Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Haftung für Herstellungs- und Aufteilungskosten; Aufrechnung gegen Wohngeldansprüche

Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Wohnanlage errichten, haften für die Herstellungskosten in der Regel nicht gesamtschuldnerisch, sondern nur anteilig. Das gleiche gilt für die bei der Aufteilung eines bebauten Grundstücks in Wohnungseigentum anfallenden Kosten der grundlegenden Sanierung und Renovierung eines alten Gebäudes. Mit Ansprüchen aus der Durchführung solcher Baumaßnahmen kann nicht gegenüber Wohngeldansprüchen aufgerechnet werden.

Die Antragsteller sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die im Jahr 1983 durch Aufteilung eines mit einem alten Gebäude bebauten Grundstücks gebildet worden ist. Der Antragsgegner war vom 16.11.1992 bis 27.3.1995 als Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 im Grundbuch eingetragen. In der Eigentümerversammlung vom 14.10.1993 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 1990, 1991 und 1992, aus denen sich für die Einheit Nr. 2 Nachzahlungen im Gesamtbetrag von 22.743,12 DM ergaben. In der Eigentümerversammlung vom 28.11.1994 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1993 genehmigt, die für die Teileigentumseinheit Nr. 2 eine Nachzahlung von 11.626,52 DM auswies. Den Betrag von insgesamt 34.369,64 DM sowie Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 7.860 DM (monatlich 655 DM für die Zeit vom 1.1. bis 31.12.1994) aufgrund des am 14.10.1993 beschlossenen Wirtschaftsplans für das Jahr 1994 machen die Antragsteller im vorliegenden Verfahren geltend.

Der Antragsgegner hat gegenüber dem Anspruch auf Wohngeldvorschuß für das Jahr 1994 eingewendet, aus der am 12.7.1995 genehmigten Jahresabrechnung für 1994 ergebe sich, daß die für dieses Wirtschaftsjahr zu entrichtenden Wohngeldbeiträge bezahlt seien. Ferner hat er gegenüber den Ansprüchen der Antragsteller mit einer Forderung aufgerechnet, die ihm von der S.'schen Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH (im folgenden: GVG), deren Geschäftsführer er ist, gemäß Erklärung vom 13.12.1994 in Höhe eines Teilbetrags von 50.000 DM aus einer Forderung von 2,4 Mio. DM abgetreten worden ist. Die GVG macht gegen die Wohnungseigentümer eine Forderung von insgesamt 2,9 Mio. DM aus Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geltend, die sie aufgrund § 22 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung vom 14.9.1982 durchgeführt hat.

In der Eigentümerversammlung vom 22.10.1991 beschlossen die Wohnungseigentümer der Versammlungsniederschrift zufolge

mehrheitlich ... eine Gesamtabschlagszahlung an die GVG, verteilt nach Miteigentumsanteilen, fällig spätestens am 15.1.1992, über insgesamt 2,4 Mio. DM unter Ausschluß der gesamtschuldnerischen Haftung. ... Die geleisteten Abschlagszahlungen, egal ob an den Verwalter oder an die GVG bezahlt, sind zu berücksichtigen, soweit sie vom Schuldner nachgewiesen sind. Sondereigentümer, die nachweisen, direkt an die GVG zu zahlen oder gezahlt zu haben, sind von der Umlage ausgeschlossen.

Das Amtsgericht hat die Erledigung der Hauptsache festgestellt, weil die Forderung der Antragsteller durch die vom Antragsgegner erklärte Aufrechnung erloschen sei. Hiergegen haben die Antragsteller und der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat den Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller 42.229,64 DM nebst Zinsen zu zahlen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners blieb ohne Erfolg.

a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß der Antragsgegner gemäß § 16 Abs. 2, § 23 Abs. 4 Satz 1, § 28 Abs. 2 und 5 WEG Wohngeld in Höhe von insgesamt 42.229,64 DM schuldet.

(1) Für die Rückstände aus den Jahresabrechnungen 1990, 1991 und 1992 haftet der Antragsgegner aufgrund der Eigentümerbeschlüsse vom 14.10.1993, die nach seinem Eigentumserwerb gefaßt worden und bestandskräftig sind (vgl. BGHZ 104, 197/202 f.; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 714/715; OLG Köln WuM 1997, 395 f.; Wenzel WE 1997, 124/128). Den Saldo aus der Jahresabrechnung 1993 schuldet der Antragsgegner aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 28.11.1994. Die geltend gemachten Rückstände aus den Jahresabrechnungen 1990 bis einschließlich 1993 betragen insgesamt 34.369,64 DM.

(2) Gegen die Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngeldvorschüsse für das Wirtschaftsjahr 1994 wendet sich der Antragsgegner ohne Erfolg.

aa) Die Wohnungseigentümer haben den Wirtschaftsplan für 1994 mit bestandskräftigem Eigentümerbeschluß vom 14.10.1993 genehmigt und damit eine Vorschußpflicht des Antragsgegners in Höhe von monatlich 655 DM begründet. Der Antragsgegner, der noch während des ganzen Jahres 1994 Eigentümer des Sondereigentums Nr. 2 war, stellt nicht in Abrede, daß er die fälligen Vorschüsse in Höhe von insgesamt 7 860 DM nicht gezahlt hat. Er haftet dafür weiterhin aus dem Wirtschaftsplan, weil dieser durch den nach seinem Ausscheiden gefaßten Eigentümerbeschluß vom 12.7.1995, mit dem die Jahresabrechnung 1994 genehmigt wurde, nicht aufgehoben, sondern nur bestätigt worden ist (vgl. BGHZ 131, 228/231 f. = GE 1996, 329; BayObLG WE 1990, 220; Wenzel WE 1996 442/446 f.). Die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorauszahlungen haben sich auch nicht nachträglich als überhöht erwiesen, denn aus der Jahresabrechnung 1994 ergibt sich, daß die tatsächlichen Kosten höher waren als die veranschlagten.

bb) Der Antragsgegner kann sich nicht darauf berufen, daß die an die neue Eigentümerin des Sondereigentums Nr. 2 gerichtete Einzeljahresabrechnung für 1994 den Vermerk enthält, in Form des Hausgeldes sei ein Vorschuß von 8.472 DM gezahlt worden. Die Antragsteller haben dazu vorgetragen, die Vorschußzahlungen seien aus buchhalterischen Gründen in die Abrechnung eingestellt, tatsächlich aber nicht geleistet worden; die neue Eigentümerin habe nur die sog. Abrechnungsspitze ausgeglichen. Das Landgericht hat diesem Vorbringen geglaubt. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Rechtsnachfolgerin des Antragsgegners für die Zeit vor ihrem Eigentumserwerb Vorschußzahlungen hätte leisten sollen. Sie ist erst am 27.3.1995 als Eigentümerin des Sondereigentums Nr. 2 im Grundbuch eingetragen worden. Als neue Wohnungseigentümerin haftet sie nicht für die rückständigen Wohngeldvorschüsse des Jahres 1994, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden sind (Wenzel WE 1997, 124/127; Demharter FGPrax 1996, 50). Der Antragsgegner hat auch nicht behauptet, daß er beim Verkauf seines Teileigentums eine Übernahme der offenen Wohngeldvorschüsse durch die Käuferin vereinbart habe.

cc) Der Umstand, daß die Einzeljahresabrechnung 1994 eine Vorschußzahlung ausweist, die tatsächlich nicht geleistet worden ist, führt entgegen der Meinung des Antragsgegners nicht zu einem Wegfall seiner Haftung. Die Abrechnung trägt der Tatsache Rechnung, daß die neue Eigentümerin, an die sie gerichtet ist, für das abgelaufene Wirtschaftsjahr 1994 nur in Höhe der sog. Abrechnungsspitze belastet werden kann (vgl. Demharter FGPrax 1996, 50/51). Ein Wille der Wohnungseigentümer, den Antragsgegner ersatzlos aus seiner Haftung für die rückständigen Wohngeldvorschüsse zu entlassen, kann daraus nicht entnommen werden (vgl. BGHZ 131, 228/232 = GE 1996, 329; Wenzel aaO S. 126).

b) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß die Wohngeldansprüche der Antragsteller nicht durch die vom Antragsgegner erklärte Aufrechnung erloschen sind. Eine Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen mit Gegenforderungen gegen die Gemeinschaft ist nach ständiger Rechtsprechung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung zulässig (vgl. BayObLGZ 1988, 212/215 und BayObLG GE 1997, 693 = WuM 1997, 398, jeweils m.w.N.). Diese Beschränkung gilt auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer (vgl. BayObLG WuM 1996, 298). Hier ist die Aufrechnung unwirksam, weil es bereits an der Gegenseitigkeit der Forderungen fehlt (§ 387 BGB). Es kann daher offenbleiben, ob die für das Aufrechnungsverbot maßgebenden Gründe einer Aufrechnung mit der abgetretenen Forderung eines Dritten grundsätzlich entgegenstellen, wie das Landgericht annimmt, und ob die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 22.10.1991 eine Forderung der GVG anerkannt haben.

(1) Ansprüche auf Wohngeld stehen nach S 432 Abs. 1 BGB den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu mit der Maßgabe, daß Leistung nur an alle gefordert werden kann. Gegen solche Ansprüche kann nur mit Forderungen aufgerechnet werden, die sich gegen sämtliche Mitberechtigte und nicht nur gegen einzelne von ihnen richten (vgl. BGH NJW 1969, 839 f.; BayObLG WE 1995, 350/351; s. auch BGH GE 1992, 775 = NJW 1992, 435).

(2) Für die Verpflichtungen aus dem mit der GVG geschlossenen Bauvertrag haften die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner im Sinn von § 427 BGB, sondern jeder einzelne von ihnen als Teilschuldner im Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 420 BGB).

aa) Die gesetzliche Auslegungsregel des § 427 BGB, auf die sich der Antragsgegner beruft, ist für die durch die Errichtung einer Wohnanlage entstehenden Verbindlichkeiten, sog. Aufbauschulden, nicht anwendbar (vgl. BGHZ 75, 26/28 f.; BGH NJW-RR 1989, 465/466; Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 3 WEG Rn. 13; Palandt/Heinrichs BGB 56. Aufl. § 420 Rn. 2; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 1 Rn. 26 und § 3 Rn. 68). Die bei Bauverträgen über die Errichtung eines Hauses mit Eigentumswohnungen gegebene besondere Interessenlage ist dahin zu würdigen, daß nach den beiderseitigen Erwartungen der Vertragspartner in der Regel die Wohnungseigentümer nur anteilig verpflichtet werden sollen, weil das mit einer gesamtschuldnerischen Haftung verbundene Wagnis regelmäßig weit über das den einzelnen Wohnungseigentümern wirtschaftlich, und sozial Zumutbare hinausgehen würde und für den Bauhandwerker erkennbar ist, daß die künftigen Wohnungseigentümer dieses Wagnis nicht ohne weiteres auf sich nehmen wollen (vgl. BGHZ 75, 26/28 f.; BGH NJW-RR 1989, 465/466).

bb) Die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer aus dem mit der GVG aufgrund von § 22 der Gemeinschaftsordnung geschlossenen Bauvertrag sind als solche Aufbauschulden anzusehen. In § 22 der Gemeinschaftsordnung ist bei der gemäß § 8 WEG vorgenommenen Aufteilung eines alten Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum eine "Renovierungsverpflichtung" der künftigen Wohnungseigentümer begründet worden, die eine grundlegende Sanierung und Restaurierung im Bereich der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile beinhaltete. Sie ist nach Art und Umfang der Maßnahmen einer erstmaligen Herstellung der Wohnanlage gleichzusetzen, weil die historische Bausubstanz dadurch erst bewohnbar und nutzbar gemacht wurde.

cc) Diesen Grundsätzen entspricht die in § 22 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung für die Durchführung der Sanierungsarbeiten durch die GVG und die Grundzüge des vom Verwalter mit dieser abzuschließenden Bauvertrags. Gemäß § 22 letzter Satz sollten die einzelnen Wohnungseigentümer für die Begleichung der Vergütung unter Ausschluß der gesamtschuldnerischen Haftung nur für die auf die jeweils von ihnen erworbenen Einheiten entfallenden Beträge haften. Dementsprechend haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 22.10.1991 eine Gesamtabschlagszahlung an die GVG "verteilt nach Miteigentumsanteilen ... unter Ausschluß der gesamtschuldnerischen Haftung" beschlossen. Sofern dies als Anerkenntnis zu werten wäre, wie der Antragsgegner meint, hätte es jedenfalls nicht die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung zum Gegenstand.