Wohnungsbaufördervertrag

Wohnungsbaufördervertrag; Wohnungsbauförderungsmittel; vermögensrechtliche Verfügungssperre; Verfügungsberechtigter

1. Zum Übergang von Wohnungsbauförderverträgen, die der kommunale Grundstückseigentümer mit dem Verfügungsberechtigten geschlossen hat, auf den Restitutionsberechtigten.

2. Die Rückforderung von Wohnungsbauförderungsmitteln aus einem unter Verstoß gegen die vermögensrechtliche Verfügungssperre begründeten Förderverhältnis kann sich als unzulässige Rechtsausübung darstellen.

Das klagende Land Berlin begehrt die Rückzahlung von Fördergeldern für die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten auf einem ehemals restitutionsbehafteten Grundstück. Das mit einem Mietshaus bebaute Grundstück in der W.-Straße in Berlin-Pankow wurde 1981 vollständig in Volkseigentum überführt, als Rechtsträger wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Pankow im Grundbuch eingetragen. (...)

Ende Juni 1990 wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung in die Wohnungsbaugesellschaft Pankow mit beschränkter Haftung (WBG Pankow), die Rechtsvorgängerin der Beigeladenen, umgewandelt. Alleiniger Gesellschafter war das Land Berlin.

Im August bzw. September 1990 beantragten die Bekl. beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen die Rückübertragung ihrer Eigentumsrechte an dem Grundstück.

Mit dem 3. Oktober 1990 ging das Eigentum am Grundstück auf das Land Berlin über. Die WBG Pankow führte die Verwaltung des Grundstücks fort.

Im Oktober 1990 begannen Fassadenarbeiten an der Straßenseite des Wohngebäudes. Am 29./30. Oktober 1990 schlossen die WBG Pankow und das Land Berlin, vertreten durch das Hochbauamt des Bezirksamts Pankow, eine schriftliche Vereinbarung "über die Durchführung von Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten" an dem Grundstück. Die WBG Pankow verpflichtete sich zur Durchführung der in "§ 2 aufgeführten Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen" mit veranschlagten Kosten in Höhe von 153.800 DM, wobei die in § 2 des Vertrags aufgeführten Unterlagen der Fördervereinbarung nicht beigefügt waren. Die Kosten der Maßnahme sollte die WBG Pankow tragen, eine Beteiligung des Landes Berlin war in Form eines Baukostenzuschusses in Höhe von 50 % der Kosten und eines Darlehens in Höhe von 600 DM/m2 Wohnfläche vorgesehen sowie durch Vorauszahlungsmittel im Sinne des § 39 Abs. 5 StBauFG in Verbindung mit § 245 Abs. 11 BauGB, soweit eine Finanzierungslücke verbliebe. Nach § 11 waren die noch valutierenden Darlehen und Vorauszahlungsmittel bei Veräußerung des Grundstücks zurückzuzahlen, wobei die Gemeinde auf die Rückzahlung verzichten konnte, wenn der Erwerber ihr gegenüber in die Rechte und Pflichten eintrat.

Mit Schreiben vom 2. November 1990 widersprachen die Bekl. gegenüber der WBG Pankow "nicht unbedingt notwendigen" Instandsetzungsarbeiten auf dem Grundstück. Nach anfänglichem Baustopp wurden die Arbeiten fortgesetzt und erstreckten sich im Verlauf des Jahres 1991 auch auf die Hoffassade und das Dach.

Am 14. November 1991 vereinbarten das Bezirksamt Pankow und die WBG Pankow eine "1. Ergänzung" zur Vereinbarung vom 29./30. Oktober 1990, wonach sich die "vereinbarte Vertragssumme" um 429.599,84 DM erhöhen sollte.

Gleichzeitig schlossen die Beteiligten einen zweiten Vertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten. Danach verpflichtete sich die WBG Pankow zur Durchführung der in § 2 des Vertrags genannten Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsarbeiten mit veranschlagten Kosten in Höhe von 45.314,83 DM. Das Land beteiligte sich an diesen Kosten durch einen Baukostenzuschuß in Höhe von 70 % der Kosten und Eigenkapitalersatzmitteln in Höhe von 30 % der Kosten, wobei sich die Eigenkapitalersatzmittel um bestimmte mietumlagefähige Kosten vermindern sollten; der sich danach ergebende Förderbetrag sollte in einer Anlage 1 ausgewiesen sein. Wie im Fördervertrag vom 29./30. Oktober 1990 waren gemäß § 11 der Vereinbarung die noch valutierenden Darlehen und Vorauszahlungsmittel bei Veräußerung des Grundstücks zurückzuzahlen, wobei die Gemeinde wiederum auf die Rückzahlung verzichten konnte, wenn der Erwerber ihr gegenüber in die Rechte und Pflichten aus dem Fördervertrag eintrat.

Dem Ergänzungsvertrag und dem zweiten Vertrag vom 14. November 1991 lagen ein Lageplan, zwei handschriftliche Vermerke über durchgeführte Baumaßnahmen, eine handschriftliche Kurzbeschreibung sowie ein Kostenangebot der Denkmalpflege Berlin GmbH über die Ausführung der Baustelleneinrichtung, Gerüstbauarbeiten, Putzarbeiten und Malerarbeiten bei.

Mit Schreiben vom 29. Juli 1993 erklärte das Bezirksamt Pankow gegenüber der WBG Pankow, das Land Berlin trete mit seinen "persönlichen Forderungen" hinter den Forderungen aller anderen Gläubiger in der Art und Weise zurück, daß es nur aus künftigen Gewinnen der Wohnungsbaugesellschaft bedient zu werden brauche. Weiter heißt es in dem Schreiben: "Das Land Berlin ... wird eine Forderung nicht geltend machen, soweit und solange die tatsächliche Ertragslage des jeweiligen Objekts bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung eine Bedienung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch nicht ermöglicht. Bei Veräußerung des Grundstücks sind die noch valutierenden Darlehen und Vorauszahlungsmittel an Berlin im Regelfall zurückzuzahlen".

Die Förderung wurde 1993 gegenüber dem Fördergeber in Höhe von 561.360,53 DM schlußabgerechnet. In der Folgezeit gab es keinerlei Tilgung der Darlehensanteile durch die WBG Pankow.

Mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Dezember 1994 wurde das Grundstück auf die Bekl. in ungeteilter Erbengemeinschaft zurückübertragen. Der Eigentumsübergang wurde am 25. August 1995 wirksam, eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgte am 18. Dezember 1996. Die Bekl. verkauften das Grundstück mit Vertrag vom 17. Dezember 1996, ohne dabei eine Übernahme der Vertragspflichten aus den zwischen dem Kl. und der WBG Pankow geschlossenen Verträgen zu regeln.

Nachdem mehrere, auf § 11 der jeweiligen Vereinbarungen mit der Wohnungsbaugesellschaft Pankow gestützte Rückzahlungsaufforderungen gegenüber den Bekl. erfolglos geblieben waren, hat der Kl. am 18. Dezember 1999 Klage beim Verwaltungsgericht erhoben. Er fordert aus der ersten Vereinbarung vom 29./30. Oktober1990 und dem Ergänzungsvertrag vom 14. November 1991 insgesamt 259.964,10 DM sowie aus dem zweiten Vertrag vom 14. November 1991 einen Betrag in Höhe von 12.429,71 DM zurück.

Der Kl. ist der Ansicht, die Verpflichtungen aus den von ihm mit der WBG Pankow abgeschlossenen Förderverträgen seien nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG auf die Bekl. übergegangen. Die Wohnungsbaugesellschaft habe als zum damaligen Zeitpunkt Verfügungsberechtigte notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des sanierungsbedürftigen und denkmalwürdigen Wohngebäudes durchgeführt. Der Rückzahlungsanspruch ergebe sich auch unmittelbar aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG. (...)

Die Bekl. bestreiten die tatsächliche Durchführung sowie die Erforderlichkeit der durchgeführten Baumaßnahmen. Das Wohngebäude sei nicht sanierungsbedürftig im Sinne von § 177 Abs. 2 und 3 BauGB gewesen.

Die Förderverträge seien inhaltlich zu unbestimmt und mangels Aufstellung der zu beseitigenden Mängel und Mißstände (§ 177 Abs. 1 BauGB) rechtlich unzulässig.

§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG finde keine Anwendung, da die WBG Pankow lediglich Verwalterin des Grundstücks und deswegen nicht verfügungsberechtigt gewesen sei. Jedenfalls habe es sich bei dem Vertrag mit dem als Eigentümer des Grundstücks verfügungsberechtigten Kl. nicht um ein Rechtsverhältnis mit einem Dritten gehandelt, wie dies § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG fordere. Der Verstoß gegen das Verfügungsverbot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG begründe einen eigenen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Kl., mit dem die Bekl. zu 1) hilfsweise aufrechnet.

Im übrigen seien die Forderungen nach dem Schreiben des Bezirksamts Pankow vom 29. Juli 1993 in Forderungen nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB umgewandelt worden und mangels Rentierlichkeit nicht rückforderbar.

Die Rückforderung sei schließlich auch deswegen unzulässig, weil die aus den "Mitteln zur Förderung der Stadtsanierung im 2. Halbjahr 1990 und 1991" des ehemaligen Ministeriums für Bauwesen, Städtebau und Wohnungswirtschaft der DDR stammenden Fördermittel richtlinienwidrig außerhalb eines festgesetzten Untersuchungsgebiets verwendet und gegenüber dem Bund komplett als Zuschüsse abgerechnet worden seien. (...)

Die zulässige allgemeine Leistungsklage ist unbegründet, da der Kl. gegenüber den Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung der noch valutierenden Darlehen und Vorauszahlungsmittel aus den Förderverträgen vom 29./30. Oktober 1990 und vom 14. November 1991 hat.

I.1. Der Kl. kann sich nicht auf den jeweils in § 11 der Förderverträge geregelten Rückforderungsanspruch bei Veräußerung des Grundstücks stützen. Zwar sind die Verpflichtungen aus den Förderverträgen auf die Bekl. übergegangen (hierzu näher unter a.). Die Rückforderung verstößt jedoch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ist deswegen nicht durchsetzbar (hierzu näher unter b.).

a. Einzig in Betracht kommende Rechtsgrundlage für den Übergang der Förderverträge auf die Bekl. ist § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG. Danach tritt der Berechtigte mit der Rückübertragung in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind erfüllt. aa. Entgegen der Auffassung der Bekl. scheitert der Übergang der vertraglichen Verpflichtungen nicht daran, daß die Fördervereinbarungen aufgrund etwaiger Unvollständigkeit der jeweils in § 2 zitierten Unterlagen rechtlich unwirksam sein könnten. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Inhalt der vertraglichen Verpflichtung für einen objektiven Betrachter nicht hinreichend bestimmt beziehungsweise aus den Umständen heraus bestimmbar wäre (§§ 133, 157 BGB). Bei Würdigung der Gesamtumstände, insbesondere angesichts der späteren kompletten Schlußabrechnung sämtlicher Bauleistungen und unter Berücksichtigung der gängigen Praxis der Nachwendezeit kann vielmehr lebensnah davon ausgegangen werden, daß sich die Vertragsparteien bei Vertragsschluß über die wesentlichen auszuführenden Arbeiten auch ohne schriftliche Fixierung einig waren und sich die Fördervereinbarungen auf die später abgerechneten Bauleistungen bezogen.

bb. Es handelte sich bei den Förderverträgen um "in bezug" auf das Grundstück bestehende Rechtsverhältnisse. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besitzen den von § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG geforderten Objektbezug solche Rechtsverhältnisse, deren vertragsgegenständliche Leistungen in einem nicht trennbaren Bezug zu dem konkreten Grundstück stehen (BGH, Beschluß vom 1.4.2004 - III ZR 300/03 - ZOV 2004, 293 = WM 2004, 980 - Darlehensvertrag -; BGH, Urteil vom 1.3.2001 - III ZR 329/98 - ZOV 2001, 317 - Hausverwalterverträge -). Ein derartiger untrennbarer Zusammenhang lag hier vor: Sämtliche Fördervereinbarungen bezogen sich ausdrücklich und ausschließlich auf das Grundstück W.-Straße. Die vereinbarten, der Höhe nach bestimmten Förderungen sollten sämtlichst für Modernisierungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden und damit unmittelbar der Substanz des Grundstücks zugute kommen. Eine rein institutionelle und damit möglicherweise nicht übergangsfähige Förderung der WBG Pankow war indes nicht beabsichtigt, auch wenn tatsächlich nur städtische Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil Berlins in die Förderprogramme aufgenommen worden sein sollten. In den für das Förderprogramm "Mittel zur Förderung der Stadtsanierung im 2. Halbjahr 1990 und 1991" maßgeblichen Richtlinien des Ministeriums für Bauwesen, Städtebau und Wohnungswirtschaft der DDR vom 4. September 1990 wird gegenüber den Gemeinden lediglich die Empfehlung ausgesprochen, sich bereits bei der Vorbereitung eines "erfahrenen Sanierungsträgers" oder eines "anderen Beauftragten" zu bedienen. Von einer speziellen Bevorzugung der Wohnungsbaugesellschaften ist keine Rede. In den weiteren Regelungen desselben Ministeriums vom 6. September 1990 hieß es unter 3. "Zuwendungsempfänger" ausdrücklich: "Zuwendungsempfänger sind natürliche oder juristische Personen für selbst genutztes oder vermietetes Eigentum, das ausschließlich für Wohnzwecke genutzt wird". Nach der von der Kammer eingeholten Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 3. April 2003 wurden in das Förderprogramm "Mittel zur Förderung der Stadtsanierung im 2. Halbjahr 1990 und 1991" lediglich "vorrangig" kommunale Objekte und Objekte der Wohnungsbaugesellschaften aufgenommen, und zwar deswegen, weil die Mittel noch 1990 hätten wirksam werden sollen. Hinsichtlich des nach Angaben des Kl. für die Fördervereinbarungen vom 14. November 1991 maßgeblichen Programms "Städtebauförderung in den neuen Ländern 1991" lassen sich aus den dem Gericht vorliegenden Förderunterlagen ebenfalls keine Anhaltspunkte für eine institutionelle Förderung der Wohnungsbaugesellschaften entnehmen.

Schließlich führte auch das Schreiben des Bezirksamts Pankow an die WBG Pankow vom 29. Juli 1993, in dem das Land Berlin mit seinen persönlichen Forderungen hinter die Forderungen aller anderen Gläubiger in der Art und Weise zurücktrat, daß es nunmehr nur noch aus künftigen Gewinnen der Gesellschaft bedient zu werden brauchte, nicht zu einer Umwandlung der Förderverträge in nicht übergangsfähige Sonderrechtsverhältnisse. Die Erklärung, die ausdrücklich "zur Vermeidung einer realen bilanziellen Überschuldung und zum Ausgleich der Bilanz" der Wohnungsbaugesellschaft erfolgte, ist als solche möglicherweise höchstpersönlich und nicht übergangsfähig. Dies impliziert jedoch keine Änderung der im übrigen eindeutig grundstücksbezogenen Verträge.

cc. Die WBG Pankow war bei Abschluß der Förderverträge verfügungsberechtigt. Nach seiner amtlichen Begründung erfaßt § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG die vom "Verfügungsberechtigten bzw. staatlichen Verwalter" begründeten Rechtsverhältnisse (vgl. BT-Drs. 11/7831, S. 11). Gemäß der Legaldefinition des § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. VermG ist derjenige Verfügungsberechtigter, in dessen Eigentum oder Verfügungsmacht der Vermögenswert steht. Gemeint war damit der derzeitige Formalrechtsinhaber über das Grundstück (vgl. Neuhaus in: Fieberg/Reichenbach u. a., VermR, Stand Juli 2004, Rdn. 43 zu § 2 VermG), wobei die Verfügungsmacht durch entsprechende Ermächtigung nach § 185 BGB übertragen werden konnte (vgl. Clemm u. a. - Wasmuth, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der DDR, Stand Januar 2005, Rdn. 192 zu § 2 VermG). Das als Eigentümer verfügungsberechtigte Land Berlin hat die städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil Berlins den Anforderungen des § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. VermG entsprechend ermächtigt. Dies ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Senatsverwaltung für Finanzen vom 14. Mai 1991 an alle städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil der Stadt (GE 1991, S. 554), in dem die Befugnisse der Wohnungsbaugesellschaften gerade "in Hinblick auf die gesetzlich geregelten Handlungsbefugnisse des Verfügungsberechtigten in § 3 und 3 a VermG" dargestellt werden. Die Senatsverwaltung ging in dem Schreiben erkennbar selbst von einer Verfügungsberechtigung der Wohnungsbaugesellschaften aus, was die Bezugnahme auf die "Umwandlungsurkunde vom 28. Juni 1990" bestätigt. Die darin geregelte "treuhänderische Übertragung" der sich aus der ehemaligen Rechtsträgerschaft ergebenden Befugnisse sollte unverändert fortbestehen. Dies beinhaltete nach Auffassung der Kammer die weitere Ausübung der Verfügungsmacht im Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. VermG. Auch die Vorbehaltsmittel-Bestimmungsrichtlinien der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 (ABl. 1997, 58) zeigen deutlich, daß die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bis zur Restitution verfügungsberechtigt bleiben sollten (so auch Wollschläger, Abrechnung über Sonderförderung, GE 1997, S. 654, 655). In den Richtlinien heißt es unter "1 Geltungsbereich" wörtlich: "Die Richtlinien gelten insbesondere für die ... von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften als Verfügungsberechtigten durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den folgenden Förderprogrammen". Im übrigen handelte es sich bei der Verwaltung restitutionsbefangener, im Eigentum des Landes Berlin stehender Grundstücke durch städtische Wohnungsbaugesellschaften um eine für den Ostteil Berlins typische Fallkonstellation, bei der die Rechtsprechung regelmäßig von einer Verfügungsberechtigung der jeweiligen Wohnungsbaugesellschaften ausgeht (vgl. BGH, Urteil vom 12.6.1997 - III ZR 105/96 - ZOV 1997, 412 = VIZ 1998, 87; BGH, Urteil vom 17.5.2001, VIZ 2001, 441; KG Berlin, Urteil vom 13.12.1999 - 16 U 7975/98 - ZOV 2001, 240). Soweit die Kammer in ihrem Urteil vom 27. Juni 2001 (16 A 51.96) eine andere Auffassung zur Frage der Verfügungsberechtigung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil Berlins vertreten hat, hält sie daran nicht mehr fest.

dd. Dem Übergang der Förderverträge auf die Bekl. nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG stand nicht im Wege, daß das Land Berlin bei Abschluß der Verträge als Eigentümer selbst ebenfalls Verfügungsberechtigter über das Grundstück war. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG wird lediglich ein Bezug zwischen dem jeweiligen Rechtsverhältnis und dem rückübertragenen Vermögenswert verlangt. Es ist nicht erforderlich, daß das Rechtsverhältnis zwingend mit einem nicht verfügungsberechtigten "Dritten" begründet ist. Zwar regelt der IV. Abschnitt des VermG, an dessen Anfang § 16 VermG gestellt ist, seiner Überschrift nach die "Rechtsverhältnisse zwischen Berechtigten und Dritten". Daraus läßt sich jedoch nicht ableiten, daß Rechtsgeschäfte zwischen mehreren Verfügungsberechtigten grundsätzlich nicht erfaßt werden sollten. Eine solche Auslegung entgegen dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG knüpft ohne innere Rechtfertigung an die Person des Vertragspartners an und erscheint angesichts des durch § 3 Abs. 3 VermG klar begrenzten Handlungsspielraums des Verfügungsberechtigten auch nicht im Schutzinteresse des Berechtigten geboten. Die mit dem Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen (BGBl. I, S. 766) vom 22. März 1991 in § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG in Kenntnis der Situation im Ostteil Berlins eingeführte Möglichkeit, bei einer Kostenbeteiligung der Gemeinde Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 S. 2 Buchstabe a VermG vorzunehmen, verdeutlicht vielmehr die Intention des Gesetzgebers, entsprechende Förderverträge grundsätzlich zuzulassen mit der Konsequenz, daß auch diese auf die Berechtigten übergehen können. Soweit die Kammer in ihrem Urteil vom 27. Juni 2001 (16 A 51.96) auch hierzu eine abweichende Ansicht vertreten hat, hält sie diese nicht mehr aufrecht.

b. Die Rückforderung wegen Verkaufs des Grundstücks nach § 11 der Förderverträge ist jedoch nicht durchsetzbar. Sie verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), da der Kl. dafür mit-verantwortlich ist, daß die Fördervereinbarungen unter Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zustande kamen.

aa. Der Fördervertrag vom 29./30. Oktober 1990 verstieß gegen § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG in der damals maßgeblichen Fassung des Einigungsvertrags (BGBl. 1990 II, 1159). Nach dieser Vorschrift war der Verfügungsberechtigte verpflichtet, die Eingehung langfristiger Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen waren nach Satz 2 der Vorschrift allein solche Rechtsgeschäfte, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers oder zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes unbedingt erforderlich waren.

Es läßt sich nicht feststellen, daß die abgerechneten Bauarbeiten in den Jahren 1990 und 1991 als "Notgeschäftsführung" zwingend erforderlich waren. (...)

Demgegenüber spricht der Umstand, daß vor der Wende Instandsetzungsarbeiten am Dach, an den Außenanlagen, an der Fassade sowie im Innenbereich des Wohngebäudes vorgenommen wurden, eher dafür, daß entsprechende Notmaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes in den Jahren 1990 und 1991 nicht erforderlich waren.

Auch die Vereinbarungen vom 14. November 1991 entsprachen nicht den durch das Gesetz zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen (BGBl. I, S. 766) vom 22. März 1991 in § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG eingeführten Ausnahmetatbeständen. Danach durfte der Verfügungsberechtigte Maßnahmen durchführen, die

a) zur Erfüllung von Rechtspflichten, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB zur Beseitigung der Mißstände und zur Behebung der Mängel oder

b) zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes erforderlich sind.

Ausgenommen wurden nach Satz 3 ferner Instandsetzungsmaßnahmen, soweit die hierfür aufgewendeten Kosten den Verfügungsberechtigten nach Rechtsvorschriften, zur Erhöhung der jährlichen Miete berechtigen. Weiterhin waren gemäß § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG Maßnahmen ohne eine förmliche Anordnung nach § 177 des Baugesetzbuches erlaubt, wenn die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 des Baugesetzbuches erstattet werden, d.h. dem Betroffenen nur die rentierlichen Kosten auferlegt werden.

Die Voraussetzungen der hier nach Sachlage und Vortrag der Beteiligten einzig in Betracht kommenden Alternativen des Satzes 2 Buchstabe a) sowie des Satzes 5 des § 3 VermG lagen nicht vor: Ein förmliches Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 Abs. 2 BauGB hatte die Behörde unstreitig nicht angeordnet. Der in § 3 Satz 5 VermG geforderte sanierungsbedürftige Zustand im Sinne von § 177 Abs. 2 und 3 BauGB ergibt sich aus den vorhandenen Unterlagen ebenfalls nicht: Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnissen gemäß § 177 Abs. 2 BauGB entsprach. Auch Mängel, die die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage gemäß § 177 Abs. 3 Nr. 1 BauGB bzw. gemäß § 177 Abs. 3 Nr. 2 BauGB nach ihrer äußerlichen Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigten, sind weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich. Schließlich wird aus den vorhandenen Unterlagen auch nicht hinreichend deutlich, daß es sich gemäß § 177 Abs. 3 Nr. 3 BauGB um erneuerungsbedürftige Anlagen handelte, die wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben sollten. (...) Darüber hinaus war auch die von § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG geforderte Erstattung der nicht rentierlichen Kosten nach Maßgabe der § 177 Abs. 4 und 5 BauGB in den Förderverträgen nicht geregelt.

bb. Daß der Kl. für den Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG mitverantwortlich ist, ergibt sich zunächst aus allgemeinen Grundsätzen des Unterlassungs- und Beseitigungsrechts. Der Unterlassungsanspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG entspricht hinsichtlich seiner Voraussetzungen dem Anspruch nach § 1004 BGB (vgl. Kinne in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Februar 2004, Rdn. 81 zu § 3 VermG). Insofern ist auch der mittelbare Störer verantwortlich, der die Störung durch den unmittelbar Handelnden adäquat kausal verursacht (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 64. Aufl., Rdn. 17 zu § 1004 mit weiteren Nachweisen). Der Kl. hat den Abschluß der Förderverträge als Fördergeber adäquat kausal verursacht und hätte sie in seiner Rolle als Verfügungsberechtigter über das Grundstück auch verhindern können. Darüber hinaus haftet der Kl. nach § 278 BGB für das Handeln seiner landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Diese Vorschrift ist auch auf Unterlassungspflichten anwendbar (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdn. 23 zu § 278). Durch § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG wird das Verhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und Berechtigtem der Geschäftsführung ohne Auftrag gleichgestellt, so daß eine rechtliche Sonderbeziehung zwischen den Beteiligten besteht. Bei der Erfüllung der sich daraus ergebenden Pflichten, zu denen auch die Unterlassung nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG gehört, hat der Kl. sich der WBG Pankow bedient, indem er ihr die notwendige Verfügungsberechtigung zum Abschluß der streitigen Förderverträge übertragen hat.

cc. Der vom Kl. geltend gemachte Rückforderungsanspruch ist unter diesen Umständen nicht durchsetzbar. Eine an sich berechtigte Rechtsausübung kann unzulässig sein, wenn dem Anspruchsinhaber eine schwere Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt (vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rdn. 46 ff. zu § 242 BGB). Ein solcher Fall liegt hier vor: Es widerspricht dem auch im öffentlichen Vertragsrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn der Kl. die Bekl. aus einem Rechtsverhältnis in Anspruch nimmt, das wegen der Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG entgegen dem erklärten Willen der Bekl. nicht hätte eingegangen werden dürfen. Nachdem der Kl. den geltend gemachten Rückforderungsanspruch durch Verletzung einer eigenen Unterlassungspflicht erworben hat, muß er sich die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten lassen und kann die Bekl. nicht darauf verweisen, etwaige Schadensersatzansprüche gegenüber der Beigeladenen geltend zu machen. Die Kammer hält es vielmehr im konkreten Fall für unzulässig, die Bekl. über die Vorschrift des § 16 Abs. 2 VermG an ein Förderverhältnis zu binden, an dessen Begründung der Kl. nach den Beschränkungen des § 3 Abs. 3 VermG nicht hätte mitwirken dürfen.

1.2. Der geltend gemachte Aufwendungsersatzanspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG scheitert bereits an der Aktivlegitimation des Kl., da die Baumaßnahmen von der insofern rechtlich selbständigen WBG Pankow durchgeführt wurden. Bereicherungsrechtliche Ansprüche sind auf der Grundlage der noch vorhandenen Unterlagen nicht nachvollziehbar und wären im übrigen wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ebenfalls nicht durchsetzbar. Insofern wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen unter 1.1. verwiesen.

Die Verpflichtungen aus Verträgen über die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen, die das Land Berlin mit einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft als Verfügungsberechtigter über restitutionsbefangene Grundstücke in Ost-Berlin geschlossen hat, gehen auf den restituierten Eigentümer über. Gibt dieser bei einem Weiterverkauf die Verpflichtung zur Rückzahlung der Fördermittel an den Erwerber nicht weiter, muß er die Fördermittel selbst zurückzahlen. Das Land Berlin kann aber diesen Anspruch dann nicht durchsetzen, wenn die Förderverträge wegen des Verbots, andere Baumaßnahmen als solche zur Behebung von Mängeln und Beseitigung von Mißständen durchzuführen, entgegen dem erklärten Willen des Berechtigten durchgeführt wurden. Das entschied das VG Berlin.

Das Land Berlin und eine städtische Wohnungsbaugesellschaft schlossen Verträge über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an einem restitutionsbefangenen Mietshaus in Ost-Berlin. Nach § 11 der Förderverträge waren die noch valutierenden Darlehen und Vorauszahlungsmittel bei Veräußerung des Grundstücks zurückzuzahlen, wobei die Gemeinde auf die Rückzahlung verzichten konnte, wenn der Erwerber ihr gegenüber in die Rechte und Pflichten eintrat. Der Berechtigte widersprach diesen Arbeiten. Sie wurden dennoch durchgeführt. Nach Abschluß der Arbeiten wurde das Grundstück dem Berechtigten zurückübertragen. Bei dem darauffolgenden Grundstücksverkauf wurde die Übernahme der Pflichten aus den Förderverträgen vergessen. Daraufhin nahm das Land Berlin den Berechtigten auf Rückzahlung der Förderbeträge in Anspruch.

Das VG Berlin wies die Klage ab. Zwar seien die Verpflichtungen aus den Förderverträgen auf den Berechtigten übergegangen.

Die Wohnungsbaugesellschaft sei bei Abschluß der Förderverträge auch verfügungsbefugt gewesen. Dies ergebe sich aus einem Schreiben der Senatsverwaltung für Finanzen vom 14. Mai 1991. Dem Übergang der Pflichten aus den Förderverträgen auf den restituierten Eigentümer stehe auch nicht entgegen, daß das Land Berlin bei Abschluß der Verträge als Eigentümer selbst Verfügungsberechtigter gewesen sei.

Dem somit grundsätzlich gegebenen Anspruch auf Rückforderung wegen Verkaufs des Grundstücks nach § 11 der Förderverträge stehe jedoch der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen, weil das Land Berlin mitverantwortlich dafür sei, daß die Fördervereinbarungen unter Verstoß gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zustande gekommen seien (vgl. dazu auch Kinne ZOV 1991, 21, 22). Insoweit setzt sich das VG Berlin mit den verschiedenen Fassungen des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG auseinander. Eine "Notgeschäftsführung" gem. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG in der Fassung des Einigungsvertrages verneint das VG Berlin ebenso wie ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder eine Maßnahme ohne eine förmliche Anordnung nach § 177 BauGB, deren Kosten von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Denn weder sei das Gebäude sanierungsbedürftig gewesen, noch habe es nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entsprochen, noch hätten Mängel die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht unerheblich beeinträchtigt oder seien besondere Gründe für eine Erneuerungsbedürftigkeit deutlich geworden. Schließlich sei auch nicht - wie gem. § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erforderlich - die Erstattung der nicht rentierlichen Kosten nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB in den Förderverträgen geregelt worden.

Die Maßnahmen hätten daher unterlassen werden müssen.

Da das Land Berlin für den Verstoß gegen dieses Unterlassungsgebot mitverantwortlich sei, sei der grundsätzlich gegebene Rückforderungsanspruch nicht durchsetzbar.

Hinsichtlich des Übergangs der Verpflichtung aus Wohnungsbauförderverträgen, die der kommunale Grundstückseigentümer mit dem Verfügungsberechtigten geschlossen hat, auf den Restitutionsberechtigen, kann sich das VG Berlin auf die Rechtsprechung des BGH zur Grundstücksbezogenheit der Verträge stützen.

Hinsichtlich der Mitverantwortung des kommunalen Grundstückseigentümers an dem Verstoß gegen das Verfügungsverbot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG und der daraus hergeleiteten Unzulässigkeit der Rückforderung betritt das VG Berlin Neuland.