Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Vollzugsschaden; Gemeinschaftskassenzahlungen; Rückzahlungsanspruch; Verrechnung; Hausgeld

1) Ein Schaden durch nachteilige Vermögensumschichtung, den ein Wohnungseigentümer durch erzwungene Zahlungen an die Gemeinschaftskasse aufgrund einer ungerechtfertigten einstweiligen Anordnung erleidet (vgl. BGHZ 120, 261 = NJW 1993, 593), besteht nur dann und so lange, als der Rückzahlungsanspruch nicht durch Verrechnung mit fälligen Forderungen der Miteigentümer erloschen ist.

2) Eine solche Verrechnungswirkung kann auch dadurch eintreten, daß mangels wirksamer Fälligstellung von Hausgeldpflichten durch Eigentümerbeschlüsse sich die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer aus der laufenden Bewirtschaftung nur nach dem gesetzlichen Gesamtschuldnerausgleich gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB richten.

3) Ein Wohnungseigentümer, der nach Aufhebung einer einstweiligen Anordnung einen Vollzugsschaden gemäß § 945 ZPO wegen nachteiliger Vermögensumschichtung geltend macht, muß darlegen und beweisen, daß ein im Rahmen des schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbots Zug um Zug an den Ersatzpflichtigen abzutretender Rückzahlungsanspruch gegen die Miteigentümer noch besteht und nicht aufgrund zwischenzeitlicher Verrechnungen entfallen ist.

Die Kl. war bis zum 20. November 1987 Wohnungseigentümerin mit 25 Wohnungen und 65,5% der Miteigentumsanteile der Wohnanlage. Aufgrund einer später für ungültig erklärten Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1985 erwirkte der Bekl. (Miteigentümer zu 2,8 %) im Wege einer einstweiligen Anordnung am 30. Dezember 1987 im Verfahren 70 II 68/87 AG Tiergarten einen auf Zahlung zu Händen des Verwalters gerichteten vollstreckbaren Titel wegen a) Nachzahlung für 1985 7.090,01 DM b) Umlagenabrechnung Kellerdecke 7.887,18 DM

zusammen 14.977,19 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 2. November 1987. Aus diesem Titel vollstreckte er in der Zeit vom 28. März 1988 bis 16. August 1988 in Mietzinsforderungen der Kl. in Höhe von insgesamt 17.728,37 DM, von denen der damalige Verwalter der Wohnanlage gemäß seinem Schreiben vom 25. August 1988 an den Prozeßbevollmächtigten der Kl. und gemäß dem Überweisungsträger (Bd. II Bl. 3) 711,46 DM auf Anwaltskosten verrechnete und den verbleibenden Differenzbetrag zu 14.977,19 DM in Höhe von 2.039,72 DM am 14. Oktober 1988 an die Kl. zurücküberwies. Der Abrechnungsbeschluß für das Wirtschaftsjahr 1985, auf den die einstweilige Anordnung des AG Tiergarten vom 30. Dezember 1987 gestützt war, wurde am 13. März 1991 rechtskräftig für unwirksam erklärt. Mit der am 15. Juni 1988 in Höhe von 11.310,71 DM und am 8. September 1988 in Hohe von weiteren 6.417,66 DM zugestellten Klage (zunächst Widerklage, dann abgetrennt) macht die Kl. gegen den Bekl. nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung von 2.039,72 DM noch eine Schadensersatzforderung von 15.688,65 DM nebst gestaffelten Zinsen geltend.

Die Wirtschaftsperiode 1985 wurde durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 10. Oktober 1985 um vier Monate bis zum 30. April 1986 verlängert, wodurch vier weitere monatliche Vorschüsse fällig wurden. Später ging die Gemeinschaft - auch für 1986 - aber wieder zum Kalenderjahr als Abrechnungsjahr über. Bis zum Ausscheiden der Kl. am 20. November 1987 gelangen der Gemeinschaft weder weitere Wirtschaftsplan- noch Jahresabrechnungsbeschlüsse.

Freiwillig zahlte die Kl. die am 22. März 1985 bestandskräftig beschlossene anteilige Sonderumlage Kellerdecke von 71.000 DM in Höhe der auf sie entfallenden 65,5 % = 46.505 DM (die Arbeiten wurden im Herbst 1985 zu unstreitigen Gesamtkosten von 83.041,54 DM beendet, die nach Auffassung der Kl. allerdings hätten niedriger ausfallen können) sowie auf der Grundlage des bestandskräftigen Wirtschaftsplanbeschlusses vom 22. März 1985 die Wohngeldvorschüsse vom 1. Januar 1985 bis 31. Dezember 1985, 12 x 6.430,65 DM 77.167,80 DM im Jahre 1985 66.907,34 DM offen also 10.259,96 DM

und nach Verlängerung der Wirtschaftsperiode bis 30. April 1986 aufgrund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 10. Oktober 1985 auf die Wohngeldvorschüsse vom 1. Januar 1986 bis 30. April 1986, also 4 Monate zu 6.430,65 DM 25.722,60 DM, insgesamt 32.295,71 DM

demnach Guthaben 1986 6.573,11 DM.

Der Vollstreckung aus dem hiesigen Titel vorausgegangen sind zwei weitere von anderer Seite erwirkte Titel des AG Tiergarten, ebenfalls zugunsten der Gemeinschaftskasse:

70 II 73/86 vom 17.02.1987 (vermeintliche Wohngeldvorschüsse Mai 1986 bis Januar 1987) vollstreckt 3.4.87-4.9.87 mind. 52.253,14 DM

70 II 62/87 vom 25.11.1987 (vermeintliche Wohngeldvorschüsse März bis September 1987) zur Vollstreckungsabwendung

gezahlt 26.3.88 mind. 35.844 DM.

Mit dem am 21. April 1993 verkündeten Urteil hat das Landgericht das klageabweisende Versäumnisurteil vom 21. September 1992 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. September 1992 aufrechterhalten.

Die zulässige Berufung ist sachlich nur teilweise gerechtfertigt, im wesentlichen aber erfolglos. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 120, 261 = NJW 1993, 593) ist der Miteigentümer, der eine später als ungerechtfertigt aufgehobene einstweilige Anordnung in Wohnungseigentumssachen erwirkt und daraus vollstreckt hat, in entsprechender Anwendung des § 945 ZPO aufgrund nachteiliger Vermögensumschichtung zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn die beigetriebenen Beträge rechnerisch seinem Hausgeldkonto gutgeschrieben werden und später fällige Gegenforderungen ausgleichen können. Der Umstand, daß eine auch im Interesse anderer Wohnungseigentümer liegende Vollstreckung zugleich dem Titelschuldner in dessen Eigenschaft als Wohnungseigentümer über sein Einzelkonto zugute kommt, schließt die Qualifizierung dieser Vermögensumschichtung als Schaden nicht aus. Die anteilsmäßige Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers gegenüber den Miteigentümern wird zu einer "konkreten Verbindlichkeit" entweder kraft des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplanes als Vorschuß (§ 28 Abs. 2 WEG) oder kraft der von den Wohnungseigentümern gebilligten Jahresabrechnung geschuldet (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG). Solange entsprechende Beschlüsse nicht wirksam zustandegekommen oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, bestehe noch keine "voll wirksame Forderung".

A. Nach diesen Grundsätzen ist ein Schaden der Kl. nur in folgender Höhe festzustellen:

Der Bekl. hat 2.039.72 DM (die der Kl. am 14. Oktober 1988 zurückerstattet worden sind) zuviel vollstreckt. Demzufolge stehen der Kl. wegen der seit Anfang August 1987 zuviel vollstreckten Beträge 4 % Zinsen vom 9. August bis 7. September 1988 und 7, 25 % Zinsen vom 8. September 1988 bis 13. Oktober 1988 auf 2.039,72 DM zu.

Nach der Erklärung des damaligen Verwalters in seinem Schreiben vom 25. August 1988 (Bd. I Bl. 246) und seiner Überweisung per 14. Oktober 1988 (Bd. II Bl. 3) sind die Zinsen von 356,36 DM nicht zweifelsfrei der Gemeinschaftskasse der Wohnungseigentümer zugeführt, sondern zur Aufstockung der Anwaltskosten auf insgesamt 711,46 DM verwandt worden. Diese Vollstreckungskosten waren für die Kl. unabwendbar, weil der Bekl. eine gesonderte Androhung der Vollstreckung des Titels vom 30. Dezember 1987 nicht hinreichend vorgetragen und unter Beweis gestellt hat. Damit ist eine Verrechnung mit Verbindlichkeiten der Kl. gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft von vornherein ausgeschlossen. Dieser durch die ungerechtfertigte Vollstreckung verursachte Schaden ist daher der Kl. vom vollstreckenden Bekl. mit 4 % Zinsen seit dem 9. August 1988 und 7,25 % Zinsen seit dem 8. September 1988 zu ersetzen.

B. Ein weiterer Schaden der Kl. ist nicht feststellbar.

I. Bestandskräftiger Wirtschaftsplan für 1985

Die Vollstreckung in der Zeit vom 25. März 1988 bis zum 16. August 1988 betraf unwirksam titulierte Fehlbeträge der Wirtschaftsperiode 1985. Infolgedessen kann der Bekl. der Kl. entgegenhalten, daß diese der Gemeinschaft für diese Periode weitere Beträge schuldete, sofern diese bereits hinreichend konkretisiert waren.

Unstreitig bestand ein (später bis zum 30. April 1988 verlängerter) Wirtschaftsplan, der für 1985 monatliche Zahlungen der Kl. von 6.430,65 DM vorsah, das

ergibt für 12 Monate 77.167,80 DM, abzüglich unstreitiger Zahlungen 66.907,84 DM

verbleiben offene 10.259,96 DM.

Wie der Bundesgerichtshof in seinem Beschluß vom 30. November 1995 (NJW 1996, 725) im Anschluß an BGH NJW 1994, 1866 ausgeführt hat, haftet der ausgeschiedene Wohnungseigentümer auch nach seinem Aus-scheiden den anderen Wohnungseigentümern weiter aus dem bestandskräftigen Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während seiner Mitgliedschaft fällig geworden sind. Einem späteren Abrechnungsbeschluß kommt regelmäßig nur eine den Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu. Die über die Jahresabrechnung beschließenden Wohnungseigentümer heben nicht etwa den Wirtschaftsplan auf. Dies widerspräche ihrem Interesse an der Erhaltung der eventuellen für die Vorschußforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche.

In Höhe von 10.259,96 DM ist daher kein Schaden der Kl. eingetreten, weil damals und auch noch gegenwärtig bestehende Verbindlichkeiten der Kl. gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus der Wirtschaftsperiode 1985 gedeckt worden sind. Wegen der Identität von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (soweit sich die Ausgaben decken) kann ein auf die betreffende Jahresabrechnung beigetriebener Vollstreckungserlös auf ausstehende Vorschüsse verrechnet werden. Müßte der Bekl. der Kl. diesen Betrag erstatten, wäre die Kl. bereichert um die Befreiung von der für 1985 fälligen Wohngeldvorschußschuld. Umgekehrt ausgedrückt könnte die Kl. dem Bekl. auch keinen Bereicherungsanspruch gegen die Gemeinschaft abtreten, weil ein solcher nicht besteht. Mit ihrer Schadensersatzforderung verstößt sie gegen das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot.

II. Fällige Mitwirkungspflicht am Ausgleich der anteiligen Verwaltungsschuld betreffend Kellerdeckensanierung bis maximal 7.887,18 DM

Auch wegen der noch verbleibenden Klageforderung kann der Bekl. der Kl. entgegenhalten, daß er aus mehreren Gründen mangels feststellbaren Schadens nicht zum Ersatz verpflichtet ist. Nach dem unstreitigen Sachverhalt ist im Jahre 1985 eine Kellerdeckensanierung einschließlich einer Sonderumlage hierfür in Höhe von 71.000 DM beschlossen worden (auf die die Kl. vorschußweise unstreitig die auf sie entfallenden 65,5 % = 46.505 DM eingezahlt hat). Ebenso unstreitig ist aber auch, daß die im Herbst 1985 abgeschlossenen Sanierungsarbeiten insgesamt 83.041,54 DM gekostet haben. Daß die Kl. der damaligen Verwaltung vorwirft, die Arbeiten hätten billiger durchgeführt werden können, ändert nichts daran, daß es sich um wirksam beschlossene Instandsetzungsarbeiten handelt und alle damaligen Miteigentümer durch die Auftragsvergabe als Gesamtschuldner verpflichtet worden sind, wie es für alle Verwaltungsschulden allgemeine Auffassung ist (vgl. Senat ZMR 1994, 72 = KGR Berlin 1994, 17 = WM 1994, 108 = WE 1994, 81; OLG Oldenburg WE 1994, 218). Ebenfalls nach allgemeiner Meinung entsteht die Ausgleichspflicht als selbständige Verpflichtung bereits mit der Begründung der Gesamtschuld, nicht erst mit der Befriedigung des Gläubigers (BGHZ 35, 325; 114, 122). Sie kann als Befreiungsanspruch auf Leistung an den Gläubiger bereits geltend gemacht werden, bevor der ausgleichsberechtigte Gesamtschuldner seinerseits geleistet hat, d. h. die Gesamtschuldner haben wechselseitig die Pflicht, an der Befriedigung des Gläubigers mitzuwirken. Der Anspruch geht auf Befreiung von dem Teil der Schuld, den der Mitschuldner im Innenverhältnis zu tragen hat, und kann gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht begründen (Palandt/Heinrichs, BGB 55. Aufl., § 426 Rn. 4 m.w.N.).

Der Senat verkennt nicht, daß diese Rechtsgrundsätze im Falle der Wohnungseigentümer zu modifizieren sind, weil eine funktionierende Gemeinschaft über die Bildung einer gemeinsamen Kasse vorrangig andere Möglichkeiten zur Begleichung von Gesamtschulden bietet. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes betreffen die rechtlichen Erörterungen vornehmlich die Abrechnung im Innenverhältnis, die einen Eigentümerbeschluß voraussetzt. Die sich aus dem Außenverhältnis ergebende Rechtslage ist dagegen nach Ansicht des Senats im obigen Sinne zu bestimmen.

Im vorliegenden Fall konnte die Außenhaftung der Miteigentümer betr. die Kellerdeckensanierung - abgesehen von den eingezahlten Vorschüssen aufgrund der Sonderumlage - jedenfalls bisher nicht im Innenverhältnis durch Eigentümerbeschluß umgelegt werden. Gegenüber der Kl. ist nach deren Ausscheiden am 20. November 1987 eine Umlegung durch Eigentümerbeschluß nicht mehr möglich (kein Gesamtakt zu Lasten Dritter). Nach dem unbestrittenen Vortrag des Bekl. haben alle anderen Miteigentümer ihre Anteile an den Mehraufwendungen eingezahlt. Die Mehraufwendungen von (83.041,54 - 71.000 =) 12.041.54 DM betreffen zu 65,5 % die Kl. als die Mehrheitseigentümerin. Eben dieser Betrag ist im Wege der später für unwirksam erklärten Jahresabrechnung 1985 in Höhe von 7.887,21 DM auf die Kl. umgelegt und von dem Bekl. zugunsten der Gemeinschaftskasse vollstreckt worden.

Wenn auch dem Bekl. kein selbständig verfolgbarer und vollstreckbarer Zahlungsanspruch gegen die Kl. in Höhe dieses Betrages zusteht, muß nach Auffassung des Senats zumindest ein Schaden der Kl. verneint werden, die gezwungen worden ist, diesen Betrag in die Gemeinschaftskasse einzubringen. Die für die Kellerdeckensanierung zulässigerweise erhobene Sonderumlage kann sicher auch getrennt unter den Wohnungseigentümern abgerechnet werden. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß die Kl. als damalige Miteigentümerin im Außenverhältnis zunächst die volle gesamtschuldnerische Haftung und im Innenverhältnis gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechend ihrer Mehrheitsbeteiligung von 65,5 % diese 7.887,21 DM zu tragen hat. In entsprechender Höhe ist der Rückzahlungsanspruch der Kl. gegen die Gemeinschaftskasse bzw. frühere Miteigentümer inzwischen entfallen, so daß kein Zustand nachteiliger Vermögensumschichtung mehr besteht.

Die Kl. würde auch treuwidrig handeln, wenn sie den Bekl. darauf verweist, daß bis zu ihrem Ausscheiden kein wirksamer Eigentümerbeschluß über die Mehraufwendungen für die Kellerdecke zustande gekommen ist und nunmehr nicht mehr zustande kommen kann. Dies ist offensichtlich kein Grund, die Kl. aus ihrer gesamtschuldnerischen Haftung zu entlassen. Als Nachwirkung aus dem damaligen Gemeinschaftsverhältnis, in dem sich beide Parteien befanden, ist der Bekl. berechtigt, die Kl. darauf zu verweisen, daß ihr ein Schaden nicht entstanden ist, weil sie materiell gesehen bereits seit dem Herbst 1985 verpflichtet war, auch die Mehraufwendungen entsprechend ihrer Mehrheitsbeteiligung zu tragen.

Die Kl. kann sich dem Bekl. gegenüber nicht darauf berufen, daß sich bei der bereits gescheiterten Jahresabrechnung 1985 insgesamt ein niedrigerer Nachzahlungsbetrag zu ihren Lasten ergeben hat. Es kann dahinstehen, ob diese Erwartung in dem vorliegenden Verfahren überhaupt berücksichtigt werden kann. Denn jedenfalls ist gegen die Kl. nur wegen des niedrigeren Restbetrages aus der gescheiterten Jahresabrechnung 1985 vorgegangen worden, insofern als nur 7.090,01 DM zugunsten der Gemeinschaftskasse vollstreckt worden sind. Die Kl. vermochte nicht darzulegen, daß aus der Jahresabrechnung 1985 bisher noch weniger aus der ursprünglichen gesamtschuldnerischen Haftung auf sie umzulegen ist. Sie kann dadurch auch keine Bereicherungsansprüche gegen die Gemeinschaft an den Bekl. abtreten. Ein Schaden der Kl. ist insoweit gegenwärtig nicht feststellbar. Sie ist aber für alle Voraussetzungen des erhobenen Schadensersatzanspruchs darlegungs- und beweispflichtig. Das gilt auch für den Fortbestand eines Umschichtungsschadens und das Bestehen eines Zug um Zug an den Vollstreckungsgläubiger abzutretenden Rückzahlungsanspruchs.

Angesichts eines somit bereits auszuschließenden Schadens der Kl. kommt es nicht darauf an, daß seitens eines anderen Miteigentümers aufgrund zweier Vollstreckungstitel in der Zeit vom 3. April 1987 bis zum 4. September 1987 mindestens weitere 52.253,14 DM vollstreckt und von ihr zur Abwendung des Vollstreckung am 26. März 1988 ferner mindestens 35.844 DM gezahlt worden sind und es sich dabei auch um unberechtigte titulierte Forderungen handeln mag, für die ein Ausgleich geprüft werden muß. Denn diese Zahlungen sind keinesfalls geeignet, einen Schaden der Kl. zu begründen, für den der hiesige Bekl. aufkommen müßte. Im vorliegenden Verfahren kommt es nur auf die Klärung der Frage an, ob die Kl. durch die Vollstreckung des Bekl., die sich einzig und allein auf das Wirtschaftsjahr 1985 bezog, einen Schaden erlitten hat angesichts dessen, was die Kl. für das Wirtschaftsjahr 1985 zu den Gemeinschaftsmitteln beizutragen hat.

Eine Gesellschaft war Eigentümerin der Mehrheit der Wohnungen in einer Eigentumswohnanlage. Sie geriet in Streit mit den Miteigentümern; Eigentümerbeschlüsse wurden gerichtlich angefochten und eine später aufgehobene einstweilige Anordnung auf Zahlung gegen die Gesellschaft erwirkt. Die Gesellschaft, die inzwischen ihre Eigentumsanteile veräußert hatte, klagte auf Schadensersatz nach Aufhebung der einstweiligen Anordnung.

Mit Urteil vom 15. April 1996 bejahte das Kammergericht zwar grundsätzlich einen solchen Schadensersatzanspruch. Es meinte jedoch, die frühere Eigentümerin dürfe sich nicht auf die Formalposition berufen, wonach wirksame Eigentümerbeschlüsse nicht vorlagen. Ein Schadensersatzanspruch bestehe vielmehr nur dann, wenn materiell die Gesellschaft nicht zur Zahlung verpflichtet gewesen wäre. Eine solche Verpflichtung bestand jedoch sowohl für das Hausgeld aufgrund eines Wirtschaftsplans, da es auf den späteren Abrechnungsbeschluß nicht ankam, als auch für eine Sonderumlage zur Sanierung der Kellerdecke.