Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Nachhaftung; Erwerber

Der "werdende" Wohnungseigentümer haftet auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet werden und fällig geworden sind.

I. Der Antragsteller ist Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in B. und aufgrund Verwaltervertrages ermächtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen und Leistung an sich selbst zu verlangen.

Dem Beteiligten zu 3 gehörten die im Aufteilungsplan mit Nrn. 2, 10, 11, 28, 29, 47 und 49 bezeichneten Wohnungen. Durch notariellen Vertrag vom 6. Juli 1985 ver-kaufte er diese sieben Wohnungseigentumseinheiten an die Beteiligte zu 2. Übergabe sowie Übergang von Nutzen und Lasten auf die Käuferin sollten mit Wirkung vom Monatsersten nach Hinterlegung des Barkaufpreises auf Notaranderkonto (30. Sep-tember 1985) erfolgen. Zugunsten der Beteiligten zu 2 ist am 19. Juli 1985 in den je-weiligen Wohnungsgrundbüchern eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen worden. Am 22. September 1987 wurde das Eigentum an den sieben Woh-nungen auf die Beteiligten zu 2 umgeschrieben.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Oktober 1985 wurde mehrheitlich beschlossen, eine umfangreiche Dachsanierung vorzunehmen und die Kosten durch Auflösung der Instandhaltungsrücklage sowie durch eine Sonderumlage aufzubringen. In einer Versammlung vom 20. Januar 1986 bestätigten die Wohnungseigentümer den genannten früheren Beschluß und legten die Ausführungsmodalitäten im einzelnen fest.

Der Antragsteller hat die Beteiligten zu 2 und 3 auf Zahlung der Sonderumlage für die Dachsanierung in Höhe von 13.156,80 DM sowie eines sich aus der Jahresabrechnung 1986 (gebilligt von der Eigentümerversammlung am 12. Januar 1987) ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von 5.016,21 DM in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht Spandau hat den Beteiligten zu 3 zur Zahlung von 18.173,01 DM nebst Zinsen verpflichtet und den Antrag gegen die Beteiligte zu 2 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers in einem hier nicht mehr relevanten Kostenpunkt gegen die Beteiligte zu 3 als unzulässig und im übrigen als unbegründet zurückgewiesen.

Gegen diesen am 28. August 1987 zugestellten Beschluß richtet sich die am 9. Sep-tember 1987 eingegangene sofortige weitere Beschwerde, mit der der Antragsteller seine ursprünglichen Anträge weiterverfolgt. Das Kammergericht hat die Beschwerde zurückgewiesen, soweit das Landgericht die Erstbeschwerde verworfen hat (Ko-stenpunkt). Im übrigen hält es die Beschwerde für unbegründet, sieht sich aber an der beabsichtigten Entscheidung durch die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 24. November 1978 (OLGZ 1979, 34) und des Bayerischen Obersten Lan-desgerichts vom 14. November 1985 (WuM 1986, 29) gehindert und hat die Sache insoweit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 ff WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).

Das Kammergericht verneint einen Anspruch gegen die Beteiligte zu 2 zur Mittragung der hier geltend gemachten Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG, weil diese erst am 22. September 1987 Eigentümerin der Wohnung geworden sei. Demgegenüber hält das Bayerische Oberste Landesgericht in der genannten, auf weitere Beschwerde ergangenen, Entscheidung den Erwerber einer Eigentumswohnung nach Besitz-übergang und Eintragung einer Auflassungsvormerkung als "faktisches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft" in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG zur Mittragung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten (dort: Wohngeld) auch schon vor Umschreibung des Eigentums für verpflichtet. Damit beantworten das Kammergericht und das Bayerische Oberste Landesgericht dieselbe Rechtsfrage im Sinne von § 28 Abs. 2 FGG verschieden. Auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart aaO kommt es in diesem Zusammenhang nicht mehr an.

Die Beurteilung des vorlegenden Kammergerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, ist für den Senat, soweit die Zulässigkeit der Vorlage in Rede steht, bindend (BGHZ 99, 90, 92 m.w.N.).

III. Die sofortige weitere Beschwerde ist im hier noch angefallenen Umfang zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), aber nicht begründet.

1. ...

2. Der Senat stimmt mit dem vorlegenden Gericht auch darin überein, daß die Betei-ligte zu 2 für die Sonderumlage und das rückständige Wohngeld 1986 nicht in ent-sprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG kraft Gesetzes haftet. Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht allerdings einen solchen An-spruch auch bei voll eingerichteter Gemeinschaft gegen den noch nicht eingetragenen Erwerber einer Eigentumswohnung im Wege der Einzelnachfolge; die Voraussetzungen im einzelnen sind allerdings umstritten (vgl. BayObLG WuM 1986, 29 m.w.N.; OLG Karlsruhe OLGZ 1978, 177 ff; OLG Köln OLGZ 1978, 151; OLG Stutt-gart OLGZ 1979, 34; BGB-RGRK/Augustin, WEG 12. Aufl. § 16 Rdn. 31; Palandt/Bassenge, BGB 48. Aufl. WEG § 16 Anm. 5 b; Röll NJW 1983, 153, 154). Diese allein unter dem Gesichtspunkt einer "faktischen Eingliederung in die Wohnungseigentümergemeinschaft" begründete Auffassung überzeugt den Senat nicht.

In BGHZ 104, 197, 202 f, hat der Senat ausgeführt, daß die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden; daraus folge, daß ein solcher Beschluß Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer begründen könne, weil sonst ein - unzulässiger - Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge. Im Anschluß daran hat der Senat mit Beschluß vom 1. Dezember 1988, V ZB 6/88 (WM 1989, 305 ff; zur Ver-öffentlichung in der amtlichen Sammlung vorgesehen) entschieden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung in der Eigentümerversammlung einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft auch dann kein eigenes (das des Ver-äußerers verdrängendes oder daneben bestehendes) Stimmrecht hat, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Daraus ergibt sich nunmehr folgerichtig, daß der "werdende" Eigentümer auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, und zwar erst durch Beschluß einer Ei-gentümerversammlung, in der er kein eigenes Stimmrecht hatte (vgl. auch Weitnauer, WEG 7. Aufl. § 10 Anhang Rdnr. 6; Belz WEZ 1987, 5).

Es besteht im vorliegenden Fall auch kein Bedürfnis für eine analoge Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann noch zu tragen, wenn er das Wohnungseigentum veräußert hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine Auflassungsvormerkung ein-getragen ist (BGHZ 87, 138 ff). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest. Ver-äußerer und Erwerber haben es jederzeit in der Hand, durch einen Schuldbeitritt im Wege eines echten Vertrages zugunsten eines Dritten eine Mithaftung des Erwerbers zu begründen. Der Veräußerer kann notfalls auch seinen Freistellungsanspruch ge-gen den Erwerber an die übrigen Wohnungseigentümer abtreten, so daß diese den Erwerber unmittelbar in Anspruch nehmen können. Damit aber fehlt jedes Bedürfnis, den Geltungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG in Widerspruch zu den dargelegten Leit-gedanken auszudehnen (vgl. auch Weitnauer, Partner im Gespräch, 1987, S. 213, 217/218).