Wohnungsaufsicht

Wohnungsaufsicht; erträgliche Wohnverhältnisse; Schallschutz; Modernisierungsgebot; Bestandsschutz

1. Ist eine Wohnungstrennwand so wenig schallschützend, daß Radio- und Fernsehton sowie Gespräche der einen Wohnung nicht nur als Hintergrundgeräusche in der anderen Wohnung zu hören, sondern dort verständlich sind, sind die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse nicht erfüllt.

2. Zur Frage, welche Anforderungen die Wohnungsaufsichtsbehörde durch Modernisierungsgebote stellen darf.

3. Das Institut des baulichen Bestandsschutzes wird nicht schrankenlos gewährleistet.

Die Wohnungsaufsichtsbehörde verlangte vom Kl. (Eigentümer), daß er in seinem Mietwohnhaus die Wohnungstrennwand zwischen zwei Wohnungen so verändert, daß sie den Anforderungen an die DIN 4109 Blatt 2 in der neuesten Fassung entspricht. Messungen und Ortsbesichtigung hatten ergeben, daß die Wohnungstrennwand zwischen zwei Wohnungen so wenig schalldämmend war, daß man Geräusche wie Weckerklingeln und Fernsehton deutlich hören konnte. Dem Kl. wurde aufgegeben, die Wohnungstrennwand nach DIN 4109 Blatt 2 neuester Fassung herzustellen. Widerspruch und Klage hatten keinen Erfolg.

Gemäß § 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG -) in der Fassung vom 3. April 1990 (GVBl. S. 1082) kann die Wohnungsaufsichtsbehörde, wenn die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse entspricht, anordnen, daß der Verfügungsberechtigte die Mängel beseitigt. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 WoAufG ist den Mindestanforderungen nicht genügt, wenn ein ausreichender Wärmeschutz oder ein ausreichender Schallschutz fehlen. Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich der Schalldämmung zwischen den im Bescheid genannten Wohnungen der Mieter H. und K. vor. Die Ortsbesichtigungen des Bezirksamtes und der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen haben ergeben, daß man in den aneinandergrenzenden Zimmern der Wohnung jeweils versteht, was in normaler Lautstärke in der anderen Wohnung gesprochen wird. Die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz durchgeführte Messung hat zudem eine um 6 dB schlechtere Schalldämmung ergeben, als sie in der DIN 4109, Blatt 2, Ausgabe 1962, für Wohnungstrennwände vorgeschrieben ist. Die Kammer neigt zwar zu der Auffassung, daß nicht durch jegliche Unterschreitung der DIN 4109 mangelhafte Wohnverhältnisse im Sinne des § 4 WoAufG verursacht werden. Ist jedoch wie vorliegend die Wohnungstrennwand so wenig schallschützend, daß Radio- und Fernsehton sowie Gespräche der einen Wohnung nicht nur als Hintergrundgeräusche in der anderen Wohnung zu hören, sondern dort verständlich sind, liegt eine erhebliche Belästigung der Wohnungsinhaber vor, und die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse sind nicht erfüllt.

Der Bekl. hat die Beseitigung des Mangels auch ermessensfehlerfrei verfügt (§ 114 VwGO). Da die erheblichen akustischen Störungen einen gravierenden Mangel darstellen, konnte das Wohnungsaufsichtsamt nicht von einem Einschreiten absehen. Zu Recht ist vom Kl. - präzisiert durch den Widerspruchsbescheid - auch gefordert worden, die Schalldämmung zwischen den im Bescheid genannten Wohnungen auf das in der DIN 4109, Ausgabe September 1962 festgelegte Maß zu bringen. Obwohl diese DIN-Vorschrift Anforderungen aufstellt, die gemäß §§ 25 Abs. 4, 3 Abs. 3 der Bauordnung für Berlin an die Wohnungstrennwände von Neubauten zu stellen sind (vgl. Rundschreiben der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 1. Juni 1990, ABl. S. 1131), durfte sich der Bekl. zur Beschreibung der gewünschten Schalldämmung auf die DIN 4109 beziehen. Zwar können durch Modernisierungsanordnungen nach § 4 Abs. 1 WoAufG (Altbau-) Wohnungen nur den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse angepaßt werden, und es kann grundsätzlich nicht verlangt werden, daß Altbauwohnungen denjenigen Standard erreichen müssen, der beim Bau neuer Wohnungen nach heutigen Vorstellungen anzustreben ist (amtliche Begründung zum Wohnungsaufsichtsgesetz, Abgeordnetenhaus-Drucksache 6/475, S. 3 ff., S. 6; OVG Berlin, Urteil vom 20. Juni 1991 - OVG 5 B 102.89 -). Da die DIN 4109, Ausgabe September 1962, jedoch eher niedrige Anforderungen vorschreibt, denen alte Wohnbauten zumindest hinsichtlich der Wohnungstrennwand vielfach auch ohne Verbesserungen gerecht werden (vgl. amtliche Begründung zum Wohnungsaufsichtsgesetz, a. a. O.; Ausführungsvorschriften zum Wohnungsaufsichtsgesetz vom 19. Juni 1990, ABl. S. 1371 ff., Ziff. 34 zu § 4 Abs. 2), ist es sachgerecht, als Ziel der notwendigen Baumaßnahmen nicht einen minderen Schallschutzstandard, sondern die Erfüllung der DIN 4109 vorzugeben.

Daß es im vorliegenden Fall ermessensfehlerfrei ist, durch die Modernisierungsanordnung die Herstellung eines heutigen Standards zu fordern, wird auch durch einen Vergleich mit § 177 BauGB deutlich. Diese Vorschrift gibt in Abs. 1 der Gemeinde die Befugnis, eine bauliche Anlage zur Beseitigung von Mißständen modernisieren zu lassen. Nach § 177 Abs. 2 BauGB liegen Mißstände insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Die Obergrenze der von der Gemeinde an den inneren und äußeren baulichen Zustand zu stellenden Anforderungen liegt bei § 177 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB in den aktuellen Vorschriften der Landesbauordnungen und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften über die Mindestanforderungen an die Bauausführungen und die Gebäudeausstattung (Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 3. Aufl. 1991, § 177 Rdnr. 5; Schlichter/Stich, 1. Aufl. 1988, Baugesetzbuch, § 177 Rdnr. 5).

Entgegen der Ansicht des Kl. läßt sich aus der zivilgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der Mieter gegen den Vermieter im Regelfall keinen Anspruch gemäß §§ 535 Satz 1, 536 BGB auf Baumaßnahmen zur Herstellung eines heutigen Anforderungen entsprechenden Schallschutzes hat (vgl. LG Berlin, GE 1989, S. 93, und GE 1991, S. 251), nicht die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides herleiten. Der zivilrechtliche Anspruch hängt vom Vertragsgegenstand (etwa Mietverhältnis über eine Altbauwohnung minderen Standards zu entsprechend niedrigem Mietzins) und von der Kenntnis des Mieters vom Mangel (§ 539 BGB) ab. Die öffentlich-rechtliche Modernisierungspflicht hat jedoch den Zweck, den Mindeststandard erträglicher Wohnverhältnisse unabhängig von der konkreten Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Mieter herzustellen.

Schließlich greift das angefochtene Modernisierungsgebot auch nicht in unzulässiger Weise in den durch Art. 14 Abs. 1 GG vermittelten Bestandsschutz des Kl. ein. Der Bestandsschutz besteht darin, daß eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage rechtmäßig bleibt, auch wenn das maßgebliche Recht sich später ändert und die Anlage dem geänderten Recht nicht mehr entspricht (vgl. BGH, NVwZ 1986, S. 245 m. w. N.; BVerwGE 50, 49, 57). Das Institut des Bestandsschutzes wird jedoch nicht schrankenlos gewährleistet; der Gesetzgeber darf im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG in geschützte Eigentumsrechte eingreifen, wenn ein solcher Eingriff unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit durch das öffentliche Interesse legitimiert wird (vgl. BVerfGE 31, 275, 284 f.). Dabei ist der Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers um so weiter, je stärker die Forderung einer am Gemeinwohl ausgerichteten Nutzung des betreffenden Privateigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) ist (vgl. BVerfGE 38, 348, 370; 52, 1, 32). Indem der Gesetzgeber durch § 4 WoAufG Eingriffe zugelassen hat, um Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse zu gewährleisten, hat er die von ihm bei der Inhaltsbestimmung des Eigentums zu beachtenden Grenzen nicht überschritten. Da insbesondere in Großstädten große Teile der Bevölkerung nicht in der Lage sind, Wohneigentum zu erwerben und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind, besteht für das Eigentum an Mietwohnraum eine hohe Sozialbindung. Angesichts dieser Bindung ist es nicht unverhältnismäßig, wenn dem Eigentümer durch Gesetz die Pflicht auferlegt wird, sein Haus den (im Wandel der Zeit gestiegenen) Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse anzupassen, zumal die Nutzung als Mietwohnhaus fortgeführt werden kann und das bestehende Gebäude lediglich verbessert werden soll.

Nach § 4 Abs. 1 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes kann die Wohnungsaufsichtsbehörde, wenn die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den Mindestanforderungen an "erträgliche Wohnverhältnisse" entspricht, Mangelbeseitigung anordnen. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes ist den Mindestanforderungen nicht genügt, wenn ein ausreichender Wärmeschutz oder ein ausreichender Schallschutz fehlen.

Wie das Berliner Verwaltungsgericht in einer Entscheidung vom 26. März 1992 entschieden hat, liegt ein ausreichender Schallschutz nicht mehr vor, wenn Wohnungstrennwände so wenig schallschützend sind, daß Radio- und Fernsehton sowie Gespräche der einen Wohnung nicht nur als Hintergrundgeräusche in der anderen Wohnung zu hören, sondern dort verständlich sind. Wie das VerwG entschied, darf die Wohnungsaufsichtsbehörde in einem solchen Fall sogar eine Schalldämmung fordern, die von der Bauordnung für Berlin an Wohnungstrennwände von Neubauten zu stellen sind (DIN 4109).

Ein solches Modernisierungsgebot greife auch nicht in unzulässiger Weise in die Eigentumsgarantie des Artikels 14 GG ein, meinten die Richter. Baulicher Bestandsschutz werde nämlich nicht schrankenlos gewährleistet. Stellt sich noch die Frage, ob die Kosten für eine solche Maßnahme als Modernisierungskosten umgelegt werden können.

Wir meinen: Ja. Zunächst handelt es sich um eine Maßnahme aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Insofern also - vgl. § 3 Miethöhegesetz - um eine Modernisierungsmaßnahme. Auch das Verwaltungsgericht selbst spricht von einer "öffentlich-rechtlichen Modernisierungspflicht". Die zivilgerichtliche Rechtsprechung geht nämlich auch dahin, in Fällen eines schlechteren Schallschutzes bei Altbauten dem Mieter keinen Anspruch auf entsprechende Schalldämmaßnahmen zuzugestehen (vgl. LG Berlin, GE 1989, 93; LG Berlin, GE 1991, 251).