Wohnungsbesichtigungsprotokoll

Wohnungsbesichtigungsprotokoll; deklaratorisches Anerkenntnis; Abnahmeprotokoll; Schuldanerkenntnis; deklaratorisches; Schönheitsreparaturen; Verpflichtung zur Ausführung

1. Auch bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung verstößt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht gegen das AGB-Gesetz. Der Mieter schuldet dann aber nur solche Schönheitsreparaturen, die entsprechend seiner Mietzeit nach Maßgabe des üblichen Fristenplans fällig geworden sind.

2. Zur Frage, wie eine eingegangene Verpflichtung zu werten ist, in der die ausziehenden Mieter zugesagt haben, die zuvor festgestellten und im einzelnen beschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen, obwohl hierzu keine rechtliche Verpflichtung bestand.

3. Zur Frage des Nutzungsausfalls, wenn der Mieter die Wohnung nur in Teilen zu renovieren hat.

1. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß Rechnung der Firma B. & S. vom 24.1.1986 in Höhe von 5.762,91 DM.

Der Anspruch ist nur bezüglich der in der Rechnung genannten Positionen für die Küche und das Bad begründet, wobei die Kl. jedoch Kosten für die Renovierung der Fenster und Türflächen auch für diese Räume nicht verlangen kann.

Die Bekl. haben die Wohnung in der Zeit vom 1. Juni 1982 bis zum 31. August 1985 innegehabt, also drei Jahre und drei Monate. Die in dem Mietvertrag vom 25. Juni 1982 vereinbarte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. bedeutete lediglich, daß die Bekl. zur Ausführung der auf ihre eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsarbeiten verpflichtet waren, wobei die Parteien in der Nr. 5 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag einen Fristenplan für die Ausführung der Schönheitsreparaturen festgelegt haben. Entgegen der Meinung der Bekl. war diese formularmäßig erfolgte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie wirksam, ein Verstoß gegen § 9 AGBG lag nicht vor (Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 1. Juli 1987 in WM 1987 Seite 968 ff.), wobei es auf den Anfangsrenovierungszustand der Räume in diesem Zusammenhang nicht ankommt. Die in der Nr. 5 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen vereinbarten Fristen waren nach der Mietzeit von drei Jahren und drei Monaten nur für die Küche und das Bad abgelaufen mit Ausnahme für die Anstriche der Fenster, der Türen und der Heizkörper, die erst nach vier Jahren fällig gewesen wären. Die Bekl. brauchten nur die nach drei Jahren und drei Monaten Mietzeit fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen, weitere Leistungen für die Renovierung der Wohnung brauchten sie nicht zu erbringen (Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes a.a.O.).

Eine übernormale Abnutzung der Räume durch die Bekl., die eine Renovierung schon nach drei Jahren und drei Monaten erforderlich machte und deshalb von den Bekl. trotz der kurzen Mietzeit aus positiver Vertragsverletzung geschuldet gewesen wäre, lag nicht vor. Die in der ersten Instanz durchgeführte Beweisaufnahme hat ergeben, daß die Wohnung schon bei Übergabe der Räume an die Bekl. in einem überwiegend renovierungsbedürftigen Zustand war, so daß also die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug der Bekl. ohnehin notwendig war, wobei die Renovierungsbedürftigkeit nicht in der Vertragszeit der Bekl. angefallen ist. Wegen des Ergebnisses der in der ersten Instanz durchgeführten Beweisaufnahme wird auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen (wird ausgeführt).

Eine Verpflichtung der Bekl. zur Ausführung der von ihnen verlangten Schönheitsreparaturen mit Ausnahme von Küche und Bad ergab sich letztlich auch nicht aus ihrer Unterschrift unter das Wohnungsbesichtigungsprotokoll vom 16. Juli 1985. Die Bekl. haben sich in dem Protokoll zwar verpflichtet, die genannten Arbeiten auszuführen. Es handelte sich insoweit jedoch lediglich um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wobei die Bekl. die Notwendigkeit der von ihnen verlangten Schönheitsreparaturen anerkannten und sich daraufhin zur Ausführung der Arbeiten bereiterklärten. Die rechtliche Verpflichtung zur Ausführung der Arbeiten war den Bekl. nicht bekannt, was die Kl. auch wußte. Es ist deshalb davon auszugehen, daß Einwendungen rechtlicher Art mit der Unterschrift der Bekl. unter das Protokoll nicht ausgeschlossen werden sollten, jedenfalls nicht solche, die die Bekl. nicht kannten.

Für die Küche und das Bad waren die Bekl. jedoch - wie ausgeführt - verpflichtet, die Decken und die Oberwandflächen zu renovieren, in der Küche auch die Scheuerleisten. Nach den Feststellungen des Sachverständigen K. in seinem Gutachten vom 10. Januar 1986, auf die im einzelnen Bezug genommen wird, waren für diese Teile der Räume die von der Kl. geforderten Schönheitsreparaturen notwendig. Die Bekl. haben die Arbeiten nicht ausgeführt, die Kl. kann deshalb von ihnen in Höhe der hierfür aufgewendeten Kosten Schadensersatz verlangen. Die Bekl. haben die Durchführung der Arbeiten nach Erhalt des Schreibens der Kl. vom 24. September 1985 unstreitig mit Schreiben vom 7. Oktober 1985 abgelehnt, so daß es einer besonderen Ablehnungsandrohung gemäß der Vorschrift aus § 326 BGB seitens der Kl. nicht mehr bedurfte.

2. Schadensersatz wegen Nutzungsausfalls für die Zeit 1. September 1985 bis 15. Januar 1986 in Höhe von zusammen 2.689,68 DM.

Der von der Kl. insoweit geltend gemachte Anspruch ist nur für den Nutzungsausfall in den Monaten September und Oktober 1985 begründet. Wie oben unter 1. ausgeführt, oblag den Bekl. nur die Verpflichtung zur Ausführung der dort genannten Schönheitsreparaturen im Bad und in der Küche. Die Arbeiten waren vom Umfang her gering und standen deshalb einer Weitervermietung der Wohnung für die Zeit ab 1. November 1985 nicht im Wege. Nach Erhalt des Schreibens der Bekl. vom 7. Oktober 1985, in dem diese die Ausführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hatten, hinderten die in Küche und Bad nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen die Weitervermietung der Wohnung nicht. Dies trifft auch für die Begutachtung der Küche und des Bades durch den Sachverständigen im Rahmen des von der Kl. eingeleiteten Beweissicherungsverfahrens zu, auch hier war eine Weitervermietung der Wohnung nicht hinderlich. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des der Kl. entstandenen Nutzungsausfalls über den 31. Oktober 1985 hinaus besteht deshalb nicht.

Anmerkung: Vgl. auch LG Berlin - 62 S 510/82 -, Urt. v. 7.11.1983