Wohnungsbau durch Umbau von nicht mehr für Wohnzwecke geeigneten Wohnräumen

Wohnungsbau durch Umbau von nicht mehr für Wohnzwecke geeigneten Wohnräumen; Wohnraumbegriff; Bad; Toilette

Zu Wohnzwecken geeignete Wohnräume setzen u. a. eine Toilette und ein Bad voraus. Der wesentliche Bauaufwand für den Umbau ist mit (mindestens) einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten anzusetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG sind durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, NJW-RR 1990, 1425) geklärt, die das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat und die weder von der Revision grundsätzlich in Zweifel gezogen noch sonst in Frage gestellt wird. Einer - zusätzlichen - Bekräftigung dieser Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof bedarf es unter diesen Umständen nicht.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Kl. stehen die ihr vom Berufungsgericht zugesprochenen Mietforderungen für die Zeit von Januar 2003 bis Oktober 2006 zu. Bei der Ermittlung der Mietrückstände ist das Berufungsgericht zutreffend von einer Grundmiete von 439,81 € ausgegangen.

3 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der in den 1970er Jahren vorgenommene Umbau der späteren Wohnung der Bekl. die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt und die von der Kl. auf diesen Betrag nach § 10 WoBindG zum 1. Januar 2002 vorgenommene Mieterhöhung deshalb wirksam ist.

4 In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 72, 233, 235; BVerwG, aaO., 1426) ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Begriff der zu Wohnzwecken geeigneten Wohnräume unter anderem das Vorhandensein einer Toilette und eines eingerichteten Bades voraussetzt, die in der Wohnung der Bekl. vor dem Umbau nicht vorhanden waren.

5 Rechtsfehlerfrei ist weiter die Wertung des Berufungsgerichts, dass mit den in den 1970er Jahren durchgeführten Sanierungsarbeiten in der späteren Wohnung der Bekl. ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 2 WoBauG vorgenommen worden ist, indem unter anderem die früher zum Hof gelegene Küche in einen Wohnraum und ein früherer Wohnraum zu einer Küche und einem Badezimmer umgebaut, eine Tür zum Treppenhaus entfernt sowie ein Flur und ein Abstellraum abgeteilt worden sind. Entgegen der Auffassung der Revision waren damit weitgehende Änderungen des Grundrisses und des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung unter wesentlichem Eingriff in die Bausubstanz verbunden.

6 Den wesentlichen Aufwand für den Umbau hat das Berufungsgericht zutreffend mit (mindestens) einem Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus angesetzt; auch dies steht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 38, 286, 289 f.) und lässt einen Rechtsfehler ebenso wenig erkennen wie die Ermittlung der für die spätere Wohnung der Bekl. tatsächlich angefallenen Sanierungskosten.

Beschluss nach §§ 552 a Satz 2, 522 Abs. 2 Satz 2, 3 ZPO

Die mietpreisrechtliche Situation einer Wohnung – preisfreier Wohnraum oder Sozialwohnung – hängt bei Altbauten auch davon ab, ob nach dem früheren § 17 II. WoBauG (heute: § 16 Wohnraumförderungsgesetz) neuer Wohnraum durch wesentlichen Bauaufwand entstanden ist. Das ist dann der Fall, wenn Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren, durch entsprechende Baumaßnahmen und mit „wesentlichem Bauaufwand" an veränderte Wohngewohnheiten angepasst wurden. Der Begriff der zu Wohnzwecken geeigneten Wohnräume setzt u. a. das Vorhandensein einer Toilette und eines eingerichteten Bades voraus.

Der Vermieter machte gegenüber dem Mieter Mietrückstände gerichtlich geltend und ging dabei zur Miethöhe von Neubau aus. Er hatte nämlich in den 1970er Jahren die Wohnung unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel umgebaut und später die Miete jeweils nach § 10 WoBindG erhöht. Der Mieter wurde in der Instanz zur Zahlung verurteilt, was zur vom Landgericht zugelassenen Revision des Beklagten führte.

Der VIII. Senat des BGH teilte dem Mieter durch Hinweisbeschluss mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG seien durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (NJW-RR 1990, 1425) geklärt. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsgericht zu Recht von Neubau ausgegangen sei. Der Begriff der zu Wohnzwecken geeigneten Wohnräume setzte u. a. das Vorhandensein einer Toilette und eines eingerichteten Bades voraus, die in der Wohnung der Beklagten vor dem Umbau nicht vorhanden gewesen seien. Rechtsfehlerfrei sei weiter die Wertung des Berufungsgerichts, dass mit den durchgeführten Sanierungsarbeiten in der Wohnung ein Umbau im Sinne des § 17 Abs. 2 WoBauG vorgenommen worden sei, indem u. a. die früher zum Hof gelegene Küche in einen Wohnraum und ein früherer Wohnraum zu einer Küche und einem Badezimmer umgebaut, eine Tür zum Treppenhaus entfernt sowie ein Flur und ein Abstellraum abgeteilt worden seien. Damit seien weitergehende Änderungen des Grundrisses und des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung unter wesentlichem Eingriff in die Bausubstanz verbunden gewesen.

Den wesentlichen Aufwand für den Umbau habe das Berufungsgericht zutreffend mit (mindestens) einem Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus angesetzt; auch das stehe in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und ließe einen Rechtsfehler ebenso wenig erkennen wie die Ermittlung der für die spätere Wohnung der Beklagten tatsächlich angefallenen Sanierungskosten. Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Das II. WoBauG ist für die Begriffsbestimmungen durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13. September 2001 ersetzt worden und enthält in § 16 gleichartige Regelungen wie zu § 17 II. WoBauG.