Wohnungsbaugenossenschaft

Wohnungsbaugenossenschaft; Beendigung eines Mietverhältnisses

1. Der entgeltliche Dauernutzungsvertrag über eine Wohnung zwischen einer Wohnbaugenossenschaft und ihrem Mitglied stellt inhaltlich einen Mietvertrag dar. Ist in einem solchen Vertrag das ordentliche Kündigungsrecht der Genossenschaft in der Weise eingeschränkt worden, daß es nur in besonderen Ausnahmefällen ausgeübt werden darf, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, so geht diese Rechtsstellung auf einen Erwerber der Wohnung gemäß § 571 BGB über.

2. Der Übergang der Kündigungsbeschränkung hat einen Ausschluß des Kündigung aus § 564 b Abs. 4 BGB zur Folge. Auf Eigenbedarf kann die Kündigung nur dann gestützt werden, wenn die dafür geltend gemachten Gründe ausnahmsweise die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht.

I. Die beklagten Eheleute sind Mitglieder einer gemeinnützigen Baugenossenschaft. § 15 der Satzung dieser Baugenossenschaft bestimmt zur Überlassung und Zuweisung von Wohnungen folgendes:

"1. Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitglieds. Die Nutzungsgebühr wird nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Vorstand festgesetzt.

2. Das Nutzungsverhältnis an einer Gemeinschaftswohnung kann während des Bestehens der Mitgliedschaft nur unter den im Nutzungsvertrag festgesetzten Bedingungen aufgehoben werden."

Am 9.10.1980 schloß die Baugenossenschaft mit den Bekl. einen schriftlichen "Dauernutzungsvertrag", in dem sie ihnen die Wohnung im Erdgeschoß eines ihr gehörenden 2-Familien-Hauses in E. gegen eine monatliche Nutzungsgebühr von 450 DM zuzüglich Nebenkosten überließ. Nach § 5 dieses Vertrages wird das Nutzungsverhältnis für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) gekündigt werden. Diese enthalten unter Nr. 10 folgende Regelung zur Kündigung durch die Genossenschaft:

"(1) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mitglied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genossenschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächst zulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündigen.

(2) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossenschaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen."

Absatz 3 nennt anschließend bestimmte Vertragsverletzungen des Mitglieds, die die Genossenschaft zur Kündigung ohne Einhaltung einer Frist berechtigen.

2. Die Baugenossenschaft hat das Eigentum an dem genannten Hausgrundstück Anfang des Jahres 1983 auf die Kl. übertragen. Der Zweitkl. hat die Wohnung im 1. Obergeschoß bezogen. Die Erstkl. und der Drittkl., die ein im Januar 1984 geborenes gemeinsames Kind haben, wollen in die Wohnung im Erdgeschoß einziehen. Die Kl. haben den Bekl. daher durch Anwaltsschreiben vom 28.7.1983 das Vertragsverhältnis zum 31.10.1983 unter Berufung auf Eigenbedarf gekündigt. Die Bekl. haben der Kündigung widersprochen.

Mit der zum Amtsgericht erhobenen Klage haben die Kl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, daß den Kl. im Hinblick auf den Inhalt des mit der Baugenossenschaft geschlossenen Dauernutzungsvertrages die Berufung auf Eigenbedarf schon aus Rechtsgründen versagt sei. Sie haben außerdem den behaupteten Eigenbedarf bestritten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil kein Eigenbedarf vorliege.

3. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter. Sie greifen die Rechtsauffassung des Amtsgerichts an und tragen weitere Tatsachen zur Begründung ihres Eigenbedarfs vor. So machen sie u. a. geltend, inzwischen sei der Erstkl. und dem Drittkl. die bisherige Wohnung von ihren Vermietern ebenfalls wegen dringenden Eigenbedarfs gekündigt worden. Die Kl. haben außerdem das Vertragsverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 2.8.1984 unter Berufung auf §§ 564 b Abs. 4 und 554 a BGB zum 28.2.1985 erneut gekündigt. Mit ihrem Hilfsantrag verlangen sie Räumung und Herausgabe zu diesem Zeitpunkt.

Die Bekl. begehren Zurückweisung der Berufung und treten auch der neuen Kündigung entgegen.

Durch Beschluß vom 16.11.1984 hat das LG Heidelberg dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Erwerber eines Genossenschaftsgrundstückes mit 2-Familien-Haus ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigen, welches die Genossenschaft als frühere Eigentümerin mit einem ihrer Mitglieder als "Dauernutzungsvertrag" abgeschlossen hatte und bei welchem das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden ist, der gekündigte Mieter auch noch Mitglied der Genossenschaft ist, obgleich sich die Genossenschaft in dem Vertrag verpflichtet hat, während des Fortbestehens der Mitgliedschaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht aufzulösen und im übrigen eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen auf besondere Ausnahmefälle beschränkt wurde, "wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen"?

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Die vorgelegte Frage fällt in den von Art. III Abs. 1 3. MÄG beschriebenen Rechtskreis, ohne daß es schon an dieser Stelle darauf ankommt, wie der von den Bekl. mit der Baugenossenschaft geschlossene Vertrag rechtlich einzuordnen ist. Die Kl. verlangen von der Bekl. unter Berufung auf mietvertragsrechtliche Bestimmungen die Herausgabe der von ihnen genutzten Wohnräume. Die Vorlage hat die Anwendung des § 571 BGB auf die Rechtsbeziehung zwischen den Parteien im Hinblick auf den Inhalt des von den Bekl. mit dem Voreigentümer geschlossenen Vertrages zum Gegenstand. Es geht daher um die Frage, ob und gegebenenfalls mit welchem Inhalt ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum besteht.

2. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie kann sich noch in einer unbestimmten Anzahl von Fällen stellen und ist bisher obergerichtlich nicht geklärt. Daß die meisten der vom Landgericht zitierten gerichtlichen Entscheidungen und rechtswissenschaftlichen Stellungnahmen bereits mehr als 15 Jahre zurückliegen, steht dem nicht entgegen. Der vorliegende Fall zeigt ebenso wie das in den Akten befindliche unveröffentlichte Urteil des LG Kaiserslautern vom 21.9.19182, daß die Rechtsfrage noch hinreichende Aktualität besitzt.

3. Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats grundsätzlich auf der Basis der rechtlichen und tatsächlichen Würdigung des Landgerichts zu beurteilen (Senat, Rechtsentscheid vom 25.3.1981, OLGZ 1981, 354 = Justiz 1981, 279 = WuM 1981, 173 = RES. § 552 BGB Nr. 3). Dazu ist es aber erforderlich, daß das Landgericht darlegt, wie es die Sach- und Rechtslage im gegenwärtigen Verfahrensstadium beurteilt. Diesen Anforderungen genügt der Vorlagebeschluß nicht in jeder Hinsicht; denn er enthält keine Ausführungen dazu, ob das Landgericht den Vortrag der Kl. zum Eigenbedarf, sofern eine darauf gestützte Kündigung nicht aufgrund des von den Bekl. mit dem Voreigentümer geschlossenen Vertrages ausscheidet, überhaupt für schlüssig hält. Dies ist aber vorliegend ausnahmsweise unschädlich, weil an der Erheblichkeit der behaupteten Eigenbedarfstatsachen - ihr Vorliegen unterstellt - im Hinblick auf den neuen und ersichtlich nicht verspäteten Vortrag in der Berufungsinstanz kein vernünftiger Zweifel bestehen kann. Mängel in der Begründung führen dann nicht zur Unzulässigkeit der Vorlagefrage, wenn die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage gleichwohl für das Oberlandesgericht zweifelsfrei ersichtlich ist (Senat, Rechtsentscheid vom 27.10.1981, NJW 1982, 391 = Justiz 1982, 51 = WuM 1982, 14 = RES. § 564 b BGB Nr. 11).

III. Der Senat beantwortet die Rechtsfrage, wie aus den Entscheidungssätzen ersichtlich ist.

1. Auf den von den Bekl. mit der Baugenossenschaft abgeschlossenen Dauernutzungsvertrag findet Mietrecht Anwendung (LG Hagen NJW 1960, 1469; LG Wiesbaden NJW 1962, 2352; LG Essen ZMR 1972, 11; Voelskow in MünchKomm., Rn. 123 vor § 535 BGB; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 121; Soergel/Mezger, BGB, 10. Aufl., Rn. 27 vor § 535 BGB; Bettermann NJW 1959, 154; Roquette NJW 1962, 2352; mit Einschränkungen Staudinger Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., Vorbemerkung 75 zu §§ 535, 536 BGB; Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., Rn. 29 vor § 535; a. A. AG ltzehoe, WuM 1966, 26). Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrages bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. Im übrigen kommt die Rechtsnatur der Miete an mehreren Stellen des Vertrages auch in den gewählten Formulierungen deutlich zum Ausdruck. So ist in § 1 und § 2 von der Mietsache die Rede. Nr. 10 Abs. 2 AVB verweist zur Kündigung auf die gesetzlichen Fristen, womit nur diejenigen des § 565 BGB gemeint sein können. Nr. 15 AVB verweist schließlich hinsichtlich aller Punkte, die nicht ausdrücklich geregelt worden sind, auf allgemeines Mietrecht. Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft. In Nr. 10 Abs. 1 AVB wird das Recht zur Nutzung der Wohnung von der Mitgliedschaft bei der Genossenschaft abhängig gemacht und jener daher ein Kündigungsrecht eingeräumt, wenn das Mitglied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft ausscheidet. Diese Abrede, die aus der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern entstanden ist, gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vortrages ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern. Nr. 10 Abs. 1 AVB verweist zudem hinsichtlich der Kündigung auf die Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, womit nur diejenigen des bürgerlichen Gesetzbuches über den Wohnraummietvertrag gemeint sein können.

§ 15 der Satzung der Genossenschaft, welcher dort die Überlassung und Zuweisung der Wohnung regelt, begründet keinen Anspruch des Mitglieds auf Einräumung einer Wohnung und überläßt die Gestaltung der Rechtsbeziehung zwischen der Genossenschaft und dem Mitglied hinsichtlich der Wohnung dem noch abzuschließenden Nutzungsvertrag. Die Bestimmung wirkt daher nicht in den schuldrechtlich begründeten Pflichtenkreis der Parteien hinein.

2. Durch § 5 des Vertrages zwischen den Bekl. und der Genossenschaft in Verbindung mit Nr. 10 Abs. 2 AVB ist das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 564 b BGB eingeschränkt worden. Da es sich insoweit um vorformulierte, in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen angewandte Vertragsbestimmungen handelt, kann der Senat sie selbst auslegen.

Nach § 564 b Abs. 1 BGB rechtfertigt jedes berechtigte, vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgeschlossene (vgl. § 1 Satz 1 MHG) Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses die Kündigung. Gemäß § 564 b Abs. 4 BGB kann das Mietverhältnis über die dort beschriebenen Wohnräume auch ohne die Voraussetzungen des Abs. 1 gekündigt werden. Demgegenüber beschreibt Nr. 10 Abs. 2 S. 1 AVB die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen soll eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machen. Hierdurch werden die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, ohne daß eine Vertragsverletzung des Mieters vorliegt, erheblich eingeschränkt (vgl. auch OLG Karlsruhe 9. ZS in Freiburg, Rechtsentscheid vom 23.12.1983, RES. § 564 b BGB Nr. 29; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 5. Aufl., B 464). Dies geschieht einmal dadurch, daß die ordentliche Kündigung als besonderer Ausnahmefall dargestellt wird. Zum anderen ist ein wichtiges berechtigtes Interesse erforderlich, während nach § 564b Abs. 1 BGB jedes vernünftige, billigenswerte Erlangungsinteresse genügt (Senat, Rechtsentscheid vom 26.10.1982, NJW 1983, 579 = Justiz 1983, 43 = WuM 1983, 9 = RES. § 564 b BGB Nr. 23; BayObLG, Rechtsentscheid vom 2.3.1982, NJW 1982, 1159). Schließlich muß das berechtigte Interesse die Kündigung notwendig machen, diese also den einzig zumutbaren Weg darstellen, wie den berechtigten Belangen des Vermieters Genüge getan werden kann.

3. Diese Kündigungsbeschränkungen müssen die Kl. als Erwerber gemäß § 571 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen.

a) Der in § 571 BGB normierte Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" will dem Mieter die durch den Vertrag erworbenen Rechte bei einem Eigentümerwechsel erhalten. Die Vorschrift stellt eine ausgesprochene Mieterschutzbestimmung dar und muß daher durchgängig in diesem Lichte gesehen und ausgelegt werden (Senat, Rechtsentscheid vom 10.2.1981, NJW 1981, 1278 = Justiz 1981, 203 = WuM 1981, 179 = RES. § 571 BGB Nr. 1; Staudinger-Emmerich, § 571 Rn. 2). Daher gehen auch Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Vermieters grundsätzlich auf den neuen Erwerber über (Staudinger-Emmerich, § 571 Rn. 76; Voelskow in MünchKomm, § 571 Rn. 18). Die im Ausgangsvertrag getroffene Abrede ist also übergangsfähig.

b) Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn es sich insoweit ausnahmsweise um höchstpersönliche Rechte und Pflichten handelte, die nach dem Rechtsübergang auf der Vermieterseite ihren Inhalt und Sinn verloren haben. Das wird von Bettermann (NJW 1959, 154) angenommen. Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden.

Die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit ist ihrer Natur nach eine allgemeine Abrede, die nicht an die Person des Vermieters gebunden ist. Aus Nr. 10 AVB ergibt sich kein hinreichender Anhaltspunkt, daß diese Verpflichtung damals von den Vertragsschließenden anders verstanden worden ist. Der Wortlaut "wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft" besagt insoweit nichts. Er erklärt sich zwanglos daraus, daß es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters ankommt, wie sich schon aus § 564 b Abs. 1 BGB ergibt. Der Vermieterwechsel hat danach nur zur Folge, daß bezüglich dieses Interesses nunmehr auf die Person des Erwerbers abzustellen ist.

Auch die Erwägung, der Nutzungsvertrag sei nur im Hinblick auf die Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft geschlossen worden, führt nicht weiter. So wird beispielsweise bei Werkwohnungen (§§ 565 b-e BGB) ebenfalls auf die Zugehörigkeit des Bewerbers zu einem bestimmten Personenkreis abgestellt. Der Rechtscharakter der Verpflichtung, die der Vermieter übernimmt, wird dadurch aber, soweit keine Änderungen im Bereich der Person des Mieters eintreten, nicht berührt. Nach Abschluß des Mietvertrages richtet sich die Verpflichtung, dem Mieter den Wohnungsgebrauch weiterzugewähren, ausschließlich nach dem Inhalt dieses Vertrages. Daher findet auf sie auch § 571 BGB Anwendung (LG Waldshut-Tiengen, NJW 1959, 154; LG Hagen, NJW 1960, 1569; LG Wiesbaden, NJW 1962, 2352; LG Kassel, WuM 1968, 45; LG Kaiserslautern, Urteil v. 21.9.1982 - 1 S 337/81 -; Roquette, NJW 1962, 2352; Staudinger/Emmerich, Vorbemerkung 75 zu §§ 535, 536; Soergel-Mezger, Rn. 27 vor § 535). Nur wenn der Mietvertrag selbst die Einschränkung der Kündigungsbefugnis an die Person des Vermieters gebunden hätte, läge eine höchstpersönliche, auf den Erwerber nicht übergehende Rechtspflicht vor.

c) Es besteht auch kein Anhaltspunkt dafür, daß die Kündigungsbeschränkung stillschweigend nur für den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum der Genossenschaft stand, vereinbart worden ist. § 571 BGB ist abdingbar. Es hätte der Genossenschaft daher freigestanden, eine entsprechende Vereinbarung mit ihren Mitgliedern zu treffen. Die vorformulierten Vertragsbedingungen enthalten für einen derartigen Parteiwillen keinen Hinweis. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders (§ 5 AGBG). Ein genereller Wille der Vertragsschließenden, die Kündigungsbeschränkung zeitlich bis zur Veräußerung der Wohnung durch die Genossenschaft zu begrenzen, läßt sich dem Vertragswerk nicht entnehmen (ebenso LG Hagen, a. a. O.; Roquette, a. a. O.). Dies schließt es nicht aus, daß der Tatrichter im Einzelfall etwas anderes positiv feststellt.

d) Auch die Erwägung Bettermanns, bei Veräußerung des Wohnungseigentums durch die Genossenschaft entfalle die Geschäftsgrundlage für die vereinbarte Kündigungsbeschränkung (NJW 1959, 154; 1960, 1468), leuchtet nicht ein. Es fehlt schon an jeglichen Anhaltspunkten dafür, daß Vorstellungen der Genossenschaft über die weitere Entwicklung ihres Eigentums an der Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages regelmäßig zutage treten und dem anderen Teil hinreichend erkennbar werden. Im übrigen stellt die Eigentumsveräußerung einen allein im Willens- und Verantwortungsbereich der Genossenschaft liegenden Umstand dar, der schon deshalb niemals zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages werden kann (im Ergebnis ebenso LG Hagen, LG Wuppertal, LG Kassel, LG Kaiserslautern, alle a. e. O.; Roquette, a. a. O.).

e) Die Belastung des Erwerbers mit der Kündigungsbeschränkung ist schließlich auch interessengerecht. Im Hinblick auf die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen ist das Vertrauen des Mieters auf den Fortbestand eines vereinbarten erweiterten Kündigungsschutzes in hohem Maße schutzwürdig. Da er auf die Entschließung des Vermieters, das Eigentum an der Wohnung zu erhalten oder aufzugeben, in der Regel keinen Einfluß hat, ist es sachgerecht, ihm die Wirkungen des § 571 BGB gerade in diesem Bereich möglichst umfassend zugute kommen zu lassen. Dies gilt um so mehr, als die Genossenschaft es wegen der Abdingbarkeit des § 571 BGB jederzeit in der Hand hat, den Übergang der vereinbarten Schutzrechte des Mieters zu Lasten ihres Nachfolgers auszuschließen. Der Erwerbsinteressent seinerseits kann durch einen Blick in den bestehenden Mietvertrag - gegebenenfalls unter Hinzuziehung rechtskundigen Rats - rechtzeitig erkennen, ob die beabsichtigte Kündigung erschwert ist und eine Eigennutzung sich möglicherweise nicht durchsetzen läßt. Es wäre aber in keiner Hinsicht sachgerecht, dem Mieter durch einen Rechtsakt des Vermieters, auf den er keinen Einfluß nehmen kann, eine wesentliche vertraglich begründete Rechtsposition, auf deren Weiterbestehen er vertrauen durfte, ersatzlos zu entziehen.

4. Der Übergang der Kündigungsbeschränkung auf den Erwerber schließt zwar ein Vorgehen nach § 564 b Abs. 4 BGB aus, hat jedoch nicht zur Folge, daß auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter keinen Umständen in Betracht kommt. Eigenbedarf stellt nur einen gesetzlich in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB besonders erwähnten Beispielsfall eines berechtigten Interesses dar. Auch Nr. 10 Abs. 2 S. 2 AVB stellt auf das berechtigte Interesse des Vermieters ab. Nur fordert die Vorschrift zusätzlich, daß es sich, wie dargelegt, um ein wichtiges Interesse, das die Kündigung notwendig macht, handeln muß. Diese Voraussetzungen können im Einzelfall bei jedem der von § 564 b Abs. 2 BGB beschriebenen Tatbestände gegeben sein. Dies im Einzelfall unter Würdigung von Inhalt und Zweck der Vorschrift des § 10 Abs. 2 AVB zu entscheiden, bleibt allein Aufgabe des Tatrichters.

Dieser Auffassung kann nicht entgegengehalten werden, eine Berufung auf Eigenbedarf scheide deshalb aus, weil bei der Baugenossenschaft nie Eigenbedarf hätte eintreten können. Aus der Tatsache, daß die vereinbarte Kündigungsbeschränkung nicht höchstpersönliche, sondern allgemeine Geltung besitzt, ergibt sich die notwendige Rechtsfolge, daß das in Nr. 10 Abs. 2 AVB beschriebene besondere Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses immer auf die Person des jeweiligen Vermieters zu beziehen ist. Das bedeutet für den Mieter keine unbillige Härte. Der Kündigungsschutz bleibt ihm inhaltlich voll erhalten. Ein berechtigtes Interesse daran, daß sich die Person des Vermieters nicht ändert, erkennt das Gesetz nicht an. Davor sollte der Mieter auch durch den Inhalt des abgeschlossenen Dauernutzungsvertrages nicht gesichert werden.

Den zitierten, überwiegend noch zu auf das Mieterschutzgesetz gestützten Kündigungen ergangenen Urteilen der Landgerichte Waldshut-Tiengen, Hagen, Wiesbaden und Kassel kann keine hiervon abweichende Auffassung entnommen werden. Zwar ist dort jeweils die Kündigung wegen Eigenbedarfs generell versagt worden. Dies beruhte aber, wie sich aus den Entscheidungsgründen ergibt, jeweils darauf, daß in den dort zugrunde liegenden Verträgen zwischen der Genossenschaft und ihrem Mitglied die ordentliche Kündigung umfassend ausgeschlossen worden war.

5. Welche Anforderungen zu stellen sind, damit ausnahmsweise ein wichtiges berechtigtes Interesse, welches die Beendigung des Mietvertrages notwendig macht, bejaht werden kann, ist nicht Gegenstand der Vorlage. Die Frage dürfte sich auch schwerlich durch Rechtsentscheid generell beantworten lassen. Hier hat der Tatrichter im Einzelfall abzuwägen, ob die geltend gemachten Interessen so schwerwiegend sind, daß sie eine eindeutige Auflösung in den engen Grenzen, die der Nutzungsvertrag zuläßt, zu rechtfertigen vermögen.