Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Verwalter; Umbauarbeiten; Feststellungsantrag; Zulässigkeit

1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann gegen den Verwalter nicht den Anspruch gerichtlich geltend machen, bei Umbauarbeiten veränderte Kellerabteile wieder so herstellen zu lassen, wie es dem Aufteilungsplan entspricht.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer kann gegen den Verwalter gerichtlich grundsätzlich nicht die Feststellung beantragen, er dürfe hinsichtlich bestimmter Kosten nicht zur Zahlung mitherangezogen werden.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird.

Nach der Behauptung des Antragstellers wurde im Jahr 1997 bei von der Antragsgegnerin als Verwalterin in Auftrag gegebenen Umbauarbeiten in zwei Häusern der Wohnanlage jeweils ein Kellerabteil zu Lasten des Gemeinschaftseigentums nach Abschluß der Bauarbeiten um ca. 2 m breiter als im Aufteilungsplan vorgesehen wiederhergestellt. Der Antragsteller trägt weiter vor, daß der Verdacht bestehe, die Antragsgegnerin habe zur Bezahlung der Umbauarbeiten die Instandhaltungsrücklage herangezogen, obwohl durch Urteil des Landgerichts rechtskräftig entschieden worden sei, daß die Kosten der Umbauarbeiten nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur von bestimmten Wohnungseigentümern zu tragen seien.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die beiden Kellerabteile wieder so herstellen zu lassen, wie es in dem Aufteilungsplan vorgesehen sei. Außerdem hat er die Feststellung beantragt, daß er zur Bezahlung der Umbauarbeiten von der Antragsgegnerin nicht mitherangezogen werden dürfe und daß zur Bezahlung der Umbauarbeiten nicht auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden dürfe. Das AG Nürnberg hat mit Beschluß v. 19.12.1997 die Anträge als unzulässig abgewiesen. Das LG Nürnberg-Fürth hat am 27.5.1998 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich seine sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Verfahren der Vorinstanzen leidet zwar an einem Mangel, weil sie entgegen § 43 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 Nr. 2 WEG die anderen Wohnungseigentümer nicht beteiligt haben. Dieser Mangel führt aber nicht zwingend zur Aufhebung und Zurückverweisung (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO), weil die gestellten Anträge zu Recht als unzulässig abgewiesen worden sind und die gerichtliche Entscheidung somit keine Rechtskraft zum Nachteil der übrigen, nicht beteiligten Wohnungseigentümer entfalten kann (Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 43 Rn. 120).

2. ...

3. a) Die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann, betrifft, wie die Vorinstanzen zutreffend angenommen haben, die Zulässigkeit des Antrags (BGHZ 106, 222/224 [= WM 1989, 465]).

b) Der Antrag, die Ag. zu verpflichten, die beiden Kellerabteile wieder so herstellen zu lassen, wie es im Aufteilungsplan vorgesehen ist, ist unzulässig.

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann zwar gegen den Verwalter allein ohne einen ermächtigenden Beschluß der übrigen Wohnungseigentümer eine Forderung geltend machen, die nur ihm erwachsen ist, weil nur er einen Schaden erlitten hat (BGHZ 115, 253/257 [= WM 1992, 36, 91 LS]). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.

(2) Auch kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Miteigentümer ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen (BGHZ 116, 392/394 f. [= WM 1992, 159]). Auch ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Die Ag. wird nicht als Störerin im Sinne des § 1004 BGB in Anspruch genommen.

(3) Sinngemäß dürfte der Ast. einen Anspruch auf Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) geltend machen. Das gemeinschaftliche Eigentum soll nämlich nach der Behauptung des Antragstellers dadurch beeinträchtigt worden sein, daß die Umbauarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien. Der Antragsteller vertritt die Auffassung, die Antragsgegnerin, die als Verwalterin den Auftrag vergeben habe, habe den Verwaltervertrag schuldhaft verletzt. Unterstellt man, daß ein solcher Schadensersatzanspruch besteht, würde es sich aber um einen den Wohnungseigentümern gemeinsam zustehenden Schadensersatzanspruch handeln, den ein einzelner Wohnungseigentümer ohne ermächtigenden Eigentümerbeschluß nicht gerichtlich geltend machen kann (BGHZ 121, 22 ff. [= WM 1993, 143]).

(4) Nichts anderes würde gelten, wenn der Antragsteller der Ansicht wäre, es gehöre zu den Pflichten des Verwalters, in jeder Hinsicht einen dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustand der Wohnanlage herbeizuführen, und sein Antrag in diesem Sinn auszulegen wäre.

c) Der Feststellungsantrag, mit dem der Ast. sicherstellen will, daß die Antragsgegnerin ihn nicht zur Bezahlung der Umbauarbeiten mitheranzieht und daß die Antragsgegnerin die Rechnung nicht aus der Instandhaltungsrücklage begleicht, ist gleichfalls unzulässig.

Gegen uneingeschränkte Individualansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter sprechen neben dem Inhalt der gesetzlichen Regelungen der § 21 Abs. 1, § 28 Abs. 4 WEG insbesondere praktische Gesichtspunkte. Die Anerkennung solcher Ansprüche würde nämlich insbesondere bei größeren Eigentümergemeinschaften wie hier zu einer erheblichen Mehrbelastung für den Verwalter und damit letztlich auch zu höheren Kosten für die Wohnungseigentümer führen (Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 28 Rn. 89). So wie der Antragsteller nur unter ganz besonderen Voraussetzungen, die hier nicht vorliegen, einen individuellen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter darüber hatte, wie die Rechnung für die Umbauarbeiten bezahlt worden ist (BayObLG NJW-RR 1988, 1166 f. [= WM 1988, 334]), kann er auch den hier gestellten Feststellungsantrag, bei dem es letztlich um die gleiche Frage geht, nicht stellen. Abgesehen davon hat das LG zutreffend darauf hingewiesen, daß es für den Antragsteller zumutbar ist, zunächst die Jahresabrechnung abzuwarten und dann gegebenenfalls gegen diese vorzugehen.