Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Aktivlegitimation für Minderungsansprüche gegen Veräusserer

Zur Frage, wann der einzelne Wohnungseigentümer selbständig Minderung vom Veräußerer verlangen kann.

Die Bekl. errichtete 1979/1981 in M. eine Wohnanlage. Der Kl. und seine Ehefrau erwarben eine der zu errichtenden Wohnungen zum Preis von 190.500 DM. Der Kl. macht aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau eine Minderung des Erwerbspreises um 50.000 DM geltend. Diese stützt er auf Geruchsbelästigungen aus Kaminen sowie hilfsweise auf Feuchtigkeit in seiner Wohnung. Die Baumängel können nach seiner Behauptung nicht behoben werden. Die Bekl. hält den Kl. nicht für klagebefugt.

I. 1. Das Berufungsgericht beurteilt die Ansprüche des Kl. nach Werkvertragsrecht. Das steht in Übereinstimmung mit der gefestigten Rechtsprechung des Senats (BGHZ 74, 258, 267; NJW 1985, 1551; Urteil vom 20. Februar 1986 - VII ZR 318/84 = LM BGB § 633 Nr. 59 = NJW-RR 1986, 1026 = WM 1986, 799 = ZfBR 1986, 120 = BauR 1986, 345; NJW 1988, 1972).

2. Es geht ferner davon aus, die sich durch Geruch und Feuchtigkeit in der Wohnung des Kl. auswirkenden Beeinträchtigungen hätten ihre Ursache in Mängeln des Gemeinschaftseigentums. Das läßt Rechtsfehler nicht er-kennen und wird von der Revision ebenfalls nicht angegriffen.

3. Das Berufungsgericht meint, bei dieser Sachlage könne der Kl. Minderungsansprüche ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht selbständig einklagen. Die Durchsetzung des Minderungsanspruchs greife derart in die den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG gemeinsam obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein, daß ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur eine gemeinschaftliche Verfolgung des Anspruchs zulässig sei.

II. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der einzelne Wohnungseigentümer die auf Erfüllung des Erwerbsvertrages zielenden Ansprüche ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer einklagen. Es kann daher selbständig Nachbesserung der Mängel am Ge meinschaftseigentum oder Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschusses bzw. Erstattung der Mängelbeseitigungskosten verlangen (Senatsurteil, NJW 1988, 1718 m. w. N.). Dagegen können die Wohnungseigentümer, wenn sie den Nachbesserungsanspruch (§ 633 Abs. 2 Satz 1 BGB) und das Recht, die Mängel selbst zu beseitigen (§ 633 Abs. 3 BGB), ver-loren haben, nur noch gemeinschaftlich bestimmen, ob wegen der Mängel Minderung oder "kleiner" Schadensersatz verlangt werden soll (Senatsurteil, NJW 1983, 453 m. w. N.). Diese Rechtsprechung hat der Senat an-hand eines Falles entwickelt, in dem sich die Mängel am Gemeinschaftsei-gentum nur an diesem auswirkten (BGHZ 74, 258 ff.).

Strahlen Mängel am Gemeinschaftseigentum auf das Sondereigentum aus, steht der Anspruch auf Minderung jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (BGHZ 81, 35, 37; NJW 1983, 453; Urteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85 = LM WohnungseigtG § 21 Nr. 11 = NJW-RR 1986, 755 = WM 1986, 837 = ZfBR 1986, 171 = BauR 1986, 447 = JZ 1986, 768 = DB 1986, 1330 = BB 1986, 1948 = MDR 1986, 841 = Schäfer/Fin-nern/Hochstein, Rechtsprechung zum privaten Baurecht, § 21 WEG Nr. 9). In den entschiedenen Fällen waren die als Kl. auftretenden Verwalter oder einzelnen Wohnungseigentümer jeweils durch die Gemeinschaft ermächtigt worden, so daß nicht darüber zu entscheiden war, ob der einzelne Wohnungseigentümer die Minderung auch selbständig geltend machen kann.

2. Im Schrifttum gehen die Meinungen insoweit auseinander.

Einige Autoren stellen die Rechtsprechung des Senats zur eingeschränkten Befugnis des Wohnungseigentümers, die Gewährleistungsrechte selb-ständig geltend zu machen, ganz in Frage (Finger, BlGBW 1983, 4, 6; Kell-mann, DB 1979, 2261; ders., NJW 1980, 401; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Anh. § 8, Rdn. 59; ders., NJW 1980, 400).

Teilweise wird darauf hingewiesen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum im ausschließlichen Bereich einer Eigentumswohnung bisweilen wenig Interesse an deren Be-hebung habe und daher ein für die Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche etwa erforderlicher Beschluß zugunsten eines einzelnen Erwerbers nicht in jedem Fall sichergestellt sei (Brych, NJW 1976, 1072, 1073). In diesem Fall müsse der Wohnungseigentümer selbst Minderung oder Schadensersatz verlangen können (so auch Reithman/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdn. 75; Weitnauer, ZfBR 1979, 84, 85; wohl auch Riedler, DB 1976, 853, 857).

Überwiegend wird dagegen ein einheitliches Vorgehen der Wohnungseigentümer auch in dem Fall für notwendig gehalten, daß Mängel am Ge-meinschaftseigentum das Sondereigentum beeinträchtigen. Der Sonder-eigentümer könne eine interessengerechte Entscheidung gemäß § 43 WEG erzwingen (Deckert, Baumängel am Gemeinschaftseigentum der Ei-gentumswohnung, 2. Aufl., S. 187; Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 4. Aufl., Rdn. 239; Werner/Pastor, Der Bauprozeß, 5. Aufl., Rdn. 386; Groß; BauR 1975, 21).

3. Der Senat hat die selbständige Durchsetzung der Gewährleistungsrechte durch den Wohnungseigentümer dann nicht zugelassen, wenn dem die Gemeinschaftsbezogenheit des Rechts entgegenstand. Maßgeblich war dabei, daß die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich darüber befinden können, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und Schadensersatz auszuüben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen (Senatsurteil BGHZ 74, 258, 265). Diese Rechtsprechung dient auch dem Schutz des Schuldners (Senatsurteile BGHZ 81, 35, 39 f.; NJW 1988, 1718).

a) Ist der Mangel noch behebbar, so ist die Wahl zwischen Minderung und Schadensersatz im wesentlichen davon abhängig, ob und inwieweit der Mangel beseitigt werden soll. Die Entscheidung darüber fällt gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGHZ 74, 258, 266; Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 6, 8.2.1; Locher/Koeble, a.a.O., Rdn. 239 m. w. N.; Scheuvens, MittRhNot, 1985, 85, 91). Das gilt unabhängig davon, ob und inwieweit der Mangel auf das Sondereigentum ausstrahlt. Vielfach wird die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ein eigenes Interesse daran haben, selbst zwischen den verschiedenen Ansprüchen entscheiden und eigenständig über die Verwendung der Mittel befinden zu können. So verhält es sich zum Beispiel, wenn der Mangel sich auch im Gemeinschaftseigentum und/oder bei mehreren Sondereigentümern auswirkt oder sich auszuwirken droht. Gerade letzteres kann oftmals (insbesondere bei Feuchtigkeitserscheinungen) nicht ausgeschlossen werden.

b) Anders ist die Sachlage, wenn der Mangel - wie der Kl. vorträgt - nicht behoben werden kann, dies jedenfalls dann, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden nicht entstanden ist. Dann entfallen ein An-spruch auf Nachbesserung und die Möglichkeit, den kleinen Schadensersatz nach den Kosten der Nachbesserung zu berechnen.

Die Wahl der Gemeinschaft, welche Ansprüche geltend gemacht werden, ist dann praktisch beschränkt auf den Minderwert (§ 634 BGB) oder - bei Verschulden des Veräußerers - auf die typischerweise nicht höhere Wert-minderung (§ 635 BGB). Dafür, daß der Gemeinschaft hier ein über den Minderwert hinausgehender Schaden entstanden ist, gibt es keine An-haltspunkte.

In diesem Fall liegt ein schützenswertes Interesse der Gemeinschaft, über die Verwendung des Minderungsbetrages zu entscheiden, nicht vor.

Eine Verwendung der Mittel für die Beseitigung des Mangels scheidet aus. Allerdings hat der Senat in BGHZ 74, 258 ff. die Entscheidung über die Mit-telverwendung zu den gemeinschaftlichen Aufgaben gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gerechnet, obwohl die Beseitigung des Mangels unmöglich war. Dabei hat der Senat jedoch hervorgehoben, daß die Wohnungseigentümer es für sinnvoll halten können, Maßnahmen zu treffen, welche die von den Mängeln ausgehenden Beeinträchtigungen mildern (a.a.O. S. 266). Derartige Maßnahmen werden gerade dann in Betracht kommen, wenn die Mängel selbst nicht beseitigt werden können. Das gilt jedoch nicht, wenn die Mängel sich nur am Sondereigentum auswirken. Wie der einzelne Wohnungseigentümer im und am Sondereigentum vorgeht, um Beeinträchtigungen zu mildern, ist im Regelfall ausschließlich seine Sache. Schutzwürdige Schuldnerinteressen werden dadurch nicht beeinträchtigt. Vor einer Inanspruchnahme durch mehrere Wohnungseigentümer ist der Schuldner ohnehin nicht geschützt; denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die betroffenen Eigentümer ermächtigen, selbständig gegen den Schuldner vorzugehen (Senatsurteil NJW 1983, 453).