Wohnungsbindung

Wohnungsbindung; Fehlbelegung; Frist; Beendigung der Fehlbelegung; Wohnungsberechtigungsschein

Im Falle des Erwerbs einer bindungswidrig belegten Wohnung ist bei der Bemessung von Fristen zur Beendigung des wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes auf den erforderlichen Zeitraum für ein Tätigwerden des Verfügungsberechtigten abzustellen, nicht jedoch auf einen "angemessenen Zeitraum", nach dessen Verstreichen der wohnungsbindungsrechtliche Handlungserfolg hätte eintreten können. Maßgeblich ist, daß der zum Handeln verpflichtete Verfügungsberechtigte das Erforderliche und ihm Zumutbare unternimmt, um den Fehlbelegungszustand zu beenden.

Der Kl. ist 1990 Eigentümer einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung geworden. Diese war bereits einem Mieter überlassen worden, der sich nicht im Besitz der erforderlichen Wohnberechtigungsbescheinigung befand. Der Bekl. zog den Kl. für den Zeitraum ab Kenntniserlangung von dem damit verbundenen Verstoß gegen § 4 Abs. 2 WoBindG zu Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG heran. Der hiergegen gerichteten Klage gab das VG teilweise statt und billigte dem Kl. einen Zeitraum von 14 Monaten zur Beseitigung des Verstoßes zu. Die Berufung des Bekl. hatte zum Teil Erfolg.

Der Rechtsauffassung des VG ist insoweit nicht zu folgen, als es dem Kl. einen Zeitraum von 14 Monaten zur Beseitigung des Verstoßes zugebilligt hat. Dabei kann dahin stehen, ob die Annahme einer solchen Frist bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 WoBindG entfallen läßt, weil eine Wohnung u. a. nur dann bindungswidrig "belassen" wird, wenn dem Erwerber die Beendigung des Mietverhältnisses möglich und zumutbar ist (so wohl BVerwGE 82, 137 = NJW-RR 1990, 14 m.w.N.) oder ob diese Frage lediglich das Verschulden betrifft. Wird eine bindungswidrig belegte Wohnung erworben und dem nicht wohnberechtigten Mieter belassen, verstößt der Erwerber nicht durch positives Handeln, sondern durch Unterlassen gegen § 4 Abs. 2 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Erwerber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WohnungsbauR, Bd. 3.1, § 25 WoBindG Anm. 4.3 [S. 25]) untätig bleibt. Auch die Frage der Schuld stellt sich in bezug auf die Erfüllung dieser Handlungspflicht und nicht - im Sinne von Erfolgsunrecht - in bezug darauf, nach welcher Zeitdauer unter der Annahme pflichtgemäßen Handelns des Verfügungsberechtigten der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende Erfolg zu erwarten wäre. Daraus folgt, daß bei der Bemessung von Fristen zur Beendigung wohnungsbindungsrechtlicher Verstöße auf den erforderlichen Zeitraum für ein Tätigwerden des Verfügungsberechtigten abzustellen ist und nicht - wie es das VG getan hat - auf einen "angemessenen Zeitraum", nach dessen Verstreichen der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende Handlungserfolg hätte eintreten können. Maßgeblich ist, daß der zum Handeln verpflichtete Verfügungsberechtigte das Erforderliche und ihm Zumutbare unternimmt, um den Fehlbelegungszustand zu beenden. Ob das pflichtgemäße Handeln kurzfristig oder erst nach längerer Zeit zu dem wohnungsbindungsrechtlich anzustrebenden Ergebnis führt, liegt nämlich nicht ausschließlich in der Sphäre des Handlungspflichtigen. Die Zeitdauer bis zur Beendigung des rechtswidrigen Zustands kann erhebliche Unterschiede aufweisen, je nachdem, ob der Mieter sich auf eine kurzfristige Auflösung des Mietverhältnisses einläßt, ob er auf einer Einhaltung von Kündigungsfristen besteht, ob er der Kündigung widerspricht oder ob die Wohnung im ungünstigsten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung geräumt werden muß. Würde einem Verfügungsberechtigten unabhängig davon, ob er seiner Handlungspflicht entsprochen hat, eine Frist zugebilligt, die sich an der üblichen Dauer von Kündigungs- und Räumungsverfahren orientiert, so würde derjenige, der sich um die Herstellung eines gesetzmäßigen Zustands bemüht und rasch und ggf. sogar vorzeitig eine Auflösung des Mietverhältnisses erreicht, schlechter gestellt werden als derjenige, der - unter Umständen sogar im Einverständnis mit dem fehlbelegenden Mieter - nicht handelt.

Hier war die Handlungspflicht des Kl. mit Zugang des Schreibens des Bekl. vom 23.3.1992 begründet worden, mit dem dieser den Kl. auf die Fehlbelegung hinwies, zu deren Beseitigung aufforderte und die Festsetzung von Geldleistungen in Aussicht stellte. Unter Berücksichtigung einer Überlegungsfrist bezüglich des Vorgehens zur Beseitigung des wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes sowie der ggf. notwendigen Zeit zur Abfassung und Übermittlung einer formgerechten Kündigung, die der Senat bis zum Ablauf des auf das Schreiben vom 23.3.1992 folgenden Monats, also bis zum 30.4.1992, bemißt, ist damit die Heranziehung des untätig gebliebenen Kl. ab Mai 1992 zu Recht erfolgt.