Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Jahresabrechnung; Bilanzierungsprinzip

1. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung wird als einfache und verständliche Form der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft angesehen; sie entspricht den Mindestanforderungen an eine Abrechnung.

2. Ein Zwang zur Anwendung lediglich des Mindeststandards kann nicht anerkannt werden.

3. Die Aufnahme der zum Zeitpunkt der Abrechnung offenen Verbindlichkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft in die Jahresabrechnung ist nicht zu beanstanden.

4. Die am Prinzip der Bilanzierung ausgerichtete Abrechnung ist gerechter und sicherer als die nur am Zeitpunkt tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben orientierte Abrechnung.

II. 1) Die Gesamtabrechnung

Zutreffend hat das Amtsgericht ... weiter ausgeführt, daß eine Abrechnung in Form einer Bilanz nicht zu fordern ist, sondern eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Geschäftsjahres genügt.

a) Nicht zu folgen vermag die Kammer der weitergehenden Annahme im angefochtenen Beschluß, daß die Umlegung offener Verbindlichkeiten zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses führen müsse, weil nur die Genehmigung einer reinen Einnahmen Ausgaben-Rechnung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Ein solcher Grundsatz ist nicht anzuerkennen.

Es ist zweifelhaft, ob das BayObLG - wie die Antragstellerinnen meinen - in der Entscheidung vom 5. Oktober 1988 (BReg. 2 Z 91/88; GE 1989, 523) vom zwingenden Erfordernis einer reinen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ausgegangen ist oder im konkreten Fall nur beanstandet hat, daß anstelle der tatsächlichen Vorauszahlungen die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Wohngeldbeträge genannt wurden, was vorliegend nicht der Fall ist, weil die tatsächlichen Vorauszahlungen angegeben sind. In der a. a. O. in Bezug genommenen Entscheidung vom 6. März 1987 (BReg. 2 Z 26/86; NJW-RR, 81 ff.) heißt es unter 1., daß im allgemeinen die Jahresabrechnung die tatsächlichen ("wirklichen") Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft enthalten müsse. In dem Beschluß vom 10. Juli 1986 (BReg. 2 Z 41/86; BayObLGZ 1986, 263 ff.) wurde ausgeführt, die Jahresabrechnung sei keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung. Eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung habe Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen und sei nicht deswegen unvollständig, weil Sollbeträge nicht ausgewiesen worden seien. Die Frage kann aber letztlich offenbleiben.

Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung wird als einfache und verständliche Form der Jahresabrechnung angesehen. Eine Gestaltung der Jahresabrechnung nach diesen Grundsätzen wird deswegen zugelassen, weil im Hinblick auf das angestrebte Ziel von den Verwaltern bzw. Wohnungseigentümern die Beschäftigung mit für komplizierter gehaltenen Abrechnungsformen nicht gefordert werden müsse. Ein "Prinzip" der Jahresabrechnung als Einnahmen-Ausgaben Rechnung kann demnach nur besagen, daß die Genehmigung einer solchen Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht, weil die Mindestanforderungen eingehalten sind. Damit ist über die Zulässigkeit anderer Formen der Abrechnung noch nichts gesagt, da aus dem WEG ein Zwang zur Wahl einer bestimmten Art der Abrechnung nicht zu entnehmen ist. Entscheidend ist nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung allein, daß eine Abrechnung den Mindestanforderungen entspricht. Hier - wie auch allgemein bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - haben die Eigentümer bei der Regelung ihrer Angelegenheiten ein Ermessen, das insbesondere bei der Auswahl einer von verschiedenen möglichen Maßnahmen von den Gerichten zu achten ist. So kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, gewisse formale und sogar inhaltliche Fehler einer Jahresabrechnung hinzunehmen und diese zu genehmigen. Wenn aber die Billigung inhaltlich "falscher" Jahresabrechnungen in bestimmten Grenzen zu akzeptieren ist, ist die Erzwingung einer bestimmten Form der Jahresabrechnung nicht zu rechtfertigen, solange Alternativen denkbar sind. Ein Zwang zur Anwendung eines Mindeststandards kann nicht anerkannt werden.

b) Die von den Antragstellerinnen gerügte Aufnahme und Umlegung der offenen Verbindlichkeiten ist unter Beachtung des Ermessens der Eigentümer bei der Gestaltung der Abrechnung nicht zu beanstanden. Sie macht die Abrechnung nicht unübersichtlich, sondern führt im Gegensatz zur Auffassung der Antragstellerin zu 1. zu einer besseren Übersicht über die Geschäftsvorfälle des Wirtschaftsjahres 1988/89 als eine reine Einnahmen-Ausgaben Rechnung, der weitaus weniger Informationen über die Verwendung der Wohngelder und die finanzielle Lage der Gemeinschaft zu entnehmen wären. Im Zusammenhang mit einer entsprechend gestalteten Vorjahresabrechnung wird zum Beispiel auf einen Blick klar, ob sämtliche offenen Verbindlichkeiten der letzten Wirtschaftsperiode beglichen werden konnten. (...)

Es ist nicht erkennbar, daß durch die Umlegung der offenen Verbindlichkeiten berechtigte Interessen eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt würden. Das Interesse der Antragstellerinnen, unabhängig vom Finanzbedarf der Gemeinschaft kein oder ein möglichst geringes Wohngeld leisten zu müssen, ist nicht schützenswert. Die ursprüngliche Forderung der Antragstellerinnen, daß einerseits nur die tatsächlich ausgegebenen Beträge in der Jahresabrechnung umzulegen seien, der Wirtschaftsplan sich andererseits am - durch Verweigerung der Wohngeldzahlungen künstlich niedrig gehaltenen - Volumen der Jahresabrechnung zu orientieren habe, dient offensichtlich gemeinschaftsfremden Zwecken. (...)

Ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung liegt danach nicht in der Umlage offener Verbindlichkeiten. Soweit die Antragstellerin zu 1. sich auf den Beschluß der Kammer vom 24. Mai 1985 - 191 T 141/84 - beruft, ist darauf hinzuweisen, daß dieser Beschluß durch die ihrem Verfahrensbevollmächtigten bekannte Entscheidung des Kammergerichts vom 10. Februar 1986 (24 W 4051/85) aufgehoben wurde. In jener Entscheidung hat das Kammergericht ausgeführt:

"Dagegen trifft die von dem Landgericht vertretene Rechtsansicht nicht zu, es verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, daß die Wohnungseigentümerversammlung die Aufnahme nicht beglichener Verbindlichkeiten in die Jahresabrechnung billigte. Gegen die Aufnahme von Verbindlichkeiten in die Abrechnung ist nichts einzuwenden, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet (OLG Celle, DWE 1984, 126 [Ls]; Senatsbeschlüsse vom 19. Juni 1985 - 24 W 5557/84 - und vom 12. Juli 1985 - 24 W 288/85 ). Die Gründe der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts überzeugen nicht. Sie haften zu sehr an der Begrifflichkeit des § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WEG. - Die Ansicht der Antragstellerin, die Aufnahme nicht beglichener Verbindlichkeiten in die Abrechnung ermögliche die unlautere Manipulation der Abrechnung, trifft nicht zu. Denn die an dem Prinzip der Bilanzierung ausgerichtete Abrechnung ist gerechter und sicherer als die nur an dem Zeitpunkt tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben orientierte Abrechnung. Denn eine nach dem Bilanzierungsprinzip erstellte Abrechnung macht die Buchung nicht von dem durch den Verwalter leicht zu beeinflussenden Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung abhängig. Wenn gleichwohl die Abrechnung anhand der tatsächlichen Zahlungen und Ausgaben von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch als eine ordnungsgemäße gebilligt werden kann, hat das seinen Grund darin, dem Verwalter diese Verwaltungsaufgabe zu erleichtern. Hieraus kann aber nicht der Schluß gezogen werden, nur diese Abrechnung sei als eine ordnungsgemäße anzuerkennen. Im übrigen gewährleistet die bilanzierende Abrechnung aber auch, daß die erheblichen Wohngeldrückstände der Antragstellerin nicht dazu führen konnten, daß die übrigen Wohnungseigentümer wegen der deswegen nicht bezahlten Rechnungen im Jahre 1987 höhere Vorschüsse auf das Wohngeld zu erbringen hatten."

Soweit die Antragstellerin zu 1. geltend macht, nur eine am Abfluß-/Zuflußprinzip orientierte Abrechnung entspreche den Erfordernissen, nur weil diese für ihre steuerlichen Zwecke verwendet werden könne, so begründet dies nicht die Anfechtung. Falls die Antragstellerin für Steuererklärungen trotz Nichtzahlung der Wohngelder zusätzliche Angaben benötigen sollte, kann sie sich an den Verwalter wenden und die entsprechenden Daten erfragen.

Das Landgericht Berlin hat sich in einem ausführlichen Beschluß vom 8. November 1991 mit dem Problem der Ausgaben-Abrechnung bei Wohnungseigentümern beschäftigt. Im Kern ging es dabei um den noch immer nicht beendeten Streit, ob in eine Jahresabrechnung offene Verbindlichkeiten abgestellt werden können, um so die Situation der Wohnanlage realistisch darstellen zu können, oder ob in engster Auslegung des Gesetzes lediglich eine Einnahme-Überschuß-Rechnung zulässig ist.

Das Gericht hat die Auffassung vertreten, daß die Einnahme-Überschuß-Rechnung zwar die einfachste und verständlichste Form der Jahresabrechnung ist und auch den Mindestanforderungen einer Abrechnung entspricht, daß es aber keinen Zwang zur Anwendung lediglich des Mindeststandards gibt.

Die Aufnahme der zum Zeitpunkt der Abrechnung offenen Verbindlichkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft in die Jahresabrechnung sei deshalb nicht zu beanstanden. Die am Prinzip der Bilanzierung ausgerichtete Abrechnung sei nämlich gerechter und sicherer als die nur am Zeitpunkt tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben orientierte Abrechnung.