Wohnung als Geschäftsadresse genutzt

Wohnung als Geschäftsadresse genutzt; gewerbliche Wohnungsnutzung

1. Hat der Mieter mit Wissen des Vorvermieters seine Wohnung längere Zeit (hier: mehr als zwei Jahre) als Geschäftsadresse genutzt, ist weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter wirksam, wenn der Mieter zeitnah eine Änderung seiner Geschäftsadresse beurkunden lässt und die äußerlichen Hinweise vom Briefkasten entfernt.

2. Eine per eMail erklärte Kündigung wahrt nicht die Schriftform.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Kl. kann von den Bekl. nicht nach § 985 BGB Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Die Bekl. haben ein Recht zum Besitz (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein solches ergibt sich aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis.

Die Kl. hat die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung des ursprünglichen Vermieters nicht wirksam gemäß § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Die von der Kl. im Schriftsatz vom 15. August 2014 erklärte Aufrechnung wahrt nicht die Frist des § 124 Abs. 1 BGB. Die genannte Anfechtungsfrist beginnt zu laufen, sobald der Anfechtungsberechtigte vom Irrtum und vom arglistigen Verhalten des anderen Teils Kenntnis erlangt hat. Nicht erforderlich ist, dass der Anfechtungsberechtigte alle Einzelheiten der Täuschung kennt. Maßgebend ist der Gesamteindruck (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 124 Rn. 2). Hier war dem ursprünglichen Vermieter spätestens unmittelbar nach Vertragsschluss und Übergabe der Mietsache bekannt, dass der Bekl. zu 2) die Wohnung als Geschäftsadresse nutzte. Die Bekl. haben in der Berufungsbegründung vorgetragen, der Vermieter habe die Nutzung des Briefkastens für den Empfang von Geschäftspost ausdrücklich genehmigt und dies über zwei Jahre geduldet. Die Kl. hat nur bestritten, dass der ursprüngliche Vermieter in eine entsprechende Nutzung des Briefkastens eingewilligt habe. Die jahrelange Duldung hat sie dagegen nicht in Abrede gestellt. Daraus ergibt sich aber, dass der ursprüngliche Vermieter länger als ein Jahr gewusst hat, dass der Bekl. zu 2) die Wohnung als Geschäftsadresse nutzt, bevor die Kl. im eigenen und in seinem Namen die Anfechtung erklärte. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob dem ursprünglichen Vermieter bekannt war, dass der Bekl. zu 2) die Wohnanschrift auch bei Handels- und Gewerberegister als Geschäftsanschrift angegeben hatte. Denn dies war für den maßgeblichen Gesamteindruck nicht entscheidend. Aus dem Umstand, dass der Bekl. zu 2) den Briefkasten mit dem Firmennamen versehen hatte, ergab sich im Übrigen ohne Weiteres, dass er diese Anschrift auch für Registerzwecke nutzen würde.

Die unter dem 15. Mai 2014 vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung ist unwirksam, weil die Bekl. ihre vertraglichen Pflichten nicht schuldhaft mehr als unerheblich verletzt haben (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zwar ist ein Vermieter auch dann zur ordentlichen Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt, in dem Haus jedoch weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfängt (BGH, Urteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 149/13 - GE 2013, 1132).

Hier hat der Bekl. zu 2) die Wohnanschrift auch noch nach der Kündigung vom 9. April 2014, die zugleich als Weniger eine Abmahnung enthält, als Geschäftsadresse beibehalten - und zwar noch bis zum 31. Mai 2014. Zu beachten ist jedoch, dass er die Wohnung tatsächlich nicht mehr zum Empfang von Geschäftspost nutzte, nachdem er bereits am 4. März 2014 den einzigen äußerlich erkennbaren Hinweis am Vertragsobjekt entfernt hatte. Ab diesem Zeitpunkt konnte er keine Briefe mehr empfangen, die an sein Unternehmen gerichtet waren. Anders als in dem vom Bundesgerichtshof im zitierten Urteil entschiedenen Fall nutzte der Bekl. zu 2) die Wohnung damit nicht mehr gegenüber Kunden als Geschäftsadresse. In einem solchen Fall kann aber nicht mehr davon ausgegangen werden, dass dem Vertragsverstoß ein Gewicht zukommt, der eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Ein Vertragsverstoß von hinreichendem Gewicht ist dann gegeben, wenn sich ein wirtschaftlich denkender, vernünftig abwägender Vermieter in der konkreten Situation zur Vertragsbeendigung auch dann entschlösse, wenn er bei einem durch geringe Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung und Mietzinsverlusten zu rechnen hätte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 21). Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden, weil eine Beeinträchtigung der Kl. in nennenswertem Maße nicht gegeben war.

Hinzu kommt jedenfalls, dass es sich als Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn die Kl. an der Kündigung festhält. Dabei ist zum einen zu berücksichtigen, dass die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse von Vermieterseite zwei Jahre lang geduldet wurde, zum anderen, dass der Bekl. zu 2) bereits für den 27. Mai 2014 einen Notartermin vereinbarte, in dem er die Änderung der Geschäftsanschrift beurkunden ließ.

Für die von der Kl. unter dem 9. April 2014 ausgesprochene fristlose Kündigung gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Nachdem das Verhalten der Bekl. keine mehr als unerhebliche Vertragspflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt, kann es erst recht nicht als wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB angesehen werden.

Die seitens der Kl. mit eMail vom 8. April 2014 erklärte fristlose Kündigung war im Übrigen auch schon deshalb unwirksam, weil sie die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) nicht wahrte.

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Hat der Vermieter aber jahrelang geduldet, dass sein Wohnungsmieter die Wohnung auch als Geschäftsadresse nutzt, dringt er weder mit einer fristlosen noch einer fristgemäßen Kündigung durch, wenn der Mieter zeitnah nach einer Beanstandung die Nutzung einstellt.

Der Wohnungsmieter nutzte (auch nach außen erkennbar) seine Wohnung auch als Geschäftsadresse. Der (frühere) Vermieter duldete das längere Zeit, bevor der spätere Vermieter in seinem und auch im Namen des Vorvermieters die Anfechtung erklärte und schließlich fristlos und dann anschließend auch noch ordentlich kündigte. Der Mieter hatte nach der fristlosen Kündigung noch über einen Monat die Wohnung als Geschäftsadresse beibehalten, allerdings den einzigen äußerlich erkennbaren Hinweis am Vertragsobjekt entfernt und einen Notartermin zur Beurkundung der Geschäftsanschrift-Änderung vereinbart. Das AG hatte der Räumungsklage stattgegeben (auf die Berufung der Beklagten hin hatte das LG die Räumungsklage abgewiesen).

Die Vertragsanfechtung sei verfristet, die fristlose und die ordentliche Kündigung seien unwirksam gewesen, weil keine Vertragspflichtverletzung vorgelegen habe. Zwar sei eine Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung einer Wohnung vom Grundsatz her möglich, verstoße aber im konkreten Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, weil die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse von der Vermieterseite zwei Jahre lang geduldet und nach entsprechender Beanstandung unverzüglich aufgegeben worden sei. Das Verhalten des Mieters stelle bestenfalls eine unerhebliche Vertragspflichtverletzung dar und im Übrigen wahre die per eMail erklärte Kündigung auch nicht die erforderliche Schriftform.