Wohnungsabnahmeprotokoll als Schuldanerkenntnis

Wohnungsabnahmeprotokoll als Schuldanerkenntnis; Wohnungsübergabeprotokoll

Ein individuell gefertigtes Wohnungsübergabe-/Wohnungsabnahme-Protokoll stellt sowohl ein deklaratorisches negatives als auch ein deklaratorisches positives Schuldanerkenntnis dar, worauf beide Mietvertragsparteien ihre Ansprüche bzw. Einwendungen/Einreden stützen können.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 1.877,99 € zu.

Für die Entscheidung des Gerichts ist hier davon auszugehen, daß die streitbefangene Wohnung nach Auszug der Bekl. noch Mängel aufwies mit der Folge, daß Schönheitsreparaturen bzw. Räumungsarbeiten fällig waren. Denn nach dem Wohnungsabnahmeprotokoll vom 1.2.2004, das für die Bekl. von ihrem hierzu unstreitig bevollmächtigten Sohn unterzeichnet worden ist, waren noch Mängel vorhanden bzw. Reparaturen und Aufräumarbeiten in der Wohnung durchzuführen.

Das Gericht ist insofern der Auffassung, daß aus der individuell zwischen den Parteien unter § 12 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung in Verbindung mit dem Abnahmeprotokoll vom 1.2.2004, wonach sich die Bekl. verpflichtete, dort "aufgezeigte Mängel bis 15.2.2004 fachgerecht zu beheben", ein Schuldanerkenntnis der Bekl. gegenüber den Kl. hinsichtlich der streitbefangenen Schönheitsreparaturen/Mängel darstellt und die Bekl. die Beseitigung bzw. Reparatur dieser Mängel/Schönheitsreparaturen schuldete. Die beiden Wohnungsbesichtigungsprotokolle dienten nämlich nicht nur der Feststellung von Mängeln und der Verhinderung von Streitigkeiten über Art, Weise und Umfang der geplanten Schönheitsreparaturen. Vielmehr verpflichtete sich die Bekl. in dem Wohnungsabnahmeprotokoll vom 1.2.2004 hierzu ausdrücklich. Beide Parteien wollten somit nach Auffassung des erkennenden Gerichts hierdurch einen neuen konkreten Anspruch begründen.

Es handelt sich bei dieser Erklärung vom 1.2.2004 dementsprechend um ein Schuldanerkenntnis der Bekl. (OLG Düsseldorf GE 2003, 1080 = NJW-RR 2004, 300; OLG Celle MDR 1997, 224 ff.; KG GE 2003, 524 f.; LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin GE 1998, 618; LG Berlin ZMR 1992, 25 f. = GE 1992, 547 ff.; LG Hamburg NZM 1999, 838; LG Braunschweig WuM 1997, 470; AG Lörrach WuM 2003, 438), da die Parteien damit dem Streit über mögliche weitere Forderungen, die sich aus dem Zustand der Wohnung ergeben könnten, den Boden entziehen wollten (AG Lörrach WuM 2003, 438), was nicht zuletzt auch der Rechtssicherheit diente.

Im Rahmen der Auslegung, um welche Form des Anerkenntnisses es sich hierbei handelt, ist auf den mit dem Anerkenntnis verfolgten Zweck und die beiderseitigen Interessenlagen abzustellen; dabei setzt die Auslegung als deklaratorisches Anerkenntnis voraus, daß zuvor zumindest eine subjektive Ungewißheit über das konkrete Bestehen der Schuld oder einiger rechtserheblicher Punkte bestand. Danach ist hier insbesondere auf den verwendeten Wortlaut des Protokolls vom 1.2.2004 abzustellen. Bereits der Wortlaut des Wohnungsabnahmeprotokolls vom 1.2.2004 legt hier aber die Auslegung als deklaratorisches Schuldanerkenntnis nahe, wonach die Bekl. den beschriebenen Zustand und die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen anerkennt und sich darüber hinaus zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes verpflichtet (LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin GE 1998, 618; LG Berlin ZMR 1992, 25 f.; LG Berlin GE 1987, 729 ff.). Die Parteien verfolgten mit diesem Protokoll nämlich erkennbar den Zweck, bestehende Ungewißheiten über den konkreten Umfang von Mängeln zu beseitigen (LG Berlin ZMR 1999, 638). Der Mieter bzw. sein Vertreter, der ein solches Wohnungsabnahmeprotokoll insoweit unterschreibt, erkennt dementsprechend bereits dem Grunde nach die Verpflichtung zur Ausführung der darin aufgenommenen und aufgelisteten Schönheitsreparaturen und der ansonsten noch notwendigen Arbeiten an. Denn die Feststellung, welche Arbeiten der die Wohnung verlassende Mieter als Schönheitsreparaturen ausführen muß, ist gerade Sinn und Zweck der Erstellung eines derartigen Wohnungsabnahmeprotokolls (LG Berlin ZMR 1992, 25 f.; LG Berlin GE 1987, 729 ff.). Das Schuldanerkenntnis schließt damit entsprechend seinem Zweck, Unsicherheiten über den Zustand der Wohnung nach Durchführung der Schönheitsreparaturen zu beseitigen, den Einwand der Bekl. hier aus, sie habe bereits während der Mietzeit alle notwendigen Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt bzw. sei hierzu jetzt nicht mehr verpflichtet gewesen (LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin GE 1998, 618; LG Berlin ZMR 1992, 25 LG Berlin GE 1987, 729 ff.).

Insofern gibt ein Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis auch ab, wenn er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich - wie hier ebenso - verpflichtet, die Kosten für die Beseitigung von Schäden bzw. für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu übernehmen, indem er den Vermieter berechtigt, auf seine Kosten die Mängel fachgerecht beheben zu lassen, wenn er sie nicht selbst beseitigt bzw. beseitigen läßt (LG Berlin GE 1987, 729 ff.; LG Berlin GE 1992, 547 ff.). Dies hat zur Folge, daß dem Mieter dann spätere Einwendungen gegen den Grund des Anspruchs somit in der Regel verwehrt sind (LG Berlin GE 1987, 729 ff.).

Danach kommt es auf den Vortrag der Bekl., es lägen keine von ihr zu vertretenden Mängel bzw. zu beseitigenden Schönheitsreparaturen vor, nicht mehr an. Denn das Anerkenntnis begründet auch dann eine Verbindlichkeit, wenn sich im nachhinein herausstellen sollte, daß die anerkannte Schuld nicht bzw. nicht in diesem Umfang besteht oder eine Einwendung bzw. Einrede gegenüber dem bestätigten Anspruch besteht (LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin GE 1998, 618; LG Berlin GE 1992, 547 ff.; LG Berlin GE 1987, 729 ff.).

Dieses sowohl positive wie auch negative Schuldanerkenntnis gilt sowohl zugunsten der Bekl. als auch zu ihren Lasten. Werden insofern nämlich bei der Rückgabe der Mietwohnung die vorgefundenen Mängel bzw. die Mangelfreiheit in einem schriftlichen Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten, ist es dem Vermieter nämlich ebenso versagt, sich später dann auf etwaige Mängel bzw. noch durchzuführende Schönheitsreparaturen zu berufen, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können (BGH NJW 1983, 446 ff.; KG GE 2003, 524 f. = KG-Report 2004, 104 f.; OLG Düsseldorf GE 2003, 1080 = NJW-RR 2004, 300; OLG Celle MDR 1998, 149 f. = OLG-Report 1997, 224 ff.; AG Wesel WuM 1987, 84; AG Münster WuM 1989, 375; AG Braunschweig mit Bestätigung durch das LG Braunschweig WuM 1998, 252; AG Münster WuM 1990, 201; AG Köln WuM 2001, 153 ff.). Andererseits ergibt sich aus diesem Schuldanerkenntnis aber auch, daß die Bekl. genau die in diesem Wohnungsübergabeprotokoll schriftlich fixierten Mängel/Schönheitsreparaturen dann auch noch gegenüber den Kl. als Vermietern schuldet (LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin ZMR 1992, 25 f. = GE 1992, 547 f.; LG Berlin GE 1998, 618).

Die Einigung der Parteien stellt insoweit mit der Unterzeichnung des Wohnungsabnahmeprotokolls vom 1.2.2004 eine neue, ganz konkret hinsichtlich einzeln aufgeführter Mängel/Schönheitsreparaturen spezifizierte Leistungspflicht der Bekl. als Mieterin gegenüber den Kl. als Vermietern dar, welche unabhängig vom Grundgeschäft des Mietvertrages begründet werden sollte. Insbesondere die äußeren Umstände der Unterzeichnung des Protokolls sprechen hier dafür, daß die Bekl. hier nicht nur eine vermeintlich aus dem Mietvertrag allgemein resultierende Pflicht zur Renovierung bestätigen wollte, sondern eine neue Verpflichtung - und zwar im einzeln konkret im Detail aufgeführt - eingehen wollte. Gleiches gilt für die Gestaltung dieser Urkunde als Abnahmeprotokoll. Zumindest liegt hier ein Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) vor, da zwischen den Parteien ein Streit oder zumindest wohl die subjektive Ungewißheit über das konkrete Bestehen der Schuld hinsichtlich der ganz konkret zu beseitigenden Mängel bestand und die Prozeßparteien somit das Schuldverhältnis insgesamt bzw. in einzelnen Beziehungen dem Streit durch die Protokollierung entziehen wollten.

Grundsätzlich ist dementsprechend sowohl der Vermieter als auch der Mieter an die Festlegungen derartiger Protokolle gebunden (vgl. hierzu u. a. auch: F Maciejewski MM 1999, Heft 9, 281). Der Vermieter kann somit dann grundsätzlich später keine Mängelansprüche mehr durchsetzen, wenn er in dem Protokoll bescheinigt hat, daß er die Wohnung "ordnungsgemäß" bzw. ohne Mängel (oder ähnlich ausgedrückt) zurückerhalten habe. Der Mieter darf dann nämlich auch darauf vertrauen, daß er nicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen bzw. zur Beseitigung solcher Mängel in Anspruch genommen wird, die über den Rahmen der im Wohnungsübergabeprotokoll festgelegten Arbeiten hinausgehen (KG GE 2003, 524 f.; LG Hamburg ZMR 1999, 406 = NZM 1999, 838; AG Lörrach WuM 2003, 438; OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300 = GE 2003, 1080; LG Braunschweig WuM 1997, 470; LG Kassel WuM 1974, 235 f.; LG Aachen WuM 1981, 163; AG Köln WuM 1986, 85). Aus dem Sinn und Zweck des Übergabeprotokolls folgt nämlich, das getroffene Mängelfeststellungen abschließend sind und das Protokoll vollständig ist (LG Braunschweig WuM 199 7, 470).

Rechtlich wirkt dieses Wohnungsübergabeprotokoll zugunsten des Mieters dementsprechend wie ein negatives Schuldanerkenntnis (KG GE 2003, 524 f.; OLG Celle OLG-Report 1997, 224 ff.; LG Hamburg ZMR 1999, 406; LG Braunschweig WuM 1997, 470). Das bedeutet: Der Mieter kann für die Schäden/Mängel/Schönheitsreparaturen verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll auch vermerkt worden sind (BGH NJW 1983, 446 ff. = GE 1983, 117). Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Mängelfreiheit der Wohnung bescheinigt hat, ohne sie auf Schäden untersucht zu haben (AG Wesel WuM 1987, 84). Auch muß der Vermieter - ebenso wie der Mieter - die durch seinen Vertreter (z. B. den Hausmeister) vorgenommene Wohnungsabnahme gegen sich gelten lassen (AG Köln WuM 1987, 270).

Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß weitere Schäden/Mängel nicht sofort zu erkennen gewesen seien. Ihn trifft nämlich grundsätzlich eine Untersuchungspflicht, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen. Wegen mangelnder Sorgfalt nicht erkannte Fehler gehen somit dann, wenn ein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt wurde, auch zu Lasten des Vermieters.

Aber auch ein Mieter - wie hier die Bekl. - verpflichtet sich durch seine Unterschrift bzw. die Unterschrift seines Vertreters unter dem Protokoll gegenüber dem Vermieter.

Mit dieser Unterschrift ist der Mieter nämlich an diejenigen Erklärungen gebunden, die das Wohnungsübergabeprotokoll konkret enthält. Die von einem Mieter oder dessen Vertreter - wie hier - gegebene Zusage, die in einem gemeinsam erstellten Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführten Arbeiten noch auszuführen bzw. durchführen zu lassen, bedeutet nämlich auch insoweit die Abgabe eines Schuldanerkenntnisses (LG Berlin GE 1998, 618; LG Berlin ZMR 1999, 638; LG Berlin ZMR 1992, 25 f.).

Folglich sind einem Mieter, der die in einem Wohnungsabnahmeprotokoll aufgeführten Schönheitsreparaturen/Mängel als verbindlich anerkannt hat, Einwendungen gegen den Grund des Anspruchs dann nicht mehr möglich. Der Mieter ist in einem solchen Fall, also auch dann zur Beseitigung von Mängeln bzw. zur Durchführung von möglicherweise umfangreichen Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er beispielsweise wegen einer unwirksamen mietvertraglichen Renovierungsklausel (vgl. hierzu u.a.: BGH WuM 2004, 463 f. = NJW 2004, 2586 f.; BGH NJW 2003, 2234 f . = WuM 2003, 436 ff.; LG Hamburg NJW-RR 2000, 1396 f. = WuM 2000, 544 f.; LG Köln ZMR 2002, 275) überhaupt nicht bzw. nur in einem geringeren Maße herangezogen werden könnte. Das Ubergabeprotokoll mit einer solchermaßen getroffenen individuellen Verpflichtung des Mieters gibt nämlich dann einen eigenen Rechtsgrund für Ansprüche des Vermieters, mithin hier der Kl.

Eine individuelle, schriftliche Zusage in einem Wohnungsübergabeprotokoll, die eine Renovierungspflicht (eventuell sogar noch über das durch den Mietvertrag geschuldete Maß hinaus) anerkennt, ist insofern auch für den Mieter, mithin hier für die Bekl., als verbindlich anzusehen (vgl. hierzu u.a.: F. Maciejewski MM 1999, Heft 9, 281). Jedenfalls spricht zugunsten der Kl. eine tatsächliche Vermutung dafür, daß diese Mängel/Schönheitsreparaturen/Beschädigungen bei Rückgabe der streitbefangenen Wohnung wirklich vorhanden waren (OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300 = GE 2003, 1080). Die Parteien - die Bekl. insoweit unstreitig vertreten - haben nämlich eine gemeinsame Wohnungsbegehung durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Wohnungsbegehungsprotokoll dokumentiert. Für dieses Protokoll spricht aber bereits die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der darin abgegebenen Erklärungen (OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300).

Die Bekl. hat hier die insofern fälligen Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Beseitigung der Mängel trotz ihrer oben näher dargelegten Verpflichtung aber unstreitig nicht vorgenommen, obwohl sie ausdrücklich hierzu nochmals von der Kl.

seite mit Schriftsatz vom 2.2.2004 angemahnt wurde. Insofern hat die Bekl. die diesbezügliche Unterlassung zu vertreten, weil sie schuldhaft ihre mietvertragliche Pflicht insoweit nicht erfüllt hat. Aufgrund dessen konnten die Kl. hier von der Bekl. Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Die Ermittlung des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung erfolgt insofern grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese. Danach wird die tatsächlich eingetretene Schadenslage mit der hypothetischen Lage verglichen, die vorläge, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Bei Schadenersatz wegen Nichterfüllung ist im Rahmen der Differenzhypothese insofern das positive Interesse zu ersetzen, d. h. zu vergleichen sind hier die durch die Nichterfüllung tatsächlich bestehenden Vermögensverhältnisse der Kl. mit ihren hypothetischen Vermögensverhältnissen, die bestehen würden, wenn die Bekl. entsprechend dem Inhalt des Wohnungsübergabeprotokolls die von ihr zu erbringenden Leistungen auch tatsächlich erbracht hätte.

Gemäß § 249 BGB können die Kl. somit die notwendigen Kosten der Erneuerung bzw. der Beseitigung der Mängel von der Bekl. verlangen. Der den Kl. als Schadenersatz insofern zustehende Geldbetrag schätzt das erkennende Gericht gemäß § 287 ZPO (OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300) auf der Grundlage der von den Kl. eingereichten Kostenvoranschläge der Handwerksbetriebe und der im übrigen umfassend dargelegten notwendigen Beräumungs- und Reinigungsarbeiten auf 1.877,99 € ein, da auch die pauschalen Geldbeträge für die Dübelentfernung, Kellerberäumung und Grundreinigung nach Durchführung der Malerarbeiten und Reparaturen nach Auffassung des erkennenden Gerichts sich noch im unteren Bereich der hierfür gängigen Handwerkerlöhne hält.

Eine Nutzungsentschädigung für den Monat Februar 2004 können die Kl. von der Bekl. jedoch hier nicht verlangen. Voraussetzung eines derartigen Anspruchs ist nämlich, daß der Mieter die Räume nach Ende des Mietverhältnisses gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgibt. Hier wurde aber unstreitig bereits am 1.2.2004 die Wohnung mit sämtlichen Schlüsseln an die Kl. zurückübergeben.

Die Zahlung der Miete für den Monat Februar 2004 können die Kl. auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes von der Bekl. verlangen. Dies setzt nämlich nach der herrschenden Rechtsprechung die Darlegung voraus, daß ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume bereits zu dem früheren Zeitpunkt - hier also zum 1.2.2004 - anzumieten (OLG Düsseldorf GE 2002, 1428 = DWW 2002, 329; OLG Bamberg ZMR 2002, 738; LG Berlin NZM 2002, 909; LG Berlin GE 2001, 210; LG Landau ZMR 2002, 429; LG Siegen WuM 2000, 18; OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300). Hieran fehlt es jedoch völlig. Die Kl. behaupten hier nämlich noch nicht einmal sich rechtzeitig um eine Neuvermietung bemüht zu haben, so daß ihr Vortrag insofern substanzlos ist.

Wenn Mängel anläßlich der Rückgabe der Wohnung in einem Protokoll festgehalten sind, das auch der Mieter unterschrieben hat, wertet die Rechtsprechung das als (deklaratorisches) Schuldanerkenntnis. Allerdings sind nicht aufgeführte dann später vom Vermieter grundsätzlich nicht geltend zu machen.

Der bevollmächtigte Sohn der Mieterin hatte das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, ebenso wie der Vermieter. Darin waren erhebliche Mängel aufgeführt und die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten. Nachdem keine Arbeiten ausgeführt worden waren, verlangte der Vermieter Schadensersatz.

Mit Urteil vom 21. Februar 2005 gab das Amtsgericht Brandenburg der Klage im wesentlichen statt und verwies (mit umfangreichen Zitaten belegt) darauf, daß ein unterzeichnetes Abnahmeprotokoll als Schuldanerkenntnis gelte. Der Mieter könne sich dann nicht mehr darauf berufen, daß Arbeiten nicht notwendig gewesen seien. Nutzungsentschädigung könne der Vermieter allerdings nicht verlangen, da auch eine Rückgabe in nicht renoviertem Zustand keine Vorenthaltung im Sinne des § 546 a BGB sei. Mietausfall als Schadensersatz könne nur verlangt werden, wenn belegt sei, daß ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume schon früher zu mieten.