Wohnungsdekoration mittels Lasurtechnik

Wohnungsdekoration mittels Lasurtechnik; Schönheitsreparaturen

Wird dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben, und bestehen über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereinbarungen, so kann der Mieter die Räume nach seinem Belieben gestalten. Tut er das mittels "Lasurtechnik", braucht er bei Vertragsende die Räume nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen. (Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter (Bekl.) mietete eine nicht renovierte Wohnung an, die bei Übergabe tapeziert war. Im Laufe des Mietverhältnisses entfernte er die Tapeten und bearbeitete die Wände mittels einer "Lasurtechnik". Hierbei werden Anstriche mit durchscheinendem (lasierenden) Anstrichmittel verwendet. Bei den Lasuren wird zwischen Acryllasuren (waschbeständig) und Lasuren aus Kalk- und Leimbindemitteln unterschieden. Letztere lassen sich nicht übertapezieren. Die Lasurtechnik haftet zwar auf der Altbeschichtung, doch bei der Tapezierung würden aufgrund der Trocknungsspannungen der Tapete unweigerlich Haftungsprobleme entstehen, welche sich im Aufplatzen der Tapetennähte bzw. im teilweisen oder vollflächigen Ablösen der Tapete bemerkbar machen würden. Eine Beschichtung der Wandflächen mit einer Dispersionsfarbe würde ebenfalls zu Mängeln führen (so ein in dem Verfahren gehörter Sachverständiger).

Der Mieter gab die Wohnung in dem lasurbehandelten Zustand zurück. Der Vermieter forderte ihn daraufhin auf, die Wände in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen und verlangte nach Weigerung des Mieters die entsprechenden Kosten. Er meinte, die vom Mieter vorgenommene Renovierungsart sei vertragswidrig. Die Klage hatte beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg.

(...) I. 2. Bei dieser Sachlage kann sich der Anspruch des Kl. zunächst aus § 326 BGB a. F. ergeben. Nach dieser Vorschrift schuldet der Mieter Schadensersatz, wenn er eine vertragliche Hauptpflicht trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht erfüllt. Dies setzt voraus, daß der Bekl. nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet war, die Wohnung in einem tapezierfähigen Zustand zurückzugeben. Eine solche Vereinbarung haben die Parteien aber nicht getroffen.

3. Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung sind ebenfalls nicht gegeben. Wird - wie vorliegend - dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben, und bestehen über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereinbarungen, so kann der Mieter die Räume nach seinem Belieben gestalten. Der Mieter muß lediglich darauf achten, daß die Bausubstanz durch die Art der Renovierung nicht beschädigt wird. Die Frage, ob ein Vermieter auch eine "ungewöhnliche und vom normalen Geschmack abweichende" Art der Renovierung akzeptieren muß, kann vorliegend offenbleiben. Nach den Darlegungen des Sachverständigen liegt die vom Bekl. gewählte Gestaltung der Räume "zur Zeit im Trend". Solche Renovierungstechniken sind mangels anderweitiger Vereinbarungen hinzunehmen.

4. Die Berufung macht geltend, daß die Wohnung bei der Übergabe tapeziert gewesen sei. Hieraus kann der Kl. nichts für sich herleiten, weil ein Mieter mangels abweichender Vereinbarungen nicht gehalten ist, die vorgefundene Technik der Raumgestaltung beizubehalten. Die Kammer verkennt nicht, daß das AG Kerpen in der vom Kl. zitierten Entscheidung (WuM 1990, 198) in einer vergleichbaren Sache eine andere Meinung vertreten hat. Danach stellt das Anbringen von Rauhputz "keine sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegende Alternative zum Anbringen von Tapete oder Rauhfaser dar". Dieser Meinung vermag die Kammer nicht zu folgen. Dem Interesse des Mieters an der Wohnung wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung ein hoher Rang beigemessen. Nach der Rechtsprechung des BVerfG gilt die Wohnung "als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit (und) als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung" (BVerfG NJW 1994, 41). Diesem hohen Stellenwert entspricht es, wenn dem Mieter ein weiter Spielraum bei der Gestaltung seiner Wohnung zugebilligt wird (ebenso: Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl., § 548 Rdnr. 98). Die Interessen des Vermieters werden hierdurch nicht über Gebühr vernachlässigt, weil er es in der Hand hat, auf eine vertragliche Regelung hinsichtlich der Art und Weise der Renovierung hinzuwirken.

Bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung darf der Mieter die vorhandenen Tapeten durch einen Lasuranstrich ersetzen und braucht bei Vertragsende die Wände nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen.

Der Mieter übernahm eine unrenovierte Wohnung, entfernte die vorhandenen Tapeten und behandelte die Wände mit Lasuranstrichen. Diese kann man später nicht übertapezieren bzw. mit Dispersionsfarben überstreichen (mangelnde Haftung, Aufplatzen, Abblättern). Nach Ende der Mietzeit verlangte der Vermieter vom Mieter, die Wände in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen, was der Mieter verweigerte. Den folgenden Schadensersatzprozeß verlor der Vermieter sowohl beim Amts- als auch beim Landgericht.

Das LG Mannheim kam zu dem Ergebnis, daß der Mieter nicht verpflichtet sei, die Wohnung in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen. Er könne mangels anderweitiger Vereinbarung mit dem Vermieter die Räu-me nach seinem Belieben gestalten und müsse nur darauf achten, daß die Bausubstanz durch die Art der Renovierung nicht beschädigt werde. Er könne daher auch die Wände mit durchscheinenden (lasierenden) Anstrichen versehen, nach Auskunft des gerichtlichen Sachverständigen eine Malertechnik, welche zur Zeit im Trend liege und südeuropäischen Ein-druck vermittele. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gelte die Wohnung "als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung der Persönlichkeit und als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung". Diesem hohen Stellenwert entspreche es, wenn dem Mieter auch eine weitere Gestaltungsmöglichkeit seiner Wohnung zugebilligt werde.

Diese Entscheidung, die von dem Herausgeber des Kommentars Schmidt-Futterer/Blank verschiedenen Fachzeitschriften zur Veröffentlichung zugänglich gemacht worden ist (Herr Blank ist Richter am LG Mannheim), kann mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Problem der Schönheitsreparaturen schwerlich in Einklang gebracht werden, mag nur unter dem Aspekt von Treu und Glauben in Anwendung des § 242 BGB gerechtfertigt werden können. Die Entscheidung bedeutet jedenfalls keine Kehrtwendung dahin, daß bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung der Mieter die nach seinem Gutdünken dekorierte Wohnung generell in diesem Zustand zurückgeben darf.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH können dem Mieter auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung formularmäßig die Schönheitsreparaturen überbürdet werden. Die Vereinbarung bezieht sich dann auf die laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan, wobei die Fristen vom Beginn des Mietverhältnisses an laufen (grundlegend BGH GE 1987, 817 = NJW 1987, 2575; BGH GE 1998, 1146 = NZM 1998, 520; vgl. auch Schach in Schönheitsreparaturen, 5. Aufl. 2002, Seite 8, 9). Übernimmt also z. B. der Mieter eine unrenovierte Wohnung, ist er jedenfalls nach sieben Jahren verpflichtet, die gesamte Wohnung zu renovieren, da zu diesem Zeitpunkt sämtliche Fristen nach den üblichen Fristenplänen abgelaufen sind (Küche, Bad, Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toilette alle fünf Jahre, andere Nebenräume alle sieben Jahre = vgl. Schach aaO., Seite 25).

Bei dem Begriff der unrenovierten Wohnung wird von der Rechtsprechung nicht zum Grad der Abnutzung unterschieden. Entscheidend ist immer nur, daß die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen dürfen. Das gilt übrigens auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung und Vereinbarung einer sogenannten Quotenklausel (vgl. BGH GE 1988, 881 = WuM 1988, 294). In dieser Entscheidung hat der BGH allerdings auch ausgeführt, daß eine grundsätzlich wirksame Überbürdungsklausel unter besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen könne. So könne die Berufung des Vermieters auf die Klausel insoweit treuwidrig sein, als sich im Einzelfall der erforderliche Renovierungsaufwand infolge Abnutzung der Räume durch den oder die Vormieter wesentlich erhöht. In einem solchen Fall könne ein angemessener Ausgleich dahin gefunden werden, daß dem Mieter der Mehraufwand nur nach dem Verhältnis seiner Mietzeit zur gesamten Abnutzungsdauer angelastet werde. Die Wirksamkeit der Klausel als solche bleibe davon aber unberührt. Gemeint hatte der BGH damit nur die Quotenklausel. Da der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB ein ganz allgemeiner Grundsatz ist, mag er auch dann herangezogen werden, wenn bei Vermietung einer völlig heruntergekommenen Wohnung bei Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter der allgemeine Fristenplan vereinbart wird. Aber auch dann verbleibt es bei der wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und es kann nur ein anderweitiger Ausgleich stattfinden, etwa daß die Nutzungszeit des Mieters stärker berücksichtigt wird mit der Folge, daß sich die Fristen verschieben und der Mieter erst nach längerer Mietzeit zur Renovierung verpflichtet ist.

Der Sachverhalt des dem LG Mannheim vorliegenden Falles gibt dazu nichts her. Hier waren bei Vermietung der unrenovierten Wohnung offenbar die Fristen abgelaufen, so daß der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, das Sonderproblem der Übergabe einer unrenovierten Wohnung also überhaupt nicht zum Tragen kommen konnte. Die Behandlung der Wohnungswände mit lasierenden Anstrichen ist vielmehr unabhängig davon, ob eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung vermietet wird, unter zwei Fragestellungen zu behandeln:

1. Darf der Mieter während seiner Mietzeit die vorhandene Tapete entfernen und die Wände lasieren?

2. Hat er - nach Ablauf der Fristen - zum Ende des Mietverhältnisses die Pflicht, die Wände nach entsprechender Behandlung der Lasurschichten wieder zu tapezieren oder - wie es der Vermieter hier wollte - die Wände nur in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen?

Zu 1.: Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter in der Art und Weise der Dekoration seiner Wohnung relativ frei. Er darf also z. B. eine ihm nicht gefallende Tapete durch eine andere ersetzen oder auch nur Rauhfasertapete kleben und entsprechend überstreichen. Hier hat lediglich eine Grenzziehung zur Substanzverletzung zu erfolgen. Verwendete Materialien dürfen also den Untergrund nicht gefährden und einen irreparablen Zustand hervorrufen (vgl. näher Schach aaO., 49 f.). Die Ersetzung einer vorhandenen Tapete durch einen Lasuranstrich gefährdet den Untergrund nicht. Nach Auskunft eines sachverständigen Malermeisters ist eine spätere Tapezierung dann möglich, wenn die Lasur mit geeignetem Tiefengrund behandelt wird und als Vorarbeit zur Tapezierung eine Makulatur geklebt bzw. gestrichen wird. Dem Mieter war es daher für seine Mietzeit nicht verwehrt, entsprechend zu handeln, wobei - es sei zur Klarstellung noch einmal wiederholt - es nicht darauf ankam, ob eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.

Zu 2.: Nach Vertragsende hat - bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen und deren Fälligkeit in Beachtung der Renovierungsfristen - der Mieter die Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Tapezieren bzw. das Überstreichen einer Rauhfasertapete mit geeigneter Dispersionsfarbe. Selbst wenn Lasurtechnik zur Zeit im Trend liegen sollte, ist diese Dekorationsart nicht von dem Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 34 II. BV umfaßt, die derzeit immer noch Maßstab für die Schönheitsreparaturen ist. Das Verbleiben der Lasur kann entgegen LG Mannheim nicht damit gerechtfertigt werden, daß nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts die Wohnung für den Mieter einen sehr hohen Stellenwert hat, so daß ihm ein weiter Spielraum bei der Gestaltung seiner Wohnung zugebilligt werden müsse. Letzteres ist zwar richtig, bezieht sich aber nur auf die Mietzeit, nicht auf die Zeit danach, besagt also nichts dazu, daß der Mieter die Wohnung auch in dem von ihm geschaffenen Zustand belassen darf. In Beachtung der entsprechenden Prozedur zur Umwandlung des Herstellungsanspruches in einen Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB a. F., jetzt § 280, 281 BGB in der Fassung der Schuldrechtsreform hätte daher der Vermieter einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen den Mieter gehabt.