Wohnungsbesichtigung

Wohnungsbesichtigung; Mietnebenpflichten; Besichtigung der Wohnung; Begründungspflicht; Mietzinszahlung unter Vorbehalt

1. Zur Zulässigkeit einer Feststellungsklage auf Zahlung des uneingeschränkten Mietzinses.

2. Der Vermieter kann nur dann einen Anspruch auf Besichtigung der Wohnung klageweise geltend machen, wenn er dem Mieter die Gründe dafür vorher mitgeteilt hat.

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung im Hause des Kl. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 10.11.1986. Als Vertragsbeginn war der 1.12.1986 vereinbart. Im Badezimmer war an der Wand ein alter Wasserschaden, während im übrigen nach der Behauptung des Kl. die Wohnung renoviert war. Mit Schreiben vom 17.11.1986 teilte der Kl. dem Bekl. mit, er möge mit der beauftragten Firma einen Termin zur Besichtigung des Wasserschadens vereinbaren. Mit Schreiben vom 4.12.1986 antwortete der Bekl. unter anderem, wegen verschiedener Mängel halte er es für gerechtfertigt, erst ab 1. Januar 1987 Miete zu zahlen. Eine "überprüfbare Mängelübersicht" werde er nachreichen. Der Bekl. zahlte jeweils am Monatsanfang im Dezember 1986 die Miete für Januar 1987 und im Februar die Mieten für Februar und März 1987, und zwar unter Vorbehalt der Rückforderung wegen fehlender Mängelbeseitigung. Mit Schreiben vom 4.2.1987 widersprach der Kl. der Leistungsbestimmung durch den Bekl. und forderte ihn unter anderem auf, bis zum 15.2. einen Termin für die Besichtigung des neuverputzten Bades vorzuschlagen. Mit der am 17.2.1987 bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kl. unter anderem Verurteilung des Bekl. auf Gewährung von Zutritt zu der Wohnung verlangt. Nach Besichtigung am 21.2.1987 (vor Zustellung der Klage) hat er insoweit einseitig den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Kl. verlangt weiter, festzustellen, daß der Bekl. verpflichtet ist, für den Monat Dezember 1986 einen Mietzins in Höhe von 384,32 DM und ab 1. Januar 1987 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 402,90 DM zu zahlen, hilfsweise, den Bekl. zu verurteilen, ihm 384,32 DM zu zahlen und festzustellen, daß der Bekl. verpflichtet ist, ab 1.1.1987 monatlich 402,90 DM vorbehaltlos als Mietzins zu zahlen.

Die Klage war überwiegend abzuweisen, da die Feststellungsklage des Kl. unzulässig ist. Es fehlt an einem rechtlichen Interesse im Sinne des § 256 ZPO. Der Bekl. bestreitet weder die Miethöhe noch die Zahlungsverpflichtung ab Januar 1987, wie sich aus der Tatsache der Zahlung selbst ergibt. Für die Zeit vor der Klageerhebung wäre ohnehin ein Feststellungsinteresse schon allein deshalb zu verneinen, weil insoweit eine Leistungsklage möglich war. Dabei war, wie der Kl. offenbar nicht mehr verkennt, die Leistungsbestimmung des Bekl. auf den Zahlungsabschnitten bindend (BGH NJW 1984, 2404; LG Berlin GE 1980, 662).

Aus der Tatsache der Zahlung unter Vorbehalt ergibt sich nichts anderes. Auch diese Zahlung ist eine Erfüllung (vgl. Palandt-Heinrichs, 46. Aufl., Anm. 4 b zu § 362 BGB). Wie sich aus dem Vorbehalt selbst ergibt, wollte der Bekl. lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen und sich einen Rückforderungsanspruch vorbehalten (BGH NJW 1982, 2302; NJW 1984, 2826). Ein Vorbehalt war auch schon deshalb erforderlich, weil nach ständiger Rechtsprechung eine vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum auch eine rückwirkende Minderung ausschließt.

Unter diesen Umständen war die Erklärung des Bekl. in der mündlichen Verhandlung, es gehe ihm nur um die Dezembermiete, lediglich eine Klarstellung. Der Kl. hat dazu zwar in der Verhandlung die Möglichkeit angedeutet, den Rechtsstreit insoweit für erledigt zu erklären, hat dann jedoch einen solchen Antrag nicht gestellt, sondern die ursprünglich angekündigten Anträge. Eine einseitige Erledigungserklärung wäre jedoch ohnehin nicht möglich gewesen, da von Anfang an ein Feststellungsinteresse nicht bestand.

Dies gilt auch für den Hilfsantrag, wonach der Bekl. Zahlungen ohne Vorbehalt zu leisten hätte. In Betracht wäre insoweit allenfalls eine negative Feststellungsklage gekommen, wonach der Bekl. kein Minderungsrecht hätte. Nachdem der Bekl. selbst sich jedoch eines solchen Minderungsrechts nicht berühmt, scheidet dies ebenfalls aus.

Soweit der Bekl. Besichtigung verlangt hat und insoweit den Rechtsstreit für erledigt erklärt hat, war die dahingehende Klage ebenfalls abzuweisen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine einseitige Erklärung der Erledigung der Hauptsache nicht möglich, wenn - wie hier - die Erfüllung vor Zustellung der Klageschrift eingetreten ist (BGH 83, 14; vgl. Baumbach-Lauterbach, 45. Aufl., Anm. 2 A b) zu § 91 a ZPO). Darüber hinaus war die Klage insoweit auch unschlüssig, da der Kl. in der Klageschrift die Voraussetzungen für ein Besichtigungsrecht nicht dargetan hat. Grundsätzlich kann der Vermieter die Wohnung nur in angemessenen Zeiträumen besichtigen (LG Berlin, GE 1980, 76). Eine Besichtigung kurz nach Abschluß des Mietvertrages kommt in der Regel nicht in Betracht, wenn nicht die Besichtigung deshalb erforderlich gewesen wäre, um die ordnungsmäßige Arbeit der Handwerker zu überprüfen (Abnahme der Werkleistung), trägt der Kl. nicht ausdrücklich vor und dies ist insbesondere auch nicht in dem Schreiben vom 4.2.1987 erwähnt. Der Vermieter hat jedoch gegen den Mieter nur dann einen Anspruch auf Besichtigung, wenn er dem Mieter die Gründe hierfür mitteilt.

Die hilfsweise erhobene Zahlungsklage, bei der der Kl. im Termin klargestellt hat, daß es sich um die Miete für Dezember 1986 handelt, ist aus § 535 BGB begründet. Der Bekl. hat ein Minderungsrecht nach § 537 BGB nicht schlüssig dargetan. Nicht jeder Mangel an der Mietsache berechtigt zur Minderung, sondern nur eine erhebliche Einschränkung der Tauglichkeit (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Insoweit ist der Mieter auf den Erfüllungsanspruch nach § 536 BGB beschränkt. Der Bekl. hat dazu nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit Räume nicht renoviert gewesen seien; die in seinem Schreiben vom 4.12.1986 erwähnte überprüfbare Mängelübersicht hat er nicht eingereicht. Eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit ist auch nicht der Umstand, daß die zweite Eingangstür zum Seitenflügel nicht zu öffnen ist. Daß der Zustand der Tür etwa eine erhöhte Einbruchgefahr heraufbeschwört, trägt der Bekl. ebenfalls nicht vor. Es kommt daher hier im Ergebnis nicht darauf an, daß der Kl. sich bezüglich der Mängel nicht auf die Mietvertragsklausel berufen kann, wonach die Wohnung im einwandfreien Zustand übergeben worden ist (Verstoß gegen § 11 Nr. 15 b AGBG; LG Berlin, GE 1985, 829).