Wohnungsbaugenossenschaft

Wohnungsbaugenossenschaft; Beendigung eines Mietverhältnisses; personelle Unterbelegung der Wohnung

Eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft kann ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung eines Mietverhältnisses haben, wenn sie eine erheblich unterbelegte Genossenschaftswohnung in der Absicht kündigt, sie an eine größere Familie mit entsprechendem Wohnbedarf zu vermieten.

I. Die Kl., eine vor dem 1. Januar 1990 anerkannte gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der fünfköpfigen Familie des Bekl. auf Grund Nutzungsvertrags vom 26. Januar 1988 eine 4 1/2-Zimmerwohnung. Die Kl. versorgt satzungsgemäß in enger Verflechtung mit der GWG, von der sie Wohnungen als Zwischenmieter angemietet hat, und der Stadt R. den öffentlichen Wohnraumbedarf der Stadt. Über die Vergabe der Wohnungen entscheidet ein gemeinderätlicher Vergabeausschuß.

Im März 1989 zog die Ehefrau des Bekl. mit den drei Kindern unter ausdrücklichem Verzicht auf ihren Mietanspruch aus der Wohnung aus. Die Ehe wurde im August 1989 geschieden. Auf Grund des beiden Eltern über-tragenen Sorgerechts besuchen die Kinder den Bekl. insbesondere regelmäßig am Wochenende in dieser Wohnung. Die Kl. bot dem Bekl., der ihr Mitglied ist, eine 2 1/2- bzw. 2-Zimmerwohnung im Tausch an. Er lehnte beide Ersatzangebote ab. Daraufhin kündigte die Kl. die Wohnung mit Schreiben vom 22. Februar 1990, gestützt auf ein Kündigungsrecht aus § 564 b Abs. 1 und 2 BGB wegen Fehlbelegung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt und dabei in der personellen Unterbelegung der Wohnung ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB gesehen.

Das Landgericht ist ebenfalls der Auffassung, daß die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Unterbelegung der Wohnung hat. Es hat im Berufungsverfahren dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann das Bestreben einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft nach gerechter Verteilung des zur Verfügung stehenden Wohnraums, ins-besondere die Absicht, von Einzelpersonen belegte große Wohnungen kinderreichen Familien zuzuteilen und dadurch eine nachträgliche Fehlbelegung zu korrigieren, ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB begründen?

II. 1. Die Vorlage ist mit der vom Senat geänderten Formulierung der Rechtsfrage zulässig (§ 541 ZPO, früher Art. III des 3. Gesetzes zur Ände-rung mietrechtlicher Vorschriften).

Ob die Kl. wegen Unterbelegung ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses über die Wohnung hat, ist eine Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft. Der entgeltliche Dauernutzungsvertrag für eine Wohnung zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und ihrem Mitglied stellt nämlich inhaltlich einen Mietvertrag dar (OLG Karlsruhe, WuM 85, 78). Die vom Senat vorgenommene Änderung in der Formulierung der Rechtsfrage ist erforderlich, da durch Rechtsentscheid nur entschieden werden kann, ob die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung grundsätzlich ein berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB geben kann. Welche Anforderungen im Ein-zelfall zu stellen sind, kann nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids sein, sondern ist vom Landgericht zu entscheiden.

Die Rechtsfrage kann nach den Ausführungen im Vorlagebeschluß entscheidungserheblich sein. Unerheblich für die Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 1 BGB ist, daß die Kl. nicht selbst Wohnungseigentümerin ist, sondern die Wohnung von der Wohnungseigentümerin, der GWG, zur Weitervermietung als Wohnraum anmietete. Unanwendbar sind die Kündigungsschutzvorschriften nur im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter, sie gelten aber im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter (BGH, NJW 82, 1696).

Die Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung, da sie sich auch bei der Kündigung von Genossenschaftswohnungen durch andere gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften stellt. Sie ist, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in seinem Rechtsentscheid vom 23. Dezember 1983 (NJW 84, 2584) zwar entschieden: "Eine gemeinnützige Baugenossenschaft kann einem Mitglied, das als Einzelperson gem. § 569 a Abs. 2 BGB wirksam in ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus eingetreten ist, nicht nach § 564 b Abs.1 BGB mit der Begründung kündi-gen, sie benötige das Haus zur Vermietung an wohnungssuchende kin-derreiche Familien."

Der Senat ist an diesen Rechtsentscheid jedoch nicht gebunden, da sich dieser auf die Rechtslage bei einem nach § 569 a BGB einrückenden Mie-ter beschränkt. Das OLG Karlsruhe stellt nämlich ausdrücklich fest: "Die Frage, ob auch das Bestreben einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft nach gerechter Verteilung des zur Verfügung stehenden Wohnraums, insbesondere die Absicht, von Einzelpersonen belegte große Wohnungen oder Einfamilienhäuser kinderreichen Mitgliedern zuzuteilen, ein berechtigtes Freimachungsinteresse zu begründen vermag, kann im vorliegenden Falle aber offenbleiben". Es begründet seine Entscheidung damit, daß gegenüber dem gem § 564 b Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis einrückenden Familienangehörigen die Unterbelegung der Wohnung dem Vermieter kein Kündigungsrecht gem. § 569 a Abs. 5 BGB einräume und daß neben § 569 a BGB allenfalls eine eingeschränkte Anwen dung des § 564 b BGB in Betracht komme. Ein Kündigungsrecht der Genossenschaft hat das OLG Karlsruhe auch deswegen verneint, weil nach der in seinem Fall geltenden Fassung der allgemeinen Vertragsbedingungen sich die Genossenschaft verpflichtet hatte, während des Fortbestehens der Mitgliedschaft das Mietverhältnis von sich aus nicht aufzulösen und bei der Aufzählung der ausnahmsweise zulässigen Kündigungsgründe aus berechtigtem Interesse der Fall der Unterbelegung nicht erwähnt war. Hierin unterscheidet sich jener Fall ausschlaggebend vom hier zu ent-scheidenden, denn nach der hier geltenden Fassung der Nr. 10 Abs. 2 der allgemeinen Vertragsbedingungen kann die Genossenschaft während des Fortbestehens der Mitgliedschaft das Nutzungsverhältnis nach den gesetzlichen Bestimmungen kündigen.

Im Schrifttum wird die Frage, ob die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung ein Kündigungsrecht gem. § 564 b Abs. 1 BGB gibt, un-terschiedlich beantwortet: Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 5. Aufl., § 564 b Rdz. 71; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete IV 90 und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. B 691 sind der Auffassung, daß die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung mit einem Genossen selbst bei Bedarf für andere Genossen keine Kündigung rechtfertige, weil hier das allgemeine Freimachungsinteresse gegenüber dem Gesichtspunkt der Vertragstreue zu dem bisherigen Mieter und dessen Interesse am Bestandsschutz zurücktreten müsse (diese Autoren berücksichtigen bei ihrer Bezugnahme auf OLG Karlsruhe nicht, daß sich die Entscheidung ausdrücklich auf die Kündigung gegenüber einem nach § 569 a Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Mitglied beschränkt). Dagegen hält Palandt/Putzo, BGB, 50. Aufl., § 564 b BGB Rdz. 30 die An-sicht für verfehlt, daß bei Wohnungen von gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften eine krasse Unterbelegung kein Kündigungsgrund sein soll.

2. Der Senat beantwortet die Frage, wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

Ob die nachträglich eintretende Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung der Genossenschaft ein Kündigungsrecht gibt, regelt § 564 b BGB nicht ausdrücklich. Der Katalog der zur Kündigung berechtigenden Interessen in § 564 b Abs. 2 BGB enthält jedoch keine abschließende Aufzählung, was sich daraus ergibt, daß den angeführten Fällen das Wort "ins besondere" hinzugesetzt ist. Durch die Anführung von Beispielfällen hat der Gesetzgeber jedoch seinen Willen zum Ausdruck gebracht, daß nur solche anderen Gründe zur Kündigung berechtigen, welche ein den ausdrücklich benannten Beispielsfällen vergleichbares Gewicht haben. Es muß sich also um Fälle handeln, in denen das Freimachungsinteresse des Vermieters ein so erhebliches Gewicht hat, daß es das allgemeine Interes-se des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung als Mittelpunkt der Le-bensführung überwiegt.

Ein berechtigtes Interesse i. S. des § 564 b BGB ist z. B. anzunehmen, wenn eine Gemeinde ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigt, weil sie die Räume zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben benötigt (Bay-ObLG NJW 81, 580). Ebenso besteht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Werkswohnung, wenn das Dienstverhältnis beendet wird und der Vermieter den Wohnraum für andere Betriebsangehörige benötigt (Emmerich/Sonnenschein, § 564 b BGB Rdz. 68; Schmidt-Futterer/Blank, Rdz. B 667; dagegen reicht der Betriebsbedarf nicht aus, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung handelt, OLG Stuttgart, 8 REMiet 1/90 vom 24. April 1990). Anerkannt ist auch ein berechtigtes Kündigungsinteresse einer Genossenschaft wegen des Wohnbedarfs eines Genossen an einer Genossenschaftswohnung, die von einem Mieter bewohnt wird, der nicht oder nicht mehr Mitglied der Genossenschaft ist (MünchKomm. Voelskow, 2. Aufl., § 564 b BGB Rdz. 67; Palandt, BGB, Kommentar, 50. Aufl, § 564 b BGB Rdz. 30; Bub/Treier IV 90; Emmerich/Sonnenschein, § 564 b BGB Rdz. 71; Schmidt-Futterer/Blank, Rdz. B 680). Ein vergleichbares Gewicht wie in diesen Fällen und wie bei dem in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelten Eigenbedarf hat das Freimachungsinteresse, wenn eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft eine erheblich unterbelegte Genossenschaftswohnung in der Absicht kündigt, sie an eine größere Familie mit ent-sprechendem Wohnbedarf zu vermieten.

Satzungsgemäße Aufgabe der gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft ist es, den ihr zur Verfügung stehenden Wohnraum ihren Mitgliedern zu angemessenen Preisen zu überlassen. Sie verfolgt damit die im öffentlichen Interesse stehende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen. Daß sie in der Regel Mietwohnungen nur an Mitglieder überläßt, bedeutet nämlich nicht, daß sie nur im Interesse eines bestimmten, begrenzten Personenkreises tätig würde, denn jeder Wohnungssuchende kann Mitglied werden. Zur sachgemäßen Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Aufgabe ist die Genossenschaft nur in der Lage, wenn sie den ihr nur begrenzt zur Verfügung stehenden, mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum ihren Mitgliedern entsprechend deren Wohnbedarf überlassen kann. Dazu ist auch erforderlich, daß dann, wenn der Wohnbedarf eines Mitglieds (z. B. durch Auszug von Familienangehörigen) nach Begründung des Mietverhältnisses erheblich geringer wird, die Genossenschaft die unterbelegt gewordene Wohnung kündigen kann, um sie einem Mitglied mit einem der Wohnungsgröße entsprechenden Wohnbedarf zu überlassen. Mit der Kündigung verfolgt sie nicht nur ein Drittinteresse oder ein allgemeines öffentliches Interesse an einer sachgerechten Wohnungsversorgung der Bevölkerung, was nicht ausreichen würde (OLG Frankfurt, NJW 81, 1277), sondern ein Eigeninteresse, weil sie damit in Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Aufgabe handelt.

Ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB setzt allerdings eine erhebliche Unterbelegung der Wohnung voraus. Verringert sich der Wohnbedarf eines Mitglieds nur geringfügig, ist das Interesse der Genossenschaft an der Erlangung der Wohnung, um sie einem anderen Mitglied überlassen zu können, nicht so gewichtig, daß das Interesse des Mieters an der Erhaltung der Wohnung zurücktreten müßte. Die Frage, ob die nachträglich ein-getretene Unterbelegung der Wohnung erheblich ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und ist nicht durch Rechtsentscheid, sondern vom Landgericht zu entscheiden, ebenso die Frage, ob trotz des berechtig-ten Kündigungsinteresses der Genossenschaft wegen erheblicher Unterbelegung der Wohnung ein Fortsetzungsanspruch des Mieters gem. § 556 a BGB besteht.

Gegen die Bejahung eines berechtigten Kündigungsinteresses gem. § 564 b Abs. 1 BGB wegen nachträglicher Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung läßt sich nichts daraus herleiten, daß eine preisgebundene So zialwohnung vom Vermieter nur bei anfänglicher, nicht aber bei nachträglicher Fehlbelegung gekündigt werden kann. Die Fälle sind nämlich nicht vergleichbar. Daß ein berechtigtes Interesse des Vermieters gem. § 564 b Abs. 1 BGB an der von der zuständigen Behörde verlangten Kündigung ei-ner Sozialwohnung nur bei anfänglicher Fehlbelegung besteht, beruht nämlich darauf, daß dem Vermieter nur dann erhebliche (wirtschaftliche) Nachteile (Geldleistungen, Darlehensentziehung, § 25 WoBindG) drohen, wenn dem Mieter schon bei Überlassung der Wohnung die Bezugsberechtigung nach § 4 WoBindG fehlte (OLG Hamm, NJW 82, 2563; BayObLG, ZMR 85, 335). Tritt die Fehlbelegung, z. B. wegen Einkommenserhöhung des Mieters, dagegen erst nachträglich ein, drohen dem Vermieter keine wirtschaftlichen Nachteile, die das für § 564 b Abs. 1 BGB erforderliche Eigeninteresse des Vermieters an der Kündigung begründen könnten. Im Unterschied hierzu besteht aber ein Eigeninteresse der Wohnungsbaugenossenschaft an der Kündigung gerade bei nachträglich eintretender Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung, damit sie ihre satzungsgemäße Aufgabe erfüllen kann.

Auch aus dem Umstand, daß gem. § 4 Abs. 8 WoBindG die zuständige Stelle die Räumung der Wohnung vom Wohnungsinhaber nur bei anfänglicher Fehlbelegung verlangen kann, lassen sich keine durchschlagenden Bedenken gegen ein Kündigungsrecht einer Genossenschaft gem. § 564 b Abs. 1 BGB wegen Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung herleiten. Die Befugnis der zuständigen Stelle zum Erlaß einer Räumungsanordnung gem. § 4 Abs. 8 WoBindG ist nämlich davon abhängig, daß auch dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, daß er die Beendigung des Mietverhältnisses aber z. B. bei einem langfristigen Mietverhältnis nicht alsbald erreichen kann. Ein Kündigungsinteresse für den Vermieter besteht aber, wie ausgeführt, nur bei anfänglicher Fehlbelegung der Sozialwohnung, was einer Vergleichbarkeit dieser Fälle mit der Kündigung von Genossenschaftswohnungen wegen nachträglicher Unterbelegung entgegensteht.