Wohnungsadressendienst als Wohnungsvermittlung

Wohnungsadressendienst als Wohnungsvermittlung; Vorabprovision

Das Verlangen, die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an den Mietinteressenten von einem Abonnementpreis in Höhe von 185 Euro abhängig zu machen, verstößt gegen die verbraucherschützenden Vorschriften der §§ 2 Abs. 1, Abs. 4 und 3 Abs. 3 WVermG.

Der Kl. (Berliner Mieterverein) ist ein in die Liste der qualifizierten Einrichtungen nach § 4 Unterlassungsklagegesetz (UKlaG) aufgenommener Verein, die Bekl. tritt zusammen mit der P... GmbH unter der Bezeichnung "Home-Info" auf dem Berliner Wohnungsmarkt auf und schaltet wöchentlich in verschiedenen Berliner Tageszeitungen Kleinanzeigen für anzumietende Wohnungen. In den Annoncen wird als einzige Kontaktmöglichkeit entweder die Telefonnummer der Bekl. oder diejenige der P... GmbH angegeben. Wenn ein Interessent sich sodann bei der Bekl. telefonisch meldet, wird er in deren Büro bestellt. Ihm wird erklärt, daß die Benennung der Wohnung erst erfolgt, wenn er für 185 Euro ein Abonnement bei der Bekl. erwirbt, das nicht vor Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann. Für den Fall des Abschlusses des Abonnementvertrages wird dem Interessenten zugesagt, ihm regelmäßig auf seine Anforderung hin seinem Mieterprofil entsprechende Einzelangebote aus der bei der Bekl. geführten Datensammlung zu übermitteln. Der Kl. sieht darin einen Verstoß gegen §§ 2 Abs. 1, Abs. 4 und 3 Abs. 3, Abs. 4 Wohnungsvermittlungsgesetz (WVermG). Dieser ergebe sich bereits daraus, daß die Bekl. den Kontakt zum Vermieter der annoncierten Wohnung vom Abschluß des gebührenpflichtigen Abonnements abhängig mache. Der Kl. behauptet außerdem, daß die Bekl. ihre Daten ohne Zustimmung der betroffenen Vermieter anbiete. Der Kl. beantragt Unterlassung. Die Bekl. behauptet, der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liege nicht in der Veröffentlichung von Anzeigen, sondern im Aufbau und der Aktualisierung der Datenbank sowie der Abwicklung des Abonnementdienstes. Sie übe keine Maklertätigkeit aus, da sie sich auf die Zusendung von Mietangeboten beschränke, die von der Eigentümerseite freigegeben worden seien, und die sie daraufhin in ihrer Datenbank gespeichert habe. Der Kunde abonniere also nur einen entsprechenden Zugriff auf diese Informationsquelle, während die Bekl., anders als ein Nachweis- oder Vermittlungsmakler, den Kontakt zwischen Wohnungssuchendem und Wohnungsanbieter nicht herstelle.

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kl. prozeßführungsbefugt (wird ausgeführt).

II. Die Klage ist auch begründet. [...].

Nach § 2 Abs. 1 UKlaG kann derjenige, der dem Schutz der Verbraucher dienenden Vorschriften zuwiderhandelt, auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Bei den zitierten Vorschriften des WVermG handelt es sich um verbraucherschützende Normen. Gemäß § 2 Abs. 1 steht dem Wohnungsvermittler ein Entgeltanspruch für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung bzw. seines Nachweises der Mietvertrag zustande kommt. § 2 Abs. 4 WVermG regelt, daß Vorschüsse nicht gefordert werden dürfen. Nach § 3 Abs. 3 WVermG schließlich ist dem Wohnungsvermittler auch untersagt, neben der Provision für etwaige Nebenleistungen eine Vergütung zu verlangen. Alle diese Vorschriften dienen dazu, den Wohnungssuchenden vor (nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers) ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu bewahren, also den Verbraucher zu schützen.

Die Bekl. verstößt gegen die genannten Normen, indem sie von den Wohnungssuchenden von einem späteren Mietvertragsabschluß unabhängige Zahlungen im Rahmen des von ihr betriebenen Abonnementdienstes verlangt. Da sie maklertypische Leistungen anbiete, ist sie jedoch an das WVermG gebunden.

Die Leistung eines Nachweismaklers im Sinne von § 652 Abs. 1 S. 1 BGB besteht in der Weitergabe einer Mitteilung an seinen Auftraggeber, durch welche der Wohnungsinteressent in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH NJW-RR 1996, 113; MüKomm, 3. Aufl., § 652 Rn. 89). Dies geschieht in der Regel in der Form, daß Namen und Anschrift des Grundstückseigentümers oder eines Verfügungsberechtigten bekanntgegeben werden (vgl. BGH a.a.O.). Die Bekl. erbringt demnach die Tätigkeit eines Nachweismaklers. Unstreitig übermittelt sie den Mietinteressenten nach einem ihr von diesen vorgegebenen Profil passende Wohnungsangebote. In dem von der Bekl. vorgelegten Abonnementvertrag selbst wird ausdrücklich festgelegt, daß sie "computergestützte Ausgaben spezifischer Mietangebote" erbringt, "die dem Abonnenten für den von ihm gewünschten Wohnungstyp zur Verfügung stehen". Darüber hinaus verpflichtet sich die Bekl. in dem Vertrag, dem Abonnenten Zugang zu allen Mietangeboten des gewünschten Wohnungstyps zu geben. Nach dem den Abonnementverträgen beiliegenden Leitfaden geschieht dies auf entsprechende Abfrage des Abonnenten telefonisch oder per Fax. Demgemäß erhält der Abonnent also eine oder mehrere Mitteilungen der Bekl. Durch diese wird der Abonnent jeweils bestimmungsgemäß in die Lage versetzt, mit dem jeweiligen Vermieter Kontakt aufzunehmen und in konkrete Verhandlungen über einen ggf. abzuschließenden Mietvertrag einzutreten, so daß die Tätigkeit der Bekl. als die eines Nachweismaklers zu bewerten ist.

Weitere, über den Nachweis im oben beschriebenen Sinne hinausgehende Leistungen hat ein Nachweismakler, anders als der Vermittlungsmakler, nicht zu erbringen. Deshalb ist es auch unerheblich, daß die Bekl., worauf sie auch in Ziffer 4 der Vertragsbedingungen hinweist, nicht in die späteren Verhandlungen zwischen dem Mietinteressenten und dem Vermieter eingreift. Die weiteren von der Bekl. vorgetragenen Gesichtspunkte geben ebenfalls keinen Anlaß zu einer anderen rechtlichen Bewertung ihrer Tätigkeit.

Ziffer 5 der Vertragsbedingungen, wonach die Bekl., wie sie auch vorträgt, lediglich die ihr vom Vermieter übermittelten Angaben weiterleite, steht einer Einordnung der Leistungen der Bekl. als Nachweismaklertätigkeit nicht entgegen. Vielmehr ist eine Klausel des hier vorliegenden Inhalts, daß für die Richtigkeit der ungeprüften, vom Verfügungsberechtigten übernommenen Daten keine Verantwortung übernommen werde, gerade auch in Maklerverträgen durchaus gebräuchlich.

Ob ein Schwerpunkt der Tätigkeit der Bekl. im Aufbau und der Aktua-lisierung der Datenbank besteht, kann dahingestellt bleiben. Dies stünde jedenfalls zu einer Maklertätigkeit nicht in Widerspruch. Auch ein Makler muß seine Daten ständig aktualisieren, wenn er erfolgreich am Markt bestehen will. Unerheblich ist also, daß die Mietinteressenten bei ihrem ersten Anruf bei der Bekl. ggf. noch kein konkretes Wis-sen bezüglich der inserierten Wohnung haben. Vielmehr ist es gerade auch für den Interessenten, der sich auf eine Zeitungsanzeige bei einem inserierenden Makler meldet, typisch, daß ihm Einzelheiten über die angebotene Wohnung noch nicht bekannt sind.

Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Bekl. kommt es schließ-lich nicht darauf an, wann, wie und in welcher Ausführlichkeit sie selbst ihre Leistungen gegenüber den Mietinteressenten beschreibt. Nicht von Bedeutung ist insbesondere, ob die Bekl. den Interessenten erläutert, keine bestimmten Wohnungen anzubieten, sondern die auf dem Markt befindlichen Angebote nach einem bestimmten System an ihre Abonnenten auf jeweilige Anforderung weiterzuleiten. Auf diese Weise kann sie sich nicht von der Tatsache freizeichnen, daß sie den Abonnenten zur Anmietung einer Wohnung erforderliche Daten mitteilt und damit maklertypische Leistungen erbringt.

Die Tätigkeit der Bekl. beschränkt sich auch nicht auf einen dem gut aufgemachten Immobilienteil einer Tageszeitung vergleichbaren Informationsdienst. In einer Tageszeitung oder einem Anzeigenblatt werden Wohnungsanzeigen wahllos und neben anderen Informationen auf Gebieten außerhalb des Wohnungsmarktes angeboten. Die Bekl. nimmt hingegen für sich in Anspruch, diese Daten nach dem ihr jeweils vom Abonnenten vorgegebenen Mieterprofil zu bearbeiten und an den Abonnenten, einschließlich der zur Herstellung des Kontaktes mit dem Verfügungsberechtigten erforderlichen Daten, die den Tageszeitungen oft gerade nicht vorliegen, entsprechend weiterzuleiten.

Soweit die Bekl. also argumentiert, der Kunde abonniere nur einen entsprechenden Zugriff auf die bei ihr geführte Informationsquelle, trifft dies nicht zu. Die Bekl. übersieht dabei, daß auch der Makler nicht selbst Wohnungen zur Vermietung, sondern lediglich nur zum Vertragsabschluß geeignete Informationen über mietbare Wohnungen anbietet.

Verfassungsrechtliche Bedenken, insbesondere im Hinblick auf Art. 12 GG, gegen die hier vorgenommene Einordnung der Tätigkeit der Bekl. unter die Vorschriften des WVermG bestehen nicht. Da die Bekl. eine maklertypische Leistung (unter Benutzung elektronischer Hilfsmittel) erbringt, ist der Verbraucher ihr gegenüber ebenso schutzbedürftig wie gegenüber einem typischen Nachweismakler. Wenn ein Mietinteressent den Abonnementvertrag mit der Bekl. unterzeichnet, dann deshalb, weil er sich den baldigen Abschluß eines Mietvertrages erhofft. Bleibt die Nachweistätigkeit der Bekl. während der Dauer des Abonnements aber erfolglos, war das für das Abonnement aufgewandte Entgelt für den Wohnungssuchenden sinnlos, was das WVermG mit seinem Verbot einer erfolgsunabhängigen Provision gerade verhindern will.

§ 3 Abs. 3 WVermG gestattet dem Makler zwar, sich bei entsprechender Vereinbarung im Falle des Nichtzustandekommens eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen erstatten zu lassen. Die Bekl. verlangt die Abonnementgebühr vorliegend aber gerade nicht als Gegenleistung für einen anteiligen wirtschaftlichen Aufwand, zumal das Entgelt auch nicht von der Zahl der Einzelinformationen abhängig ist, sondern für eine beliebige Vielzahl abzurufender Informationen gefordert wird.

Es ist unzulässig, die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an den Mietinteressenten von der vorherigen Zahlung einer Abonnementgebühr abhängig zu machen, weil es sich bei der Adreßweitergabe faktisch um eine Nachweismaklertätigkeit handelt, die nur gegen eine erfolgsabhängige Provision gestattet ist.

Zwei Firmen betrieben unter dem Namen "Home-Info" einen Wohnungssuch-Service für Mieter. Der funktionierte wie folgt: Home-Info verlangte von Wohnungssuchenden, die sich auf von Home-Info geschaltete Wohnungsinserate in den Immobilienteilen der Berliner Tageszeitungen meldeten, vorab eine sog. Abonnementgebühr von 185 Euro. Dies war Voraussetzung, daß Angebote aus der Datenbank von Home-Info zur Verfügung gestellt werden. Der Berliner Mieterverein verlangte Unterlassung, weil es sich bei dem Service tatsächlich um eine Maklertätigkeit handele und nach den einschlägigen Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes keine Vorabprovision, sondern nur eine erfolgsabhängige Provision zulässig sei.

Das Landgericht Berlin stellte zunächst einmal fest, daß der Berliner Mieterverein, der in die entsprechende Verbraucherverbändeliste eingetragen ist, nach dem Unterlassungsklagegesetz klagebefugt ist und es sich bei den Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes um verbraucherschützende Normen im Sinne des § 2 Abs. 1 UKlaG handelt. Weiterhin vertrat das Landgericht die Auffassung, daß die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an Mietinteressenten, wenn sie von der vorherigen Zahlung eines Abonnementpreises in Höhe von 185 Euro abhängig gemacht wird, gegen §§ 2 Abs. 1, Abs. 4 und 3 Abs. 3 WoVermG verstößt. Das Landgericht verurteilte die Firma zur Unterlassung. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.