Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Aktivlegitimation; Wohngeldanspruch; Hausgeld; Grundlage

1. Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zur gerichtlichen Geltendmachung eines der Gemeinschaft gegen einen Miteigentümer zustehenden Anspruchs auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse zu Händen des Verwalters befugt, wenn die Abrechnungsgrundlagen (Gesamtjahresabrechnung oder Gesamtwirtschaftsplan) für alle Wohnungseigentümer durch einen Eigentümerbeschluß verbindlich festgestellt worden sind und die Geltendmachung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Eines besonderen, den betreffenden Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung ermächtigenden Eigentümerbeschlusses bedarf es dann nicht (im Anschluß an BGH, NJW 1985, 912 u. in Abweichung von BayObLG, WuM 1989, 526 = GE 1989, 1161).

2. Die Pflicht zur Zahlung von Hausgeldvorschüssen und endgültigem Hausgeld sowie die gerichtliche Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche setzen einen Eigentümerbeschluß über Einzelwirtschaftspläne bzw. Einzelabrechnungen mit dem Stand der jeweiligen Einzelkonten nicht voraus (Abweichung von BayObLG in BayObLGZ 1987, 86 = NJW-RR 1988, 81; NJW-RR 1989, 1163; WuM 1989, 264 = DWE 1989, 135; GE 1990, 26/90).

Die Wohnungseigentümer nahmen in der Eigentümerversammlung vom 16. Februar 1988 zu TOP 2 b) folgenden Beschlußantrag mit Mehrheit an:

"Der von der Mehrheitsgruppe der WEG vorgeschlagene Wirtschaftsplan für den Zeitraum 1.5.1987 bis 30.4.1988 in Höhe von 54.000,- DM zu-züglich Verwalterhonorar soll ab 1.5.1987 bis 30.4.1988 seine Gültigkeit haben."

Den Wohnungseigentümern lag der vom Verwalter für 1987/88 entworfene Wirtschaftsplan mit einem Volumen von rd. 74.000,- DM vor. Mit Schreiben vom 22. Februar 1988 übersandte der Verwalter den Wohnungseigentümern Einzelwirtschaftspläne, die er nunmehr auf der Basis des mehrheitlich beschlossenen Volumens von 54.000,- DM zuzüglich einer Verwaltervergütung von 10.909,80 DM erstellt hatte.

Die Antragsgegnerin zahlte für die Wirtschaftsperiode keine Wohngeldvorschüsse. Von einem anderen Wohnungseigentümer daher gerichtlich in Anspruch genommen, hat das Landgericht die Antragsgegnerin antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet.

II. Das nach Erlaß des Teilbeschlusses noch anhängige und gemäß §§ 22, 27, 29 FGG, § 45 Abs. 1 WEG zulässige Rechtsmittel hält der Senat für unbegründet und würde es zurückweisen; an dieser Entscheidung ist er jedoch durch die jeweils auf eine weitere Beschwerde ergangenen Beschlüsse des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 6. März 1987 - BReg. 2 Z 26/86 - (BayObLGZ 1987, 86 ff. = NJW-RR 1988, 81 ff.), 18. Juli 1989 - BReg. 2 Z 66/89 (NJW-RR 1989, 1163 f.) und 3. Juli 1989 - BReg. 2 Z 77/89 - (WuM 1989, 526) gehindert, so daß die weitere Beschwerde insoweit gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 FGG dem Bundesgerichtshof vorzulegen ist. Einen Rechtsfehler, auf den die weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Satz 1 FGG), läßt die angefochtene Entscheidung nicht erkennen.

1. Rechtsirrtumsfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Antragsteller befugt sind, den den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gegen die Antragsgegnerin zustehenden Wohngeldanspruch ohne einen hierzu besonders ermächtigenden Eigentümerbeschluß gerichtlich geltend zu machen.

a) Die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, rückständige Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse selbständig geltend zu machen, läßt sich allerdings nicht aus § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG entnehmen, da diese Vorschrift in erster Linie eine Zuständigkeitsregelung - nämlich im Verhältnis zwischen dem Prozeßgericht und dem Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit - enthält (BGH, NJW 1985, 912; BGHZ 106, 222, 225 = NJW 1989, 1091).

b) Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten in NJW 1985, 912 abgedruckten Entscheidung klargestellt, daß grundsätzlich die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer über die Geltendmachung eines solchen Anspruches entscheidet, da die Einziehung von Forderungen gegen einzelne Wohnungseigentümer Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 1 WEG ist, und daß die Durchführung des entsprechenden Beschlusses grundsätzlich ebenfalls nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern dem Verwalter (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 5 WEG) obliegt. Dieser Grundsatz wird jedoch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt - abgesehen von dem Notgeschäftsführungsrecht des § 21 Abs. 2 WEG -, durch die Regelung des § 21 Abs. 4 WEG durchbrochen, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

c) Daraus folgt, daß auch jeder Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung eines der Eigentümergemeinschaft gegen einen Miteigentümer zustehenden Anspruches auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse zu Händen des Verwalters befugt ist, wenn die Abrechnungsgrundlagen durch einen Eigentümerbeschluß nach § 28 Abs. 5 WEG für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt worden sind und die Geltendmachung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Eines besonderen, den betreffenden Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung ermächtigenden Eigentümerbeschlusses bedarf es dann nicht.

d) Aus diesen Gründen vermag der Senat der vom Bayerischen Obersten Landesgericht unter Aufgabe seiner früheren ständigen Rechtsprechung (vgl. z.B. BayObLGZ 1979, 56; NJW-RR 1987, 1039) vertretenen Auffassung (WuM 1989, 526), daß ein Wohnungseigentümer Zahlungsansprüche der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer nur dann gerichtlich geltend machen könne, wenn ein dahingehender Eigentümerbeschluß vorliege, nicht beizutreten.

aa) Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte in der vorgenannten Entscheidung zwar ausdrücklich nur über Zahlungsansprüche zu befinden, die der Gesamtheit der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Fertigstellung der Wohnanlage gegen einen anderen Wohnungseigentümer zustanden. Aus dem Hinweis auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 18. März 1977 (WEM 1977, 118), in der es um Hausgeldansprüche geht, ist jedoch zu entnehmen, daß das Bayerische Oberste Landesgericht die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldansprüchen gleichfalls von einer vorherigen, den betreffenden Wohnungseigentümer ermächtigenden Beschlußfassung der Wohnungseigentümer abhängig machen will, was der 2. Zivilsenat des vorgenannten Gerichts auf Anfrage des Senats im übrigen ausdrücklich klargestellt hat.

bb) Der Senat teilt nicht die Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts, daß die Begründung der in BGHZ 106, 222 ff. = NJW 1989, 1091 ff. veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch Fälle der vorliegenden Art, in denen es sich um die Geltendmachung von Hausgeldansprüchen handelt, abdecke. In jener Entscheidung hat der Bundesgerichtshof für der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter zustehende Ansprüche entschieden, daß die gerichtliche Geltendmachung eines solchen Anspruches durch einen einzelnen Wohnungseigentümer einen dahingehenden Beschluß der Gemeinschaft voraussetzt. Dabei hat der Bundesgerichtshof jedoch ausdrücklich darauf abgestellt, daß die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter durch einen Wohnungseigentümer gerade nicht immer ohne weiteres im wohlverstandenen Interesse aller anderen Wohnungseigentümer liegt.

Im Unterschied dazu entspricht die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse, deren Grundlagen für alle Wohnungseigentümer zuvor verbindlich festgestellt worden sind, durch einen einzelnen Wohnungseigentümer stets dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn der Verwalter die Einziehung dieser Geldforderungen selbst noch nicht in die Wege geleitet hat. Denn für eine den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende geordnete Wirtschaftsführung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (§ 21 Abs. 4 WEG), ist die Gesamtheit der Wohnungseigentümer notwendigerweise darauf angewiesen, daß jeder Wohnungseigentümer seine Kostentragungspflicht aus § 16 Abs. 2 WEG erfüllt, d.h. fällige Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse ohne Verzug an den Verwalter zahlt.

Eine solche Einzelklagebefugnis ist im übrigen von der Rechtsprechung für das Recht der bürgerlich rechtlichen Gesellschaft und der handelsrechtlichen Personengesellschaft seit langem anerkannt (actio pro socio; vgl. z.B. BGHZ 10, 91, 99 = NJW 1953, 1217; BGHZ 25, 47, 49; BGH, NJW 1960, 433; BGHZ 76, 160 = NJW 1980, 1463). Im Falle der Nichterfüllung sog. Sozialansprüche (Ansprüche auf Leistung der Beiträge oder Schadensersatzansprüche aus schuldhafter Verletzung des Gesellschaftsvertrages) kann es das Interesse der Gesamthand erfordern, daß jeder Gesellschafter ohne Rücksicht darauf, ob die Geschäftsführung allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zusteht, berechtigt ist, auch allein im eigenen Namen gegen den Mitgesellschafter auf Leistung an die Gesellschaft zu klagen. Diese Grundsätze sind uneingeschränkt auf die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls dann anzuwenden, wenn ein Miteigentümer fällige Hausgeldbeiträge oder -vorschüsse an die Gemeinschaft zu Händen des Verwalters nicht zahlt.

e) Die vom Bundesgerichtshof (NJW 1985, 912) geforderte Voraussetzung für die selbständige Geltendmachung von Hausgeldansprüchen durch einzelne Eigentümer ist im vorliegenden Falle gegeben. Denn die Zahlungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer, also auch der Antragsgegnerin, ist durch einen die entsprechenden Abrechnungsgrundlagen (Wirtschaftsplan für 1987/88) billigenden Beschluß der Eigentümerversammlung (§ 28 Abs. 5 WEG) für alle Wohnungseigentümer festgestellt worden.

aa) Ohne Rechtsirrtum führt der angefochtene Beschluß aus, daß durch die Beschlußfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Februar 1988 zu TOP 2 b), wonach der von der "Mehrheitsgruppe" der Wohnungseigentümergemeinschaft "vorgeschlagene Wirtschaftsplan für den Zeitraum 1.5.1987 bis 30.4.1988 in Höhe von 54.000,- DM zuzüglich Verwalterhonorar ab 1.5.1987 bis 30.4.1988 seine Gültigkeit haben soll", eine Rechtsgrundlage für die gegenüber der Antragsgegnerin geltend gemachten Wohngeldvorschüsse geschaffen wurde. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht damit ausgeschlossen, daß mit der Beschlußfassung lediglich eine Anweisung an den damaligen Verwalter zum Entwerfen eines neuen Wirtschaftsplanes gegeben worden ist.

bb) Es kann dahinstehen, ob der genannte Eigentümerbeschluß - auch bei Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen - noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung lag und ob er überhaupt mit Erfolg anfechtbar gewesen wäre. Denn der Beschluß vom 16. Februar 1988 ist weder gerichtlich noch durch einen neuen Eigentümerbeschluß aufgehoben worden.

Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich. Das Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen kann jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des über den Gesamtwirtschaftsplan gefaßten Beschlusses führen, da ein solcher Beschluß ebenso wie der Beschluß über die Jahresabrechnung lediglich die Voraussetzung für die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG ist und deshalb entgegen der Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 96 = NJW-RR 1988, 81; NJW-RR 1989, 1163) die Einzelwirtschaftspläne bzw. Einzelabrechnungen nicht zum Gegenstand haben muß. Wenn die Eigentümerversammlung - wie hier - aufgrund ihrer Autonomie die vom Verwalter vorgeschlagenen Ansätze kürzt, können Einzelwirtschaftspläne naturgemäß nicht vorliegen, sondern sie sind notwendigerweise nachzuholen.

Es bedarf keiner Erörterung, ob ein nach Ablauf der Wirtschaftsperiode beschlossener Wirtschaftsplan nichtig wäre. Jedenfalls bis zum Ablauf der Wirtschaftsperiode kann ein Wirtschaftsplan im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung wirksam beschlossen werden. Die Eigentümergemeinschaft ist - wie bereits dargelegt - regelmäßig zur Deckung der laufenden Kosten auf Vorschüsse angewiesen. Mit dem Voranschreiten der Wirtschaftsperiode wird deshalb die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan nur um so dringlicher. Daß bis zum Erlaß der landgerichtlichen Entscheidung ein Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung 1987/88 ergangen ist, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Rechtsbeschwerde nicht vorgetragen.

2. Die Geltendmachung und die Fälligkeit des Anspruches der Antragsteller auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen wird auch nicht dadurch gehindert, daß die Wohnungseigentümer nur einen Beschluß über den Gesamtwirtschaftsplan, nicht aber über die erst später von der Verwaltung erstellten Einzelwirtschaftspläne faßten. Abweichend von der vom Bayerischen Obersten Landesgericht vertretenen Auffassung (BayObLGZ 1987, 86 ff. = NJW-RR 1988, 81; NJW-RR 1989, 1163, WuM 1989, 264 = DWE 1989, 135) nimmt der Senat an, daß Voraussetzung für die Pflicht zur Zahlung von Wohngeldvorschüssen und endgültigem Wohngeld sowie für die gerichtliche Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche zwar die für alle Wohnungseigentümer verbindliche Feststellung der Abrechnung für die Gesamtanlage (Gesamtjahresabrechnung oder Gesamtwirtschaftsplan) durch vorherige Beschlußfassung ist, eine solche Beschlußfassung aber auch ausreicht. Insbesondere muß ein ordnungsmäßiger Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung im Sinne von § 28 Abs. 5 WEG nicht auch die (möglicherweise zahlreichen) Einzelwirtschaftspläne bzw. Einzelabrechnungen mit dem Stand der jeweiligen Einzelkonten zum Gegenstand haben.

Zu Unrecht beruft sich das Bayerische Oberste Landesgericht für seine Ansicht auf die in NJW 1985, 912 f. veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Wenn der Bundesgerichtshof die Berechtigung zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldansprüchen von der vorherigen verbindlichen Feststellung der Abrechnungsgrundlagen abhängig gemacht hat, so bedeutet dies ersichtlich nur, daß die jeweiligen Gesamtkostenansätze der Wohnanlage, die eine lediglich rechnerische Kostenverteilung nach dem bereits feststehenden oder neu beschlossenen Verteilungsschlüssel ermöglichen sollen, durch Eigentümerbeschluß festgelegt werden müssen.

Das vom Bayerischen Obersten Landesgericht geforderte Verfahren ist unpraktikabel und würde dazu führen, daß im Falle einer rechnerisch unrichtigen Einzelabrechnung oder eines rechnerisch unrichtigen Einzelwirtschaftsplanes der insoweit belastete Wohnungseigentümer zur Anfechtung des betreffenden Eigentümerbeschlusses über die Einzelabrechnung bzw. den Einzelwirtschaftsplan genötigt wäre und auch der Verwalter von sich aus nicht ohne weiteres eine rechnerische Unrichtigkeit der auf der Gesamtabrechnung bzw. dem Gesamtwirtschaftsplan basierenden Einzelabrechnung berichtigen könnte, sondern hierfür ein neuer Eigentümerbeschluß erforderlich wäre (vgl. hierzu auch Kellmann in ZMR 1989, 321 ff.).