Wohnungsbesichtigung

Wohnungsbesichtigung; Mietnebenpflichten; Besichtigung der Wohnung; Begründungspflicht; Mietzinszahlung unter Vorbehalt

1. Zur Zulässigkeit einer Feststellungsklage auf Zahlung des uneingeschränkten Mietzinses.

2. Der Vermieter kann nur dann einen Anspruch auf Besichtigung der Wohnung klageweise geltend machen, wenn er dem Mieter die Gründe dafür vorher mitgeteilt hat.

Die Klage war abzuweisen, da die Feststellungsklage des Kl. unzulässig ist. Es fehlt an einem rechtlichen Interesse im Sinne des § 256 ZPO. Der Bekl. bestreitet weder die Miethöhe noch die Zahlungsverpflichtung.

Aus der Tatsache der Zahlung ist eine Erfüllung (vgl. Palandt-Heinrichs, 46. Auflage, Anm. 4b zu § 362 BGB). Wie sich aus dem Vorbehalt selbst ergibt, wollte der Bekl. lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen und sich einen Rückforderungsanspruch vorbehalten (BGH NJW 1982, 2302; NJW 1984, 2826).

Soweit der Bekl. Besichtigung verlangt hat war die Klage unschlüssig, da der Kl. in der Klageschrift die Voraussetzungen für ein Besichtigungsrecht nicht dargetan hat. Grundsätzlich kann der Vermieter die Wohnung nur in angemessenen Zeiträumen besichtigen (LG Berlin, GE 1980, 76). Eine Besichtigung kurz nach Abschluß des Mietvertrages kommt in der Regel nicht in Betracht, wenn nicht besondere Umstände wie Gefahrenabwehr dies erforderlich machen. Daß etwa die Besichtigung deshalb erforderlich gewesen wäre, um die ordnungsmäßige Arbeit der Handwerker zu überprüfen (Abnahme der Werkleistung), trägt der Kl. nicht ausdrücklich vor. Der Vermieter hat jedoch gegen den Mieter nur dann einen Anspruch auf Besichtigung, wenn er dem Mieter die Gründe hierfür mitteilt.