Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer; Selbstverwaltungsrecht; Verwalter; Verwaltung; Wohnungseigentum

Der Wohnungseigentümer in einer Mehrhaus-Wohnungseigentumsanlage hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter keine originären Verwaltungszuständigkeiten oder Befugnisse, selbst wenn er früher Alleineigentümer an einem Gebäude der Anlage war.

Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Haus A und Haus B. Sämtliche 25 Wohnungen des Hauses A sowie zwei Pkw-Tiefgaragenplätze mit insgesamt 419/1.000 Miteigentumsanteilen (MEA) standen dabei bereits früher im Alleineigentum der Eheleute I. und J. K. Bereits mit Wirkung v. 22.2.1996 wurde dieser Grundbesitz auf den Antragsteller (Sohn) übertragen. Dieser besaß darüber hinaus bereits die Wohnung Nr. 26 nebst Pkw-Tiefgaragenstellplatz Nr. 101 im Hause B mit insgesamt weiteren 40,5/1.000 MEA.

Nach der Wohnungseigentümerversammlung v. 2.10.1996 wurde vom Antragsteller oder seinen Eltern zusätzlich noch die Wohnung Nr. 30 nebst Tiefgaragenstellplatz mit weiteren 46,5 MEA erworben.

Der Antragsteller ist der Ansicht, aus den Regelungen der Teilungserklärungen, insbesondere aus § 10 ergebe sich, daß ihm als "Alleineigentümer" des Hauses A ein weitgehendes Selbstverwaltungsrecht zustehe.

Der Antragsteller beantragt,

"1. Es wird festgestellt, daß der Antragsteller sowie Frau I. K. und Herr J. K. berechtigt sind, das Haus A der WEG-Anlage in folgenden Angelegenheiten unter Ausschluß des WEG-Gesamtverwalters selbst zu verwalten: a) Instandhaltung und Instandsetzung außen und innen, b) Einstellung und Entlassung des Hausmeisters, c) Regelung der Gebäudereinigung, d) Müllbeseitigung, e) Aufzugswartung und -instandsetzung, f) Kabelanschluß, g) Alle übrigen Angelegenheiten der laufenden Verwaltung und Instandsetzung selbst durchzuführen, die nicht zwingend Sache der Gesamtgemeinschaft sind.

2. ..."

Die gestellten Anträge sind unbegründet.

Der Antragsteller hat keinen Anspruch darauf, ein sogenanntes Selbstverwaltungsrecht gerichtlich festgestellt zu bekommen.

Das Begehren des Ast. bedeutet zwangsläufig eine erhebliche Einschränkung der Befugnisse des seitens der Gesamteigentümergemeinschaft bestellten WEG-Verwalters. Insbesondere aber wird die Funktion und die Bedeutung des WEG-Verwalters als unabdingbar notwendiges Organ der Eigentümergemeinschaft verkannt. Das Gesetz hat den WEG-Verwalter in § 27 mit einer Reihe von Mindestaufgaben und Mindestbefugnissen ausgestattet, die auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander nicht eingeschränkt werden können.

Wegen der großen Bedeutung der Stellung des Verwalters für die Funktions- und Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft ist daher anerkannt, daß die Verantwortlichkeit für die Verwaltung auf eine (natürliche oder juristische) Person konzentriert sein muß und es daher weder zulässig ist, die Verwaltung mehreren Personen zu übertragen, noch für einzelne Teile eines Gebäudes oder einer größeren Anlage mehrere Verwalter zu bestellen. Dies schließt gleichfalls die Möglichkeit aus, mehrere oder alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zum Verwalter zu bestellen; erst recht für einzelne Teile der Anlage (vgl. zu Vorstehendem: Bärmann/Pick/Merle, 7. Aufl. zu § 26 Rn. 2, 6 und 7; jeweils mit Nachweisen aus der Rechtsprechung).

Der Antragsteller kann ein derartiges Selbstverwaltungsrecht auch nicht aus § 10 der Teilungserklärung herleiten. Der Antragsteller verkennt insoweit, daß § 10 - im Gegensatz zu § 11 gerade nicht Regelungen bzgl. der laufenden Verwaltung des Objektes beinhaltet. § 10 enthält vielmehr allein eine Sonderregelung hinsichtlich des Stimmrechtes bzgl. solcher Angelegenheiten, die ausschließlich die Interessen einer beschränkten Gruppe von Wohnungseigentümern betreffen, und legt fest, daß dann, wenn bspw. lediglich die Eigentümer des Hauses betroffen sind, auch allein diese ein Stimmrecht (sogenanntes Blockstimmrecht) besitzen. Schon die Regelung des § 10 Ziffer 2, wonach der Verwalter in Zweifelsfällen entscheiden soll, ob es sich um eine Angelegenheit der großen oder kleinen Eigentümergemeinschaft handelt, als auch die fehlenden Einschränkungen bei der Verwaltungsregelung in § 11 zeigen aber deutlich, daß es gleichwohl bei der einheitlichen "Verwaltungsbefugnis" des bestellten WEG-Verwalters bleiben soll.

Das Gericht sieht sich auch nicht in der Lage, im Wege der Umdeutung des Antrages zu Ziffer 1 zumindest allgemein festzulegen, bzgl. welcher "Regelungsbereiche" das in § 10 der Teilungserklärung vorgesehene alleinige Stimmrecht der Eigentümer des Hauses A gegeben ist.

Zum einen ist insoweit festzustellen, daß es dem Antragsteller ausweislich seiner Schriftsätze ersichtlich um mehr geht, als bloß dieses gesonderte Stimmrecht festzustellen.

Dem Antragsteller geht es eindeutig darum, unter Ausschluß des WEG-Verwalters bestimmte Teilbereiche der Verwaltung in eigener Verantwortung selbst zu regeln. Dies aber ist entsprechend der obigen Ausführungen gerade nicht möglich. Unabhängig davon würde ein derartiger Feststellungsantrag ein entsprechendes Feststellungsinteresse des Antragstellers voraussetzen. Dies bedingt aber, daß die übrigen Miteigentümer oder aber der WEG-Verwalter das entsprechende "Blockstimmrecht" allgemein oder aber bzgl. bestimmter Regelungsbereiche in Abrede gestellt hätten. Gerade dies aber ist der bisher vorgelegten Korrespondenz nicht zu entnehmen. Vielmehr muß der Antragsteller darauf hingewiesen werden, daß insbesondere das von ihm beanstandete Schreiben des WEG-Verwalters v. 15.1.1997 zutreffend darauf hinweist, daß er lediglich (Raum) Eigentümer der Wohnungen 1 bis 21 im Hause A ist, und nach der rechtlichen Konstruktion des Wohnungseigentums tatsächlich auch bezüglich des Hauses A bspw. tragende Wände, Treppenhaus, Fassade und Dach im Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer, also auch der Eigentümer des Hauses B stehen. Hieraus folgt, daß der Antragsteller eben nicht - wie ihm offenbar vorschwebt - beliebig und nach eigenem Gutdünken Veränderungen am Haus A vornehmen kann.

Vor allem aber scheitert eine allgemeine Feststellung, welche "Regelungsbereiche" dem in § 10 der Teilungserklärung vorgesehenen "Blockstimmrecht" unterliegen, daran, daß die Entscheidung darüber, ob eine Angelegenheit alle oder nur diejenigen des Hauses A angeht, immer nur im Einzelfall entschieden werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 7. Aufl., zu § 25 Rn. 77). Zu beachten ist nämlich, daß dann, wenn eine beschlossene Maßnahme Kosten für die übrigen Eigentümer der Gesamtanlage auslöst, zwangsläufig von einer Gesamtbetroffenheit ausgegangen werden muß. Vorliegend ist zwar in Abweichung der allgemeinen Kostentragungspflicht des § 16 Abs. 2 in § 10 Ziff. 3 TE zumindest für den Bereich "Instandhaltung und Instandsetzung" auch eine separate Kostentragung geregelt. Dies schließt jedoch nicht aus, daß in bestimmten Regelungsbereichen "Alleingänge" der Eigentümer des Hauses A gleichzeitig negative Kostenfolgen für die Eigentümer des Hauses B nach sich ziehen. Es ist denkbar, daß dann, wenn Haus A für sich allein die Gebäudereinigung oder die Einstellung eines Hausmeisters regelt, dies automatisch dazu führt, daß entsprechende Verträge nur für Haus B nicht mehr zu den gleichen Konditionen abgeschlossen werden können wie für die Gesamtanlage. Ebenso verhält es sich bspw. mit dem Regelungsbereich "Instandhaltung und Instandsetzung außen und innen". Hier muß die Regelung in § 10 Ziff. 2 in Verbindung mit Ziff. 3 sicherlich so verstanden werden, daß die kleine Eigentümergemeinschaft des Hauses A berechtigt ist, über Reparatur-/Sanierungs-/ oder Umgestaltungsmaßnahmen grundsätzlich eigenständig zu entscheiden. Gleichwohl sind auch hier Grenzen gesetzt, bspw. dort, wo eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung den Gesamtcharakter der Eigentumsanlage bzw. ihr äußeres Erscheinungsbild verändert (vgl. Bärmann/Pick/Merle a. a. O.).

Hinzuweisen ist letztlich darauf, daß der Antragsteller durch die fehlende Befugnis, "sein Haus" selbst zu verwalten, keineswegs "rechtlos" gestellt ist.

So ist der Antragsteller selbstverständlich - wie jeder andere Wohnungseigentümer auch - berechtigt, die WEG-Verwalterin auf Reparaturbedarf im Hause hinzuweisen und auf entsprechende Maßnahmen zu drängen. Schon aufgrund der Stimmenverhältnisse kann der Antragsteller darüber hinaus (vgl. § 9 Ziff. 1 der Teilungserklärung) jederzeit den Verwalter veranlassen, eine außerordentliche Versammlung einzuberufen und dabei von ihm gewünschte Tagesordnungspunkte zu erörtern und ggf. zu beschließen bzw. dem WEG-Verwalter im Beschlußwege bestimmte Anweisungen zu erteilen. Sollte der WEG-Verwalter sich gleichwohl pflichtwidrig verhalten, besteht für den Antragsteller die Möglichkeit, notfalls die Abberufung des WEG-Verwalters zu veranlassen. Letztlich kann der Antragsteller mit seiner Stimmenmehrheit auf die Neuwahl des Verwalters Einfluß nehmen.