Wohnungsbaugesellschaft

Wohnungsbaugesellschaft; staatliche Verwaltung; Verwaltervergütung; Verwalterabrechnung; Rechtsnachfolge nach der KWV

1. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften im ehemaligen Ost-Berlin sind Rechtsnachfolger der KWV.

2. Nach dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes (29.9.1990) bis zur Beendigung der staatlichen Verwaltung (31.12.1992) stand dem Verwalter eine angemessene Vergütung analog der Pauschale nach § 26 II. BV zu.

3. Der Eigentümer darf Einzelpositionen der Verwalterabrechnung nicht pauschal bestreiten, sondern ist verpflichtet, sich von der Richtigkeit durch Besichtigung des Hauses oder der Wohnungen und Befragung der Mieter zu überzeugen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist zur Geltendmachung der hier maßgeblichen Ansprüche aktivlegitimiert.

Das hier maßgebliche Grundstück W.str. 5 in Berlin-Prenzlauer Berg un-terlag in DDR Zeiten der staatlichen Verwaltung gemäß der Verordnung des Magistrates von Groß-Berlin betreffend den Schutz ausländischen Eigentums vom 18. Dezember 1951 (VOBl. für Groß-Berlin Teil I Nr. 80 S. 556; außer Kraft getreten durch § 39 Ziffer 6 VermG). Die Durchführung der staatlichen Verwaltung wurde grundsätzlich den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft übertragen. In der Wendezeit wurde durch Beschluß des Magistrats Nr. 21/90 vom 21. Juni 1990 in Nr. 4 unter anderem bestimmt, daß "für die bisher im staatlichen Auftrag durch die VEB Kommunale Wohnungsverwaltungen verwalteten Grundstücke und Gebäude den Gesellschaften der Auftrag zur Weiterführung zu er-teilen ist, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verwaltung in eige-ne Verantwortung" (vgl. hierzu und zum folgenden Kinne/Scholz, ZOV 1994, 96 sowie Gemmeke, OV spezial 1/93, Seite 1 ff.).

Gemeint waren hier die neu gegründeten städtischen Wohnungsbaugesellschaften in den 11 östlichen Stadtbezirken, wobei die Umwandlungserklärung für die Kl. auf der Grundlage des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 (GBl. I Nr. 28, S. 255) notariell beurkundet wurde. Der angekündigte Auftrag wurde den Wohnungsbaugesellschaften mit dem Schreiben des Magistrats vom 15. August 1990 erteilt. Darin heißt es unter anderem, "die Wohnungsbaugesellschaft mbH als Rechtsnachfolger der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ist berechtigt und verpflichtet, die Befugnisse des Eigentümers des Grundstücks unter strikter Beachtung der Prinzipien einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung wahrzunehmen."

Die Aufgaben zur Abwicklung der staatlichen Verwaltung sind von den (kommunaleigenen) Wohnungsbaugesellschaften (GmbH) wahrzunehmen (zur Rechtsgrundlage für deren Entstehen vor Inkrafttreten des Gesetzes über die Umwandlung volkseigener Wohnungswirtschaftsbetriebe in gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und zur Übertragung des Grundeigentums an die Wohnungsgenossenschaften vom 22. Juli 1990, GBl. I Nr. 49 Seite 901 f. vgl. OLG Dresden ZOV 1995, 293, 294).

Die Eintragung der umgewandelten Kl. im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg erfolgte unter dem 28. Februar 1992.

Daß die Kl. vorliegend Ansprüche geltend macht, die teilweise die Zeit ihrer Gründungsphase vor der Eintragung im Handelsregister betreffen, ändert an deren Eigenberechtigung nach erfolgter Eintragung nichts (vgl. auch KG, GE 1995, 1547).

2. Durch § 15 Abs. 1 VermG ist bestimmt, daß bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung die Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswertes durch den staatlichen Verwalter wahrzunehmen ist. Zu unterscheiden ist insoweit die Zeit bis zum Inkrafttreten des Vermögensgesetzes (29.9.1990) und die Zeit danach bis zur gesetzlichen Aufhebung der staatlichen Verwaltung (31.12.1992).

a) Ab 29. September 1990 bis zum 31. Dezember 1992 sind die erzielten Einnahmen, entstandenen Kosten und Verbindlichkeiten zwischen dem staatlichen Verwalter und dem Eigentümer nach den Auftragsvorschriften abzurechnen (Rechnungslegung gem. § 666 BGB; vgl. § 11 a Abs. 3 Satz 1 VermG). Mithin auch die hier maßgebliche Zeit vom 1. Januar 1991 bis 31. Dezember 1992.

Die Bestimmung des § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG über das Ende der staatlichen Verwaltung wurde durch das 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 in der Fassung der Neubekanntmachung vom 3. August 1992 in das Gesetz eingefügt (Fehmel, GE 1994, 790, 795).

b) Nach § 670 BGB kann die Kl. für die Aufwendungen, die sie zum Zwecke der Ausführung ihrer Verwaltertätigkeit den Umständen nach für erforderlich halten durfte, von den Bekl. Ersatz verlangen.

Grundsätzlich hat der Beauftragte die Aufwendungen zu beweisen, fer-ner die Tatsachen, aufgrund deren er sie für erforderlich hielt (Palandt-Thomas, BGB, 54. Aufl., Rdn. 7 zu § 670). Die Kl. hat hierzu die maß-geblichen Abrechnungen für die streitigen Zeiträume vorgelegt (wird ausgeführt).

c) pp.

d) Die Bekl. wenden sich gegen den Ansatz von Verwaltungsgebühren in Höhe von 9336,50 DM "in Anlehnung an § 26 der II. Berechnungsverordnung". Gegen eine solche Berechnung könnte sprechen, daß eine solche Analogie im Falle staatlicher Verwaltung nicht zulässig ist (vgl. Fehmel in ZOV 1994, 89, 92 sowie GE 1994, 790, 796). Nach dieser Auffassung gebiete es der besondere Vertrauensschutz bei Dauerschuldverhältnissen, daß die bisher abgerechneten Verwaltergebühren jedenfalls so lange in gleicher Höhe weitergalten, bis die Wohnungsbaugesellschaft den Eigentümer in Kenntnis setzte, daß sie einen kostendeckenden Satz demnächst berechnen wolle, und eine einverständliche Regelung über die Erhöhung herbeiführte (Fehmel, GE 1994, a. a. O.).

Diese Argumentation überzeugt nach Auffassung des Senats nicht, da die Kl. im Rahmen ihrer Stellung als staatliche Verwalterin mit dem Eigentümer nicht durch vertragliche Beziehungen verbunden ist. Vielmehr regelt das Vermögensgesetz die entsprechenden Rechte und Pflichten, ohne allerdings die Frage eines Verwalterhonorars zu behandeln.

Hierbei kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Gesetzgeber damit zum Ausdruck bringen wollte, daß die Verwaltungsleistungen etwa ohne Berechnung von Verwaltungskosten erbracht werden sollten (a. A. wegen Fehlens einer Rechtsgrundlage Fieberg/Reichenberg, VermG, Rdn. 6 zu § 15). Denn zunächst ist festzustellen, daß die staatliche Verwaltung bis zum 28. September 1990 nicht unentgeltlich erfolgte (vgl. Kinne, ZOV 1992, 59 - bis zu 17 % der Bruttokaltmiete), so daß deren Entgeltlichkeit auch ab dem 29. September 1990 naheliegt. Nach Ansicht des Senats hat der Gesetzgeber schlicht übersehen, daß für die Zeit bis zum 31. Dezember 1992 eine ausdrückliche Regelung über die Erhebung von Verwaltungskosten fehlte. Die entsprechende Lücke ist daher entweder durch eine entsprechende Anwendung von § 11 b Abs. 1 Satz 4 VermG i. V. m. § 16 Abs. 3 VwVfG, der die Vergütungspflicht eines bestellten gesetzlichen Vertreters regelt, oder durch eine ergänzende Heranziehung der Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvorschriften (§§ 662 ff. BGB; vgl. v. Drygalski in R/R/R, Vermögen in der ehemaligen DDR, Teil 3, Rdn. 6 zu § 15 VermG) zu schließen.

Bei Anwendung von § 11 b Abs. 1 Satz 4 VermG i. V. m. § 16 Abs. 3 VwVfG gilt als angemessene Vergütung die Geltendmachung der Verwaltungskostenpauschale nach der II. BV (vgl. hierzu Kinne, ZOV 1994, 96, 102). Zum gleichen Ergebnis kommt man über §§ 675, 612 Abs. 1 und 2 BGB als Taxe oder übliche Vergütung. Ein solches Ergebnis erweist sich auch deshalb als gerechtfertigt, weil die Bekl. in mindestens gleicher Höhe eigene Aufwendungen für eine Fremdverwaltung erspart haben.

Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften im ehemaligen Ost-Berlin sind Rechtsnachfolger der Kommunalen Wohnungsverwaltung (KWV), wie das Kammergericht mit seinem Teilurteil vom 9. Februar 1996 erneut bestätigt. Sie können daher auch Ansprüche aus der Zeit vor Aufhebung der staatlichen Verwaltung gegen den Eigentümer geltend machen. Dazu zählt auch eine angemessene Verwaltungsvergütung, die analog der II. Berechnungsverordnung festzulegen ist. Das KG meint, der Gesetzgeber habe offenbar übersehen, daß eine Regelungslücke vorliegt, weswegen § 26 II. BV entsprechend anzuwenden sei.

Das Urteil enthält darüber hinaus interessante Ausführungen zum Inhalt der Verwalterabrechnungen. Einerseits muß sie nachvollziehbar sein, und die Verwalterin darf sich nicht auf Eigenbelege oder selbst erstellte schriftliche Unterlagen berufen, wenn weitere Erläuterungen nötig sind. Andererseits ist der Eigentümer verpflichtet, sich durch Besichtigung des Hauses und Befragung der Mieter davon zu überzeugen, ob die behaupteten Reparaturen ausgeführt wurden, er kann also nicht diese Positionen der Abrechnung schlicht mit Nichtwissen bestreiten.