Wohnungsamt

Wohnungsamt; Erhaltungsinteresse; Wohnraum; Zweckentfremdung; Appartement; Fremdenbeherbergung; Wohnzweck; Zimmervermietung; Wohnheim; Studentenwohnheim

Eine Entscheidung des Wohnungsamtes erfordert insbesondere ei-ne sorgfältige, umfassende Klärung des Sachverhalts, um das Erhaltungsinteresse an dem konkret geschützten Wohnraum prüfen zu können.

Der Antrag des Antragstellers ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässig und hat Erfolg.

Rechtsgrundlage der angefochtenen Anordnungen, die streitbefangenen 46 Ein-Zimmer-Appartements wieder Wohnzwecken zuzuführen, ist § 1 des Gesetzes zur Beseitigung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Verbindung mit den Vorschriften der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Bei den Appartements, die bisher mit Einzelmietverträgen als Woh-nungen vermietet waren, handelt es sich um geschützten Wohnraum im Sinne dieser Vorschriften. Mit Recht geht der Antragsgegner davon aus, daß die vom Antragsteller seit März 1989 durch die S-GmbH betriebene Nutzung der streitbefangenen Appartements als Wohnheim für Aussiedler und Zuwanderer nach § 1 ZwVbVO genehmigungsbedürftig ist. Gemäß § 1 Abs. 2 a ZwVbVO ist es als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne des Abs. 1 anzusehen, wenn Wohnraum zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung, verwendet werden soll. Die Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern erfüllt diese Kriterien (vgl. Beschluß der Kammer vom 12. September 1989 - VG 16 A 255.89 -). Zwar dient in diesem Fall die gewerbliche Zim-mervermietung der Unterkunft von Menschen, die noch keine anderweitige Wohnung haben. Das hierfür und ggf. für zusätzliche Leistungen nach Tagessätzen berechnete Entgelt übersteigt jedoch bei weitem mögliche Mieteinnahmen und führt dadurch zu einer grundsätzlich unerwünschten Verteuerung von Wohnraum, die durch das Genehmigungserfordernis der Kontrolle der zuständigen Wohnungsämter unterstellt ist.

Ob der Antragsteller einen Anspruch auf die Genehmigung der zweckfremden Wohnraumnutzung als gewerbliches Wohnheim hat und demgemäß die hier angefochtenen Wiederzuführungsanordnungen keinen Bestand haben können, ist gegenwärtig noch nicht abzusehen. Die vom Wohnungsamt getroffenen Entscheidungen beruhen offenbar auf einer Anweisung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 31. Mai 1989, Zweckentfremdungen von Wohnraum zur Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern - entgegen früherer behördlicher Praxis - ge-nerell nicht mehr zu genehmigen. Dies begegnet rechtlichen Bedenken.

Zwar ist von einem regelmäßigen Vorrang des Interesses der Allgemeinheit an der Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken auszugehen (vgl. Nr. 7 Abs. 1 Satz 1 AV-ZwVbVO), denn der Genehmigungsvorbehalt stellt sich als repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt dar, so daß in aller Re-gel mit einer Genehmigungserteilung nicht gerechnet werden kann (vgl. BVerfG, NJW 1975, 727 ff.). Die von der Behörde zu treffende Entscheidung setzt aber jeweils eine Abwägung der betroffenen Interessenlagen unter Berücksichtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles voraus. Dies erfordert insbesondere eine sorgfältige, umfassende Klärung des Sachverhalts, um das Erhaltungsinteresse an dem konkret geschützten Wohnraum prüfen zu können. An alledem fehlt es bisher.

So wurden z.B. die örtlichen Gegebenheiten nicht hinreichend gewürdigt. Ausweislich der beigezogenen Bauakten wurde das als Mehrfamilienhaus errichtete Gebäude 1973 als Studentenwohnheim mit 50 Appartements umgebaut. Die tatsächliche Vermietung der zum Teil beengten Räumlichkeiten als Wohnung konnte nur unter Verzicht auf Abstellräume genehmigt werden. Ob möglicherweise eine auf längere Sicht unbefriedigende Wohn-situation die offenbar relativ unproblematische Entmietung des Gebäudes begünstigt hat, ist ungeklärt. Allerdings könnte die Praxis des Wohnungsamtes, Zweckentfremdungsanträge erst dann zu bearbeiten, wenn die Objekte tatsächlich und rechtlich frei sind, zu vorgeschobenen Kündigungen unter Ausnutzung aller rechtlichen und tatsächlichen, ggf. auch unseriösen Möglichkeiten verleiten.

Welcher Personenkreis die Appartements früher bewohnt hat und wie die Mietverträge gestaltet waren, ist im einzelnen nicht bekannt. Angesichts verschiedener Äußerungen des Landesamtes für Zentrale Soziale Aufgaben - Landesversorgungsamt - gegenüber dem Antragsgegner und im vor-liegenden Verfahren erscheint fraglich, ob diese für die Unterbringung von Aussiedlern und Zuwanderern zuständige Behörde bei der Befürwortung des Projektes und dem Abschluß des Heimvertrages von Art und Umfang der bisherigen Wohnnutzung des Gebäudes und seiner systematischen Entmietung durch den Antragsteller Kenntnis hatte.