Wohnungsbaugesellschaft

Wohnungsbaugesellschaft; staatliche Verwaltung; Verwaltervergütung; Verwalterabrechnung; Rechtsnachfolge nach der KWV

1. Bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung durften erforderliche Notgeschäftsführungsmaßnahmen zur Vermeidung eines drohenden Schadens vorgenommen werden.

2. Dazu zählen die Renovierung der Fassade, da es sich dabei um eine substanzerhaltende (nicht bloß wertverbessernde) Maßnahme handelt, und die Rekonstruktion von Balkonen, wenn dies wirtschaftlich geboten erschien.

3. Das objektive Interesse des Alteigentümers hat Vorrang vor seinem entgegenstehend geäußerten Willen.

4. Der staatliche Verwalter wird wie ein Beauftragter für den Eigentümer treuhänderisch tätig und hat einen Aufwendungsersatzanspruch (Leitsätze der Redaktion).

1. pp. Wegen der Zulässigkeit der Berufung und der Aktivlegitimation der Kl. wird auf die Ausführungen des Senats in dem am 9. Februar 1995 verkündeten Teilurteil (GE 1996, 409 ff.) gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO Bezug genommen.

2. ...

3. Der Kl. steht nach Ansicht des Senats auch der weiter geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der für die Instandsetzung der Straßen- und der Hoffassade einschließlich der weiteren Nacharbeiten getätigten Aufwendungen in Höhe von insgesamt 838.208,27 DM gegen die Bekl. als Gesamtschuldner (§ 426 Abs. 1 BGB) entsprechend § 670 BGB zu.

a) Nach § 15 Abs. 1 VermG ist bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung die Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswertes durch den staatlichen Verwalter vorzunehmen. Nach § 15 Abs. 2 Satz 2 VermG gilt § 3 Abs. 3 Satz 2 und 5 VermG für den staatlichen Verwalter entsprechend. § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG erlaubt dem staatlichen Verwalter auch ohne Zustimmung des Berechtigten solche Rechtsgeschäfte, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes erforderlich sind. Hierzu zählen substanzerhaltende (nicht wertverbessernde) Instandhaltungsarbeiten. Die Renovierung der Fassade ist grundsätzlich eine substanzerhaltende Maßnahme, da fehlender Putz an der Fassade das Eindringen von Wasser ermöglicht und dies zu einem fortschreitenden Zersetzen des Mauerwerks führt. Dies hat offensichtlich auch der Gesetzgeber so gesehen, da es in der Erläuterung zur 2. Grundmietenverordnung (BR-Drucksache 437/92 vom 1.7.1992) heißt : Die Außenwände des Gebäudes sind dann erheblich beschädigt, wenn relativ breite Risse und umfangreiche Putzabplatzungen vorhanden oder Fugen undicht sind, dies namentlich dann, wenn damit Durchfeuchtungen und Isolierschäden einhergehen (vgl. Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, S. 330).

Allerdings müssen Notgeschäftsführungsmaßnahmen, der in § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG bezeichneten Art erforderlich sein. Das ist der Fall, wenn bei ihrer Nichtvornahme dem betreffenden Vermögenswert ein Schaden entsteht oder ernstlich droht (Rechtsgedanke des § 2038 BGB; vgl. Säcker/Busche, Vermögensrecht, § 3 VermG, Rdn. 180). Nach der bis zum Inkrafttreten des PrHBG am 29.3.1991 geltenden Fassung des Vermögensgesetzes mußte die Notgeschäftsführungsmaßnahme "unbedingt erforderlich sein". Es war also notwendig, daß sie nicht nur sachlich zwingend durchzuführen war, sondern auch zeitlich unaufschiebbar war (Säcker/Busche, a.a.O., Rdn. 181). Nach Ansicht des Senats muß vorliegend auch diese Voraussetzung bejaht werden, da der staatliche Verwalter gehalten war, eine fortschreitende Zersetzung der Fassade zu unterbinden. Den von den Bekl. mit Schriftsatz vom 10. Oktober 1994 vorgelegten Fotos ist der dringend instandsetzungsbedürftige Zustand des Gebäudes sowohl hinsichtlich der Straßen- als auch der Hoffassade ohne weiteres zu entnehmen. Der Zustand der Straßenfassade kann nur als desolat bezeichnet werden. Putz, der das Eindringen von Regenwasser in das Mauerwerk hindern könnte, ist nahezu überhaupt nicht mehr vorhanden. Die noch vorhandenen Gesimse und Stuckapplikationen sind offensichtlich marode, wobei dahingestellt bleiben kann, ob die Kl. auch unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers gegenüber Dritten zu einem unverzüglichen Tätigwerden verpflichtet war (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a VermG), denn jedenfalls mußte eine weitere Zerstörung der Gebäudesubstanz verhindert werden. Gleiches gilt für die Hoffassade, deren Zustand zwar nicht in gleicher Weise in heruntergekommenen Zustand war, jedoch ebenfalls großflächige Putzabplatzungen aufwies, die dringend eine Instandsetzung erforderten. Aufgrund der wörtlichen Übereinstimmung mit § 677 BGB ("mit Rücksicht auf") hat auch im Rahmen von § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG das Interesse des Berechtigten Vorrang vor seinem Willen. Stehen also das objektive Interesse des Berechtigten und der geäußerte Wille in Widerspruch zueinander, ist auf das Interesse abzustellen. Interessegemäß sind die auf die gesamte persönliche Situation des Berechtigten bezogenen objektiv nützlichen und sachlich vorteilhaften Geschäftsführungshandlungen. In diesem Sinne hatten die Bekl. nach Ansicht des Senats kein schützenswertes Interesse daran, ihr späteres Eigentum allein aus dem Grund weiter verfallen zu lassen, weil sie meinten, es ohne Instandsetzung zu einem höheren Preis bzw. einem Preis mit einer höheren Gewinnspanne veräußern zu können. Die Kl. als staatliche Verwalterin war nicht gehalten, sich an solchen Spekulationen zu beteiligen. Der objektiven Erforderlichkeit der Instandsetzung war daher auch bei unterstelltem entgegenstehenden Willen der Vorrang einzuräumen. b) Nach Auffassung des Senats wird auch die Rekonstruktion der Balkone von dieser Bestimmung erfaßt, da deren Instandsetzung zur Schadensbegrenzung zwar nicht zwingend erforderlich war, jedoch vorliegend ein Gebot wirtschaftlicher Denkungsart war. Es kann hierbei dahinstehen, ob es sich gegebenenfalls um Maßnahmen der in § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a VermG genannten Art handeln könnte, wenn die betroffenen Mieter Wohnungen mit Balkon (vor deren Abriß) angemietet hatten, denn die Erforderlichkeit der entsprechenden Arbeiten ergibt sich bereits aus einem Vergleich der hierfür aufgewandten Kosten und den Gesamtkosten der

ehen, ob es sich gegebenenfalls um Maßnahmen der in § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. a VermG genannten Art handeln könnte, wenn die betroffenen Mieter Wohnungen mit Balkon (vor deren Abriß) angemietet hatten, denn die Erforderlichkeit der entsprechenden Arbeiten ergibt sich bereits aus einem Vergleich der hierfür aufgewandten Kosten und den Gesamtkosten der Fassadeninstandsetzung. Nach der vorgelegten Schlußrechnung Nr. 460/710 501 vom 18. September 1992 entfiel auf die Balkonarbeiten ein Betrag von 47.435,90 DM zzgl. 14 % Mehrwertsteuer, mithin in Höhe von 54.076,93 DM. Dies sind knapp 20 % der Aufwendungen für die Straßenfassade und ca. 6,5 % der Kosten der Gesamtinstandsetzung. Wird insoweit ferner berücksichtigt, daß die oberen, nicht abgerissenen Balkone ohnehin instand zu setzen waren, entsprach es einem Gebot der Vernunft, die Balkonarbeiten zusammen mit der Fassadeninstandsetzung durchführen zu lassen, da eine spätere Durchführung zusätzliche Kosten für eine Gerüsterstellung und Zusatzarbeiten an der Fassade bedeutet hätte. Die entsprechenden Arbeiten sind daher auch für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 lit. b VermG erforderlich gewesen. c) Da die Arbeiten nach den vorstehenden Ausführungen grundsätzlich zulässig waren, sind die entsprechenden Kosten von den Bekl. als Berechtigten zu ersetzen. Das Vermögensgesetz sieht einen Wertausgleich in § 7 vor, der allerdings nur Regelungen für Investitionen trifft, die bis zum 2. Oktober 1990 getätigt worden sind. Hieraus könnte abgeleitet werden, daß ab dem 3. Oktober 1990 getätigte Aufwendungen nicht ersatzfähig sind (so wohl Säcker/Busche, Vermögensrecht, Rdn. 197 zu § 3 VermG; vgl. auch LG Berlin, ZOV 1996, 133, 134). Der Senat hält dies nicht für richtig, auch wenn eine ausdrückliche Regelung für eine Erstattung der vom Verwalter getätigten Aufwendungen dem Vermögensgesetz nicht zu entnehmen ist. Zunächst ist insoweit festzustellen, daß das Vermögensgesetz in § 15 Abs. 1 den staatlichen Verwalter zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Vermögenswertes verpflichtet, was angesichts der Mietpreisbindung im Ostteil der Stadt nicht immer kostenneutral geschehen konnte. Auch die Bezugnahme in § 15 Abs. 2 Satz 2 VermG auf § 3 Abs. 3 Satz 2 und 5 VermG und die dortige Berechtigung zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen macht deutlich, daß hier Investitionen ins Auge gefaßt wurden, die angesichts des maroden Zustandes der Gebäudesubstanz, speziell im Altbaubereich des Beitrittsgebietes von vornherein nicht aus Rücklagen der bewirtschafteten Objekte gedeckt werden konnten. Wenn dem staatlichen Verwalter jedoch einerseits die vorgenannten Pflichten auferlegt werden, hat er andererseits auch das Recht, hierfür einen Aufwendungsersatz zu verlangen, wie dieser auch anderen, privaten Verfügungsberechtigten zusteht. Der staatliche Verwalter nimmt als solcher zwar eigene, aus seiner Funktion bedingte öffentlich-rechtliche Pflichten wahr, wird aber tatsächlich für den Eigentümer wie ein Beauftragter treuhänderisch tätig, so daß ihm Aufwendungen auf den verwalteten Vermögenswert vom Berechtigten zu erstatten sind (§ 670 BGB analog, vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 6 zu § 15 sowie v. Drygalski in R/R/B, Vermögen in der ehemaligen DDR, Teil 3 VermG Rdn. 6). Dem kann nach Auffassung des Senats nicht entgegengehalten werden, daß den Berechtigten durch die staatliche Verwaltung lange ihr Vermögen und die daraus resultierenden Vorteile entzogen wurden, und es

670 BGB analog, vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 6 zu § 15 sowie v. Drygalski in R/R/B, Vermögen in der ehemaligen DDR, Teil 3 VermG Rdn. 6). Dem kann nach Auffassung des Senats nicht entgegengehalten werden, daß den Berechtigten durch die staatliche Verwaltung lange ihr Vermögen und die daraus resultierenden Vorteile entzogen wurden, und es daher angemessen ist, denjenigen, der wirtschaftlich der Eigentümer war, auch mit den nachteiligen Folgen des Eigentums zu belasten (so LG Berlin, a.a.O.). Eine solche Auffassung verkennt, daß Gebäudeeigentum in der ehemaligen DDR angesichts der dort geltenden Mietpreisbindung nicht zu wirtschaftlichen Vorteilen führen konnte. Vielmehr konnten selbst die dringendsten Instandsetzungsmaßnahmen nicht aus den Mieteinnahmen bestritten werden, was häufig zur Überschuldung privaten Grundeigentums in der DDR und in der Folge zur Überführung in Volkseigentum geführt hat. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, daß die staatlichen Verwalter irgendwelche Vorteile aus den verwalteten Objekten ziehen konnten. Hiervon ist auch der Gesetzgeber ausgegangen, wenn es in der Gegenäußerung der Bundesregierung im Rahmen des Entwurfs des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes (2. VermRÄndG) heißt, daß einer der Hauptgründe, die mit der Aufhebung der staatlichen Verwaltung verfolgt werden, darin bestehe, dem Eigentümer möglichst rasch wieder seine vollen Verfügungsbefugnisse zurückzugeben und damit auch die Voraussetzungen dafür zu schaffen, daß er wieder investiert. Der staatliche Verwalter werde dies in aller Regel nicht tun, weil sich Investitionen für ihn nicht rechnen (vgl. BT-Drucksache 12/2695, S. 29 zu Nummer 9). Der Gesetzgeber ging demnach davon aus, daß der staatliche Verwalter Investitionen, die sich nicht rechnen, nicht vornehmen würde, so daß hieraus gerade nicht geschlossen werden kann, daß diese als Ausgleich für die Verfügungsbefugnis unentgeltlich erfolgen sollten. Etwas anderes läßt sich auch aus der Bestimmung des § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG nicht entnehmen, wenn darin nur für die Pflichten des staatlichen Verwalters auf das Auftragsrecht des BGB verwiesen wird. Denn die entsprechende Bestimmung ist nach den Gesetzesmaterialien nur im Klarstellungsinteresse eingefügt worden (vgl. Gesetzesentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und F.D.P. zum 2. VermRÄndG, BT-Drucksache 12/2480, S.46 zu 11 a.), ohne daß insoweit erkennbar wäre, daß hierdurch die Anwendung der Auftragsvorschriften hinsichtlich etwaiger Rechte des staatlichen Verwalters ausgeschlossen werden sollten. Im Gegenteil deutet die Formulierung " im Klarstellungsinteresse" eher darauf hin, daß von der grundsätzlichen Geltung der Auftragsvorschriften ausgegangen wurde. Nur dann, wenn die Geschäftsführung nicht dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Berechtigten entsprach und auch kein Ausnahmefall des § 679 BGB analog vorlag, hat der Verfügungsberechtigte gegen den Berechtigten nur Ansprüche aus §§ 812 ff. BGB (Kinne in R/R/B, a.a.O., § 3 Rdn. 137). d) Eine Ausgleichspflicht besteht danach im vorliegenden Fall, da es sich bei den durchgeführten Instandsetzungsarbeiten um Notgeschäftsführungsmaßnahmen im Interesse des Berechtigten handelte, zu deren Durchführung die Kl. als staatliche Verwalterin verpflichtet war. Es kann daher dahinstehen, ob die Bekl. die durchgeführten Arbeiten zum Anlaß für Mieterhöhungen (z. B. nach der 1. und 2. Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991, BGBl. I S.1269, und vom 27. Juli 1992,

m Notgeschäftsführungsmaßnahmen im Interesse des Berechtigten handelte, zu deren Durchführung die Kl. als staatliche Verwalterin verpflichtet war. Es kann daher dahinstehen, ob die Bekl. die durchgeführten Arbeiten zum Anlaß für Mieterhöhungen (z. B. nach der 1. und 2. Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991, BGBl. I S.1269, und vom 27. Juli 1992, BGBl. I S. 1416 f.) genommen haben und ob dies ggf. als nachträgliche, konkludente Genehmigung der Arbeiten angesehen werden müßte, da es hierauf nicht mehr entscheidend ankommt. Der Kl. stehen daher die weiter geltendgemachten 838.208,27 DM für die Großinstandhaltungen entsprechend § 670 BGB als Aufwendungsersatzanspruch zu, wobei sie hinreichend substantiiert dargetan hat, welche Maßnahmen zur Schadensbeseitigung notwendig waren, ohne daß die Bekl. dem hinreichend entgegengetreten wären. Entgegen der Auffassung der Bekl. war Kl. auch nicht gehalten, sich auf eine notdürftige, auf das unbedingt Notwendige ausgerichtete Instandsetzung, etwa mit Abschlagen des noch vorhandenen Putzes und der Ornamente, zu beschränken. Denn eine Werterhaltung im Interesse des Berechtigten war auch an den heutigen Vorstellungen einer Altbausanierung zu orientieren, die gerade auch den Erhalt der Charakteristika früherer Bauweise wie den Erhalt und die Erneuerung von Putz und Stuck beinhaltet. Es kann insoweit dahinstehen, ob die Kl. nicht ohnehin aus städtebaulichen Gründen, nämlich der einheitlichen Gestaltung der Fassaden der benachbarten Häuser, gehalten war, die entsprechenden Maßnahmen durchzuführen. Substantiierte Einwendungen gegen die Höhe der geltend gemachten Forderungen werden insoweit nicht erhoben. 4. Auf die Erkundigungspflicht des staatlichen Verwalters (§ 15 Abs. 4 bzw. § 3 Abs. 5 VermG) kommt es nach Auffassung des Senats nicht an, da es bei Notgeschäftsführungsmaßnahmen nicht auf eine Zustimmung des Berechtigten ankommt (vgl. § 3 Abs. 3 Satz 1 und 2 VermG: "Ausgenommen sind ...."), so daß auch eine zu unterstellende Verletzung der Erkundigungspflicht nicht zu einem Ausschluß der Ersatzansprüche führt.

Bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung war nach dem Vermögensgesetz nur eine Notgeschäftsführung möglich. Was dazu gehörte, ergibt sich aus dem Schlußurteil des Kammergerichts vom 8. Mai 1996; andere Fragen zu diesem Themenbereich wurden schon durch Teilurteil vom 9. Februar 1996 beantwortet (GE 1996, 358, 409). Danach war der staatliche Verwalter berechtigt zu substanzerhaltenden Instandhaltungsarbeiten und hat insoweit einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Alteigentümer. Darüber hinaus waren auch Arbeiten zulässig, die einem "Gebot wirtschaftlicher Denkungsart" entsprachen. Der Verwalter durfte deshalb nicht nur für die Fassadenrenovierung, sondern auch die Rekonstruktion von Balkonen Aufwendungsersatz verlangen. Auch ein entgegenstehender Wille des Alteigentümers ist dann un-beachtlich, wenn die Arbeiten dem objektiven Interesse entsprachen, also nützlich und vorteilhaft für ihn waren.

Das Urteil enthält darüber hinaus interessante Ausführungen zum Inhalt der Verwalterabrechnungen. Einerseits muß sie nachvollziehbar sein, und die Verwalterin darf sich nicht auf Eigenbelege oder selbst erstellte schriftliche Unterlagen berufen, wenn weitere Erläuterungen nötig sind. Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, sich durch Besichtigung des Hauses und Befragung der Mieter davon zu überzeugen, ob die behaupteten Reparaturen ausgeführt wurden, er kann also nicht diese Positionen der Abrechnung schlicht mit Nichtwissen bestreiten.