Wohnungsbindungsrecht/Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf

Wohnungsbindungsrecht/Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf; Überlassungsverordnung; Wohnungsbedarfsgebietsverordnung; öffentlich geförderte Wohnungen/vorzeitige Rückzahlung des Darlehens; Darlehensrückzahlung/vorzeitige bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau

Die Wohnungsbedarfsgebietsverordnung vom 6. Dezember 1983 (GVBl. S. 1550) ist rechtmäßig; das Land Berlin ist ein Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf.

Der Senat teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß die Verordnung über die Einschränkung des Verfügungsrechts zur Überlassung von Sozialwohnungen (Überlassungsverordnung) vom 7. August 1973 (GVBl. S. 1200), geändert durch Verordnung vom 18. März 1975 (GVBl. S. 894), - ÜIVO - wirksam war und daß auch die Wohnungsbedarfsgebietsverordnung vom 6. Dezember 1983 (GVBl. S. 1550) - WoBeGeVO - rechtmäßig und nicht außer Kraft getreten ist.

Die im Zeitpunkt der Rückzahlung der öffentlichen Mittel geltende, auf § 5 a WoBindG gestützte Überlassungsverordnung war rechtmäßig. Daß der Verordnungsgeber mit der Änderungsverordnung aus dem Jahre 1975 die Regelung auf Wohnungen beschränkt hat, für die die öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1956, aber vor dem 1. Januar 1966 bewilligt worden sind, hält sich als "minus" noch im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Der Verordnungsgeber hat von der Ermächtigung nur in einem geringeren Umfang Gebrauch gemacht und die sich aus § 5 a und § 16 Abs. 4 WoBindG ergebenden Bindungen nicht auf alle öffentlich geförderten Wohnungen erstreckt. Der sachliche Grund war darin zu sehen, daß es sich bei den bis 1956 errichteten Wohnungen überwiegend um solche mit Ofenheizung und bei den ab 1966 geförderten um solche mit verhältnismäßig hohen Mieten gehandelt hat (vgl. dazu die Ausführungen in GE 1975, 131 [132]). Die Überlassungsverordnung war lediglich darauf gerichtet, in Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage die Vergabe freier oder bezugsfertiger preiswerter Sozialwohnungen mit einem gewissen Standard besser zu steuern.

Die im Zeitpunkt des Erlasses der Bescheide im Jahre 1984 geltende Wohnungsbedarfsgebietsverordnung ist ebenfalls rechtswirksam. Sie hält sich insbesondere im Rahmen der Ermächtigung des § 5 a Abs. 1 und des § 16 Abs. 4 WoBindG. Der Verordnungsgeber war durch das Tatbestandsmerkmal "Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf" nicht gezwungen, etwa einzelne Berliner Bezirke in der Verordnung aufzuführen. Die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt erstreckt sich auf das gesamte Stadtgebiet; es geht um die angespannte Wohnungsmarktlage in diesem abgrenzbaren Bereich. Zu Recht ist deshalb in § 1 der Wohnungsbedarfsgebietsverordnung das Land Berlin zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt worden. Bei der Gebietsabgrenzung ist grundsätzlich von den Gemeindegrenzen auszugehen, weil die für die Feststellung des Wohnungsbedarfs erforderlichen Ermittlungen nur für den Gemeindebereich vorgenommen werden können (vgl. Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, § 5 a WoBindG Anm. 2).

Die Ermächtigung in § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG ist auch nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt; die notwendige Begrenzung ergibt sich aus der Aussage, daß es sich bei den von der Landesregierung zu bestimmenden Gebieten um solche mit erhöhtem Wohnungsbedarf im Sinne von § 16 Abs. 4 Satz 1 WoBindG handeln muß. Die Einhaltung dieser Grenze unterliegt richterlicher Kontrolle (OVG Münster, ZMR 1985, 318). Entgegen der Auffassung des Kl. braucht in der Ermächtigung nicht im einzelnen umschrieben zu werden, wann ein solcher erhöhter Wohnungsbedarf vorliegt. Die Voraussetzungen für den Erlaß einer Wohnungsbedarfsgebietsverordnung sind gegeben, wenn eine Bedarfssituation besteht, die gegenüber der in anderen Gebieten (Städten) als besonders angespannt anzusehen ist (vgl. Schade/Schubart, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen waren sowohl bei Erlaß der Überlassungsverordnung als auch im Jahre 1983 bei Erlaß der Wohnungsbedarfsgebietsverordnung und in der Folgezeit gegeben. Unter Bestätigung durch das Bundesverwaltungsgericht hat der beschließende Senat in ständiger Rechtsprechung zur Zweckentfremdungsverbotverordnung ausgesprochen, daß in Berlin ein erhöhter Wohnungsbedarf, eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt bestand und weiterhin besteht (vgl. zuletzt OVG Berlin, Urteil vom 25.5.1984, GE 1984, 1129 [1131]; Urteil vom 14.6.1984 - OVG 2 B 173.83 - bestätigt durch BVerwG, Beschluß vom 27.11.1984 - BVerwG 8 B 155.84 -; Urteil vom 10.5.1985, BVerwGE 71, 29 [293]; Beschluß vom 2.8.1985 - BVerwG 8 B 54, 61, 62, 63 und 82.85 -; Urteil des Senats vom 10.6.1986 - OVG 2 B 122.84 -; vgl. auch KG, Beschluß vom 6.6.1986, GE 1986, 955 [957] und zur Mietpreisbindung Urteil des Senats vom 14.10.1983, GE 1984, 331; BVerwG, Urteil vom 14.2.1986, GE 1986, 709 [711]). Wegen der besonderen Lage Berlins war und ist hier latent ein Zustand unzureichender Wohnraumversorgung der breiteren Bevölkerungsschichten gegeben (anders z. B. für Dortmund OVG Münster DWW 1986, 447). Es ist weiterhin ein großer Kreis schutzwürdiger Personen vorhanden, der nach seinen Einkommensverhältnissen in besonderem Maße auf Wohnraum zu angemessenen Bedingungen angewiesen ist. Dazu gehören insbesondere ältere Bürger, deren Anteil an der Gesamtbevölkerung in Berlin wesentlich größer ist als in anderen Städten (vgl. auch Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Jahrbuch 1985, 44 [48 f.]). Eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten ist auch dann noch gegeben, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, d. h. bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage, rechnerisch einen Ausgleich bereits erreicht haben sollte (Beschluß des Senats vom 16.11.1984 - OVG 2 B 74.83 - unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts).

Ein deutlich in Erscheinung getretenes Ende der Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt, mit der Folge einer offensichtlichen Entbehrlichkeit, eines automatischen Außerkrafttretens (Gegenstandslosigkeit, Funktionslosigkeit, Obsoleszens) der Wohnungsbedarfsgebietsverordnung und damit der Wegfall der Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 WoBindG läßt sich nicht feststellen.