Wohnungsaufsichtsrechtliche Anforderungen an dauernde Wohnnutzung

1. Räume sind zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich geeignet, wenn sie den Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes - WoAufG Bln - genügen.

2. Die Ausnahmeregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG greift nur ein, wenn sie nur die anteilige Nutzung derselben Wohnung begünstigt. Räumlichkeiten gehören jedoch dann nicht mehr derselben Wohnung an, wenn sie selbst die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Das ist der Fall, wenn sie bestimmt und geeignet sind, auf die Dauer bewohnt zu werden, also den einfachen Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln genügen und von anderen Wohnungen hinreichend abgegrenzt sind.

3. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes zur Befolgung mehrerer Handlungsaufträge, hier: ein Wohnungszuführungsgebot betreffend mehrere Wohnungen, verstößt gegen den Grundsatz der Klarheit und Bestimmtheit von Verwaltungsakten.

Der Antragsteller wendet sich gegen ein Wohnzuführungsgebot nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG - nebst Zwangsgeldandrohung.

Er ist Eigentümer des auf dem Grundstück W. aufstehenden Wohnhauses. Er selbst bewohnt eine im Erdgeschoss des Hauses belegene Wohnung, einer seiner Söhne das nur über eine Außentreppe erreichbare Dachgeschoss. Zudem befinden sich in dem Haus sieben Ferienwohnungen, fünf davon im Erdgeschoss. Die im Erdgeschoss vorhandenen Ferienwohnungen verfügen jeweils über ein Fenster, ein eigenes Bad mit Toilette und Kochgelegenheiten.

Nachdem das Bezirksamt Spandau von Berlin - Bezirksamt - einen Antrag eines weiteren Sohns des Antragstellers aus dem Jahr 2022 auf Genehmigung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung hinsichtlich zweier der Ferienwohnungen im Erdgeschoss des Hauses abgelehnt hatte, hörte es den Antragsteller als Verfügungsberechtigten mit Schreiben vom 30. Juni 2023 zum beabsichtigen Erlass eines Wohnzuführungsgebots bezüglich aller fünf im Erdgeschoss belegenen Ferienwohnungen nebst Zwangsgeldandrohung an. Hierauf trat der Antragsteller der Nutzungseinordnung als zweckfremd mit dem Einwand entgegen, er dürfe bis zu 49 % der Fläche kurzfristig vermieten.

Mit Bescheid vom 16. Februar 2024 erließ das Bezirksamt gegenüber dem Antragsteller das angekündigte Wohnzuführungsgebot betreffend die fünf im Erdgeschoss befindlichen Ferienwohnungen. Für den Fall, dass der Antragsteller dem Wohnzuführungsgebot nicht bis zum 1. April 2024 nachkomme und den „o. g. Wohnraum wieder Wohnzwecken“ zuführe, drohte es ihm ein Zwangsgeld i.H.v. 10.000 € an. Das Wohnzuführungsgebot begründete es damit, dass die Wohnnutzung entgegen der Annahme des Antragstellers nicht überwiege. Hierbei könne zum einen die Fläche im Dachgeschoss mangels räumlicher Verbindung mit dem Erdgeschoss nicht mitberücksichtigt werden. Zum anderen müsse auch eine zusammengefasste Betrachtung des Erdgeschosses ausscheiden. Denn wegen der jeweils eigenen Bäder und Kochgelegenheiten sei in den Ferienwohnungen die Führung eines eigenständigen Haushalts möglich.

Mit Schreiben vom 9. März 2024 widersprach der Antragsteller der Anordnung vom 16. Februar 2024. Seine Hauptwohnung im Erdgeschoss verfüge über neun Räume mit 138,81 m2 Fläche. Von dieser Fläche würden lediglich 46,53 m2 an Feriengäste vermietet, was weniger als 50 % darstelle. Das ausgebaute Dachgeschoss in der anteiligen Nutzungsberechnung auszublenden, sei rechtlich nicht haltbar.

Unter dem 24. April 2024 hat der Antragsteller um Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht, im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung seines Vorbringens im Verwaltungsverfahren. Ergänzend macht er geltend, die fünf Apartments seien nicht als eigenständige Wohnungen nutzbar, da sie u. a. über keine eigene Wohnungstür verfügten und Wasser- und Stromversorgung über seine Wohnung bezögen.

Der Antragsteller beantragt sinngemäß, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 9. März 2024 gegen den Bescheid des Bezirksamts Spandau von Berlin vom 16. Februar 2024 anzuordnen.

Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Er verteidigt die Rechtmäßigkeit des Wohnzuführungsgebots. Auch gegen die Androhung eines einheitlichen Zwangsgelds sei nichts zu erinnern. Es sei eindeutig, dass das Zwangsgeld festgesetzt werde, wenn nicht alle Räume wieder Wohnzwecken zugeführt würden. Überdies sei der Antragsteller auch bei einer Teilrückführung nicht schlechter gestellt, als wenn für jede Wohnung ein separates Zwangsgeld angedroht worden wäre.

II. Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat nur in geringem Umfang Erfolg.

1. Er ist zulässig, insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - statthaft. Der Widerspruch gegen das Wohnzuführungsgebot aus dem Bescheid vom 16. Februar 2024 hat gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung. Entsprechendes gilt nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 63 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Justiz im Land Berlin vom 22. Januar 2021 (GVBl. S. 75) für den Widerspruch gegen die Zwangsgeldandrohung aus demselben Bescheid, weil es sich um eine Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung handelt.

2. Der Antrag ist jedoch nur zum Teil begründet.

a) Hinsichtlich des Wohnzuführungsgebots geht die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen zu Lasten des Antragstellers aus. Das in formeller Hinsicht fehlerfrei erlassene Wohnzuführungsgebot erweist sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung aller Voraussicht nach auch als materiell rechtmäßig.

Rechtsgrundlage des Wohnzuführungsgebots ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt nach Abs. 1 Satz 2 der Vorschrift hierfür eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt.

aa) Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

(1) Insbesondere sind die betroffenen Räume Wohnraum i.S.v. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG, da sie zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.

An der rechtlichen Eignung der Räume hat die Kammer keinen Anlass zu zweifeln. Hinsichtlich ihrer tatsächlichen Eignung zur dauernden Wohnnutzung gilt im Ergebnis nichts anderes. Diese setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - juris Rn. 10). Hierfür können etwa die Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes - WoAufG Bln - herangezogen werden (vgl. das Urteil der Kammer vom 12. Juli 2023 - 6 K 264/21 - juris Rn. 32). Diesen ist nur nicht genügt, wenn innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit sowie Wasserversorgung und Ausguss fehlen oder ungenügend sind (Nr. 1), die Toilette fehlt oder ungenügend ist, insbesondere der Toilettenraum außerhalb des Hauses liegt, schwer zugänglich ist oder nicht ausreichend groß ist oder nicht elektrisch beleuchtet werden kann oder mehr als einer Wohnung zugeordnet ist (Nr. 2), ein ausreichender Wärmeschutz oder ein ausreichender Schallschutz fehlen (Nr. 3), Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von weniger als 2 m haben (Nr. 4), nicht wenigstens ein Aufenthaltsraum der Wohnung eine Grundfläche von mindestens 9 m2 hat (Nr. 5), Fußböden, Decken oder Wände dauernd durchfeuchtet sind (Nr. 6), ausreichende Tageslicht- und Luftzufuhr nicht gewährleistet sind (Nr. 7) oder die Möglichkeit, elektrische Beleuchtung oder elektrische Geräte anzuschließen, fehlt oder ungenügend ist (Nr. 8).

Diese Anforderungen sind hier erfüllt. Dem steht nicht entgegen, dass die Ferienwohnung Nr. 4 nur über eine Grundfläche von 6,6 m2 verfügt. Diese unterschreitet für sich betrachtet zwar die Vorgabe aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WoAufG Bln. Da die Ferienwohnung Nr. 4 über eine interne Verbindungstür zur deutlich größeren Ferienwohnung Nr. 5 verfügt und - wie der Antragsteller in seinem Internetauftritt selbst angibt - die Ferienwohnung Nr. 4 mit der Ferienwohnung Nr. 5 gemeinsam angemietet werden kann, ist erstere indes nicht isoliert, sondern als Einheit mit Ferienwohnung Nr. 5 zu betrachten. Auch sonst ist bei summarischer Prüfung nicht erkennbar, dass die Anforderungen aus § 4 Abs. 2 Satz 1 WoAufG Bln missachtet wären. Insbesondere stellt der Umstand, dass die Strom-, Wasserversorgung und Heizung die Ferienwohnungen von der Wohnung des Antragstellers abhängen sollen, die Wahrung der Mindestanforderungen nicht infrage. Verlangt ist danach nur, dass in den Räumen eine Heizmöglichkeit, die Wasserversorgung sowie die Möglichkeit, elektrische Geräte anzuschließen, nicht fehlen darf, nicht jedoch, dass diese Möglichkeiten unabhängig von anderen Wohneinheiten bestehen müssen. Andere Gründe, wegen der die tatsächliche und rechtliche Eignung der Räume zur dauernden Wohnnutzung hier zweifelhaft sein könnte, sind nicht ersichtlich.

(2) Der Antragsteller ist als alleiniger Eigentümer des Grundstücks ferner Verfügungsberechtigter und damit richtiger Adressat des Wohnzuführungsgebots.

(3) Die Räumlichkeiten werden auch ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd genutzt.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird. Dies ist hier aufgrund der kurzzeitigen Vermietungen der vom Bescheid befassten Wohnungen an Feriengäste der Fall.

Der Antragsteller kann sich entgegen seiner Ansicht nicht auf die Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG berufen. Danach liegt Zweckentfremdung dann nicht vor, wenn die Berliner Hauptwohnung, in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, durch den Verfügungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt). Diese Ausnahme greift allerdings lediglich ein, wenn sie nur die anteilige Nutzung derselben Wohnung begünstigt (s. das Urteil der Kammer vom 12. April 2019 - 6 K 604.17 - juris Rn. 36 m.w.N.). Räumlichkeiten gehören jedoch dann nicht mehr derselben Wohnung an, wenn sie selbst die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Das ist der Fall, wenn sie bestimmt und geeignet sind, auf die Dauer bewohnt zu werden, also den einfachen Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln genügen und von anderen Wohnungen hinreichend abgegrenzt sind.

Bei Anlegung dieser Maßstäbe zählen weder die Ferienwohnungen im Erdgeschoss noch die Dachgeschosseinheit zur Wohnung des Antragstellers, da sie jeweils die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die Ferienwohnungen erfüllen - wie gezeigt - aufgrund ihrer Ausstattung die Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln. Dass dies hinsichtlich der Dachgeschosseinheit anders sein könnte, liegt unter Berücksichtigung auch der im Verwaltungsvorgang dokumentierten Grundrissskizze fern. Derartiges behauptet auch der Antragsteller nicht. Es fehlt überdies nicht an der hinreichenden Abgrenzung dieser Raumeinheiten von anderen Wohnungen. Für das nur über eine Außentreppe erreichbare Dachgeschoss liegt dies auf der Hand. Aber auch die Ferienwohnungen im Erdgeschoss sind ausweislich der von dem Antragsteller vorgelegten Grundrissskizzen und dem von der Behörde angefertigten Lichtbildmaterial auch hinreichend räumlich abgetrennt vom Wohnbereich des Antragstellers. Sie teilen nur einen gemeinsamen Flur. Dass die Ferienwohnungen über keine separaten Hauseingangstüren verfügen, ändert daran nichts. Eine solche ist für die Führung eines selbständigen Haushalts nicht erforderlich.

bb) Ermessen bezüglich des Wohnzuführungsgebots ist nicht eröffnet.

Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn - wie hier - eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 - 5 C 80.88 - juris Rn. 16). Anhaltspunkte für atypische Umstände, die eine Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen und eine nähere Begründung erfordert hätten, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Eine angemessene Frist zur Rückführung i.S.v. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Antragsgegner gesetzt.

b) Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung bezüglich der in dem Bescheid enthaltenen Zwangsgeldandrohung ist gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO und § 4 Abs. 1 Satz 1 AGVwGO Bln dagegen begründet.

Die auf die §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. b, 11 und 13 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes - VwVG - i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung - VwVfG Bln - gestützte Zwangsmittelandrohung begegnet bei summarischer Prüfung rechtlichen Bedenken. Denn für das auf fünf Wohnungen bezogene Wohnzuführungsgebot wurde ein einheitliches Zwangsgeld i.H.v. 10.000 € angedroht. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes zur Befolgung mehrerer Handlungsaufträge verstößt indes gegen den Grundsatz der Klarheit und Bestimmtheit von Verwaltungsakten. Schließlich muss eine Androhung zur Durchsetzung mehrerer Verpflichtungen erkennen lassen, ob sie sich auf Verstöße gegen jede einzelne Verpflichtung bezieht oder nur auf Verstöße gegen alle Verpflichtungen zugleich (BVerwG, Gerichtsbescheid vom 26. Juni 1997 - 1 A 10/95 - juris Rn. 35; VG Regensburg, Urteil vom 22. November 2010 - RO 09.00083 - juris Rn. 86 m.w.N.). Daran fehlt es, da vorliegend nicht hinreichend klar ist, in welcher Höhe ein Zwangsgeld angedroht wird, falls der Antragsteller dem Wohnzuführungsgebot nur hinsichtlich einzelner Wohnungen Folge leistet (s. demgegenüber das behördliche Vorgehen etwa in VG Berlin, Beschluss vom 28. Mai 2024 - 6 L 125/24 - GE 2024, 967, juris Rn. 2 oder VG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2023 - 6 K 82/22 - juris Rn. 5). Anders als der Antragsgegner meint, lässt sich dem Bescheid (analog §§ 133, 157 BGB) nicht eindeutig entnehmen, dass das Zwangsgeld in voller Höhe auch für den Fall angedroht wird, dass der Antragsteller dem Wohnzuführungsgebot z. B. hinsichtlich nur einem Teil, aber nicht allen der Wohnungen entspricht. Dass das einheitliche Zwangsgeld möglicherweise niedriger ist als isolierte Zwangsgelder in Summe gewesen wären (an die in den Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum genannten Beträge ist der Antragsgegner nicht in jedem Fall gebunden), lässt die Unbestimmtheit unberührt.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 f. VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei legt die Kammer für das Wohnzuführungsgebot betreffend die bei wertender Betrachtung vier Wohnungen den Auffangwert von je 5.000 € pro Wohnung zugrunde (vgl. bereits den Beschluss der Kammer vom 25. April 2019 - VG 6 L 200.19 - BA, S. 3). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte dieses Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges). Die zugleich beanstandete Androhung eines Zwangsgelds ist außer Betracht geblieben (vgl. ebd., Ziffer 1.7.2).

Räume sind zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich geeignet, wenn sie den Mindestanforderungen des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes genügen. Die Ausnahmeregelung des Berliner Zweckentfremdungsrechts, die eine anteilige sonstige Nutzung – etwa zu Gewerbezwecken – der Wohnung begünstigt, gilt nicht für räumlich abgetrennte Teile der Wohnung, welche die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes zur Befolgung mehrerer Handlungsaufträge (hier: ein Wohnungszuführungsgebot für mehrere Wohnungen) verstößt gegen den Grundsatz der Klarheit und Bestimmtheit von Verwaltungsakten.

Der Antragsteller wendet sich gegen ein Wohnzuführungsgebot nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – nebst Zwangsgeldandrohung.

Er ist Eigentümer eines Wohnhauses, in dem er selbst eine Erdgeschosswohnung bewohnt und einer seiner Söhne das nur über eine Außentreppe erreichbare Dachgeschoss. Zudem befinden sich in dem Haus sieben Ferienwohnungen, fünf davon im Erdgeschoss, Letztere verfügen jeweils über ein Fenster, ein eigenes Bad mit Toilette und Kochgelegenheiten.

Einem vom Bezirksamt (BA) beabsichtigten Erlass eines Wohnzuführungsgebots wegen Zweckentfremdung bezüglich aller fünf im EG belegenen Ferienwohnungen trat der Antragsteller mit dem Einwand entgegen, er dürfe bis zu 49 % der Fläche kurzfristig vermieten. Seine Hauptwohnung im EG verfüge über neun Räume mit 138,81 m2 Fläche, wovon lediglich 46,53 m2 an Feriengäste vermietet würden, was weniger als 50 % darstelle. Außerdem sei die Fläche des Sohnes im DG einzubeziehen.

Das BA erließ ein Wohnzuführungsgebot betreffend der fünf im EG befindlichen Ferienwohnungen und drohte für den Fall, dass der „o. g. Wohnraum“ nicht wieder Wohnzwecken zugeführt werde, ein Zwangsgeld i.H.v. 10.000 € an. Entgegen der Annahme des Antragstellers überwiege die Wohnnutzung nicht. Hierbei könne zum einen die vom Sohn genutzte Fläche im DG mangels räumlicher Verbindung mit dem EG nicht mitberücksichtigt werden. Zum anderen müsse auch eine zusammengefasste Betrachtung des Erdgeschosses ausscheiden. Denn wegen der jeweils eigenen Bäder und Kochgelegenheiten sei in den Ferienwohnungen die Führung eines eigenständigen Haushalts möglich.

Der Antrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid des BA anzuordnen, hatte nur bezüglich der Zwangsgeldandrohung Erfolg.

Die Voraussetzungen einer Zweckentfremdung seien hinsichtlich der Ferienwohnungen erfüllt. Die betroffenen Räume seien zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet. Die Eignung zur dauernden Wohnnutzung setze einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert werde. Hierfür könnten die Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes – WoAufG Bln – herangezogen werden. Diesen sei nur nicht genügt, wenn innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit, Wasserversorgung und Ausguss, Toilette, ein ausreichender Wärme- oder Schallschutz fehlten bzw. ungenügend seien, Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von weniger als 2 m hätten, nicht wenigstens ein Aufenthaltsraum eine Grundfläche von mindestens 9 m2 aufweise usw.

Diese Anforderungen seien hier erfüllt, auch wenn eine der Ferienwohnungen nur über eine Grundfläche von 6,6 m2 verfüge, aber über eine interne Verbindungstür zu einer deutlich größeren Ferienwohnung, die nach Angaben des Antragstellers gemeinsam gemietet werden können.

Auch sonst sei nicht erkennbar, dass die Anforderungen des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes missachtet wären. Auch der Umstand, dass die Strom-/Wasserversorgung und Heizung der Ferienwohnungen von der Wohnung des Antragstellers abhingen, ändere daran nichts. Verlangt sei nur, dass in den Räumen eine Heizmöglichkeit, die Wasserversorgung sowie die Möglichkeit, elektrische Geräte anzuschließen, nicht fehlen dürften, nicht jedoch, dass diese Möglichkeiten unabhängig von anderen Wohneinheiten bestehen müssten.

Die Räumlichkeiten würden ohne die hierfür erforderliche Genehmigung als Ferienwohnung genutzt.

Der Antragsteller könne sich nicht auf die Ausnahme nach § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG berufen, wonach eine Zweckentfremdung dann nicht vorliege, wenn die Berliner Hauptwohnung durch den Verfügungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werde, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiege. Diese Ausnahme greife nur, wenn sie nur die anteilige Nutzung derselben Wohnung begünstige. Räumlichkeiten gehörten jedoch dann nicht zur selben Wohnung, wenn sie selbst die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichten. Das sei der Fall, wenn sie bestimmt und geeignet seien, auf Dauer bewohnt zu werden, also den einfachen Mindestanforderungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes genügten und von anderen Wohnungen hinreichend abgegrenzt seien.

Bei Anlegung dieser Maßstäbe zählten weder die Ferienwohnungen im EG noch die Einheit im DG zur Wohnung des Antragstellers, da sie jeweils die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichten.

Für das nur über eine Außentreppe erreichbare DG liege dies auf der Hand. Aber auch die Ferienwohnungen im Erdgeschoss seien ausweislich der vorgelegten Grundrissskizzen hinreichend räumlich abgetrennt vom Wohnbereich des Antragstellers. Sie teilten nur einen gemeinsamen Flur.

Dass die Ferienwohnungen über keine separaten Hauseingangstüren verfügten, ändere daran nichts. Sie seien für die Führung eines selbständigen Haushalts nicht erforderlich.

Die Zwangsgeldandrohung des BA begegne dagegen rechtlichen Bedenken, denn für das auf fünf Wohnungen bezogene Wohnzuführungsgebot sei ein einheitliches Zwangsgeld i.H.v. 10.000 € angedroht worden. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes zur Befolgung mehrerer Handlungsaufträge verstoße aber gegen den Grundsatz der Klarheit und Bestimmtheit von Verwaltungsakten. Schließlich müsse eine Androhung zur Durchsetzung mehrerer Verpflichtungen erkennen lassen, ob sie sich auf Verstöße gegen jede einzelne Verpflichtung beziehe oder nur auf Verstöße gegen alle Verpflichtungen zugleich. Das gehe aus der vorliegenden Zwangsgeldandrohung nicht klar hervor.