinzuweisen:

a) Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht es abgelehnt, die am 29. November 1994 mehrheitlich beschlossenen Jahresgesamtabrechnungen 1992/93 und 1993/94 deshalb für ungültig zu erklären, weil jedenfalls die Rechtsverfolgungskosten und die Sanierungskosten "gemäß separater Aufstellung" keinen Eingang in die Einzelabrechnung gefunden haben sowie darüber hinaus unterlassen wurde, die auf die Vorjahre nachträglich geleisteten Wohngeldzahlungen ordnungsgemäß aufzuteilen. Allerdings geht das Gesetz in § 28 Abs. 3 WEG davon aus, daß der Verwalter nach Ablauf der Wirtschaftsperiode regelmäßig eine Gesamtaufrechnung aufzustellen hat. Fehlen jedoch Bestandteile der Abrechnung, die zunächst ohne Einfluß auf das Ergebnis auch der Einzelabrechnungen sind, z.B. Einnahmen oder Ausgaben, so kann jeder Wohnungseigentümer lediglich eine entsprechende Ergänzung der Abrechnung durch den Verwalter und deren Genehmigung durch einen weiteren Eigentümerbeschluß, nicht aber die Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses durchsetzen (vgl. Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl., III Rdnr. 176 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 28 Rdnr. 107). Wenn der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlußfassung der Eigentümer nur eine Teilabrechnung erstellt und noch nicht abrechnungsreife Bereiche ausgeklammert hat, verstoßen die Eigentümer nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie über den abgerechneten Bereich schon einen Mehrheitsbeschluß fassen und eventuell Abrechnungsspitzen betreffend die Nachzahlung festlegen. Würden sie nämlich den Verwalter erst auf Ergänzungsabrechnung in Anspruch nehmen, blieben die Beitragspflichten der Eigentümer untereinander insgesamt noch für unabsehbare Zeit in der Schwebe. Mit einer Ungültigerklärung der Teilabrechnung wegen Unvollständigkeit würde die Gemeinschaft zudem Schaden erleiden, wenn die Teilabrechnung nach Jahr und Tag gerichtlich aufgehoben würde und das Gesamtabrechnungswerk erneut insgesamt neu beschlossen werden müßte, zumal sich dann auch die Inanspruchnahme zwischenzeitlich ausgeschiedener Miteigentümer erheblich schwieriger gestaltet.

b) Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, daß bei Unvollständigkeit der Jahresabrechnung jeder einzelne Wohnungseigentümer im Wege des Verpflichtungsantrages von dem Verwalter eine Ergänzung der Abrechnung verlangen kann, die dann den Miteigentümern zur Genehmigung vorzulegen ist (vgl. Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl., III Rdnr. 176 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 28 Rdnr. 107). Dem Anspruch der Antragstellerin auf Ergänzung der Jahresabrechnungen steht allerdings nicht entgegen, daß die Antragstellerin damit erst in zweiter Instanz und damit lange nach Ablauf der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG hervorgetreten ist. Der Senat vermag sich nicht der von Deckert (Eigentumswohnung 4/150) geäußerten Rechtsauffassung anzuschließen, daß ein Abrechnungsergänzungsantrag wirksam nur innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nach Beschlußfassung über die Abrechnung gestellt werden kann. Fristgerecht anzufechten ist nur das, was die Eigentümermehrheit positiv beschlossen hat. Die vorläufige Aussparung von Abrechnungspositionen stellt einen negativen Teil der Beschlußfassung dar, der nur im Wege eines Verpflichtungsantrages weiterverfolgt werden kann. Der Antragsteller bewegt sich damit nicht mehr im Rahmen des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, sondern im Rahmen des § 43 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 WEG. Es erschiene dem Senat bedenklich, derartige Verpflichtungsanträge unter einen Fristvorbehalt zu stellen, der sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergibt. Allerdings besteht ein gesetzlich gedecktes Interesse, daß Beschlußanfechtungsverfahren bezüglich der Abrechnungsbeschlüsse zügig durchgeführt und deshalb nicht sogleich entscheidungsreife Ergänzungsanträge abgetrennt bzw. Antragserweiterungen insoweit als nicht sachdienlich und damit unzulässig angesehen werden. Damit kann die erwünschte beschleunigte Durchführung von Anfechtungsverfahren gewährleistet werden, um den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Wirksamkeit ihrer Beschlüsse zu verschaffen. Somit bedarf es nicht der Einführung einer zeitlichen Schranke für die Geltendmachung von Abrechnungsergänzungsansprüchen.

Das Landgericht hat Abrechnungsergänzungsansprüche mit dem Argument verneint, es sei weder ersichtlich noch von der Antragstellerin vorgetragen, daß die der ausgesparten Abrechnung zugrunde liegenden Maßnahmen (Bauarbeiten bei Sonderumlage; Gerichtsverfahren bei Gerichtskosten) abgeschlossen seien. Das ist sowohl im rechtlichen Ausgangspunkt als auch vom Verfahrensrecht her zu beanstanden. Die Antragstellerin hat mit der Erstbeschwerdebegründung im einzelnen vorgetragen, daß hinsichtlich der Jahresabrechnung 1992/93 Sanierungsausgaben von 273.416,35 DM und Sonderumlageeinnahmen von 6.282,89 DM, 169.728,00 DM und 9.579,00 DM sowie Gerichtskosten von 19.853,88 DM und Kostenerstattungen von 7.899,61 DM abrechnungsfrei geblieben, also nicht auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt worden seien; für die Jahresabrechnung 1993/94 seien Rechtsverfolgungskosten von 16.972,87 DM und Sanierungskosten von 206.194,91 DM nicht umgelegt worden. Bei den Kosten für gerichtliche Verfahren sei zudem nicht ersichtlich, ob Vorschüsse entnommen worden seien, für die der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel gelte, oder ob bereits rechtskräftige Kostenentscheidungen vorlägen, die eventuell individuell in die Einzelabrechnungen einzustellen seien, soweit in der gerichtlichen Kostenentscheidung die Miteigentümer anteilig belastet worden seien. Nach diesem Vortrag sind erhebliche Geldmittel in den betreffenden Abrechnungsperioden aus der Gemeinschaftskasse ab- bzw. zugeflossen. Der jeweilige Ab- bzw. Zufluß gehört deshalb grundsätzlich in die beiden Jahresabrechnungen einschließlich der Einzelabrechnungen hinein. Dabei ist unerheblich, ob die Ausgaben getätigt werden durften. Die Verbuchung der Zahlungsausgänge schafft gerade die Grundlage auch für eventuelle Rückgriffsansprüche bei unberechtigten Ausgaben. Die Aussparung bei den Einzelabrechnungen bringt zudem die Gefahr mit sich, daß in späteren Jahren durch Eigentümerwechsel die anteilige Heranziehung der Miteigentümer aus dem für die Verwaltungsschulden bestehenden Haftungsverbund erschwert wird.

Der Senat vermag nicht auszuschließen, daß in eng begrenzten Ausnahmefällen die Eigentümermehrheit Ausgaben in die Gesamtabrechnung einstellt, jedoch aus wichtigen Gründen von einer Aufteilung in den Einzelabrechnungen vorerst absieht. Derartige Ausnahmen bedürfen einer besonderen Rechtfertigung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. So wird etwa bei mehrjährigen Bauarbeiten mit einem Sonderumlagebeschluß festgelegt werden dürfen, daß erst nach Bauende die anteilige Kostentragung der Miteigentümer endgültig festgelegt werden soll. Möglicherweise kann es bei zeitlichem Druck auch naheliegen, untergeordnete Teile der Gesamtabrechnung erst in einem Nachtragsverfahren auf die Miteigentümer zu verteilen, weil wichtige Gründe für die Beschlußfassung über die Hauptmasse der Jahresabrechnung sprechen. Aus Rechtsgründen zu beanstanden ist es jedoch, wenn die unterlassene Aufteilung von Ausgaben in die Einzelabrechnungen allein deshalb für gerechtfertigt angesehen wird, weil Baumaßnahmen oder Gerichtsverfahren noch nicht abgeschlossen seien. Auch bei mehrjährigen Bauvorhaben wird es regelmäßig Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, etwa die auf Zwischenrechnungen gezahlten Werklöhne bereits im Jahr ihrer Auszahlung auch im Verhältnis der Miteigentümer anteilig abzurechnen. Ebenso sind zweckbestimmte Einzahlungen auf Sonderumlagen in die Einzelabrechnungen einzustellen. Auch bei gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten für die Rechtsverfolgung oder -verteidigung sind zumindest die geleisteten Vorschüsse abzurechnen und aufzuteilen. Sobald die rechtskräftigen Kostenentscheidungen vorliegen, ist die Abrechnung auch unter den einzelnen Wohnungseigentümern nach den jeweiligen Kostenentscheidungen vorzunehmen, wobei umgekehrt auch die eingegangenen Erstattungen nach etwaigen gerichtlichen Vorgaben aufzuteilen sind.

Es bedarf somit der tatsächlichen Prüfung, inwieweit im Zeitpunkt der Beschlußfassung am 29. November 1994 über die Jahresabrechnungen 1992193 und 1993194 eine Abrechnungsreife der Sanierungskosten sowie der eingegangenen Umlagebeträge und der Ausgaben für gerichtliche Verfahren sowie der eingegangenen Erstattungen vorlag bzw. ob wichtige Gründe für die Aussparung dieser Beträge in den Einzelabrechnungen sprachen. Möglicherweise sind zwischenzeitlich auch bereits Abrechnungen nachgeholt worden oder Eigentümerbeschlüsse über die Vorgehensweise betreffend die Nachholung ergangen. Nach Einbeziehung der Eigentümergemeinschaft in verfahrensrechtlich geeigneter Weise wird der Verwalter für das vorliegende Verfahren darzulegen haben, weshalb die Aufteilung der ausgesparten Positionen in den Einzelabrechnungen unterblieb, oder der Gemeinschaft einen Ergänzungsentwurf zu unterbreiten haben, über den diese abzustimmen hat. Dies betrifft die am 29. November 1994 abrechnungsreifen Positionen. Andere Positionen gehören erst in die nächste Abrechnung.

c) Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts sind in die Jahresabrechnung 1992193 bzw. 1993/94 in der Einnahmeübersicht jeweils "Zahlungen auf Vorjahresfehlbeträge" in Höhe von 8.083,55 DM bzw. 58.631,00 DM aufgeführt, ohne daß insoweit eine Aufteilung auf die Vorjahre und die betreffenden Miteigentümer ersichtlich wird. Eine Ergänzung der Jahresabrechnung auch insoweit verfolgt die Antragstellerin in dritter Instanz weiter. Das Landgericht führt aus, daß der Ergänzungsantrag der Antragstellerin nicht begründet sei, weil die begehrten Angaben nicht zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung seien und es der Antragstellerin freistehe, sich Informationen im Wege der Geltendmachung des ihr zustehenden Einsichtsrechts in die Verwalterunterlagen zu beschaffen. Mit dieser Begründung kann die Ablehnung dieses Ergänzungsantrages jedoch rechtlich nicht Bestand haben. Ein Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin an einer genaueren Aufschlüsselung der eingegangenen Fehlbeträge kann nicht ohne weiteres verneint werden. Die Eigentümergemeinschaft kann sich regelmäßig nicht mit der Kenntnisnahme begnügen, daß diese Geldbeträge in die Gemeinschaftskasse gelangt sind. Denn es kann die Verpflichtung bestehen, die Verwendung dieser Beträge zu regeln. Dazu ist eine Aufteilung auf die betreffenden Vorjahre und Miteigentümer erforderlich. In Einzelfällen kann der Nachweis der sachgerechten Verbuchung in den Einzelabrechnungen der betreffenden Miteigentümer ausreichend sein. Es ist aber nicht ausgeschlossen, daß mit dem nachträglichen Eingang von Fehlbeträgen aus früheren Jahren die Auszahlung von bisher nicht erledigten Guthaben ermöglicht wird. Die nähere Aufteilung dieser eingegangenen und verbuchten Fehlbeträge entweder in der Gesamtabrechnung oder in bestimmten Einzelabrechnungen kann deshalb im Rahmen der Mitwirkung an der Realisierung von Abrechnungsguthaben nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat OLGZ 1993, 301 = NJW-RR 1993, 338 = ZMR 1993, 80 = WuM 1993, 91 = WE 1993, 51) geboten sein. Anderenfalls würden diese Beträge ohne besondere Zweckbestimmung in der Gemeinschaftskasse verbleiben und stünden auch nicht für die eventuelle Auszahlung von Vorjahresguthaben zur Verfügung. Wenn die Aufteilungsreife im Zeitpunkt der Beschlußfassung bestand und von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt worden ist, besteht nach § 21 Abs. 4 WEG zunächst gegen den Verwalter ein Anspruch auf ergänzende Aufteilung sowie gegen die Eigentümergemeinschaft auf ergänzende Beschlußfassung. Regelmäßig wird es nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, diese Beträge ohne Zweckbestimmung in der Gemeinschaftskasse zu belassen und damit auch eine eventuelle Guthabenabrechnung zu erschweren. Da die Fehlbeträge bereits in die Jahresabrechnung eingestellt sind, ist auch von einer Aufteilungsreife auszugehen.