Wohnungsaufsicht

Wohnungsaufsicht; Wohnungsmißstände; behördliche Anordnung zur malermäßigen Instandsetzung von Hausfluren und Treppenräumen sowie Hausdurchfahrt; Mängelbeseitigungsanordnung

1. In Berlin kann die Wohnungsaufsichtsbehörde die malermäßige Instandsetzung von Hausfluren, Treppenräumen und Hausdurchfahrten anordnen, wenn die Instandsetzungsmängel so gravierend sind, daß eine durchschnittlich empfindende Person Treppenräume und Hausdurchfahrt nur mit Widerwillen betreten kann und Besucher zwangsläufig abgestoßen werden.

2. Für die Rechtmäßigkeit einer Mängelbeseitigungsanordnung ist es unerheblich, ob die Mängelbeseitigungskosten aus den Erträgen des Gebäudes aufgebracht werden können.

3. Zur Adressierung eines Verwaltungsaktes an eine Eigentümergemeinschaft.

Die Kl. wenden sich gegen die Anordnung, die Treppenräume sowie die Hausdurchfahrt eines Mietwohnhauses malermäßig instand zu setzen; außerdem wehren sich die Kl. gegen die Androhung der Ersatzvornahme. Die Treppenhäuser des Gebäudes wurden zumindest seit dem Jahr 1973 nicht mehr renoviert, nach den Feststellungen des Bezirksamts war der Farbanstrich im Vorderhaus und im linken Seitenflügel sowie die Hausdurchfahrt stark verschmutzt, zum Teil abgeplatzt, und außerdem waren kleinere Putzschäden vorhanden. Das Bezirksamt ordnete, adressiert "An die Eigentümergemeinschaft des ... Grundstücks und andere in Erbengemeinschaft" die Beseitigung der Schäden binnen 18 Monaten nach Unanfechtbarkeit des Bescheides an. Gegen den Bescheid erhoben sowohl die Grundstücksverwalterin als auch Miteigentümer und Erben von Miteigentümern Widerspruch und schließlich Klage. Materiell wird eingewendet, ein ungepflegtes Treppenhaus bedeute noch nicht, daß ein Einschreiten nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz erforderlich sei, entsprechende Mittel für die Mängelbeseitigung seien nicht vorhanden, auch aus diesem Grunde habe das rein ästhetische, öffentliche Interesse an sauberen und ordentlich gestrichenen Treppenhäusern zurückzutreten.

Die beiden Verwaltungsakte, die Anordnung, daß die Eigentümer des Grundstücks die Treppenräume des Vorderhauses und des linken Seitenflügels sowie die Hausdurchfahrt malermäßig instand zu setzen haben, und die diesbezügliche Androhung der Ersatzvornahme, sind hinsichtlich der Betroffenen hinreichend bestimmt (§ 37 Abs. 1 VwVfG). Die Adressierung an die Eigentümergemeinschaft des Grundstücks, ... und andere in Erbengemeinschaft, genügt (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Aufl., § 37 Rdn. 11). Es ist unerheblich, ob die Verwaltungsakte schon gegenüber allen anderen Miteigentümern wirksam geworden sind. Denn das hätte allenfalls ein Vollzugshindernis zur Folge, das der Bekl. durch die Bekanntgabe des Verwaltungsaktes an diejenigen Miteigentümer, denen sie bisher - mangels Bevollmächtigung der T. AG für Grundbesitz und Industrie - möglicherweise noch nicht bekannt gegeben worden sind, beseitigen kann (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 18. Februar 1983 - OVG 2 B 53.82 -, GE 1994, 235). Insbesondere mußten für die Androhung der Ersatzvornahme noch nicht alle Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein. Vielmehr konnte sie mit der Grundverfügung verbunden werden (vgl. § 13 Abs. 2 S. 1 VwVfG).

Rechtsgrundlage der genannten Anordnung ist § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG) in der Fassung vom 3. April 1990 (GVBl. S. 1082). Nach dieser Vorschrift kann die Wohnungsaufsichtsbehörde die erforderlichen Anordnungen treffen, damit Gebäude mit Wohnungen oder Wohnräumen, zugehörige Nebengebäude und Außenanlagen so instand gesetzt, verbessert oder benutzt werden, daß die Bewohner nicht belästigt werden oder daß der bestimmungsgemäße Gebrauch von Gebäuden und Außenanlagen nicht erheblich beeinträchtigt wird. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG kann eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs auch vorliegen, wenn die Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrigt eine malermäßige Instandsetzung. Der bestimmungsgemäße Gebrauch des Wohngebäudes ist durch den Zustand des Anstrichs der Treppenräume des Vorderhauses und des linken Seitenflügels sowie der Hausdurchfahrt erheblich beeinträchtigt. Denn die lnstandsetzungsmängel sind insgesamt so gravierend, daß eine durchschnittlich empfindende Person die Treppenräume und die Hausdurchfahrt nur mit Widerwillen betreten kann und Besucher zwangsläufig abgestoßen werden. Das Gericht ist überzeugt davon, daß der unstreitig mehr als 25 Jahre alte Farbanstrich der Wand- und Deckenflächen der Treppenhäuser und der Hausdurchfahrt an mehreren Stellen rissig, zum Teil großflächig abgeplatzt und stark verschmutzt ist. Außerdem sind Putzrisse und kleinere Putzschäden vorhanden. Der Anstrich des Geländers, der Treppenstufen und der Podeste ist weitgehend abgenutzt. Der Anstrich der Treppenraumfenster und Wohnungseingangstüren ist rissig und erkennbar gealtert. Die Kl. haben die diesbezüglichen Angaben des Bekl., die dieser durch die in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Fotos belegt und noch substantiiert hat, nur pauschal bestritten.

Die Mängelbeseitigungsanordnung ist auch nicht ermessensfehlerhaft. Es ist unerheblich, ob die Kosten für die Beseitigung der Mängel aus den Erträgen des Gebäudes aufgebracht werden können. Es wird insoweit zunächst auf die Begründung des Widerspruchsbescheides vom 24. Juni 1998 Seite 3 Absätze 2 und 3 Bezug genommen, der das Gericht folgt (§ 117 Abs. 5 VwGO). Ergänzend ist auszuführen: Es spielt auch keine Rolle, ob die bekannten Eigentümer derzeit zur Kreditsicherung Grundpfandrechte an dem Grundstück bestellen können. Denn sie müssen - wie in der Begründung des Widerspruchsbescheides zutreffend ausgeführt ist - auch ihr sonstiges Vermögen und Einkommen einsetzen, um die Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu finanzieren. Von der Mängelbeseitigungsanordnung war auch nicht nach § 9 Abs. 3 WoAufG in Verbindung mit § 4 Abs. 3 WoAufG abzusehen. § 4 Abs. 3 WoAufG ist im vorliegenden Fall schon deswegen nicht sinngemäß anwendbar, da es sich bei der angeordneten Instandsetzung des Putzes und des Anstrichs der Treppenräume und der Hausdurchfahrt nicht um eine Verbesserung des Wohngebäudes im Sinne des § 4 WoAufG, sondern um die Beseitigung von Mißständen im Sinne des § 3 WoAufG handelt. Die Mängel, deren Beseitigung angeordnet wurde, stehen nämlich den in § 3 Abs. 2 Nr. 2 WoAufG genannten Putz- und Anstrichmängeln an Wänden und Decken von Wohnungen oder Wohnräumen nahe.

Es ist auch ohne Bedeutung, ob die Bewohner des Hauses eine niedrigere Miete zu zahlen haben als Mieter vergleichbarer Wohnungen mit einem ordnungsgemäß instand gesetzten Treppenhaus. Denn die öffentlich-rechtliche Instandhaltungspflicht des Verfügungsberechtigten dient nicht nur den privaten Interessen der gegenwärtigen Mieter, sondern auch dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Pflege des Wohnungsbestandes.

Aus den genannten Gründen bestand auch kein Anlaß, mit dem Erlaß der Mängelbeseitigungsanordnung noch weiter - geschweige denn (wie es den Kl. offenbar vorschwebt) unabsehbare Zeit - zuzuwarten, zumal auch die zur Mängelbeseitigung gesetzte Frist großzügig bemessen ist.

Die Wohnungsaufsichtsämter können in Berlin, gestützt auf das Jahrzehnte alte und fast vergessene Wohnungsaufsichtsgesetz verlangen, daß Hauseigentümer die Treppenhäuser und Hofdurchfahrten malern und Putzschäden beseitigen lassen. Und zwar auch dann, wenn die Kosten dafür aus den laufenden Einnahmen nicht gedeckt werden können - jedenfalls ist das die Auffassung des Berliner Verwaltungsgerichts.

Treppenhaus und Hofdurchfahrt eines Berliner Mietshauses waren zumindest seit 1973 nicht mehr renoviert worden; die Farbanstriche waren stark verschmutzt und teilweise abgeplatzt. Außerdem waren kleinere Putzschäden vorhanden. Das Bezirksamt gab den Hauseigentümern auf, sie binnen 18 Monaten nach Unanfechtbarkeit des Bescheides malermäßig instand zu setzen und die Putzschäden zu beseitigen. Ferner ordnete es für den Fall der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme an, wobei deren Kosten mit etwa 60.000 DM veranschlagt wurden.

Die zuständige 22. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat mit Urteil vom 9. August 2001 die Klage eines Haus(mit)eigentümers abgewiesen, der sich gegen diese Auflagen des Wohnungsaufsichtsamtes wandte. Das Gericht billigte diese auf § 9 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG) gestützten Maßnahmen. Denn nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG könne eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs von Gebäuden und Außenanlagen auch vorliegen, wenn die Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen seien oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliege, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrige eine malermäßige Instandsetzung. Die Instandsetzungsmängel im streitgegenständlichen Wohnhaus seien insgesamt so gravierend, daß eine durchschnittlich empfindliche Person die Treppenräume und die Hausdurchfahrt nur mit Widerwillen betreten könne und Besucher zwangsläufig abgestoßen würden. Unerheblich sei, ob die Kosten für die Beseitigung der Mängel aus den Erträgen des Gebäudes aufgebracht werden können und ob die Eigentümer derzeit zur Kreditsicherung Grundpfandrechte an dem Grundstück bestellen können. Dies sei nur bei der Anordnung der baulichen Verbesserung, nicht aber bei der Anordnung der Instandsetzung eines Wohngebäudes zu berücksichtigen. Die Eigentümer seien daher verpflichtet, auch ihr sonstiges Vermögen für die Instandsetzung einzusetzen. Ohne Bedeutung sei schließlich auch, daß die Bewohner des Mietshauses eine niedrigere Miete zu zahlen haben als Mieter vergleichbarer Wohnungen mit einem ordnungsgemäß instand gesetzten Treppenhaus. Denn die Instandhaltungspflicht diene nicht nur den privaten Interessen der Mieter, sondern auch dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Pflege des Wohnungsbestandes.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Sehr zweifelhaft ist allerdings die mit Hurrageschrei vorgetragene Auffassung des VG Berlin, daß es "unerheblich" sei, ob die Kosten für die Mängelbeseitigung aus den Erträgen des Gebäudes aufgebracht werden können oder nicht. Eine Auseinandersetzung mit der ja vorhandenen verfassungsrechtlichen Judikatur zu öffentlich-rechtlichen Bindungen sucht man in der Entscheidung vergeblich. Dabei hätte das Gericht nicht einmal den langen Gang nach Karlsruhe gehen müssen, obwohl etwa die Grundsätze, die das Bundesverfassungsgerichts beispielsweise zu Denkmalschutzauflagen aufgestellt hat, durchaus hätten erhellend sein können. Aber auch die kürzeren Wege zu anderen Kammern des Berliner Verwaltungsgerichts hätten hilfreich sein können - etwa die zum Anspruch auf Abrißgenehmigung bei Renditelosigkeit. Ein bißchen sehr dünn ist die Begründung für dieses "unerheblich", genauer gesagt: nicht vorhanden.